招商小石城楼盘营销方案
目 录
引言 5
一、招商小石城楼盘情况简介 6
（一）地理位置 6
（二) 项目规模 6
（三）项目配套 6
（四）项目主要在售户型及价格 6
二、招商小石城楼盘的市场分析 6
（一）目标客户 6
（二）区域市场 7
（三）SWOT分析 7
1.优势（S） 7
2.劣势（W） 8
3.机会（O） 8
4.威胁（T） 9
三、招商小石城营销策略 9
（一）品牌推广策略 9
（二）提升区域价值策略 9
（三）价格策略 9
（四）活动策略 10
四、招商小石城营销活动方案 10
（一）活动名称 10
（二）活动目的 10
（三）活动时间 10
（四）活动地点 10
（五）活动对象 10
（六）活动准备 10
（七）活动流程 11
（八）人员安排 11
五、物料及财务预算 11
六、预期收益及风险预估 12
（一） 预期收益 12
（二） 风险预防 12
参考文献： 13
致 谢 14
引言
房地产业作为我们国家国民的支柱型产业，保证了中国经济稳定的发展。近期，随着限购令的取消，紧接着又是限贷政策的放宽，造成了部分楼盘价格的波动，也让部分打算购房者心神不宁，形成观望型客户的增多。上半年虽然苏州土地交易不乏热点，热门优质地块争抢颇为激烈，但整体交易量不是很突出，成交总建规模波动幅度不 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
大，远远不足前几年整年度的一半体量，可见政府在整体推地节奏上还是相对谨慎的。这样的局面也影响了开发商的决策，形成楼市价格的不稳定趋势。同时，各大楼盘目前的差异化逐渐缩小，竞争越发激烈。因此面对政府的新政策下房地产业发生的市场波动，我们需要从根本上分析出产生这些问题的因素，对症下药，保证楼盘的健康发展。本项目与周边竞品楼盘在环境、交通、地理位置上有着得天独厚的优势，再加上它实惠的价格，堪称性价比超高项目了。项目以人文苏州，百年招商，邂逅U-Life生活为主题，U-Life代表着LOVE（浪漫）、IN（时尚）、FREE（自由）、ENJOY（享受）四大生活概念，是目前全新的引领潮流的品质楼盘开发理念。它既提供居住，又含有丰富的商业与生活休闲配套，缔造富有情调的景观，以都市生态人居形态，构筑一站式城市生活。
一、招商小石城楼盘情况简介
（一）地理位置
招商小石城位于吴中小石湖路6号（东临邵昂路、西临苏震桃公路），地处小石湖生态区，紧邻国际教育园人文书香，西眺石湖风景区、1500亩国家森林公园，与30万方小石湖公园无缝对接。
（二)项目规模
招商小石城占地面积共663700平方米，总建筑面积约120万方，是集别墅、多层、公寓、商业为一体的大型综合项目。随着石湖东区的建成，必将使该片区打造成为尺度宜人、交通便捷、环境优美的苏州市民心中高品质居住区。
（三）项目配套
1、商业配套：南苏州生活广场、东吴国际商城、华润万家超市、苏宁电器等。
2、教育配套：苏州国际教育园（苏州大学文正学院、苏州工艺美术学院、东吴外国语高校、蓝缨学校等）、南师大附属小学、中学、越溪中学、社区内双语幼儿园等；
3、生态景区：旺山生态园、市政生态公园、国家森林公园、石湖风景区、范公堤滨水公园（在建）、东太湖滨湖新城（规划中）
4、交通状况：公路：贯穿城区的友新高架、链接吴江的苏震桃一级高速公路、苏州绕城高速、吴中大道、环城南路。另有规划中的地铁4号线，兴中路站距项目1.2公里。
（四）项目主要在售户型及价格
1．在售户型：
招商小石城8期主力户型有三居室(95㎡)、三居室(128㎡) 、四居室(140㎡)
2．平均价格：
小石城8期在售户型平均价格7800/㎡-8000/㎡左右，具体价格由客户所选户型、楼层、面积决定
二、招商小石城楼盘的市场分析
（一）目标客户
通过图1显示招商小石城8期客户以年龄31-35岁左右的青年人为主，紧紧贴合了现当今刚需客户的特征。此类客户以价格为主要考虑点，大多是以做婚房为主或者是白领购买单身公寓。
图1 招商小石城目标客户分析
（二）区域市场
招商小石城吴中本区域客户占绝大部分，沧浪区其次，园区、相城各占一小部分。刚需客户的主力还是重点发力本区域及市区这两个重点区域，如图2所示。
图2 招商小石城区域市场
（三）SWOT分析
1．优势（S）
（1）位置优势
地处小石湖生态区，紧邻国际教育园人文书香，西眺石湖风景区、1500亩国家森林公园，与30万方小石湖公园无缝对接，天然的空气加湿器，环境优美。
（2）规模优势
招商小石城是吴中区最大的一个楼盘，占地面积共663700平方米，总建筑面积约120万方，是集别墅、多层、公寓、商业为一体的大型综合项目。
（3）配套优势
招商小石城位于苏州城南地区核心板块，南苏州生活广场、东吴国际商城、华润万家超市、苏宁电器等应有尽有。
（4）交通优势
贯穿城区的友新高架、链接吴江的苏震桃一级高速公路、苏州绕城高速、吴中大道、环城南路。另有规划中的地铁4号线，兴中路站距项目1.2公里。
（5）学区优势
招商小石城项目的一个最大靓点在于它是一站式学区房--南师大附属中学，这是此项目区别于其他项目的一个亮点。
（6）品牌优势
招商局地产是央企招商局集团三大核心产业之房地产板块的旗舰公司。是中国最早的地产公司之一，国家一级地产综合开发企业，是具备综合开发能力、物业品类丰富、社会综合开发的大型房地产开发集团，总资产达1340亿元。有着这样卓越的品牌优势，使得客户对招商小石城项目增加了很多信任感。
（7）价格优势
招商小石城一直在售性价比较高的房源，以8000左右的单价吸引了周边众多的刚需客户。
（8）前景优势
招商小石城位于东太湖边上的项目，周边山水皆有，出门即是友新高架交通便利。城南片区也将会是未来政府重点规划的区域，这些众多的优势给客户更多的信心选择招商小石城，这个项目会给他们带来理想的回报及光明的升值前景。
[3]曹振良，高晓慧等.中国房地产发展和管理研究[M].北京：北京大学出版社2002:299-301.
引言 5
一、招商小石城楼盘情况简介 6
（一）地理位置 6
（二) 项目规模 6
（三）项目配套 6
（四）项目主要在售户型及价格 6
二、招商小石城楼盘的市场分析 6
（一）目标客户 6
（二）区域市场 7
（三）SWOT分析 7
1.优势（S） 7
2.劣势（W） 8
3.机会（O） 8
4.威胁（T） 9
三、招商小石城营销策略 9
（一）品牌推广策略 9
（二）提升区域价值策略 9
（三）价格策略 9
（四）活动策略 10
四、招商小石城营销活动方案 10
（一）活动名称 10
（二）活动目的 10
（三）活动时间 10
（四）活动地点 10
（五）活动对象 10
（六）活动准备 10
（七）活动流程 11
（八）人员安排 11
五、物料及财务预算 11
六、预期收益及风险预估 12
（一） 预期收益 12
（二） 风险预防 12
参考文献： 13
致 谢 14
引言
房地产业作为我们国家国民的支柱型产业，保证了中国经济稳定的发展。近期，随着限购令的取消，紧接着又是限贷政策的放宽，造成了部分楼盘价格的波动，也让部分打算购房者心神不宁，形成观望型客户的增多。上半年虽然苏州土地交易不乏热点，热门优质地块争抢颇为激烈，但整体交易量不是很突出，成交总建规模波动幅度不 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
大，远远不足前几年整年度的一半体量，可见政府在整体推地节奏上还是相对谨慎的。这样的局面也影响了开发商的决策，形成楼市价格的不稳定趋势。同时，各大楼盘目前的差异化逐渐缩小，竞争越发激烈。因此面对政府的新政策下房地产业发生的市场波动，我们需要从根本上分析出产生这些问题的因素，对症下药，保证楼盘的健康发展。本项目与周边竞品楼盘在环境、交通、地理位置上有着得天独厚的优势，再加上它实惠的价格，堪称性价比超高项目了。项目以人文苏州，百年招商，邂逅U-Life生活为主题，U-Life代表着LOVE（浪漫）、IN（时尚）、FREE（自由）、ENJOY（享受）四大生活概念，是目前全新的引领潮流的品质楼盘开发理念。它既提供居住，又含有丰富的商业与生活休闲配套，缔造富有情调的景观，以都市生态人居形态，构筑一站式城市生活。
一、招商小石城楼盘情况简介
（一）地理位置
招商小石城位于吴中小石湖路6号（东临邵昂路、西临苏震桃公路），地处小石湖生态区，紧邻国际教育园人文书香，西眺石湖风景区、1500亩国家森林公园，与30万方小石湖公园无缝对接。
（二)项目规模
招商小石城占地面积共663700平方米，总建筑面积约120万方，是集别墅、多层、公寓、商业为一体的大型综合项目。随着石湖东区的建成，必将使该片区打造成为尺度宜人、交通便捷、环境优美的苏州市民心中高品质居住区。
（三）项目配套
1、商业配套：南苏州生活广场、东吴国际商城、华润万家超市、苏宁电器等。
2、教育配套：苏州国际教育园（苏州大学文正学院、苏州工艺美术学院、东吴外国语高校、蓝缨学校等）、南师大附属小学、中学、越溪中学、社区内双语幼儿园等；
3、生态景区：旺山生态园、市政生态公园、国家森林公园、石湖风景区、范公堤滨水公园（在建）、东太湖滨湖新城（规划中）
4、交通状况：公路：贯穿城区的友新高架、链接吴江的苏震桃一级高速公路、苏州绕城高速、吴中大道、环城南路。另有规划中的地铁4号线，兴中路站距项目1.2公里。
（四）项目主要在售户型及价格
1．在售户型：
招商小石城8期主力户型有三居室(95㎡)
2．平均价格：
小石城8期在售户型平均价格7800/㎡-8000/㎡左右，具体价格由客户所选户型、楼层、面积决定
二、招商小石城楼盘的市场分析
（一）目标客户
通过图1显示招商小石城8期客户以年龄31-35岁左右的青年人为主，紧紧贴合了现当今刚需客户的特征。此类客户以价格为主要考虑点，大多是以做婚房为主或者是白领购买单身公寓。
图1 招商小石城目标客户分析
（二）区域市场
招商小石城吴中本区域客户占绝大部分，沧浪区其次，园区、相城各占一小部分。刚需客户的主力还是重点发力本区域及市区这两个重点区域，如图2所示。
图2 招商小石城区域市场
（三）SWOT分析
1．优势（S）
（1）位置优势
地处小石湖生态区，紧邻国际教育园人文书香，西眺石湖风景区、1500亩国家森林公园，与30万方小石湖公园无缝对接，天然的空气加湿器，环境优美。
（2）规模优势
招商小石城是吴中区最大的一个楼盘，占地面积共663700平方米，总建筑面积约120万方，是集别墅、多层、公寓、商业为一体的大型综合项目。
（3）配套优势
招商小石城位于苏州城南地区核心板块，南苏州生活广场、东吴国际商城、华润万家超市、苏宁电器等应有尽有。
（4）交通优势
贯穿城区的友新高架、链接吴江的苏震桃一级高速公路、苏州绕城高速、吴中大道、环城南路。另有规划中的地铁4号线，兴中路站距项目1.2公里。
（5）学区优势
招商小石城项目的一个最大靓点在于它是一站式学区房--南师大附属中学，这是此项目区别于其他项目的一个亮点。
（6）品牌优势
招商局地产是央企招商局集团三大核心产业之房地产板块的旗舰公司。是中国最早的地产公司之一，国家一级地产综合开发企业，是具备综合开发能力、物业品类丰富、社会综合开发的大型房地产开发集团，总资产达1340亿元。有着这样卓越的品牌优势，使得客户对招商小石城项目增加了很多信任感。
（7）价格优势
招商小石城一直在售性价比较高的房源，以8000左右的单价吸引了周边众多的刚需客户。
（8）前景优势
招商小石城位于东太湖边上的项目，周边山水皆有，出门即是友新高架交通便利。城南片区也将会是未来政府重点规划的区域，这些众多的优势给客户更多的信心选择招商小石城，这个项目会给他们带来理想的回报及光明的升值前景。
[3]曹振良，高晓慧等.中国房地产发展和管理研究[M].北京：北京大学出版社2002:299-301.
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