合富辉煌房地产金艺百汇”广场商铺销售计划书
目录
一、引言 1
二、公司及项目介绍 1
三、商铺销售背景分析 1
四、金艺百汇广场销售环境分析 1
（一）目标客户分析 2
（二）价格分析 2
（三）竞争者分析 2
五、商铺销售问题分析 3
（一）金艺百汇广场商铺销售的核心矛盾 3
（二）金艺百汇广场商铺现面临的症结 4
六、对应策略 4
（一）加强招商进度，增强投资者信心 4
（二）扩大媒体，增加知名度 5
（三）形象定位，价值重塑 5
（四）整合渠道资源，增加有效客户 5
（五）策划活动，吸引人流 5
七、结论 6
八、致谢 6
九、参考文献 6
一、引言
回顾2008年，房地产销售开始热火朝天房价一涨再涨，各个代理公司也是蜂拥而上。然而到2012年以后，政府的政策（如限购、五证两书）、市场的饱和、代理公司的数量激增，使房产热慢慢冷却了下来。如今已到2014年，政府政策正在慢慢放松，人们的生活水平也不断的在提高，有的代理公司也慢慢的向别的方向发展。那么在整个商铺市场不景气的情况下，房地产销售能否带动商铺的销售？本文以金艺百汇广场的商铺销售为例主要研究其商铺销售存在的问题以及解决方案。
二、公司及项目简介
苏州合富辉煌是成立于2010年，是上海分公司旗下管理的，并未真正的成为分公司，也可以说并未真正的独立。合富辉煌集团是创立于1995年，也是中国内地最早从事房地产代理的企业之一。2004年合富集团在香港联交所上市，创建了合富辉煌（中国）、合富置业、港年物业（中国）、保来理财等所以在房地产行业也算是经历 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
过高潮也经历过低谷。然而对于刚刚成立不久,在苏州还未站稳脚步的苏州合富辉煌来说,是需要一个完善的房产开发项目及其良好的销售业绩来站稳脚步。“金艺百汇广场”的项目是在高铁新城附近的，由于政府的大力支持周围开发的项目越来越多导致竞品增加，加上项目时间过长现正在走下坡，因为金艺百汇商铺在几年还没形成人气，加上周边竞品的多面夹击的情况下，销售还是有一定的难度。金艺百汇广场是苏州分公司接的商铺项目位于相城区相城大道沿街商铺。金艺百汇广场商铺总共74套，现在还剩52套未卖。其主力商家是“吴江大润发”属于渭塘的核心商圈。也是沿相城大道唯一在售的综合体项目。交通区位优势也很明显，项目向西2公里到苏虞张公路，到达苏州市区、常熟、张家港都在半个小时的车程，项目向东5分钟到S227省道，非常便捷。商铺层高5.5米奢华挑高，大面宽，短进深，45-100平米中小面积分割，空间自由组合，一楼商铺少量已租、已售，剩余52套待售；二楼商铺已整体租给吴江大润发，已开业，成为渭塘主力超市，购买可包租八年对于这样一个具有位置和交通区域优势的商铺项目，但是为什么却没有达成良好的销售局面，这是本文要分析和解决的核心问题。
三、商铺销售背景分析
商业楼盘主要有以下几种“写字楼、商铺、酒店式公寓”几种类型。商业用地是40年产权，一般超过10万方的都是属于大型的商业综合体。比如卖的比较火的绿宝、港龙，如今政府政策的放松对于住宅项目来说是相对有优势的。商铺问题实质上还是经济问题，一个项目的地理位置好不好是要看周围商业业态以及项目所处位置的消费水平与经济，有问题如果不解决问题，反而会制造更多问题。社会是要进步的，塑造一个有竞争力的企业可以甩包袱，但社会进步要解决的问题恰恰是包袱本身。所以我们要把卖商铺的很多抗性一个个发现并解决，这样才能保证有足够的业绩去和别的代理公司去竞争。受之前房产政策的影响很多房地产商拿了很多地，商铺开的越来越多所以市场上商铺的竞争越来越大。在这种市场情况下商铺的销售是有一定难度的，如何在这样的市场状态下完成公司给予的指标？如何在竞争者的双面夹击的情况下将商铺销售出去？
四、金艺百汇广场销售环境分析
（一）目标客户分析
在整个渭塘镇来说消费水平属于中等的样子，其实相城区的本地人还是比较有经济实力的，但由于外来人口的增多，很多本地人都到市区买了房子，因而其消费水平也随之下降。如果说让园区或者是其他城区的投资者过来这边投资相对来说还是比较有难度的，所以我们将客户群体主要集中在这几个地区“渭塘、太平、渭西、蠡口、北桥。这些地区都是在渭塘附近我们将这几个地区作为我们的目标市场。我们的目标客户主要是针对那些有一定资金，有投资期望的人。
（二）价格分析
价格分析表
项目名称
金艺百汇广场
东方时代广场
漕湖邻里中心
加州阳光
商铺价格
沿街：22000/左右或15000-18000/㎡
优惠后10000-32000/㎡
1楼外铺28000㎡里铺14000~19000元/㎡
一层商铺均价20000~25000/㎡二层商铺均价8000~13000/㎡住宅均价7500~8300元/㎡
表1 价格分析表
在价格上我们项目上还是比较有优势的，但是我们的沿街价格却是要“一拖二”卖的，何为“一拖二”呢？就是如果你需要买一楼的话就必须要买二楼，一楼沿街都是面积在100平的左右加上二楼的大概在160平左右，换言之买个沿街商铺要300万左右。对于小康家庭来说还是比较有压力的，加上两个竞品的双面夹击就更难以销售。
（三）竞争者分析
竞争者分析表
项目
加州阳光
渭西邻里中心
东方时代广场
售价/每个楼层
一层商铺均价2~2.5万元
二层商铺均价0.8~1.3万元住宅均价7500~8300元/平
1楼外铺28000元/平里铺14000~19000元/平
折后10000-32000/平
门面形式
独立门面
独立门面
独立门面
总面积主力面积
总面积130672平1-2层是由30-60㎡的商铺组成住宅主力面积90-135㎡均价8300元/㎡联排和双拼别墅，主力面积220-260平，价格未出
主力商铺面积80~200平
20-580平
主力商铺52-180平
层高
住宅层高2.9米门面层高3.5米
1楼3.5米2楼3米
3米左右
进深/开间
进深8~10米开间3~4米左右
进深5~8米开间4米
进深5~6米开间4米
每层出租租金
预计一层2~3元/天二层1~1.5元/天
一、引言 1
二、公司及项目介绍 1
三、商铺销售背景分析 1
四、金艺百汇广场销售环境分析 1
（一）目标客户分析 2
（二）价格分析 2
（三）竞争者分析 2
五、商铺销售问题分析 3
（一）金艺百汇广场商铺销售的核心矛盾 3
（二）金艺百汇广场商铺现面临的症结 4
六、对应策略 4
（一）加强招商进度，增强投资者信心 4
（二）扩大媒体，增加知名度 5
（三）形象定位，价值重塑 5
（四）整合渠道资源，增加有效客户 5
（五）策划活动，吸引人流 5
七、结论 6
八、致谢 6
九、参考文献 6
一、引言
回顾2008年，房地产销售开始热火朝天房价一涨再涨，各个代理公司也是蜂拥而上。然而到2012年以后，政府的政策（如限购、五证两书）、市场的饱和、代理公司的数量激增，使房产热慢慢冷却了下来。如今已到2014年，政府政策正在慢慢放松，人们的生活水平也不断的在提高，有的代理公司也慢慢的向别的方向发展。那么在整个商铺市场不景气的情况下，房地产销售能否带动商铺的销售？本文以金艺百汇广场的商铺销售为例主要研究其商铺销售存在的问题以及解决方案。
二、公司及项目简介
苏州合富辉煌是成立于2010年，是上海分公司旗下管理的，并未真正的成为分公司，也可以说并未真正的独立。合富辉煌集团是创立于1995年，也是中国内地最早从事房地产代理的企业之一。2004年合富集团在香港联交所上市，创建了合富辉煌（中国）、合富置业、港年物业（中国）、保来理财等所以在房地产行业也算是经历 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
过高潮也经历过低谷。然而对于刚刚成立不久,在苏州还未站稳脚步的苏州合富辉煌来说,是需要一个完善的房产开发项目及其良好的销售业绩来站稳脚步。“金艺百汇广场”的项目是在高铁新城附近的，由于政府的大力支持周围开发的项目越来越多导致竞品增加，加上项目时间过长现正在走下坡，因为金艺百汇商铺在几年还没形成人气，加上周边竞品的多面夹击的情况下，销售还是有一定的难度。金艺百汇广场是苏州分公司接的商铺项目位于相城区相城大道沿街商铺。金艺百汇广场商铺总共74套，现在还剩52套未卖。其主力商家是“吴江大润发”属于渭塘的核心商圈。也是沿相城大道唯一在售的综合体项目。交通区位优势也很明显，项目向西2公里到苏虞张公路，到达苏州市区、常熟、张家港都在半个小时的车程，项目向东5分钟到S227省道，非常便捷。商铺层高5.5米奢华挑高，大面宽，短进深，45-100平米中小面积分割，空间自由组合，一楼商铺少量已租、已售，剩余52套待售；二楼商铺已整体租给吴江大润发，已开业，成为渭塘主力超市，购买可包租八年对于这样一个具有位置和交通区域优势的商铺项目，但是为什么却没有达成良好的销售局面，这是本文要分析和解决的核心问题。
三、商铺销售背景分析
商业楼盘主要有以下几种“写字楼、商铺、酒店式公寓”几种类型。商业用地是40年产权，一般超过10万方的都是属于大型的商业综合体。比如卖的比较火的绿宝、港龙，如今政府政策的放松对于住宅项目来说是相对有优势的。商铺问题实质上还是经济问题，一个项目的地理位置好不好是要看周围商业业态以及项目所处位置的消费水平与经济，有问题如果不解决问题，反而会制造更多问题。社会是要进步的，塑造一个有竞争力的企业可以甩包袱，但社会进步要解决的问题恰恰是包袱本身。所以我们要把卖商铺的很多抗性一个个发现并解决，这样才能保证有足够的业绩去和别的代理公司去竞争。受之前房产政策的影响很多房地产商拿了很多地，商铺开的越来越多所以市场上商铺的竞争越来越大。在这种市场情况下商铺的销售是有一定难度的，如何在这样的市场状态下完成公司给予的指标？如何在竞争者的双面夹击的情况下将商铺销售出去？
四、金艺百汇广场销售环境分析
（一）目标客户分析
在整个渭塘镇来说消费水平属于中等的样子，其实相城区的本地人还是比较有经济实力的，但由于外来人口的增多，很多本地人都到市区买了房子，因而其消费水平也随之下降。如果说让园区或者是其他城区的投资者过来这边投资相对来说还是比较有难度的，所以我们将客户群体主要集中在这几个地区“渭塘、太平、渭西、蠡口、北桥。这些地区都是在渭塘附近我们将这几个地区作为我们的目标市场。我们的目标客户主要是针对那些有一定资金，有投资期望的人。
（二）价格分析
价格分析表
项目名称
金艺百汇广场
东方时代广场
漕湖邻里中心
加州阳光
商铺价格
沿街：22000/左右或15000-18000/㎡
优惠后10000-32000/㎡
1楼外铺28000㎡里铺14000~19000元/㎡
一层商铺均价20000~25000/㎡二层商铺均价8000~13000/㎡住宅均价7500~8300元/㎡
表1 价格分析表
在价格上我们项目上还是比较有优势的，但是我们的沿街价格却是要“一拖二”卖的，何为“一拖二”呢？就是如果你需要买一楼的话就必须要买二楼，一楼沿街都是面积在100平的左右加上二楼的大概在160平左右，换言之买个沿街商铺要300万左右。对于小康家庭来说还是比较有压力的，加上两个竞品的双面夹击就更难以销售。
（三）竞争者分析
竞争者分析表
项目
加州阳光
渭西邻里中心
东方时代广场
售价/每个楼层
一层商铺均价2~2.5万元
二层商铺均价0.8~1.3万元住宅均价7500~8300元/平
1楼外铺28000元/平里铺14000~19000元/平
折后10000-32000/平
门面形式
独立门面
独立门面
独立门面
总面积主力面积
总面积130672平1-2层是由30-60㎡的商铺组成住宅主力面积90-135㎡均价8300元/㎡联排和双拼别墅，主力面积220-260平，价格未出
主力商铺面积80~200平
20-580平
主力商铺52-180平
层高
住宅层高2.9米门面层高3.5米
1楼3.5米2楼3米
3米左右
进深/开间
进深8~10米开间3~4米左右
进深5~8米开间4米
进深5~6米开间4米
每层出租租金
预计一层2~3元/天二层1~1.5元/天
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