基于Hedonic模型的商品住宅特征价格研究
基于Hedonic模型的商品住宅特征价格研究[20200416194714]
摘 要
随着国民经济的发展，房地产的相关经济活动越来越频繁，房地产价格方面的学术研究也随之增多。以前，国内学者研究住宅价格的问题大多集中在住宅的定性研究。自2002年开始国内部分学者开始采用Hedonic模型对住宅价格进行实证研究，并取得一定成果。
本文首先通过查阅国内外的相关文献以及根据常熟市房地产实际情况，选择了占地面积、楼间距、生活配套、片区等常熟市商品住宅特征，同时也介绍一般线性、半对数、对数线性、对数这四种特征价格模型；其次，收集常熟市商品住宅特征的相关数据，并对其特征进行量化；最后，在样本预处理的基础上，对四种特征价格模型进行参数估计和检验，经过 判断、F检验、T检验、共线性、异方差、残差正态性诊断以及与预期系数符号的符合程度等综合考量，选择对数模型用于常熟市商品住宅特征价格的研究，并得出常熟市的商品住宅特征价格模型。该模型的得出将对后续相关学者研究提供相应的理论基础，并对常熟市政府、常熟市房产开发商和房产评估机构以及消费者购房决策均有很好地借鉴意义。
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关键字:Hedonic模型商品住宅住宅特征特征价格
Key Words: Hedonic model; housing market; housing characteristics; hedonic price 目 录
摘 要 I
Abstract II
1. 绪论 1
1.1 问题的提出 1
1.2 研究目的及意义 1
1.3 研究方法 2
1.4 研究思路和创新之处 3
1.4.1 研究思路和框架 3
1.4.2 创新之处 4
2. Hedonic模型的理论基础 5
2.1 几个基本概念 5
2.2 Hedonic模型的理论基础 6
2.3 Hedonic模型的重要假设 6
3. 常熟市商品住宅特征价格的Hedonic模型的构建 8
3.1 商品住宅特征价格模型的变量选择 8
3.1.1 关于商品住宅特征的文献总结 8
3.1.2 模型变量的选取 11
3.2 常熟市商品住宅特征价格的Hedonic模型的构建 16
3.2.1 Hedonic模型的基本形式 16
3.2.2 Hedonic模型的函数形式 16
3.3 Hedonic模型的估计和检验方法 16
3.4 Hedonic模型可能的问题和处理措施 17
4. 研究数据的获取及量化 19
4.1 研究区域 19
4.2 数据来源及数据整合 21
4.3 住宅特征变量的量化 24
4.3.1 自变量X的量化 24
4.3.2 因变量Y的量化 27
5. 基于Hedonic模型的常熟市商品住宅特征价格分析 28
5.1 常熟市住宅样本数据预处理 28
5.2 样本的描述统计分析 29
5.3 常熟市商品住宅Hedonic模型的参数估计和检验 32
5.3.1 四种模型的参数估计和检验 32
5.3.2 四种模型的前提检验 35
5.4 常熟市商品住宅Hedonic模型的比较和选择 39
5.5 常熟市商品住宅最终Hedonic模型的结果分析 42
5.5.1 常熟市商品住宅特征价格符号分析 42
5.5.2 常熟市商品住宅特征价格弹性系数分析 43
5.5.3 常熟市商品住宅特征价格对数线性模型 43
6. 结论和展望 44
6.1 研究结论 44
6.2 研究的不足之处 45
6.3 研究展望 46
参考文献 47
附录1：调查表 49
附录2：其余三种模型残差正态性检验 50
附录3：消除多重共线后的F检验 53
附录4：消除共线性的T检验 53
附录5：消除共线性的异方差检验 55
附录6：消除共线性的残差正态性检验 57
致 谢 61
1. 绪论
1.1 问题的提出
房地产是我国的支柱产业，与社会各界的联系紧密。由于房地产开发环节的营业税及其附加税、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，其贡献将不容忽视[1]；此外，随着国民经济的发展，人均收入的增加，人们对购房的需求也是前仆后继，也正是因为如此，许多开发商发现了商机，大量投资房地产业，毋庸置疑，许多商人都想在房产交易中分得一杯羹。
自1994年推行城镇住房体制改革以来，住房新体制也随之确立，住房消费被大大刺激了，房地产迅速成为消费热点和投资热点，同时也带来了商品房价格的持续走高，2000年商品住宅价格上涨8.14%，2002年商品住宅价格上涨5.74%，2004年我国商品住宅平均价格上涨了18.7%，2006年有所回落，上涨6.2%[1]。2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。到了2012年，我国商业营业用房开发投资完成额达到9312.00亿元[2]。2013年我国商业营业用房销售面积增长9.1%，商业营业用房销售额增长18.3%[2]。可以看出，我国的房地产行业发展迅速。
房地产价格增长速度之快，不仅为政府和社会所重视，而且也成为国内外学者关心的课题。如何合理准确地评估预测房价，以便科学有效地制定调控政策，应该引起众多学者的关注。当然，近年来学术界、政府部门、房地产和实务界对房价是否合理、受到哪些影响因素影响、是否存在房地产泡沫等住宅问题的讨论从未间断过，房价的制定是住宅产业发展过程中值得研究的重要课题[2], 从更高处讲，它关系到国计民生，关系到老百姓的福利。
最近几年常熟的城市发生翻天覆地的变化，所以对其房价的影响的因素也会随之增多，本文希望通过特征价格模型，对常熟市的房价影响因素进行调查，通过分析数据得出常熟市商品住宅特征价格模型，进而为政府制定房产政策、房地产开发商进行合理投资、房产评估机构做出正确评估以及消费者购房提供借鉴。
1.2 研究目的及意义
以常熟市为例，应用Hedonic理论进行常熟市商品住宅的实证研究，建立适合常熟市实际情况的城市商品住宅的特征价格模型，为国内学者特征价格模型的实证研究提供理论基础，同时也为其建立特征价格模型提供经验。
通过特征价格模型的建立，分析影响常熟市住宅价格变化的因素，为常熟市政府制定政策、开发商制定开盘决策、评估机构进行房产评估和消费者购房提供实际借鉴意义。
（1）为政府制定政策提供有益的参考
多种外部环境要素对商品住宅价格影响的效用可以通过住宅的特征价格反映出来，商品住宅的空间分布，研究地区环境优劣状况、公共设施的完善程度、住宅小区的开发程度以及交通是否便捷等都对住宅价格产生影响，这些因素为城市的规划、旧城改造、新城建设的新格局的建立提供依据；同时，相关部门对楼市进行的制度调整也将更加地切实可靠。此外，利用的特征价格模型还能测算外部环境的价值，如小区周围环境景观的价值，住宅小区内服务设施的价格。
（2）为房地产的开发提供新的想法
开发商通过了解影响房价的因素从而可以在投资楼盘时，根据各个因素的重要程度进行打分，从而可以对重要的因素加大投资力度，非重要的因素减少投资，以此来避免不必要的损失。此外，对于住宅小区的物业管理、小区内部的服务建设提供重要的参考。
（3）为房产评估机构提供更加科学、准确的方法
从目前来看，常熟市的房产评估很少采用特征价格的方法，而从住宅特征的角度去看房价，使得房产评估机构评估房产价值更加地科学、准确。
（4）为消费者购房提供信息
每个消费者在选择住宅时考虑的因素千差万别，但由于资金的限制，一般的购房者必须在可供选择的住宅特征中进行取舍，以获得最优质的服务。特征价格模型便反映了各个商品住宅特征所需花费的价格，揭示了住宅价格与住宅特征相互关系，有助于购房者在房地产的特征价格中获得最大的利益。
摘 要
随着国民经济的发展，房地产的相关经济活动越来越频繁，房地产价格方面的学术研究也随之增多。以前，国内学者研究住宅价格的问题大多集中在住宅的定性研究。自2002年开始国内部分学者开始采用Hedonic模型对住宅价格进行实证研究，并取得一定成果。
本文首先通过查阅国内外的相关文献以及根据常熟市房地产实际情况，选择了占地面积、楼间距、生活配套、片区等常熟市商品住宅特征，同时也介绍一般线性、半对数、对数线性、对数这四种特征价格模型；其次，收集常熟市商品住宅特征的相关数据，并对其特征进行量化；最后，在样本预处理的基础上，对四种特征价格模型进行参数估计和检验，经过 判断、F检验、T检验、共线性、异方差、残差正态性诊断以及与预期系数符号的符合程度等综合考量，选择对数模型用于常熟市商品住宅特征价格的研究，并得出常熟市的商品住宅特征价格模型。该模型的得出将对后续相关学者研究提供相应的理论基础，并对常熟市政府、常熟市房产开发商和房产评估机构以及消费者购房决策均有很好地借鉴意义。
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关键字:Hedonic模型商品住宅住宅特征特征价格
Key Words: Hedonic model; housing market; housing characteristics; hedonic price 目 录
摘 要 I
Abstract II
1. 绪论 1
1.1 问题的提出 1
1.2 研究目的及意义 1
1.3 研究方法 2
1.4 研究思路和创新之处 3
1.4.1 研究思路和框架 3
1.4.2 创新之处 4
2. Hedonic模型的理论基础 5
2.1 几个基本概念 5
2.2 Hedonic模型的理论基础 6
2.3 Hedonic模型的重要假设 6
3. 常熟市商品住宅特征价格的Hedonic模型的构建 8
3.1 商品住宅特征价格模型的变量选择 8
3.1.1 关于商品住宅特征的文献总结 8
3.1.2 模型变量的选取 11
3.2 常熟市商品住宅特征价格的Hedonic模型的构建 16
3.2.1 Hedonic模型的基本形式 16
3.2.2 Hedonic模型的函数形式 16
3.3 Hedonic模型的估计和检验方法 16
3.4 Hedonic模型可能的问题和处理措施 17
4. 研究数据的获取及量化 19
4.1 研究区域 19
4.2 数据来源及数据整合 21
4.3 住宅特征变量的量化 24
4.3.1 自变量X的量化 24
4.3.2 因变量Y的量化 27
5. 基于Hedonic模型的常熟市商品住宅特征价格分析 28
5.1 常熟市住宅样本数据预处理 28
5.2 样本的描述统计分析 29
5.3 常熟市商品住宅Hedonic模型的参数估计和检验 32
5.3.1 四种模型的参数估计和检验 32
5.3.2 四种模型的前提检验 35
5.4 常熟市商品住宅Hedonic模型的比较和选择 39
5.5 常熟市商品住宅最终Hedonic模型的结果分析 42
5.5.1 常熟市商品住宅特征价格符号分析 42
5.5.2 常熟市商品住宅特征价格弹性系数分析 43
5.5.3 常熟市商品住宅特征价格对数线性模型 43
6. 结论和展望 44
6.1 研究结论 44
6.2 研究的不足之处 45
6.3 研究展望 46
参考文献 47
附录1：调查表 49
附录2：其余三种模型残差正态性检验 50
附录3：消除多重共线后的F检验 53
附录4：消除共线性的T检验 53
附录5：消除共线性的异方差检验 55
附录6：消除共线性的残差正态性检验 57
致 谢 61
1. 绪论
1.1 问题的提出
房地产是我国的支柱产业，与社会各界的联系紧密。由于房地产开发环节的营业税及其附加税、所得税、土地增值税等直接税费，两者合计约占财政收入的27%，若考虑相关建材、建筑等行业，其贡献将不容忽视[1]；此外，随着国民经济的发展，人均收入的增加，人们对购房的需求也是前仆后继，也正是因为如此，许多开发商发现了商机，大量投资房地产业，毋庸置疑，许多商人都想在房产交易中分得一杯羹。
自1994年推行城镇住房体制改革以来，住房新体制也随之确立，住房消费被大大刺激了，房地产迅速成为消费热点和投资热点，同时也带来了商品房价格的持续走高，2000年商品住宅价格上涨8.14%，2002年商品住宅价格上涨5.74%，2004年我国商品住宅平均价格上涨了18.7%，2006年有所回落，上涨6.2%[1]。2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。到了2012年，我国商业营业用房开发投资完成额达到9312.00亿元[2]。2013年我国商业营业用房销售面积增长9.1%，商业营业用房销售额增长18.3%[2]。可以看出，我国的房地产行业发展迅速。
房地产价格增长速度之快，不仅为政府和社会所重视，而且也成为国内外学者关心的课题。如何合理准确地评估预测房价，以便科学有效地制定调控政策，应该引起众多学者的关注。当然，近年来学术界、政府部门、房地产和实务界对房价是否合理、受到哪些影响因素影响、是否存在房地产泡沫等住宅问题的讨论从未间断过，房价的制定是住宅产业发展过程中值得研究的重要课题[2], 从更高处讲，它关系到国计民生，关系到老百姓的福利。
最近几年常熟的城市发生翻天覆地的变化，所以对其房价的影响的因素也会随之增多，本文希望通过特征价格模型，对常熟市的房价影响因素进行调查，通过分析数据得出常熟市商品住宅特征价格模型，进而为政府制定房产政策、房地产开发商进行合理投资、房产评估机构做出正确评估以及消费者购房提供借鉴。
1.2 研究目的及意义
以常熟市为例，应用Hedonic理论进行常熟市商品住宅的实证研究，建立适合常熟市实际情况的城市商品住宅的特征价格模型，为国内学者特征价格模型的实证研究提供理论基础，同时也为其建立特征价格模型提供经验。
通过特征价格模型的建立，分析影响常熟市住宅价格变化的因素，为常熟市政府制定政策、开发商制定开盘决策、评估机构进行房产评估和消费者购房提供实际借鉴意义。
（1）为政府制定政策提供有益的参考
多种外部环境要素对商品住宅价格影响的效用可以通过住宅的特征价格反映出来，商品住宅的空间分布，研究地区环境优劣状况、公共设施的完善程度、住宅小区的开发程度以及交通是否便捷等都对住宅价格产生影响，这些因素为城市的规划、旧城改造、新城建设的新格局的建立提供依据；同时，相关部门对楼市进行的制度调整也将更加地切实可靠。此外，利用的特征价格模型还能测算外部环境的价值，如小区周围环境景观的价值，住宅小区内服务设施的价格。
（2）为房地产的开发提供新的想法
开发商通过了解影响房价的因素从而可以在投资楼盘时，根据各个因素的重要程度进行打分，从而可以对重要的因素加大投资力度，非重要的因素减少投资，以此来避免不必要的损失。此外，对于住宅小区的物业管理、小区内部的服务建设提供重要的参考。
（3）为房产评估机构提供更加科学、准确的方法
从目前来看，常熟市的房产评估很少采用特征价格的方法，而从住宅特征的角度去看房价，使得房产评估机构评估房产价值更加地科学、准确。
（4）为消费者购房提供信息
每个消费者在选择住宅时考虑的因素千差万别，但由于资金的限制，一般的购房者必须在可供选择的住宅特征中进行取舍，以获得最优质的服务。特征价格模型便反映了各个商品住宅特征所需花费的价格，揭示了住宅价格与住宅特征相互关系，有助于购房者在房地产的特征价格中获得最大的利益。
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