农村宅基地退出存在的法律问题及对策
因为农业人口陆续向城镇转移导致农村的宅基地大量闲置，违反土地节约利用的原则，解决宅基地闲置问题，宅基地退出分为自愿主动退出和被动退出，但现在农民自愿退出宅基地的积极性不高，被动退出的政策与模式仍不完善。宅基地退出制度没有正式的法律规定、管理主体及模式不规范和没有建立有偿的退出政策是阻碍当前农村宅基地退出的主要法律问题，可以在完善宅基地退出法律的基础上，根据不同的地理环境探究不同的宅基地退出模式，并且采取房屋补偿、现金补偿、土地收益补偿等多钟补偿方式来增加农民的财产性收入。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、农村宅基地退出的内涵及其法律意义2
（一）农村宅基地退出的内涵2
1．宅基地退出概念2
（1）农村宅基地概念2
（2）宅基地退出概念2
（3）性质界定2
2．农村宅基地退出的意义2
二、农村宅基地退出的模式3
（一）村庄城镇化模式3
（二）整体改造搬迁模式3
（三）中心村建设模式3
（四）对现有宅基地退出试点的评述4
三、农村宅基地退出的法律障碍4
（一）宅基地的退出没有法律支撑4
（二）宅基地退出的管理主体以及体系不规范4
（三）有偿退出的法律法规尚未出台5
四、农村宅基地退出的法律对策5
（一）严格立法体系5
（二）规范管理方式5
（三）完善退出机制6
1．“约束”机制6
2．“鼓励”机制6
3．“补偿”机制6
致谢6参考文献7
农村宅基地退出存在的法律问题及对策
引言
现阶段，我国的农村居住模式正在进行调整。在建设模式与层次上正在进行新的尝试与探究实践，农村的居民点也就是居住地也要相对集中，这就涉及宅基地退出的问题。在现行宅基地管理制度下，宅基地使用权为无偿使用并且无限期，这在一定程度上造成宅基地被闲置没有得到合理利用的现状。[1]国土资源部的调查数据显示：农村建设 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
用地分布较为分散，由于基层管理组织管理不到位加以没有可以依据的土地管理法规，宅基地较多被闲置，没有得到合理利用。农村宅基地占农村建设用地的一大部分，农民的人均宅基地用地达185平方米，但其中约有百分之十的宅基地处于闲置状态。[1]因而完善宅基地退出机制，高效节约利用集体建设用地，对完善当前阶段宅基地管理制度有重要的实践意义与法理意义。
关于宅基地的退出模式和相应的后续补偿，现在还处于初步探索与建立健全的阶段，而农村宅基地退出机制是引导鼓励农民退出宅基地的重要途径。[26]党的十七届、十八届三中全会均指出要通过探索建立宅基地退出制度，施行宅基地有偿退出，切实保护农户利益。2017年中央一号文件指出：加快农村宅基地的确权登记颁发产权证书工作，借鉴现在推行的宅基地退出试点工作的经验来完善宅基地退出制度。在保障农民用益物权的情况下，积极探索增加农民财产性收益的可能性。对于闲置、粗放的宅基地，可以采用出租、合并种植植被等方式；可以奖励自愿退出宅基地的农民。建立宅基地退出机制，对于高效利用土地，完善土地管理制度，使得城乡建设用地分布更为合理有着更均衡的意义。
一、农村宅基地退出的内涵及其法律意义
农村宅基地退出是指农民失去其拥有的宅基地使用权，分为主动退出和被动退出，可根据农户是否自愿分为不同的宅基地退出模式。宅基地的闲置以及浪费现象违背了土地高效利用的原则，因此完善农村宅基地退出制度有重要的实践意义。
（一）农村宅基地退出机制的内涵
1.宅基地退出概念
（1）农村宅基地概念
宅基地在民法层面上属于不动产，为农村集体经济组织集体所有。[7]宅基地的使用权人只拥有宅基地的使用权，宅基地从土地性质上仍属于集体建设用地。从物权法的角度看，宅基地使用权人对其拥有的宅基地的用益物权中仅享有占有和使用的权能。[8]
宅基地指农民依法申请取得的用于建造供居住的房屋及生活其他必备设施的集体建设用地，[9]其生活其他必备设施包括除房屋以外的厨房、卫生间、养殖家禽区域、生活所需工具放置房、种植蔬菜等植物的用地以及农户所建房屋院墙以内的其他用地，主要分为曾经建过居住房屋但现今不能居住、已经建好居住所需房屋以及准备建居住房屋用的规划地这三种类型。[10]
（2）宅基地退出概念
农村宅基地的退出，实质上是宅基地使用权人即农民自愿将其拥有的宅基地的用益物权放弃，宅基地变为集体建设用地，所有权归集体所有。
笔者认为宅基地退出是宅基地使用权人在自愿有偿的前提下，以实现农村土地集约节约利用为目的的用益物权消灭的过程。有学者研究表明，在因当地的自然情况而以集体为基础居住的村落，在经过宅基地退出并且进行后续的整治后，当地的居住环境有明显改善以及耕地的规模增加，促进了当地的经济发展，因此宅基地退出是今后农村用地的整治方式之一。[11]
（3）性质界定
宅基地退出是高效利用农村闲置宅基地和增加耕地面积的重要途径，宅基地退出实质上是宅基地使用权人对宅基地使用权的退出；从土地性质上来看，宅基地由宅基地使用权人所有变为集体组织所有。
2.农村宅基地退出的意义
就农村宅基地退出的理论意义而言，宅基地是一项重要的用益物权，但缺失了根本法的要素规定，导致物权利益规定不够完整，进而可能导致现实中的宅基地利益减损。另外，物权法只规定了宅基地使用权人对土地占有及使用的权利，并不是完整的。宅基地规范中还是将宅基地的权能赋予宅基地所有权人集体，宅基地退出机制的完善有利于丰富宅基地退出理论。
另外从农户利益视角下，施行有偿退出宅基地的政策，根据农民的生活水平以及当地的经济发展水平可以分成不同的宅基地退出模式，则可以有效激励农户退出宅基地。本文主要从宅基地退出存在的法律问题如宅基地的依法取得、宅基地退出制度的缺失以及宅基地退出补偿机制的缺失方面进行探讨并尝试给出建立健全宅基地相关法律法规的建议。
就农村宅基地退出的现实意义而言，宅基地退出制度是改革我国当前农村土地产权制度的重要制度与突破口。首先宅基地退出有可施行的良好空间，城镇化进程的加快使得农村部分人口转移，较多宅基地处于闲置状态，土地的使用效率大大降低。现行阶段，土地权利的价值最大化依赖于规模化的农业发展途径。因此，合法有序的退出农村宅基地是整合农村闲置宅基地的可行途径与与整合城乡的有效模式，适当改革现行的土地制度从而达到创造经济效益的空间，需要合法有序、可操作性强、因地制宜的宅基地退出机制。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、农村宅基地退出的内涵及其法律意义2
（一）农村宅基地退出的内涵2
1．宅基地退出概念2
（1）农村宅基地概念2
（2）宅基地退出概念2
（3）性质界定2
2．农村宅基地退出的意义2
二、农村宅基地退出的模式3
（一）村庄城镇化模式3
（二）整体改造搬迁模式3
（三）中心村建设模式3
（四）对现有宅基地退出试点的评述4
三、农村宅基地退出的法律障碍4
（一）宅基地的退出没有法律支撑4
（二）宅基地退出的管理主体以及体系不规范4
（三）有偿退出的法律法规尚未出台5
四、农村宅基地退出的法律对策5
（一）严格立法体系5
（二）规范管理方式5
（三）完善退出机制6
1．“约束”机制6
2．“鼓励”机制6
3．“补偿”机制6
致谢6参考文献7
农村宅基地退出存在的法律问题及对策
引言
现阶段，我国的农村居住模式正在进行调整。在建设模式与层次上正在进行新的尝试与探究实践，农村的居民点也就是居住地也要相对集中，这就涉及宅基地退出的问题。在现行宅基地管理制度下，宅基地使用权为无偿使用并且无限期，这在一定程度上造成宅基地被闲置没有得到合理利用的现状。[1]国土资源部的调查数据显示：农村建设 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
用地分布较为分散，由于基层管理组织管理不到位加以没有可以依据的土地管理法规，宅基地较多被闲置，没有得到合理利用。农村宅基地占农村建设用地的一大部分，农民的人均宅基地用地达185平方米，但其中约有百分之十的宅基地处于闲置状态。[1]因而完善宅基地退出机制，高效节约利用集体建设用地，对完善当前阶段宅基地管理制度有重要的实践意义与法理意义。
关于宅基地的退出模式和相应的后续补偿，现在还处于初步探索与建立健全的阶段，而农村宅基地退出机制是引导鼓励农民退出宅基地的重要途径。[26]党的十七届、十八届三中全会均指出要通过探索建立宅基地退出制度，施行宅基地有偿退出，切实保护农户利益。2017年中央一号文件指出：加快农村宅基地的确权登记颁发产权证书工作，借鉴现在推行的宅基地退出试点工作的经验来完善宅基地退出制度。在保障农民用益物权的情况下，积极探索增加农民财产性收益的可能性。对于闲置、粗放的宅基地，可以采用出租、合并种植植被等方式；可以奖励自愿退出宅基地的农民。建立宅基地退出机制，对于高效利用土地，完善土地管理制度，使得城乡建设用地分布更为合理有着更均衡的意义。
一、农村宅基地退出的内涵及其法律意义
农村宅基地退出是指农民失去其拥有的宅基地使用权，分为主动退出和被动退出，可根据农户是否自愿分为不同的宅基地退出模式。宅基地的闲置以及浪费现象违背了土地高效利用的原则，因此完善农村宅基地退出制度有重要的实践意义。
（一）农村宅基地退出机制的内涵
1.宅基地退出概念
（1）农村宅基地概念
宅基地在民法层面上属于不动产，为农村集体经济组织集体所有。[7]宅基地的使用权人只拥有宅基地的使用权，宅基地从土地性质上仍属于集体建设用地。从物权法的角度看，宅基地使用权人对其拥有的宅基地的用益物权中仅享有占有和使用的权能。[8]
宅基地指农民依法申请取得的用于建造供居住的房屋及生活其他必备设施的集体建设用地，[9]其生活其他必备设施包括除房屋以外的厨房、卫生间、养殖家禽区域、生活所需工具放置房、种植蔬菜等植物的用地以及农户所建房屋院墙以内的其他用地，主要分为曾经建过居住房屋但现今不能居住、已经建好居住所需房屋以及准备建居住房屋用的规划地这三种类型。[10]
（2）宅基地退出概念
农村宅基地的退出，实质上是宅基地使用权人即农民自愿将其拥有的宅基地的用益物权放弃，宅基地变为集体建设用地，所有权归集体所有。
笔者认为宅基地退出是宅基地使用权人在自愿有偿的前提下，以实现农村土地集约节约利用为目的的用益物权消灭的过程。有学者研究表明，在因当地的自然情况而以集体为基础居住的村落，在经过宅基地退出并且进行后续的整治后，当地的居住环境有明显改善以及耕地的规模增加，促进了当地的经济发展，因此宅基地退出是今后农村用地的整治方式之一。[11]
（3）性质界定
宅基地退出是高效利用农村闲置宅基地和增加耕地面积的重要途径，宅基地退出实质上是宅基地使用权人对宅基地使用权的退出；从土地性质上来看，宅基地由宅基地使用权人所有变为集体组织所有。
2.农村宅基地退出的意义
就农村宅基地退出的理论意义而言，宅基地是一项重要的用益物权，但缺失了根本法的要素规定，导致物权利益规定不够完整，进而可能导致现实中的宅基地利益减损。另外，物权法只规定了宅基地使用权人对土地占有及使用的权利，并不是完整的。宅基地规范中还是将宅基地的权能赋予宅基地所有权人集体，宅基地退出机制的完善有利于丰富宅基地退出理论。
另外从农户利益视角下，施行有偿退出宅基地的政策，根据农民的生活水平以及当地的经济发展水平可以分成不同的宅基地退出模式，则可以有效激励农户退出宅基地。本文主要从宅基地退出存在的法律问题如宅基地的依法取得、宅基地退出制度的缺失以及宅基地退出补偿机制的缺失方面进行探讨并尝试给出建立健全宅基地相关法律法规的建议。
就农村宅基地退出的现实意义而言，宅基地退出制度是改革我国当前农村土地产权制度的重要制度与突破口。首先宅基地退出有可施行的良好空间，城镇化进程的加快使得农村部分人口转移，较多宅基地处于闲置状态，土地的使用效率大大降低。现行阶段，土地权利的价值最大化依赖于规模化的农业发展途径。因此，合法有序的退出农村宅基地是整合农村闲置宅基地的可行途径与与整合城乡的有效模式，适当改革现行的土地制度从而达到创造经济效益的空间，需要合法有序、可操作性强、因地制宜的宅基地退出机制。
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