试论住宅小区地下车库所有权归属
地下车库所有权是指对隶属于住宅小区的地下停车场所进行使用收益和处分的权利，针对其归属，目前存在着缺少统一明确法律规定、物权法的约定归属原则无法平衡业主和开发商利益、各派学说观点不一的问题。在目前现有的法律框架下，讨论各种不同类型的地下车库所有权归属，有利于帮助现实中纠纷的解决。要真正解决这一难题，政府还需要出台一部统一的地下空间法律、完善车库所有权登记制度、完善建筑成本的披露制度。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、地下车库所有权归属概述2
（一）地下车库所有权概念2
（二）地下车库所有权归属问题由来2
二、地下车库所有权归属的现状及问题2
（一）缺少明确统一的法律规定2
（二）约定归属原则难以平衡利益3
（三）关于地下车库学说观点不一3
三、我国各类型地下车库所有权归属4
（一）人防停车位的所有权归属4
（二） 依据建设用地规划许可建成的车库所有权归属5
1.地下车库计入公摊面积5
2.地下车库不计入公摊面积5
（三）开发商自行建造的地下车库所有权归属5
四、对于地下车库所有权归属立法完善的建议6
（一）尽早出台明确统一的地下空间相关法律6
（二）完善地下车库的所有权登记6
（三）完善建筑成本的信息披露相关机制7
致谢7参考文献7
试论住宅小区地下车库所有权归属
引言
汽车已成为当代社会人们的主要出行工具，每户家庭至少拥有一辆汽车几乎已成为我国绝大多数地区的“标配”，但是住宅小区的空间有限，不断增多的汽车数量使住宅小区的地上停车空间已不足以满足住宅小区业主的停车需求。住宅小区的停车位问题日益突显，住宅小区居民的“停车难”问题也成为了当今社会的热议话题。在地上空间的利用已达到饱和的基础之上，转而对土地进行上下垂直开发已属当代社会的平常之事，住宅小区的地下车库便由此兴起。
但我国的《物权法》尚未有明确对地下车库权属的规定，且在涉及权属问题的条款中有相当一部分在实务 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
操作中暴露出较多问题，无法维持开发商和业主的利益平衡，导致诉讼不断，人防地下车库归属之争愈演愈烈正是其典型表现。不仅如此，各地的法院对于地下车库权属的判决也大相径庭，继而使其权属问题不仅在学术界，而且在实务界中引发了新的争议。我们知道，在法律对一个问题没有明确规定时，那么法院的判例则是我们解决此问题的有效参考资料，可现实却是各地法院对于此问题的判决相互冲突。而在我国法律统一的大环境下，理论上是不会出现同一种纠纷有相互冲突的判决的情形，然而此情形在现实中却极为常见，且久而久之法律的公信力也会因此受到影响，故明确地下车库所有权的归属则显得十分必要。而地下车库又有不同类型之分，不同种类的地下车库的所有权认定方式也有不同，在现代法律框架下，分类讨论地下车库所有权归属不失为一个有效解决目前纠纷的方式。
地下车库所有权归属概述
地下车库所有权概念
本文所说的地下车库是建设在地下并隶属于住宅小区，以为小区业主提供停车场所为目的的设施。而所谓地下车库的所有权，是指对该地下车库进行使用、收益或处分等权利[1]。针对地下车库所有权这一概念，也存在一定争议，也有部分学者认为地下车库不存在独立所有权之说，这与其对地下车库的性质存在不同认识有关，即这些学者认为地下车库并不是一个独立的物而是房屋的附属物而不可以单独设立所有权[2]。在实务界，法院判决时多以用车库的使用收益权利来指代，以回避确认地下车库性质这一问题；但在学术界，地下车库作为一个独立的物享有所有权几乎已是学界的共识。
地下车库所有权归属问题由来
由于我国并无明确的法律规定地下车库所有权归属，此问题其实在地下车库建立时便存在，只是随着经济发展开发商和业主的矛盾不断激化，双方诉至法院请求解决纠纷，而各地法院却对地下车库的权属判决不一，引发了更大争议[3]。在最早的2003年南京某花园小区业主委员会诉南京某物业公司一案中，一审法院判决地下车库所有权归全体业主享有，然而在2014年法院对该案进行重审，重审后法院撤销了一审判决，而将该地下车库所有权判归开发商所有；而在青岛太平洋中心诉青岛市国土局和房管局一案中，青岛中院在判决中仅撤销了开发商的地下车库产权证，却也并未确认业主享有所有权；同样采取回避态度的还有苏州市沧浪区人民法院，该法院在判决说理论证过程中只着重于解决车库的使用权纠纷，但对于车库所有权问题予以回避。直至今日，仍有大量的关于地下车库权属纠纷诉至法院。正是法律制度的不健全不完善，导致了我国法院对同一纠纷判决不一，要想解决地下车库所有权归属，归根到底还是需要有统一的法律标准。
地下车库所有权归属的现状及问题
目前我国住宅小区地下车库所有权的现状是缺少明确的法律规定，其归属不明，且已有的物权法中的规定无法很好的平衡业主和开发商的利益[4]。而关于地下车库权属的理论多样，各学说观点不一，这也正是确定地下车库所有权归属之问题所在。
缺少明确统一的法律规定
针对住宅小区地下车库所有权的归属，目前我国并没有一部法律明确对其进行规定，就我国的《物权法》来说，主要是74条提到了车库车位的权属问题，然而该条款仅仅只明确一种情形下的即设立在业主公用道路上的车库归属，此类车库归为业主所有，对于地下的车库却缺乏明确规定。74条还确立一个约定归属原则，对于此原则的缺陷笔者会在下文阐述，在此需要指出的是，物权法仅仅规定了双方有约定时地下车库的归属，却并未明确业主和开发商在合同未约定车库归属或者对车库权属约定不明时车库的所有权应当归属于谁[5]。看起来是我国的物权法有意地回避了这个问题，但是在实务中这种情形是十分常见的，对于这种情形似乎又是无法可依。而我国的《人民防空法》同样也未对我国数量较多的人防工程停车位进行所有权归属的界定，也是设立了一个“谁投资，谁受益”的原则，无法据此判断人防地下车库的所有权归属[6]。在一些较为发达的城市例如浙江、上海、广州等其政府已经颁布了一些规定地下车库权属规章或政策，但是由于这些规章政策法律位阶较低，且各地所颁布的法规也不尽相同，其具体做法各地更是千差万别，缺少统一的法律规定使我国的地下车库权属制度十分混乱[7]。
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摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、地下车库所有权归属概述2
（一）地下车库所有权概念2
（二）地下车库所有权归属问题由来2
二、地下车库所有权归属的现状及问题2
（一）缺少明确统一的法律规定2
（二）约定归属原则难以平衡利益3
（三）关于地下车库学说观点不一3
三、我国各类型地下车库所有权归属4
（一）人防停车位的所有权归属4
（二） 依据建设用地规划许可建成的车库所有权归属5
1.地下车库计入公摊面积5
2.地下车库不计入公摊面积5
（三）开发商自行建造的地下车库所有权归属5
四、对于地下车库所有权归属立法完善的建议6
（一）尽早出台明确统一的地下空间相关法律6
（二）完善地下车库的所有权登记6
（三）完善建筑成本的信息披露相关机制7
致谢7参考文献7
试论住宅小区地下车库所有权归属
引言
汽车已成为当代社会人们的主要出行工具，每户家庭至少拥有一辆汽车几乎已成为我国绝大多数地区的“标配”，但是住宅小区的空间有限，不断增多的汽车数量使住宅小区的地上停车空间已不足以满足住宅小区业主的停车需求。住宅小区的停车位问题日益突显，住宅小区居民的“停车难”问题也成为了当今社会的热议话题。在地上空间的利用已达到饱和的基础之上，转而对土地进行上下垂直开发已属当代社会的平常之事，住宅小区的地下车库便由此兴起。
但我国的《物权法》尚未有明确对地下车库权属的规定，且在涉及权属问题的条款中有相当一部分在实务 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
操作中暴露出较多问题，无法维持开发商和业主的利益平衡，导致诉讼不断，人防地下车库归属之争愈演愈烈正是其典型表现。不仅如此，各地的法院对于地下车库权属的判决也大相径庭，继而使其权属问题不仅在学术界，而且在实务界中引发了新的争议。我们知道，在法律对一个问题没有明确规定时，那么法院的判例则是我们解决此问题的有效参考资料，可现实却是各地法院对于此问题的判决相互冲突。而在我国法律统一的大环境下，理论上是不会出现同一种纠纷有相互冲突的判决的情形，然而此情形在现实中却极为常见，且久而久之法律的公信力也会因此受到影响，故明确地下车库所有权的归属则显得十分必要。而地下车库又有不同类型之分，不同种类的地下车库的所有权认定方式也有不同，在现代法律框架下，分类讨论地下车库所有权归属不失为一个有效解决目前纠纷的方式。
地下车库所有权归属概述
地下车库所有权概念
本文所说的地下车库是建设在地下并隶属于住宅小区，以为小区业主提供停车场所为目的的设施。而所谓地下车库的所有权，是指对该地下车库进行使用、收益或处分等权利[1]。针对地下车库所有权这一概念，也存在一定争议，也有部分学者认为地下车库不存在独立所有权之说，这与其对地下车库的性质存在不同认识有关，即这些学者认为地下车库并不是一个独立的物而是房屋的附属物而不可以单独设立所有权[2]。在实务界，法院判决时多以用车库的使用收益权利来指代，以回避确认地下车库性质这一问题；但在学术界，地下车库作为一个独立的物享有所有权几乎已是学界的共识。
地下车库所有权归属问题由来
由于我国并无明确的法律规定地下车库所有权归属，此问题其实在地下车库建立时便存在，只是随着经济发展开发商和业主的矛盾不断激化，双方诉至法院请求解决纠纷，而各地法院却对地下车库的权属判决不一，引发了更大争议[3]。在最早的2003年南京某花园小区业主委员会诉南京某物业公司一案中，一审法院判决地下车库所有权归全体业主享有，然而在2014年法院对该案进行重审，重审后法院撤销了一审判决，而将该地下车库所有权判归开发商所有；而在青岛太平洋中心诉青岛市国土局和房管局一案中，青岛中院在判决中仅撤销了开发商的地下车库产权证，却也并未确认业主享有所有权；同样采取回避态度的还有苏州市沧浪区人民法院，该法院在判决说理论证过程中只着重于解决车库的使用权纠纷，但对于车库所有权问题予以回避。直至今日，仍有大量的关于地下车库权属纠纷诉至法院。正是法律制度的不健全不完善，导致了我国法院对同一纠纷判决不一，要想解决地下车库所有权归属，归根到底还是需要有统一的法律标准。
地下车库所有权归属的现状及问题
目前我国住宅小区地下车库所有权的现状是缺少明确的法律规定，其归属不明，且已有的物权法中的规定无法很好的平衡业主和开发商的利益[4]。而关于地下车库权属的理论多样，各学说观点不一，这也正是确定地下车库所有权归属之问题所在。
缺少明确统一的法律规定
针对住宅小区地下车库所有权的归属，目前我国并没有一部法律明确对其进行规定，就我国的《物权法》来说，主要是74条提到了车库车位的权属问题，然而该条款仅仅只明确一种情形下的即设立在业主公用道路上的车库归属，此类车库归为业主所有，对于地下的车库却缺乏明确规定。74条还确立一个约定归属原则，对于此原则的缺陷笔者会在下文阐述，在此需要指出的是，物权法仅仅规定了双方有约定时地下车库的归属，却并未明确业主和开发商在合同未约定车库归属或者对车库权属约定不明时车库的所有权应当归属于谁[5]。看起来是我国的物权法有意地回避了这个问题，但是在实务中这种情形是十分常见的，对于这种情形似乎又是无法可依。而我国的《人民防空法》同样也未对我国数量较多的人防工程停车位进行所有权归属的界定，也是设立了一个“谁投资，谁受益”的原则，无法据此判断人防地下车库的所有权归属[6]。在一些较为发达的城市例如浙江、上海、广州等其政府已经颁布了一些规定地下车库权属规章或政策，但是由于这些规章政策法律位阶较低，且各地所颁布的法规也不尽相同，其具体做法各地更是千差万别，缺少统一的法律规定使我国的地下车库权属制度十分混乱[7]。
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