升龙·江岛时代楼盘市场营销策划
房地产是我国国民经济的重要支柱产业。随着市场经济的发展和国家政策的调整，房地产行业不再仅局限于住宅项目，而是开始多元化发展。本策划以“升龙·江岛时代”的公寓项目为对象，在对消费者需求的调查分析的基础上进行市场细分、目标市场选择、市场定位和营销策略的组合策划，以求为升龙集团提供合理有效的营销策划方案，提高其市场竞争力。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract. 1
Key words 1
一、策划背景 2
二、文献综述 2
（一）我国房地产行业发展现状 2
（二）我国房地产行业未来发展趋势 2
三、项目介绍与策划目标 3
（一）公司简介 3
（二）项目概况 3
（三）策划目的与策划目标 4
四、市场需求与市场竞争分析 4
（一）市场需求分析 4
（二）市场竞争分析 4
（三）“升龙江岛时代”SWOT分析 5
五、市场调查与分析 6
（一）问卷设计与调查实施 6
（二）样本特征 7
（三）描述性统计分析 7
六、营销诊断与简要结论 12
（一）营销诊断 12
（二）简要结论 12
七、目标市场营销策划 12
（一）市场细分 12
（二）目标市场选择 13
（三）目标市场分析 13
（四）市场定位和产品定位 13
八、营销策略组合策划 13
（一）产品策划 14
（二）定价策划 14
（三）卖点策划 14
（四）渠道策划 14
（五）促销策划 15
致谢 16
参考文献 16
附录：调查问卷 18
“升龙江岛时代”楼盘市场营销策划
市场营销141 张钰培
引言
一、策划背景
房地产行业已经走过“黄金十年”，迎来了“白银时代”，在这个发展阶段，消费者也不再盲目炒房，消费变 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
得理性。市场竞争变得十分激烈，开发商也在时代的要求和政策的影响下不断寻求突破，开始多元化发展，于是酒店式公寓、商铺、写字楼等商业性质的业态开始蓬勃发展起来。
江心洲由一片滩涂发展而来，曾经聚集的是南京收入底层的农民，如今摇身一变成为南京的富人岛，将被打造成迷你版的新加坡花园城市，一半科技一半生态的生态科技岛，岛北公寓价格高达4.5万/平，令大多数人望尘莫及。到底是什么原因让公寓价格如此之高，该如何制定营销策略才能让消费者愿意高价购买，本文将以“升龙江岛时代”项目为研究策划对象，为其制定合理的营销策略，助其打开南京市场。
二、文献综述
（一）我国房地产行业发展现状
1．房价上涨幅度大，市场供需失衡
柳颖（2017）提出由于土地稀缺，加上政府出台相关房地产经济调控政策，相关税收的力度加大，使得房地产开发成本增高。近些年来，房价上涨幅度较大，房价难以骤然下降。在房价上涨的同时还出现了发展不合理的现象，房地产供需结构不平衡。供给商业用途的高端性住房量供大于求，而对于普通基层百姓的保障性住房和经济型商品房的供给量却明显不足。这种供需量反差给人民生活带来压力，同时这种失衡现象也不利于提高人民的生活水平，使得真正有购房需求的人面对高昂的房价止步，购房压力大，影响着经济的增长和社会的发展。
2．不同城市，同一城市的不同地段房价差异大
谢志英，陶胜，桓秀剑（2016）认为房地产的发展与经济是密不可分的，房地产市场需求增长，靠的是城市对自身人口的凝聚力和对外部人口的吸引力，而这种凝聚力和吸引力来源于城市经济社会发展的实力和潜力。一线城市经济发达，能吸引大量外来人口，造成本市房地产供不应求的局面，因此房价远高于二三线城市。对于同一城市而言，由于城市规划建设、经济发达程度等区别使得城市核心发达区域房价远高于城市边缘区域。
3．房地产市场发展不健全
（二）我国房地产行业未来发展趋势
1．房地产市场逐渐发展成熟
周秋丽（2016）认为我国的房地产经济，虽然目前遇到一些瓶颈问题，但总体发展仍处于繁荣阶段，整个市场处于向上的发展趋势。因此，在政府的正确引导和调控下，我国房地产经济仍会在促进国民经济发展中发挥着中流砥柱的作用，对提高居民生活有着重要意义。
2．政府会出台相关政策以保证房地产的健康稳定发展
周秋丽（2016）认为目前我国的房地产经济发展处于发展的短板，在一定程度上来说，房地产经济发展还处于快速发展的时期，上升空间还在不断提高，所以，房地产的未来发展市场不仅需要依靠市场“无形的手”的调节能力，同时政府还需要发挥好“有形的手”的宏观调控力度，保证房地产发展能够朝着稳健成熟的市场发展，提高人们的生活以及经济发展的水平。
3．未来房价会日趋稳定
陈艳（2016）认为当前房价居高不下，不仅对人们的生活带来影响，同时也不利于经济的发展，因此，为了保证房地产的长期健康发展，政府以及房地产相关人员正在进行房价的调控，因此未来房价会变得相对稳定。
许秋霞（2017）同样认为，目前各地政府已经慢慢意识到房价增长过快给经济及生活带来的危害，开始大力控制房价，相信在高强度的调控政策之下，房价将会逐渐趋于稳定，回归到一个正常的状态之中。
4．房地产行业将成为二孩政策的间接受益者
柳颖（2017）认为短期来看，二孩政策的放开使得二胎生育率增长，家庭人口规模的增加使得部分二孩家庭在购房时选择大户型产品，这对房地产企业调整产品结构也将带来新的考验。从长期来看，二孩政策放开将在未来释放更大的新增人口需求，养老、幼儿的主要导向也要求地产相关学校、医院等配套产品和服务同步跟进，未来商品房配套将成为消费者选择的重点，学区房将再迎消费高峰，对提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。
三、项目介绍与策划目标
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract. 1
Key words 1
一、策划背景 2
二、文献综述 2
（一）我国房地产行业发展现状 2
（二）我国房地产行业未来发展趋势 2
三、项目介绍与策划目标 3
（一）公司简介 3
（二）项目概况 3
（三）策划目的与策划目标 4
四、市场需求与市场竞争分析 4
（一）市场需求分析 4
（二）市场竞争分析 4
（三）“升龙江岛时代”SWOT分析 5
五、市场调查与分析 6
（一）问卷设计与调查实施 6
（二）样本特征 7
（三）描述性统计分析 7
六、营销诊断与简要结论 12
（一）营销诊断 12
（二）简要结论 12
七、目标市场营销策划 12
（一）市场细分 12
（二）目标市场选择 13
（三）目标市场分析 13
（四）市场定位和产品定位 13
八、营销策略组合策划 13
（一）产品策划 14
（二）定价策划 14
（三）卖点策划 14
（四）渠道策划 14
（五）促销策划 15
致谢 16
参考文献 16
附录：调查问卷 18
“升龙江岛时代”楼盘市场营销策划
市场营销141 张钰培
引言
一、策划背景
房地产行业已经走过“黄金十年”，迎来了“白银时代”，在这个发展阶段，消费者也不再盲目炒房，消费变 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
得理性。市场竞争变得十分激烈，开发商也在时代的要求和政策的影响下不断寻求突破，开始多元化发展，于是酒店式公寓、商铺、写字楼等商业性质的业态开始蓬勃发展起来。
江心洲由一片滩涂发展而来，曾经聚集的是南京收入底层的农民，如今摇身一变成为南京的富人岛，将被打造成迷你版的新加坡花园城市，一半科技一半生态的生态科技岛，岛北公寓价格高达4.5万/平，令大多数人望尘莫及。到底是什么原因让公寓价格如此之高，该如何制定营销策略才能让消费者愿意高价购买，本文将以“升龙江岛时代”项目为研究策划对象，为其制定合理的营销策略，助其打开南京市场。
二、文献综述
（一）我国房地产行业发展现状
1．房价上涨幅度大，市场供需失衡
柳颖（2017）提出由于土地稀缺，加上政府出台相关房地产经济调控政策，相关税收的力度加大，使得房地产开发成本增高。近些年来，房价上涨幅度较大，房价难以骤然下降。在房价上涨的同时还出现了发展不合理的现象，房地产供需结构不平衡。供给商业用途的高端性住房量供大于求，而对于普通基层百姓的保障性住房和经济型商品房的供给量却明显不足。这种供需量反差给人民生活带来压力，同时这种失衡现象也不利于提高人民的生活水平，使得真正有购房需求的人面对高昂的房价止步，购房压力大，影响着经济的增长和社会的发展。
2．不同城市，同一城市的不同地段房价差异大
谢志英，陶胜，桓秀剑（2016）认为房地产的发展与经济是密不可分的，房地产市场需求增长，靠的是城市对自身人口的凝聚力和对外部人口的吸引力，而这种凝聚力和吸引力来源于城市经济社会发展的实力和潜力。一线城市经济发达，能吸引大量外来人口，造成本市房地产供不应求的局面，因此房价远高于二三线城市。对于同一城市而言，由于城市规划建设、经济发达程度等区别使得城市核心发达区域房价远高于城市边缘区域。
3．房地产市场发展不健全
（二）我国房地产行业未来发展趋势
1．房地产市场逐渐发展成熟
周秋丽（2016）认为我国的房地产经济，虽然目前遇到一些瓶颈问题，但总体发展仍处于繁荣阶段，整个市场处于向上的发展趋势。因此，在政府的正确引导和调控下，我国房地产经济仍会在促进国民经济发展中发挥着中流砥柱的作用，对提高居民生活有着重要意义。
2．政府会出台相关政策以保证房地产的健康稳定发展
周秋丽（2016）认为目前我国的房地产经济发展处于发展的短板，在一定程度上来说，房地产经济发展还处于快速发展的时期，上升空间还在不断提高，所以，房地产的未来发展市场不仅需要依靠市场“无形的手”的调节能力，同时政府还需要发挥好“有形的手”的宏观调控力度，保证房地产发展能够朝着稳健成熟的市场发展，提高人们的生活以及经济发展的水平。
3．未来房价会日趋稳定
陈艳（2016）认为当前房价居高不下，不仅对人们的生活带来影响，同时也不利于经济的发展，因此，为了保证房地产的长期健康发展，政府以及房地产相关人员正在进行房价的调控，因此未来房价会变得相对稳定。
许秋霞（2017）同样认为，目前各地政府已经慢慢意识到房价增长过快给经济及生活带来的危害，开始大力控制房价，相信在高强度的调控政策之下，房价将会逐渐趋于稳定，回归到一个正常的状态之中。
4．房地产行业将成为二孩政策的间接受益者
柳颖（2017）认为短期来看，二孩政策的放开使得二胎生育率增长，家庭人口规模的增加使得部分二孩家庭在购房时选择大户型产品，这对房地产企业调整产品结构也将带来新的考验。从长期来看，二孩政策放开将在未来释放更大的新增人口需求，养老、幼儿的主要导向也要求地产相关学校、医院等配套产品和服务同步跟进，未来商品房配套将成为消费者选择的重点，学区房将再迎消费高峰，对提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。
三、项目介绍与策划目标
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