房地产营销策划方案以恒大雅苑”项目为例
摘要 4一、开发商简介 4二、房地产市场营销环境分析 4（一）产品分析 4（二）市场环境分析 7（三）竞争者分析 7（四）目标消费群体分析 8三、SWOT分析 9（一）优势（Strengths） 9（二）劣势（Weakness） 9（三）机会（Opportunities） 9（四）威胁（Threats） 10四、公司现行营销策划方案分析 10（一）项目推广战略 10（二）活动推广 11五、总结 11六、致谢 11七、参考文献 112016年整个房地产市场掀起了全国限购政策浪潮，苏州市唯独张家港、常熟还未出台限购政策。借此市场机会，恒大雅苑楼盘吸引了一大批外来人口的眼光，年度销售业绩在整个张家港市所有楼盘中名利前茅。本文主要对其项目情况、周边竞品分析及项目营销策略实施具体分析，从而找出项目成功的关键所在。
目录
一、开发商简介
恒大集团1996年06月24日于广州成立，是一家以民生住宅为主，集商业、酒店、快消、农业、乳业、文化旅游及体育产业为一体的多样化大型现代企业集团。恒大地产项目遍布全国各地，在全国180个主要城市拥有500多个大型项目。这些精品项目有位于繁华都市中心区域的顶级豪宅项目恒大华府，设计有私家空中花园、空中别墅等超豪华产品；有位于城郊结合地段不同拥有不可或缺的天然美景城市、城郊项目——恒大绿洲、恒大名都；有城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目——恒大金碧天下；还有投资人民币1600亿以上建设的集七星级酒店、影视传媒基地、四大主题乐园、休闲娱乐度假为一体，已被海南省政府确定为“十二五”期间海南省西部旅游的一号工程项目——海南海花岛。
从公司成立之初，恒大就坚持以民生为本、产业报国的发展理念，着力打造中国老百姓负担得起的高性价比精品住宅。“品牌一流”是恒大目标战略的核心，始终以“打造恒大精品，塑造国际品牌”为战略方针，在企业内部制定了项目规划设计、工程施工、园林环境配套、装修标准及材料设备等房地产开发全过程的6000多条“精品工程标准”，并与700多家全球相关行业龙头企业建立了稳固的战略联盟。高性价比、高品质成为恒大产品的重要标志，形成了强大的市场号召力，使恒大楼盘屡创销售奇迹，在业内外赢得了“中国精品地产领导者”的美誉。
2016年年度以销售金额3733.5亿
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
元、销售面积4469.0万㎡的双项第一的资产总值成功超越了万科稳居国内房企规模首位。在整个房地产市场上，恒大产品则代表了中国房地产的精品标杆；恒大的产品品牌，也已经成为了中国房地产产业的最领先品牌。
二、房地产市场营销环境分析
（一）产品分析
恒大地产作为中国标准化运营精品地产领导者倾力钜献进入张家港，恒大雅苑是张家港目前为止最高端的精品豪宅社区，也是苏州张家港市政府重点打造的项目。项目分为三期开发，一期项目规划用地面积69331.0㎡，容积率2.30，绿化率35%，总建筑面积202157.7㎡，。二期项目规划用地面积69330.0㎡，容积率2.10，绿化率35%，总建筑面积175293.1㎡。三期预计开发高端别墅项目。下面是项目的基本情况：
1.区域位置及交通设施
恒大雅苑位于张家港城东板块，雄踞张家港城东核心区域，处于连接主城与城东的中心地段。具体位于S338省道和东二环的交汇处，振兴路北侧、蒋锦公路西侧、 中心路南侧、 平安路东侧（原青草巷）。
恒大雅苑交通便捷，区域内交通网络四通八达。距离市中心杨舍老街开车15分钟车程，到张家港客运站6公里，开车只需10分钟即可到达。仅5分钟车程即可到张家港市政府。除了自驾，公交车路线（9 18 33 208 215 路）亦可快速抵达张家港各个区域。
高铁：沿江城际铁路与沪通铁路，可方便通往无锡、苏州、上海、常州等周边城市。 2.内部及周边配套设施
内部拥有商业配套48722.92㎡，其中包括小区沿街风情商业街29053㎡，满足业主一站式的吃喝玩乐；自带16973㎡的恒大影城，足不出户即可享受国际化奢华观影感。小区中心位置有一座2696.92㎡的五星级皇家会所，目前是整个张家港最豪华的会所，共2层，内部拥有恒温泳池和室外泳池双泳池、健身房、舞蹈室、桌球、棋牌等休闲功能，为业主的健康和娱乐保驾护航。临近会所环绕的是约3700㎡的人工湖，整个小区包围在约10万方的园林景观之中，采用了多种乔木、灌木、地被植物，充分发挥植物的形体、线条、色彩等自然美来创作植物景观。无边际泳池与自然跌水组合，很好的融入人工湖的整个景观，营造一个层次丰富的欧式生态园林住宅区。
图1 小区内部效果图 图2 五星级会所
周
周边配套设施齐全，超市、菜场、银行、医院、学校、公园等一一俱全。 项目北边以沙洲湖科创园为主，现有的沙洲湖大学城、沙洲湖大酒店、沙洲湖公园，项目西边有江帆幼儿园、江帆小学、市二中北校区（学区范围）；项目东边就是临近的东莱镇，社区医院、银行超市也很便捷；项目南边就是市中心方向，主要以杨舍老街、曼巴特购物广场、欧尚大润发超市、汽车客运站、澳洋医院、骏马体育、黄泗浦公园为主。
3.金碧物业
小区的物业管理公司是享有全国一级资质认证的物业管理公司——金碧物业。金碧物业有两大特色服务，一是“24小时贴心管家服务”，客服中心24小时接听业主来电需求，保证在5分钟到达现场并解决业主问题；二是保安部对重点区域每2小时巡查1次，确保治安防范。
4.建筑设计理念
项目建筑设计是拥有甲级资质认证的无锡市民用建筑设计院有限公司，恒大雅苑秉承（延续）了恒大地产一脉相承的风格欧陆新古典主义风格。恒大雅苑建筑布局因地制宜，中央景观带小区的带状景观贯穿每个地块，整个小区成“维和式”布局，所有景观集中在一点，形成一个园林景观。从而也使得恒大雅苑的每栋房子的采光通风效果不受影响，加上超大的百米楼间距更保证了户户见景的效果。另外小区采用先进的人车分流设计，小区内不存在汽车尾气、噪音、的污染，保证了老人小孩出入的一个安全也使小区内部绿化有一个无污染的环境。
5.9A精装
行业领先设计、标准化管理、鼎级名牌荟萃、精品化施工、全球统一采购全国统一配送的物流体系、豪华品质材料、环保健康耐久、人性化关怀、创新家装工艺。
图3 餐客一体 图4 温馨卧室
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一、开发商简介
恒大集团1996年06月24日于广州成立，是一家以民生住宅为主，集商业、酒店、快消、农业、乳业、文化旅游及体育产业为一体的多样化大型现代企业集团。恒大地产项目遍布全国各地，在全国180个主要城市拥有500多个大型项目。这些精品项目有位于繁华都市中心区域的顶级豪宅项目恒大华府，设计有私家空中花园、空中别墅等超豪华产品；有位于城郊结合地段不同拥有不可或缺的天然美景城市、城郊项目——恒大绿洲、恒大名都；有城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目——恒大金碧天下；还有投资人民币1600亿以上建设的集七星级酒店、影视传媒基地、四大主题乐园、休闲娱乐度假为一体，已被海南省政府确定为“十二五”期间海南省西部旅游的一号工程项目——海南海花岛。
从公司成立之初，恒大就坚持以民生为本、产业报国的发展理念，着力打造中国老百姓负担得起的高性价比精品住宅。“品牌一流”是恒大目标战略的核心，始终以“打造恒大精品，塑造国际品牌”为战略方针，在企业内部制定了项目规划设计、工程施工、园林环境配套、装修标准及材料设备等房地产开发全过程的6000多条“精品工程标准”，并与700多家全球相关行业龙头企业建立了稳固的战略联盟。高性价比、高品质成为恒大产品的重要标志，形成了强大的市场号召力，使恒大楼盘屡创销售奇迹，在业内外赢得了“中国精品地产领导者”的美誉。
2016年年度以销售金额3733.5亿
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
元、销售面积4469.0万㎡的双项第一的资产总值成功超越了万科稳居国内房企规模首位。在整个房地产市场上，恒大产品则代表了中国房地产的精品标杆；恒大的产品品牌，也已经成为了中国房地产产业的最领先品牌。
二、房地产市场营销环境分析
（一）产品分析
恒大地产作为中国标准化运营精品地产领导者倾力钜献进入张家港，恒大雅苑是张家港目前为止最高端的精品豪宅社区，也是苏州张家港市政府重点打造的项目。项目分为三期开发，一期项目规划用地面积69331.0㎡，容积率2.30，绿化率35%，总建筑面积202157.7㎡，。二期项目规划用地面积69330.0㎡，容积率2.10，绿化率35%，总建筑面积175293.1㎡。三期预计开发高端别墅项目。下面是项目的基本情况：
1.区域位置及交通设施
恒大雅苑位于张家港城东板块，雄踞张家港城东核心区域，处于连接主城与城东的中心地段。具体位于S338省道和东二环的交汇处，振兴路北侧、蒋锦公路西侧、 中心路南侧、 平安路东侧（原青草巷）。
恒大雅苑交通便捷，区域内交通网络四通八达。距离市中心杨舍老街开车15分钟车程，到张家港客运站6公里，开车只需10分钟即可到达。仅5分钟车程即可到张家港市政府。除了自驾，公交车路线（9 18 33 208 215 路）亦可快速抵达张家港各个区域。
高铁：沿江城际铁路与沪通铁路，可方便通往无锡、苏州、上海、常州等周边城市。 2.内部及周边配套设施
内部拥有商业配套48722.92㎡，其中包括小区沿街风情商业街29053㎡，满足业主一站式的吃喝玩乐；自带16973㎡的恒大影城，足不出户即可享受国际化奢华观影感。小区中心位置有一座2696.92㎡的五星级皇家会所，目前是整个张家港最豪华的会所，共2层，内部拥有恒温泳池和室外泳池双泳池、健身房、舞蹈室、桌球、棋牌等休闲功能，为业主的健康和娱乐保驾护航。临近会所环绕的是约3700㎡的人工湖，整个小区包围在约10万方的园林景观之中，采用了多种乔木、灌木、地被植物，充分发挥植物的形体、线条、色彩等自然美来创作植物景观。无边际泳池与自然跌水组合，很好的融入人工湖的整个景观，营造一个层次丰富的欧式生态园林住宅区。
图1 小区内部效果图 图2 五星级会所
周
周边配套设施齐全，超市、菜场、银行、医院、学校、公园等一一俱全。 项目北边以沙洲湖科创园为主，现有的沙洲湖大学城、沙洲湖大酒店、沙洲湖公园，项目西边有江帆幼儿园、江帆小学、市二中北校区（学区范围）；项目东边就是临近的东莱镇，社区医院、银行超市也很便捷；项目南边就是市中心方向，主要以杨舍老街、曼巴特购物广场、欧尚大润发超市、汽车客运站、澳洋医院、骏马体育、黄泗浦公园为主。
3.金碧物业
小区的物业管理公司是享有全国一级资质认证的物业管理公司——金碧物业。金碧物业有两大特色服务，一是“24小时贴心管家服务”，客服中心24小时接听业主来电需求，保证在5分钟到达现场并解决业主问题；二是保安部对重点区域每2小时巡查1次，确保治安防范。
4.建筑设计理念
项目建筑设计是拥有甲级资质认证的无锡市民用建筑设计院有限公司，恒大雅苑秉承（延续）了恒大地产一脉相承的风格欧陆新古典主义风格。恒大雅苑建筑布局因地制宜，中央景观带小区的带状景观贯穿每个地块，整个小区成“维和式”布局，所有景观集中在一点，形成一个园林景观。从而也使得恒大雅苑的每栋房子的采光通风效果不受影响，加上超大的百米楼间距更保证了户户见景的效果。另外小区采用先进的人车分流设计，小区内不存在汽车尾气、噪音、的污染，保证了老人小孩出入的一个安全也使小区内部绿化有一个无污染的环境。
5.9A精装
行业领先设计、标准化管理、鼎级名牌荟萃、精品化施工、全球统一采购全国统一配送的物流体系、豪华品质材料、环保健康耐久、人性化关怀、创新家装工艺。
图3 餐客一体 图4 温馨卧室
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