居民小区中的物业管理问题探析以泰州市紫金华府小区为例
目录
1 引言 1
2 物业管理的发展现状 1
2.1 国外发展现状 2
2.2 国内发展现状 2
3 紫金华府小区物业管理存在的主要问题 4
3.1 紫金华府小区现状 4
3.2 泰州市紫金华府小区物业管理中存在的问题 4
4 紫金华府小区物业管理问题产生的原因探析 6
4.1 来自政府方面的原因 6
4.2 来自企业方面的原因 6
4.3 来自业主方面的原因 7
5 居民小区物业管理问题的解决措施 8
5.1 加强政府监管，完善法规制度 8
5.2 规范管理企业，树立“人本”观念 8
5.3 建立有效机制，解决收费问题 9
5.4 改善居住条件，确保安全文明 10
5.5 全面实施智能化、系统化的物业管理 10
结论 12
致谢 13
参考文献 14
1 引言
“物业管理是利用现代管理科学和先进的维修养护 技术，以经济手段管理 物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益的管理活动。”[1]
随着我国经济的发展，房地产市场越来越繁荣，商品化住房越来越随处可见，这就带来了住房制度的改革与小区物业 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
管理的快速发展。物业管理在中国是个新兴的产业，至今也有了三十多年的历史，经过这三十多年的发展，也渐渐形成了具有中国特色的专业化管理与运行机制。物业管理的产生与发展，是时代的一大进步，是房地产市场的一大进步，它改变了人们的生活方式，丰富了人们的生活内容，提高了人们的生活水平，增加了人们就业的机会，有利于扩大城市管理，有利于建设和谐社会。
住宅小区是物业管理的基础，具体意义上的住宅小区范围很广，它包括一些住宅楼、写字楼、宾馆公寓、大型商场、游乐场所、工厂仓库等。同时，物业管理的服务范围和服务项目也比较广泛和多样。它不仅可以出租房屋、对小区里的一些设施进行维修改善，另外还包括各住宅楼的清洁卫生管理、安全保卫管理、车辆停位管理、环境绿化管理等等，这对小区居民的生活起到了便捷、安全、舒适、放心的的作用。
物业管理不仅与人们的生活休戚相关，而且还涉及影响到国计民生这个大行业，不得不让人重视起来。物业管理在我国还是新生时期，它的茁壮成长需要全社会共同去维护与推进，如何探索发展出一条新的适合我国国情的道路是摆在眼前的问题，亟待解决。近年来，大量物业管理公司的涌现，房地产市场的飞速发展，带来了物管行业的飞速成长，而旧的物业管理模式早已无法适应现今的市场需求。所以，物业管理行业急需探索发展出一条新的可供走下去的道路。
2 物业管理的发展现状
物业管理是改革开放以后的产物，产生于20世纪80年代，到目前为止仅有30多年的发展历史。它首先发端于沿海城市，然后逐步向内地扩展。而相对于外国来说，物业管理已经有一百多年的历史。
2.1 国外发展现状
从国外物业管理的起源来看，近代意义上的物业管理起源于上世纪60年代的英国。“1908年，美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特组织CBMO（芝加哥建筑物管理人员组织）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生，并在此基础上组建了全国性的‘建筑物业主组织（Building Owners Organization）。”[2] 此后，美国、法国、德国、加拿大等一些欧美国家也陆续成立类似组织，少数亚洲国家例如日本和新加坡也都纷纷紧随其后。而到目前为止，经过这么多年的发展与完善，国外的物业管理体系已经趋向成熟。
上世纪80年代以前，人们普遍的住房理念是：“先有房子，后有管理”，上至政府及其各部门、下至广大的业主与管理人员，他们都认为只有先解决了个人的住房问题，然后才能涉及到房屋的管理与修缮。80年代后期到现阶段，“部分学者逐渐意识到，‘先有了物业管理，才会拥有那儿的房子，体现到现实生活中，即表现为人们买房选房时都会首先考虑到其小区有没有专业的物业管理公司，或者说，有没有现代化的物业管理模式。”[3] 这种观念的转变既与现代城市管理的发展相适应，又与联合国“人居委员会”推广普及国际文明居住标准的战略要求相吻合。所以，发达国家已将人居问题、国际文明居住标准和物业管理的规模、水平、质量、规范性紧密联系了起来，并且把三者放在了同等重要的地位。
2.2 国内发展现状
从国内的物业管理的起源来看，上世纪中期到本世纪初，中国的房地产事业开始出现萌芽 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
并且初步发展。这段时期，中国很多地方都出现了大量的小高层建筑，这些建筑楼后来逐步演变为住宅楼，并且越来越高，特别是在一些经济发达的大城市，因为人口与所占土地不成比例的问题，人们只能往空间上发展，所以出现了许多十层以上的高层建筑。而当时，在房地产市场上，已经出现了一些公司招聘专门人员做一些代理租赁、清洁卫生、保安服务的工作。这时，我国的物业管理初见端倪。
1981年，深圳出现了第一家专门的物业管理公司，有了这个领头羊，后来一段时间物业公司大量地涌现。专门的物业管理服务的出现，提高了人们的生活水平和生活质量，也加速了中国城市化进程的发展。根据相关资料显示，目前全国物业管理面积已有200亿平方米左右，物业管理行业队伍已超过了上千万人数，全国注册在营的企业公司也已将近数万家，企业主营业务收入5000亿元以上，这些数据都说明物业管理模式已经普及到全国各地，物业管理在我国的发展趋势势如破竹，它的未来一片光明。
然而，在中国国情的影响下，物业管理这条道路并不好走，它仍然遇到了许多的瓶颈。
首先，由于受各地区经济发展水平不均的影响，物业管理在各地方的发展也不平衡、区域差异较大。像东部沿海地区和一些大城市中，物业管理的发展就非常迅速，发展势头也很良好，但是像中国西北部地区、经济不发达地区和一些中小型城市，物业管理的覆盖范围就没有那么全面，发展进程也相对缓慢。其实这不仅仅是受经济水平的影响，还有居民收入、市场发展、人们认识程度等等各种因素的影响。
其次，我国物业管理的市场建设存在漏洞。最近几年，虽然市场上出现了大量的物业管理相关企业，但是其市场化程度仍然偏低，同行业之间的合作与竞争没有公平可言，缺少一个合理的可供运行的市场机制来进行调节。一方面有实力的物管企业因为找不到好的项目，只能维持原来的经营模式与状态，企业的价值无法得到体现；另一方面有些企业手上可供选择的物业公司很少，企业合作之间存在虚假承诺、暗箱操作等等不正当手段，物业市场乌烟瘴气，无法健康有序地发展。
21世纪是经济全球化的世纪，是科技快速发展的世纪，更是物业管理行业发展和成熟的世纪。在这个时期，物业管理的竞争将更加激烈、管理将更加先进、服务理念将更加完善。对物业管理行业来说，这是一个千载难逢的机会。“质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新等，都要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。”[4]
1 引言 1
2 物业管理的发展现状 1
2.1 国外发展现状 2
2.2 国内发展现状 2
3 紫金华府小区物业管理存在的主要问题 4
3.1 紫金华府小区现状 4
3.2 泰州市紫金华府小区物业管理中存在的问题 4
4 紫金华府小区物业管理问题产生的原因探析 6
4.1 来自政府方面的原因 6
4.2 来自企业方面的原因 6
4.3 来自业主方面的原因 7
5 居民小区物业管理问题的解决措施 8
5.1 加强政府监管，完善法规制度 8
5.2 规范管理企业，树立“人本”观念 8
5.3 建立有效机制，解决收费问题 9
5.4 改善居住条件，确保安全文明 10
5.5 全面实施智能化、系统化的物业管理 10
结论 12
致谢 13
参考文献 14
1 引言
“物业管理是利用现代管理
随着我国经济的发展，房地产市场越来越繁荣，商品化住房越来越随处可见，这就带来了住房制度的改革与小区物业 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
管理的快速发展。物业管理在中国是个新兴的产业，至今也有了三十多年的历史，经过这三十多年的发展，也渐渐形成了具有中国特色的专业化管理与运行机制。物业管理的产生与发展，是时代的一大进步，是房地产市场的一大进步，它改变了人们的生活方式，丰富了人们的生活内容，提高了人们的生活水平，增加了人们就业的机会，有利于扩大城市管理，有利于建设和谐社会。
住宅小区是物业管理的基础，具体意义上的住宅小区范围很广，它包括一些住宅楼、写字楼、宾馆公寓、大型商场、游乐场所、工厂仓库等。同时，物业管理的服务范围和服务项目也比较广泛和多样。它不仅可以出租房屋、对小区里的一些设施进行维修改善，另外还包括各住宅楼的清洁卫生管理、安全保卫管理、车辆停位管理、环境绿化管理等等，这对小区居民的生活起到了便捷、安全、舒适、放心的的作用。
物业管理不仅与人们的生活休戚相关，而且还涉及影响到国计民生这个大行业，不得不让人重视起来。物业管理在我国还是新生时期，它的茁壮成长需要全社会共同去维护与推进，如何探索发展出一条新的适合我国国情的道路是摆在眼前的问题，亟待解决。近年来，大量物业管理公司的涌现，房地产市场的飞速发展，带来了物管行业的飞速成长，而旧的物业管理模式早已无法适应现今的市场需求。所以，物业管理行业急需探索发展出一条新的可供走下去的道路。
2 物业管理的发展现状
物业管理是改革开放以后的产物，产生于20世纪80年代，到目前为止仅有30多年的发展历史
2.1 国外发展现状
从国外物业管理的起源来看，近代意义上的物业管理起源于上世纪60年代的英国。“1908年，美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治A霍尔特组织CBMO（芝加哥建筑物管理人员组织）召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生，并在此基础上组建了全国性的‘建筑物业主组织（Building Owners Organization）。”[2] 此后，美国、法国、德国、加拿大等一些欧美国家也陆续成立类似组织，少数亚洲国家例如日本和新加坡也都纷纷紧随其后。而到目前为止，经过这么多年的发展与完善，国外的物业管理体系已经趋向成熟。
上世纪80年代以前，人们普遍的住房理念是：“先有房子，后有管理”，上至政府及其各部门、下至广大的业主与管理人员，他们都认为只有先解决了个人的住房问题，然后才能涉及到房屋的管理与修缮。80年代后期到现阶段，“部分学者逐渐意识到，‘先有了物业管理，才会拥有那儿的房子，体现到现实生活中，即表现为人们买房选房时都会首先考虑到其小区有没有专业的物业管理公司，或者说，有没有现代化的物业管理模式。”[3] 这种观念的转变既与现代城市管理的发展相适应，又与联合国“人居委员会”推广普及国际文明居住标准的战略要求相吻合。所以，发达国家已将人居问题、国际文明居住标准和物业管理的规模、水平、质量、规范性紧密联系了起来，并且把三者放在了同等重要的地位。
2.2 国内发展现状
从国内的物业管理的起源来看，上世纪中期到本世纪初，中国的房地产事业开始出现萌芽 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
并且初步发展。这段时期，中国很多地方都出现了大量的小高层建筑，这些建筑楼后来逐步演变为住宅楼，并且越来越高，特别是在一些经济发达的大城市，因为人口与所占土地不成比例的问题，人们只能往空间上发展，所以出现了许多十层以上的高层建筑。而当时，在房地产市场上，已经出现了一些公司招聘专门人员做一些代理租赁、清洁卫生、保安服务的工作。这时，我国的物业管理初见端倪。
1981年，深圳出现了第一家专门的物业管理公司，有了这个领头羊，后来一段时间物业公司大量地涌现。专门的物业管理服务的出现，提高了人们的生活水平和生活质量，也加速了中国城市化进程的发展。根据相关资料显示，目前全国物业管理面积已有200亿平方米左右，物业管理行业队伍已超过了上千万人数，全国注册在营的企业公司也已将近数万家，企业主营业务收入5000亿元以上，这些数据都说明物业管理模式已经普及到全国各地，物业管理在我国的发展趋势势如破竹，它的未来一片光明。
然而，在中国国情的影响下，物业管理这条道路并不好走，它仍然遇到了许多的瓶颈。
首先，由于受各地区经济发展水平不均的影响，物业管理在各地方的发展也不平衡、区域差异较大。像东部沿海地区和一些大城市中，物业管理的发展就非常迅速，发展势头也很良好，但是像中国西北部地区、经济不发达地区和一些中小型城市，物业管理的覆盖范围就没有那么全面，发展进程也相对缓慢。其实这不仅仅是受经济水平的影响，还有居民收入、市场发展、人们认识程度等等各种因素的影响。
其次，我国物业管理的市场建设存在漏洞。最近几年，虽然市场上出现了大量的物业管理相关企业，但是其市场化程度仍然偏低，同行业之间的合作与竞争没有公平可言，缺少一个合理的可供运行的市场机制来进行调节。一方面有实力的物管企业因为找不到好的项目，只能维持原来的经营模式与状态，企业的价值无法得到体现；另一方面有些企业手上可供选择的物业公司很少，企业合作之间存在虚假承诺、暗箱操作等等不正当手段，物业市场乌烟瘴气，无法健康有序地发展。
21世纪是经济全球化的世纪，是科技快速发展的世纪，更是物业管理行业发展和成熟的世纪。在这个时期，物业管理的竞争将更加激烈、管理将更加先进、服务理念将更加完善。对物业管理行业来说，这是一个千载难逢的机会。“质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新等，都要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。”[4]
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