城乡统筹发展背景下小产权房”的法律困境与出路
“小产权房”是指由除了集体经济组织之内的个人或单位购买，在集体土地上建设，没有合法的产权证的房屋。由于城市的商品房价格飞涨，“小产权房”因其低廉的价格成为中低收入群体所青睐的对象，根据我国现行的法律法规，对“小产权房”合法性地位的认可存在一定的法律障碍，而其存在又确有一定的合理性，引发了社会各界对于“小产权房”的热议。本文论述了“小产权房”合法性、“小产权房”的法律困境以及“小产权房”的解决途径等问题。
目录
摘要 1
关键字 1
Abstract 1
Keywords 1
一、“小产权房”的概述 2
（一）“小产权房”的概念界定 2
（二）“小产权房”的分类 2
（三）“小产权房”的发展现状及背景趋势 3
1．发展现状 3
2．发展背景及趋势 3
（四）“小产权房”问题解决的意义 3
二、“小产权房”问题面临的法律困境 3
（一）“小产权房”的法律定性 3
1．当前的法律规定及政策规定 3
2．“小产权房”各方主体权益分析 4
3．“小产权房”的合法性分析 4
（二）“小产权房”的买卖合同效力 5
三、“小产权房”问题的解决途径 5
（一）现阶段治理“小产权房”措施 5
（二）长久治理“小产权房”措施 6
1．改革城乡二元土地结构，完善土地流转制度 6
2．完善集体土地征收制度，提高征收农民土地补偿金 6
3．完善城市住房保障体系，提供多样化的城市房屋供应渠道 6
4．加强对房地产市场的监管 6
5．创新产权制度 6
结语 7
致谢 7
参考文献 7
城乡统筹发展背景下“小产权房”的法律困境与出路
引言
“小产权房”问题由来已久。近年来，随着落实科学发展观、实现城乡统筹发展、突破城乡二元结构、推动城乡一体化、农村住房产权改革、农村土地制度改革的进一步推进，“小产权房”不仅引起了经济理论和实践的热烈讨论，有关“小产权房”法律问 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
题也呈现出日益复杂的现状。自其形成规模来，虽有关部门三申五令，禁止建设及销售“小产权房”，但是该现象依然屡禁不止。加上近年来城市的房价暴涨以及商品住宅的限购令下达，“小产权房”交易进入到了一个空前繁荣的时期，各个领域也把焦点聚焦到它上面，如何为“小产权房”寻求个较好的出路迫在眉睫。
十八届三中全会通过了的《决定》中指出，建立城乡统一的建设用地市场，以符合规划和用途管制为前提，农村集体经营性建设用地可以依照相关规定进行出让、租赁或入股。为增加农民增加财产性收入提供更广阔渠道。这一改革的方案无疑为“小产权房”问题的解决提供了大好的机会。在十八届三中全会精神的指引下，探讨“小产权房”的法律困境及区分治理方式等是本研究关注的重点。
一、“小产权房”的概述
（一）“小产权房”的概念界定
“小产权”是针对“大产权”而言的。它是指未经规划，未缴纳土地出让金，在集体土地上建设的，且由村委会盖章证明，或由乡镇政府发放集体土地使用权证书，以低廉的价格，向除了本集体之外的其他人销售的房屋。 “大产权房”可以通俗的理解为是三个证件都齐全的房子，而且是经过依法登记的完全产权房，三个证件包括房屋所有权证、契税证、国有土地使用权证。目前对于“小产权房”的称谓各地也不太一样，在大连被称为“地产房”，在济南被称为“乡产权房”，在广东被称为“集资房”，在上海被称为“集体土地房”。 [2]简单来说， “小产权房” 就是在中国指商业房屋建在农村的集体土地之上。[3]
（二）“小产权房”的分类
根据不同标准，可以对“小产权房”分类，如下表所示：
划分标准
不同类型
占用土地类型
农用地上的“小产权房”
集体建设用地上的“小产权房”
未利用地上的“小产权房”
建销进程
正在筹备中的“小产权房”
正在建设中的“小产权房”
已建待售的“小产权房”
已销售的“小产权房”
购买目的
居住型：城市中低收入群体
投资型：城镇居民出于投资的目的购买，期待升值
休闲型：追求高品质生活的高收入人群
开发模式
以农村新村、旧村改造、新农村建设等为名义开发
以设施农业、观光农业等农业开发为名义圈地，从而进行“小产权房”建设
开发商借着建造安置房的机会，搭顺风车来“房产开发”而进行的“小产权房”建设
由开发商出资金，村集体出地，一起进行房产的开发，并约定按照一定的比例分成的“小产权房”
是否符合土地利用的总体规划
符合我国土地利用总体规划的
不符合我国土地利用总体规划的
（三）“小产权房”的发展现状及背景趋势
1．发展现状
自20世纪的90年代后期开始，在城中村或旧城中，我国便出现了以“改造”的名义建设和销售的“小产权房”，后来迅速在多地蔓延开。
自十六大以来，我国城镇化率发展十分迅速，2002年至2011年，城镇人口平均每年增长2096万人，以平均每年1.35个百分点的速度发展。[4]
对于“小产权房”现在的程度规模及其分布状况，2009年“小产权房”在全国的面积已经高达66亿平方米，这相当于是我们全国房地产行业十多年来的开发总量。北京的“小产权房”总量约占北京市场楼盘总量的20%；而深圳的占比则更高，有的已经达到了40%~50%；又如南京迈皋桥地区的“小产权房”，是由村集体主导的，有组织有规模的违法开发行为。在经济利益的驱动下，在短短几年内，以“新农村建设”之名，在向社会公开发售集体土地上开发的大量的“小产权房”。
2．发展背景及趋势
自十七大报告提出统筹城乡发展，加快推进社会主义新农村建设，；2008年的中央 “一号文件”中也指出了要保障农民的财产性收益的权利，为农民们创造更多的获得财产性收入的途径；十七届三中全会把握了破除城乡二元结构、促进城乡发展一体化的历史方位，明确了深化土地制度改革新政，开启农村集体建设用地流转市场，由此而引发了有关集体用地和农村宅基地上市流转的热议；十八大报告中提出逐步缩小城乡差距，让广大的人民共同来分享发展成果，以及提出改革征地制度；十八届三中全会中也进一步指出，在用途管制和符合规划前提下，允许出让、租赁、入股农村集体经营性建设用地，建立城乡统一的建设用地市场。这一改革方案为“小产权房”问题的解决提供了契机。
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摘要 1
关键字 1
Abstract 1
Keywords 1
一、“小产权房”的概述 2
（一）“小产权房”的概念界定 2
（二）“小产权房”的分类 2
（三）“小产权房”的发展现状及背景趋势 3
1．发展现状 3
2．发展背景及趋势 3
（四）“小产权房”问题解决的意义 3
二、“小产权房”问题面临的法律困境 3
（一）“小产权房”的法律定性 3
1．当前的法律规定及政策规定 3
2．“小产权房”各方主体权益分析 4
3．“小产权房”的合法性分析 4
（二）“小产权房”的买卖合同效力 5
三、“小产权房”问题的解决途径 5
（一）现阶段治理“小产权房”措施 5
（二）长久治理“小产权房”措施 6
1．改革城乡二元土地结构，完善土地流转制度 6
2．完善集体土地征收制度，提高征收农民土地补偿金 6
3．完善城市住房保障体系，提供多样化的城市房屋供应渠道 6
4．加强对房地产市场的监管 6
5．创新产权制度 6
结语 7
致谢 7
参考文献 7
城乡统筹发展背景下“小产权房”的法律困境与出路
引言
“小产权房”问题由来已久。近年来，随着落实科学发展观、实现城乡统筹发展、突破城乡二元结构、推动城乡一体化、农村住房产权改革、农村土地制度改革的进一步推进，“小产权房”不仅引起了经济理论和实践的热烈讨论，有关“小产权房”法律问 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
题也呈现出日益复杂的现状。自其形成规模来，虽有关部门三申五令，禁止建设及销售“小产权房”，但是该现象依然屡禁不止。加上近年来城市的房价暴涨以及商品住宅的限购令下达，“小产权房”交易进入到了一个空前繁荣的时期，各个领域也把焦点聚焦到它上面，如何为“小产权房”寻求个较好的出路迫在眉睫。
十八届三中全会通过了的《决定》中指出，建立城乡统一的建设用地市场，以符合规划和用途管制为前提，农村集体经营性建设用地可以依照相关规定进行出让、租赁或入股。为增加农民增加财产性收入提供更广阔渠道。这一改革的方案无疑为“小产权房”问题的解决提供了大好的机会。在十八届三中全会精神的指引下，探讨“小产权房”的法律困境及区分治理方式等是本研究关注的重点。
一、“小产权房”的概述
（一）“小产权房”的概念界定
“小产权”是针对“大产权”而言的。它是指未经规划，未缴纳土地出让金，在集体土地上建设的，且由村委会盖章证明，或由乡镇政府发放集体土地使用权证书，以低廉的价格，向除了本集体之外的其他人销售的房屋。 “大产权房”可以通俗的理解为是三个证件都齐全的房子，而且是经过依法登记的完全产权房，三个证件包括房屋所有权证、契税证、国有土地使用权证。目前对于“小产权房”的称谓各地也不太一样，在大连被称为“地产房”，在济南被称为“乡产权房”，在广东被称为“集资房”，在上海被称为“集体土地房”。 [2]简单来说， “小产权房” 就是在中国指商业房屋建在农村的集体土地之上。[3]
（二）“小产权房”的分类
根据不同标准，可以对“小产权房”分类，如下表所示：
划分标准
不同类型
占用土地类型
农用地上的“小产权房”
集体建设用地上的“小产权房”
未利用地上的“小产权房”
建销进程
正在筹备中的“小产权房”
正在建设中的“小产权房”
已建待售的“小产权房”
已销售的“小产权房”
购买目的
居住型：城市中低收入群体
投资型：城镇居民出于投资的目的购买，期待升值
休闲型：追求高品质生活的高收入人群
开发模式
以农村新村、旧村改造、新农村建设等为名义开发
以设施农业、观光农业等农业开发为名义圈地，从而进行“小产权房”建设
开发商借着建造安置房的机会，搭顺风车来“房产开发”而进行的“小产权房”建设
由开发商出资金，村集体出地，一起进行房产的开发，并约定按照一定的比例分成的“小产权房”
是否符合土地利用的总体规划
符合我国土地利用总体规划的
不符合我国土地利用总体规划的
（三）“小产权房”的发展现状及背景趋势
1．发展现状
自20世纪的90年代后期开始，在城中村或旧城中，我国便出现了以“改造”的名义建设和销售的“小产权房”，后来迅速在多地蔓延开。
自十六大以来，我国城镇化率发展十分迅速，2002年至2011年，城镇人口平均每年增长2096万人，以平均每年1.35个百分点的速度发展。[4]
对于“小产权房”现在的程度规模及其分布状况，2009年“小产权房”在全国的面积已经高达66亿平方米，这相当于是我们全国房地产行业十多年来的开发总量。北京的“小产权房”总量约占北京市场楼盘总量的20%；而深圳的占比则更高，有的已经达到了40%~50%；又如南京迈皋桥地区的“小产权房”，是由村集体主导的，有组织有规模的违法开发行为。在经济利益的驱动下，在短短几年内，以“新农村建设”之名，在向社会公开发售集体土地上开发的大量的“小产权房”。
2．发展背景及趋势
自十七大报告提出统筹城乡发展，加快推进社会主义新农村建设，；2008年的中央 “一号文件”中也指出了要保障农民的财产性收益的权利，为农民们创造更多的获得财产性收入的途径；十七届三中全会把握了破除城乡二元结构、促进城乡发展一体化的历史方位，明确了深化土地制度改革新政，开启农村集体建设用地流转市场，由此而引发了有关集体用地和农村宅基地上市流转的热议；十八大报告中提出逐步缩小城乡差距，让广大的人民共同来分享发展成果，以及提出改革征地制度；十八届三中全会中也进一步指出，在用途管制和符合规划前提下，允许出让、租赁、入股农村集体经营性建设用地，建立城乡统一的建设用地市场。这一改革方案为“小产权房”问题的解决提供了契机。
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