公允价值模式下投资性房地产后续计量相关研究
公允价值模式下投资性房地产后续计量相关研究[20191230185544]
毕业论文中文摘要
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关键字:投资性房地产,公允价值,后续计量
目 录
1 引言 1
2 理论概述 1
2.1 投资性房地产概述 1
2.2 公允价值概述 2
3 投资性房地产公允价值计量模式的应用现状及其存在的问题 4
3.1 国内上市公司采用公允价值计量模式的现状 4
3.2 投资性房地产公允价值模式的应用中存在的问题 5
4 昆明百货大楼股份有限公司案例分析 7
4.1 昆百大公司的背景介绍 7
4.2 变更计量模式前后的对比分析 7
4.3 昆百大投资性房地产采用公允价值模式的影响 8
5 完善投资性房地产公允价值后续计量模式的建议 10
5.1 完善投资性房地产界定标准 10
5.2 规范房地产交易市场 10
5.3 构建科学的公允价值评估体系10
5.4 完善投资性房地产审计工作 11
5.5 规范公允价值的披露制度，保障信息的披露质量11
5.6 提高会计职业判断能力，提高会计人员职业素质12
结论 13
致谢 14
参考文献 15
1 引言
2006年2月15日，我国财政部第一次颁布了有关投资性房地产的会计准则——《企业会计准则第3号——投资性房地产》，并于2007年1月1日率先在上市公司实施。该准则规定投资性房地产后续计量可以在成本模式和公允价值模式中进行选择应用。这也体现了我国会计准则与国际财务报告准则的趋同。在新准则实施以前，我国企业将投资性房地产作为固定资产或无形资产进行确认，采用历史成本计量投资性房地产，同时分期计提折旧或摊销。但是，随着我国房地产行业的兴起，投资性房地产的价格的持续上涨，此时历史成本并不能反映其真正的价值，这就导致了投资性房地产的价值被低估，这也会使得会计信息使用者无法了解企业的实际情况，给企业提供了操纵业绩的空间。在这样的背景下，新准则颁布并实施，在一定程度地规范了投资性房地产的确认和计量。但是，纵观最近几年上市公司的年报不难发现，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的上市公司寥寥无几，这到底是什么原因造成的，以及当前投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量到底存在哪些问题、会给企业带来什么影响等，都是本文重点研究的内容。
2 理论概述
2.1 投资性房地产概述
2.1.1 投资性房地产范围的比较
对于投资性房地产的范围，国际会计准则以及我国会计准则都做了详细的规定，两者都认为投资性房地产是指为赚取租金、资本增值或者兼有而持有的房地产[1]。两个准则对于投资性房地产在其范围的规定在实质上是一致的，但两者在具体的规定上却存在着较大的差异。
与我国会计准则相比较，国际会计准则IAS40号决议对投资性房地产的范围做了更加详细的规定，认为在确定一项房地产是否符合投资性房地产的条件时，需要进行判断。例如在某些情况下，房地产使用者接受某企业提供辅助服务时，如果该服务在整个协议中只是一个很小的组成部分并且不是十分重要，则企业应将该项房地产视为投资性房地产。
此外，国际会计准则中投资性房地产所涉及的土地是指土地所有权，而在我国，土地所有制是公有制，所以我国新准则中的土地就是指土地使用权。再者，融资租入的房地产和经营方式租入后转租的房地产均被纳入国际会计准则的投资性房地产的范围中，而我国却将其放入租赁准则中，新准则中没有涉及。
总体相比较而言，在投资性房地产范围的界定上，国际会计准则更加详细，易于相关人员分辨与操作，体现了实质重于形式的会计原则；而我国会计准则的判断标准相对简单，虽便于理解，但在现实中运用判断是否为投资性房地产时常常会带来一些认识上的偏差。
2.1.2 投资性房地产初始计量的比较
我国会计准则和国际会计准则在投资性房地产初始计量上的规定基本一致。两者相同的地方是都规定投资性房地产应按其成本进行初始计量，对于外购方式取得的投资性房地产，其购置成本包括买价和任何直接归属于投资性房地产的支出。不一样的是，我国会计准则中自建投资性房地产的成本是由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；而国际会计准则中关于自建投资性房地产的成本在准则中第十六条有明确规定，由建造或开发完工日的成本组成。
2.1.3 投资性房地产后续计量模式的比较
对于投资性房地产的后续计量，我国会计准则和国际会计准则都允许采用成本计量和公允价值计量的模式，但在具体计量模式的具体应用方面存在较大的差异。我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应采用公允价值模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。由此可见，我国更加倾向于成本模式，只有在公允价值能够可靠取得时采用公允价值模式。而国际会计准则40号并未对公允价值模式和成本模式规定优先顺序，但普遍认为从公允价值模式变更为成本模式不会产生更恰当的列报，可见其更偏向于公允价值模式。
2.2 公允价值概述
我国在2006年新颁布的会计准则中对公允价值定义为：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量[2]。而国际会计准则定义为：公平交易中，熟悉情况的当事人自愿进行资产交换或债务清偿的金额。由此可见，公允价值是一个比较宽泛的概念，与其他计量属性相比，公允价值计量属性能够更真实的反映出企业资产负债的价值、市场的需求，也可以看出在公允价值的定义上我国的会计准则与国际会计准则渐渐趋同。
根据基本准则对公允价值的定义，投资性房地产的公允价值可以理解为在公平交易的前提下，熟悉情况的交易双方自愿进行房地产交换的价格，并且该价格应当反映资产负债表日的市场状况。目前公允价值应遵循下述原则进行估值：对存在活跃市场的资产负债，如估值日有市价的，应采用市价确定公允价值；估值日无市价，熟悉情况进行自愿交易的双方可大体上参照最近交易的资产负债市价确定其公允价值；对不存在活跃市场，且不符合上述两种情况的，则应该采用可靠的估值方法确定资产或负债的公允价值。
根据现行企业会计准则规定，公允价值在投资性房地产中的应用主要体现在两部分：一是满足条件的投资性房地产可以采用公允价值计量模式进行后续计量；二是投资性房地产可以在公允价值模式下进行转换。
2.2.1 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产按照资产负债表日的公允价值计量，公允价值与账面价值之间产生的差额记入“公允价值变动损益”。
2.2.2 在公允价值模式下的投资性房地产的转换
以成本计量的非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产时，根据谨慎性原则的要求，应按账面价值与公允价值之间的差额进行处理。如果产生借方差，应在当期损益中反应公允价值小于账面价值的损失，计入公允价值变动损益；如果产生贷方差，此时公允价值大于账面价值的收益不反映在当期损益中，而是反映在所有者权益中，计入资本公积——其他资本公积，待该项投资性房地产处置时，再将已经计入资本公积中的部分转入当期损益。
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关键字:投资性房地产,公允价值,后续计量
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1 引言 1
2 理论概述 1
2.1 投资性房地产概述 1
2.2 公允价值概述 2
3 投资性房地产公允价值计量模式的应用现状及其存在的问题 4
3.1 国内上市公司采用公允价值计量模式的现状 4
3.2 投资性房地产公允价值模式的应用中存在的问题 5
4 昆明百货大楼股份有限公司案例分析 7
4.1 昆百大公司的背景介绍 7
4.2 变更计量模式前后的对比分析 7
4.3 昆百大投资性房地产采用公允价值模式的影响 8
5 完善投资性房地产公允价值后续计量模式的建议 10
5.1 完善投资性房地产界定标准 10
5.2 规范房地产交易市场 10
5.3 构建科学的公允价值评估体系10
5.4 完善投资性房地产审计工作 11
5.5 规范公允价值的披露制度，保障信息的披露质量11
5.6 提高会计职业判断能力，提高会计人员职业素质12
结论 13
致谢 14
参考文献 15
1 引言
2006年2月15日，我国财政部第一次颁布了有关投资性房地产的会计准则——《企业会计准则第3号——投资性房地产》，并于2007年1月1日率先在上市公司实施。该准则规定投资性房地产后续计量可以在成本模式和公允价值模式中进行选择应用。这也体现了我国会计准则与国际财务报告准则的趋同。在新准则实施以前，我国企业将投资性房地产作为固定资产或无形资产进行确认，采用历史成本计量投资性房地产，同时分期计提折旧或摊销。但是，随着我国房地产行业的兴起，投资性房地产的价格的持续上涨，此时历史成本并不能反映其真正的价值，这就导致了投资性房地产的价值被低估，这也会使得会计信息使用者无法了解企业的实际情况，给企业提供了操纵业绩的空间。在这样的背景下，新准则颁布并实施，在一定程度地规范了投资性房地产的确认和计量。但是，纵观最近几年上市公司的年报不难发现，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的上市公司寥寥无几，这到底是什么原因造成的，以及当前投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量到底存在哪些问题、会给企业带来什么影响等，都是本文重点研究的内容。
2 理论概述
2.1 投资性房地产概述
2.1.1 投资性房地产范围的比较
对于投资性房地产的范围，国际会计准则以及我国会计准则都做了详细的规定，两者都认为投资性房地产是指为赚取租金、资本增值或者兼有而持有的房地产[1]。两个准则对于投资性房地产在其范围的规定在实质上是一致的，但两者在具体的规定上却存在着较大的差异。
与我国会计准则相比较，国际会计准则IAS40号决议对投资性房地产的范围做了更加详细的规定，认为在确定一项房地产是否符合投资性房地产的条件时，需要进行判断。例如在某些情况下，房地产使用者接受某企业提供辅助服务时，如果该服务在整个协议中只是一个很小的组成部分并且不是十分重要，则企业应将该项房地产视为投资性房地产。
此外，国际会计准则中投资性房地产所涉及的土地是指土地所有权，而在我国，土地所有制是公有制，所以我国新准则中的土地就是指土地使用权。再者，融资租入的房地产和经营方式租入后转租的房地产均被纳入国际会计准则的投资性房地产的范围中，而我国却将其放入租赁准则中，新准则中没有涉及。
总体相比较而言，在投资性房地产范围的界定上，国际会计准则更加详细，易于相关人员分辨与操作，体现了实质重于形式的会计原则；而我国会计准则的判断标准相对简单，虽便于理解，但在现实中运用判断是否为投资性房地产时常常会带来一些认识上的偏差。
2.1.2 投资性房地产初始计量的比较
我国会计准则和国际会计准则在投资性房地产初始计量上的规定基本一致。两者相同的地方是都规定投资性房地产应按其成本进行初始计量，对于外购方式取得的投资性房地产，其购置成本包括买价和任何直接归属于投资性房地产的支出。不一样的是，我国会计准则中自建投资性房地产的成本是由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；而国际会计准则中关于自建投资性房地产的成本在准则中第十六条有明确规定，由建造或开发完工日的成本组成。
2.1.3 投资性房地产后续计量模式的比较
对于投资性房地产的后续计量，我国会计准则和国际会计准则都允许采用成本计量和公允价值计量的模式，但在具体计量模式的具体应用方面存在较大的差异。我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应采用公允价值模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。由此可见，我国更加倾向于成本模式，只有在公允价值能够可靠取得时采用公允价值模式。而国际会计准则40号并未对公允价值模式和成本模式规定优先顺序，但普遍认为从公允价值模式变更为成本模式不会产生更恰当的列报，可见其更偏向于公允价值模式。
2.2 公允价值概述
我国在2006年新颁布的会计准则中对公允价值定义为：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量[2]。而国际会计准则定义为：公平交易中，熟悉情况的当事人自愿进行资产交换或债务清偿的金额。由此可见，公允价值是一个比较宽泛的概念，与其他计量属性相比，公允价值计量属性能够更真实的反映出企业资产负债的价值、市场的需求，也可以看出在公允价值的定义上我国的会计准则与国际会计准则渐渐趋同。
根据基本准则对公允价值的定义，投资性房地产的公允价值可以理解为在公平交易的前提下，熟悉情况的交易双方自愿进行房地产交换的价格，并且该价格应当反映资产负债表日的市场状况。目前公允价值应遵循下述原则进行估值：对存在活跃市场的资产负债，如估值日有市价的，应采用市价确定公允价值；估值日无市价，熟悉情况进行自愿交易的双方可大体上参照最近交易的资产负债市价确定其公允价值；对不存在活跃市场，且不符合上述两种情况的，则应该采用可靠的估值方法确定资产或负债的公允价值。
根据现行企业会计准则规定，公允价值在投资性房地产中的应用主要体现在两部分：一是满足条件的投资性房地产可以采用公允价值计量模式进行后续计量；二是投资性房地产可以在公允价值模式下进行转换。
2.2.1 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产按照资产负债表日的公允价值计量，公允价值与账面价值之间产生的差额记入“公允价值变动损益”。
2.2.2 在公允价值模式下的投资性房地产的转换
以成本计量的非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产时，根据谨慎性原则的要求，应按账面价值与公允价值之间的差额进行处理。如果产生借方差，应在当期损益中反应公允价值小于账面价值的损失，计入公允价值变动损益；如果产生贷方差，此时公允价值大于账面价值的收益不反映在当期损益中，而是反映在所有者权益中，计入资本公积——其他资本公积，待该项投资性房地产处置时，再将已经计入资本公积中的部分转入当期损益。
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