论房地产居间合同中居间人的义务
论房地产居间合同中居间人的义务[20200505152553]
摘要：居间人义务的认定是房地产居间合同存在的一个主要问题。从理论和实务上，房地产居间人义务问题还有较大的研讨空间。我国法律、法规目前只规定了如实告知义务、尽力义务和忠实义务等义务，且只有如实告知一个法定义务。由典型案例的分析可知，房地产居间人的义务认定主要存在着信息披露不真实、委托人“跳单”等问题。关于房地产居间人义务的认定与完善，笔者认为可以从确立营业居间人忠实义务、完善信息披露制度和报酬赔偿制度、规范居间合同和加强行业自律等角度出发，进一步研究与探讨。
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关键字:房地产；居间合同；居间人义务；信息披露；调查义务
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words 1
引言（或绪论）1
一、房地产居间合同中居间人义务的概述2
（一）房地产居间合同的概念2
（二）房地产居间合同中居间人的义务2
二、房地产居间人义务认定的案例分析3
（一）居间人违反如实告知义务3
（二）委托人的“跳单”现象4
三、房地产居间合同中居间人义务的认定及建议6
（一）确定营业居间人的调查义务6
（二）完善严格执行的信息披露制度7
（三）完善报酬制度和赔偿制度7
（四）规范和完善房地产居间合同8
（五）加强行业自律，建立全国性的行业协会8
四、结语8
致谢9
参考文献9论房地产居间合同中居间人的义务
引言
引言
自古以来，“安居乐业”就是中国老百姓的理想状态，他们对住房有着深深的渴望，这是中华民族的一种普遍的大众的房屋情结。社会主义市场经济的迅猛发展，促进了房地产行业的迅速发展，也推动了房地产居间行业的快速活跃。因为居间合同在我国历史上的发展过程和其自身的特殊性质，在居间纠纷的处理过程中执法不一的现象经常出现，特别是针对目前房地产交易中经常出现的“跳中介”情况的认定、处理，居间人义务、责任的界定等问题，实务届有较大的分歧，这些问题不同层次上都影响到了房地产居间行业的健康发展和规范建立。同时，当前我国仅有的诸如《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等几部法律法规和地方规章对简单的房地产居间行业进行了 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
规范，其效力范围及对违法行为的处罚力度远不能够适应房地产居间行业健康快速发展的需求。本文以房地产居间合同居间人义务为研究对象，试从理论分析房地产居间人义务存在的问题，以典型案例为例，归纳居间人义务及责任承担，针对不规范行为提出合理意见，以期能够对我国关于居间人义务履行的认定及责任的分配方面在立法和司法审判中提供有益的参考。
一、房地产居间合同中居间人义务概述
（一）房地产居间合同的概念
在我国，“居间”有着悠久的历史，“牙纪”、“牙行”、“互郎”、“纤手”、“掮客”等词语都市古时对居间人的称号。随着经济社会的不断发展，居间活动也日益兴盛起来。虽然，我国对于房地产居间早在宋代就已经有相关的法律规定，但是，发展到今天，我国的房地产居间法律规定和西方发达国家已有一定的差距。1991年的《中华人民共和国合同法》对居间合同进行了专章的规定。结合我国《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》中的规定，房地产居间是指居间人向委托人报告或者提供订立房地产交易合同的机会和媒介服务，并收取佣金报酬的行为。[1]
（二）房地产居间合同中居间人的义务
纵观我国的法律、法规，我国目前的法律对房地产居间合同中居间人的义务规定如下：
1.如实告知义务
《合同法》第425条规定：“居间人有如实告知的义务，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”如实告知义务，是指房地产居间人向委托人不加隐瞒的告知其所知的订立房地产交易合同的相关事项。[2]这既是《合同法》中的明确规定，也是基于房地产居间合同的性质和居间人的地位所决定的。《经纪人管理办法》中也明文规定了“经济活动中的经纪人应该将定约机会和交易情况如实、及时向委托人报告。”由于房地产交易的特殊性，在房地产居间活动中，如实告知义务的履行有一个前提条件，居间人即中介方应当对订立合同相关的所有事实进行全面的了解和知悉。[3]
实践中，房地产居间人可以通过房地产所有人对其房产情况的详细描述，到相关部门进行查询从而得到一些产权资料，了解房地产产权的合法性，还可以实地查看房地产。但是，在实践中居间人不可能完全了解所有的事实，也不可能完全告知。我国法律对此的规定只是泛泛而谈，并没有明确居间人该如何告知，如实告知该怎样认定，对与如实告知是否应该负有调查义务及责任该如何明确等问题。在后文会对这些问题进行具体阐述。
2.尽力义务
尽力义务，又称勤勉义务，也可称为勤勉尽力义务，是指房地产居间人根据居间合同的规定，竭尽全力为委托人报告或提供房地产交易合同订立的机会和媒介服务。因为，居间人收取报酬的必要条件就是促成交易，所以居间人必须履行尽力义务促成房地产交易，这样才可以收取佣金。我国法律虽然没有明确规定尽力义务，但在行业中，尽力义务已经成为一个行业习惯，居间人都应遵守履行，由于不履没有促成交易，居间人不能向委托人请求报酬，只能要求支付必要的费用。尽力义务不仅要求向委托人提供信息，还要求尽力促成可能达成合同的双方当事人达成合意，排除双方不同的意见，尽力克服双方当事人之间的矛盾，并依约准备合同，促成交易。尽力义务也可以由双方当事人在居间合同中约定，对于合同中约定的或是根据合同内容可以推定的居间人的尽力义务，法律应该保护委托人的利益，要求居间人履行义务。
3.其他义务
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（1）忠实义务
房地产居间人就其所为的居间行为，负有忠实义务，主要包括：①居间人的如实告知义务；②居间人的居间行为不得不利于合同订立或损害当事人的利益；③居间人就其提供的信息和订立合同的情况负有向他人保密的义务。
（2）保密义务
《经纪人管理办法》十七条五款规定了“经纪活动中的经纪人，应当按照委托人的要求保守商业秘密。”因此，房地产居间人对其知悉的委托人的各种信息及商业秘密，须按合同约定或法律规定负有保密的义务。这里所说的秘密不仅包括合同条款中明确约定的事项，还包括一些有关当事人的不为外人所知晓的事项。
（3）诚实信用义务
诚实信用原则既是民法的基本原则，也是一个道德准则。作为房地产交易的居间人，不论居间合同中是否明确写道诚实信用原则，都应做到讲求诚信，以信为本，诚实守信，不损害当事人利益。
二、房地产居间人义务认定的案例分析
（一）居间人违反如实告知义务
1.案情介绍
2010年，为了给女儿提供良好的学习生活环境，苏某和某中介公司签订了一份《居间服务合同》，委托中介公司购买一套位于华师某附小享有入学指标的房屋，约定佣金6万元。之后，在居间人的介绍下，苏某与业主刘某达成了房屋买卖协议，同时支付佣金1万元。因苏某未向其支付余下的5万元，中介公司将其诉至法院，要求其给付余下的5万元报酬。苏某辩称，居间人提供的房产没有华师附小的入学指标，且已和刘某解除了合同。居间人在从事居间业务的过程中违反如实告知义务，提供虚假信息，因而反诉请求与居间人解除居间合同，并要求中介公司返还已支付的佣金1万元。法院经过审判，依法解除了苏某与中介公司的委托合同，并判令中介公司返还苏某已经支付的1万元佣金。本案中，苏某和居间人签订的居间合同中对孩子入学的问题做了特别的约定，属当事人真实的意思表示，当事人诚实恪守并履行。本案中的居间人没有按照约定提供房屋信息，致使苏某不能实现合同的目的，显然居间人没有履行相关的如实告知义务，自然无权收取佣金报酬。
2.案情分析
摘要：居间人义务的认定是房地产居间合同存在的一个主要问题。从理论和实务上，房地产居间人义务问题还有较大的研讨空间。我国法律、法规目前只规定了如实告知义务、尽力义务和忠实义务等义务，且只有如实告知一个法定义务。由典型案例的分析可知，房地产居间人的义务认定主要存在着信息披露不真实、委托人“跳单”等问题。关于房地产居间人义务的认定与完善，笔者认为可以从确立营业居间人忠实义务、完善信息披露制度和报酬赔偿制度、规范居间合同和加强行业自律等角度出发，进一步研究与探讨。
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关键字:房地产；居间合同；居间人义务；信息披露；调查义务
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words 1
引言（或绪论）1
一、房地产居间合同中居间人义务的概述2
（一）房地产居间合同的概念2
（二）房地产居间合同中居间人的义务2
二、房地产居间人义务认定的案例分析3
（一）居间人违反如实告知义务3
（二）委托人的“跳单”现象4
三、房地产居间合同中居间人义务的认定及建议6
（一）确定营业居间人的调查义务6
（二）完善严格执行的信息披露制度7
（三）完善报酬制度和赔偿制度7
（四）规范和完善房地产居间合同8
（五）加强行业自律，建立全国性的行业协会8
四、结语8
致谢9
参考文献9论房地产居间合同中居间人的义务
引言
引言
自古以来，“安居乐业”就是中国老百姓的理想状态，他们对住房有着深深的渴望，这是中华民族的一种普遍的大众的房屋情结。社会主义市场经济的迅猛发展，促进了房地产行业的迅速发展，也推动了房地产居间行业的快速活跃。因为居间合同在我国历史上的发展过程和其自身的特殊性质，在居间纠纷的处理过程中执法不一的现象经常出现，特别是针对目前房地产交易中经常出现的“跳中介”情况的认定、处理，居间人义务、责任的界定等问题，实务届有较大的分歧，这些问题不同层次上都影响到了房地产居间行业的健康发展和规范建立。同时，当前我国仅有的诸如《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《关于房地产中介服务收费的通知》等几部法律法规和地方规章对简单的房地产居间行业进行了 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
规范，其效力范围及对违法行为的处罚力度远不能够适应房地产居间行业健康快速发展的需求。本文以房地产居间合同居间人义务为研究对象，试从理论分析房地产居间人义务存在的问题，以典型案例为例，归纳居间人义务及责任承担，针对不规范行为提出合理意见，以期能够对我国关于居间人义务履行的认定及责任的分配方面在立法和司法审判中提供有益的参考。
一、房地产居间合同中居间人义务概述
（一）房地产居间合同的概念
在我国，“居间”有着悠久的历史，“牙纪”、“牙行”、“互郎”、“纤手”、“掮客”等词语都市古时对居间人的称号。随着经济社会的不断发展，居间活动也日益兴盛起来。虽然，我国对于房地产居间早在宋代就已经有相关的法律规定，但是，发展到今天，我国的房地产居间法律规定和西方发达国家已有一定的差距。1991年的《中华人民共和国合同法》对居间合同进行了专章的规定。结合我国《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》中的规定，房地产居间是指居间人向委托人报告或者提供订立房地产交易合同的机会和媒介服务，并收取佣金报酬的行为。[1]
（二）房地产居间合同中居间人的义务
纵观我国的法律、法规，我国目前的法律对房地产居间合同中居间人的义务规定如下：
1.如实告知义务
《合同法》第425条规定：“居间人有如实告知的义务，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。”如实告知义务，是指房地产居间人向委托人不加隐瞒的告知其所知的订立房地产交易合同的相关事项。[2]这既是《合同法》中的明确规定，也是基于房地产居间合同的性质和居间人的地位所决定的。《经纪人管理办法》中也明文规定了“经济活动中的经纪人应该将定约机会和交易情况如实、及时向委托人报告。”由于房地产交易的特殊性，在房地产居间活动中，如实告知义务的履行有一个前提条件，居间人即中介方应当对订立合同相关的所有事实进行全面的了解和知悉。[3]
实践中，房地产居间人可以通过房地产所有人对其房产情况的详细描述，到相关部门进行查询从而得到一些产权资料，了解房地产产权的合法性，还可以实地查看房地产。但是，在实践中居间人不可能完全了解所有的事实，也不可能完全告知。我国法律对此的规定只是泛泛而谈，并没有明确居间人该如何告知，如实告知该怎样认定，对与如实告知是否应该负有调查义务及责任该如何明确等问题。在后文会对这些问题进行具体阐述。
2.尽力义务
尽力义务，又称勤勉义务，也可称为勤勉尽力义务，是指房地产居间人根据居间合同的规定，竭尽全力为委托人报告或提供房地产交易合同订立的机会和媒介服务。因为，居间人收取报酬的必要条件就是促成交易，所以居间人必须履行尽力义务促成房地产交易，这样才可以收取佣金。我国法律虽然没有明确规定尽力义务，但在行业中，尽力义务已经成为一个行业习惯，居间人都应遵守履行，由于不履没有促成交易，居间人不能向委托人请求报酬，只能要求支付必要的费用。尽力义务不仅要求向委托人提供信息，还要求尽力促成可能达成合同的双方当事人达成合意，排除双方不同的意见，尽力克服双方当事人之间的矛盾，并依约准备合同，促成交易。尽力义务也可以由双方当事人在居间合同中约定，对于合同中约定的或是根据合同内容可以推定的居间人的尽力义务，法律应该保护委托人的利益，要求居间人履行义务。
3.其他义务
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
（1）忠实义务
房地产居间人就其所为的居间行为，负有忠实义务，主要包括：①居间人的如实告知义务；②居间人的居间行为不得不利于合同订立或损害当事人的利益；③居间人就其提供的信息和订立合同的情况负有向他人保密的义务。
（2）保密义务
《经纪人管理办法》十七条五款规定了“经纪活动中的经纪人，应当按照委托人的要求保守商业秘密。”因此，房地产居间人对其知悉的委托人的各种信息及商业秘密，须按合同约定或法律规定负有保密的义务。这里所说的秘密不仅包括合同条款中明确约定的事项，还包括一些有关当事人的不为外人所知晓的事项。
（3）诚实信用义务
诚实信用原则既是民法的基本原则，也是一个道德准则。作为房地产交易的居间人，不论居间合同中是否明确写道诚实信用原则，都应做到讲求诚信，以信为本，诚实守信，不损害当事人利益。
二、房地产居间人义务认定的案例分析
（一）居间人违反如实告知义务
1.案情介绍
2010年，为了给女儿提供良好的学习生活环境，苏某和某中介公司签订了一份《居间服务合同》，委托中介公司购买一套位于华师某附小享有入学指标的房屋，约定佣金6万元。之后，在居间人的介绍下，苏某与业主刘某达成了房屋买卖协议，同时支付佣金1万元。因苏某未向其支付余下的5万元，中介公司将其诉至法院，要求其给付余下的5万元报酬。苏某辩称，居间人提供的房产没有华师附小的入学指标，且已和刘某解除了合同。居间人在从事居间业务的过程中违反如实告知义务，提供虚假信息，因而反诉请求与居间人解除居间合同，并要求中介公司返还已支付的佣金1万元。法院经过审判，依法解除了苏某与中介公司的委托合同，并判令中介公司返还苏某已经支付的1万元佣金。本案中，苏某和居间人签订的居间合同中对孩子入学的问题做了特别的约定，属当事人真实的意思表示，当事人诚实恪守并履行。本案中的居间人没有按照约定提供房屋信息，致使苏某不能实现合同的目的，显然居间人没有履行相关的如实告知义务，自然无权收取佣金报酬。
2.案情分析
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