雪枫公寓二期推广方案
目录
一、苏州房地产市场概况 4
（一）商业地产 4
（二）军队地产 4
二、项目分析 5
（一）项目名称 5
（二）定位 5
（三）地理位置 5
（四）交通状况 5
（五）周边景观 5
（六）周边配套 5
（七）研究结论 5
三、项目SWOT分析 6
（一）优势（Strengths） 6
（二）劣势（Weaknesses） 6
（三）机会（Opportunities） 6
（四）威胁（Threats） 6
四、市场竞争者分析 7
（一）新区港龙分析 8
（二）金御公馆分析 8
（三）综合分析 8
五、目标客户群体定位 9
（一）自住客 9
（二）自营客 9
（三）投资客 9
六、价格策略 9
（一）价格定位 9
（二）价格促销策略 9
七、广告策略 10
（一）媒体选择 10
（二）广告 10
八、推广活动方案 11
（一）整体构思 11
（二）整体气氛布置 11
（三）活动程序设置 11
（四）具体活动流程 12
参考文献 13
一、苏州房地产市场概况
随着城市经济的不断在发展，如今人们对于居住的生活水平的要求也不断增长，推动着房地产产品的不断推新及自我完善。
来自克而瑞的统计数据显示，上半年苏州住宅成交套数相比去年同期仅下降了10 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
.75%。克而瑞高级分析师黄莉指出，由于去年同期处于一个住宅成交的高位，“所以相较来说，今年这个降幅(10.75%)只能说是小跌”。
（一）商业地产
据搜房网数据监控中心统计（截止2014年9月27日），苏州2014年商业项目入市82个，几乎占据2014年楼盘总推盘数的半壁江山。商业纯新盘达37个，与住宅纯新盘量不分伯仲，同时，商业纯新盘量相对2013年的24盘同比增长54%，尽管最终实际上市量有待检验，但期待已在。
从上市套数来看，2014年预计约79200套（包括纯新盘和老盘推新项目）入市，商业类房源预计约18000套，相比2013年16000套商业房源的入市量还在增长。2014年的苏城商业注定不会低调。
2014年商业纯新盘上市量各区分布情况：
据搜房网（数据监控中心）统计，2014年上市的商业新盘中，古城姑苏区推新量仅占5%，园区也在发展的快车道中开始减速，商业推新放缓至23%的占比。
吴中区则以34%的占比成为来年新推盘的霸主。其中，越溪的万达项目目前已经动工，明年即将面市。另一商业大拿——港龙控股旗下项目苏州港龙乐汇城则将在明年闪耀木渎。
（二）军队地产
军队地产即为军队土地，因国家法律有明文规定军队不得经商，但军队所只有的土地却在市区经济发展的重要位置，所以部队只有把土地招标给开发商来经营从中收取土地使用费来供给军队的平时开销。从而也就有军产一说。而我们的雪枫商业正是其军产。
二、项目分析
（一）项目名称
雪枫公寓二期
（二）定位
酒店式公寓（商住两用）
本楼盘1—3楼为商业店面，主要是吃喝玩乐为主。4—14则为住房公寓，主要为办公室，自住或者经营酒店等。
（三）地理位置
位于百年石路，西环路与枫桥路的交汇处（金门小商品市场北门），西靠西环。
（四）交通状况
位于枫桥路与西环路交汇处，比邻西环高架，向南十分钟互联三香路家乐福商圈，由枫桥路向东，十分钟即入石路商圈，串联起城市东西南北，从项目出发至西环路，一路贯通新庄立交，北环快速路，太湖大道等交通大动脉，串联起姑苏区，高新区，相城区，园区城市大未来。
（五）周边景观
项目西边的寒山寺景区和大运河贯穿着姑苏核心枫桥路与西环路的雪枫公寓二期，比邻寒山寺景区，伴着千年的钟声，秉承了姑苏千年文化底蕴，成为姑苏繁华版图的投资自住首选。
（六）周边配套
项目往西便是何山路大润发商圈；往东分分钟即至来客茂商业综合体；南侧毗邻金门国际商业广场，如此完美的商业配套，组成雪枫公寓的5分钟生活圈。
（七）研究结论
1.项目地理位置绝佳，适合居住，酒店式服务管理难以招商；
2.项目建设加快并促进石路与中心区商务分为的形成，且刺激该区域的商务办公需求，从而有力的推动石路、市中心以及苏州经济的发展；
三、项目SWOT分析
优势（Strengths）：
区位优势：该地块四周临路，紧邻一二号地铁，交通便利，附近有千年古寺寒山寺和西园寺以及留园，环境优美；
配套潜力：自备三层商业配套，附近更有金门商业广场集餐饮、娱乐、超市等为一体都给项目带来了最佳的配套功能，旁边更有城内最大批发市场；
产品优势：可免费入住5、10年，且可转手倒卖。
劣势（Weaknesses）:
土地使用：该地采用土地租赁方式，利用部队闲置土地开发，属于军队入地，使用年限只有20年；
产权：入住居民不能拥有个人的独立产权证，产权属于军产是集体产权证；
装修：公寓目前是毛坯房，交房时间要到明年的5月底。
机会（Opportunities）：
经济的迅速发展，投资客越来越多，因总价低回报率高而受投资者欢迎；
从苏州人们的消费心态出发，利用专业的营销手段来触动消费者和投资者对本项目的关注；
虽然交房时间要到明年5月底，但自合同生效每月都会有500元的补贴。
威胁（Threats）
附近已有几家酒店公寓，是精装修颇受欢迎，因此竞争较为激烈；
竞争者的实用年限较长。
总结：
通过分析可以看出，楼盘整体为主优越，但是周围有一些同类地产竞争较为激烈。
四、市场竞争者分析
竞争楼盘分析表
楼盘名称
新区港龙
金御公馆
雪枫公寓
物业类型
酒店式公寓
酒店式公寓
酒店式公寓
主力户型
一、苏州房地产市场概况 4
（一）商业地产 4
（二）军队地产 4
二、项目分析 5
（一）项目名称 5
（二）定位 5
（三）地理位置 5
（四）交通状况 5
（五）周边景观 5
（六）周边配套 5
（七）研究结论 5
三、项目SWOT分析 6
（一）优势（Strengths） 6
（二）劣势（Weaknesses） 6
（三）机会（Opportunities） 6
（四）威胁（Threats） 6
四、市场竞争者分析 7
（一）新区港龙分析 8
（二）金御公馆分析 8
（三）综合分析 8
五、目标客户群体定位 9
（一）自住客 9
（二）自营客 9
（三）投资客 9
六、价格策略 9
（一）价格定位 9
（二）价格促销策略 9
七、广告策略 10
（一）媒体选择 10
（二）广告 10
八、推广活动方案 11
（一）整体构思 11
（二）整体气氛布置 11
（三）活动程序设置 11
（四）具体活动流程 12
参考文献 13
一、苏州房地产市场概况
随着城市经济的不断在发展，如今人们对于居住的生活水平的要求也不断增长，推动着房地产产品的不断推新及自我完善。
来自克而瑞的统计数据显示，上半年苏州住宅成交套数相比去年同期仅下降了10 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
.75%。克而瑞高级分析师黄莉指出，由于去年同期处于一个住宅成交的高位，“所以相较来说，今年这个降幅(10.75%)只能说是小跌”。
（一）商业地产
据搜房网数据监控中心统计（截止2014年9月27日），苏州2014年商业项目入市82个，几乎占据2014年楼盘总推盘数的半壁江山。商业纯新盘达37个，与住宅纯新盘量不分伯仲，同时，商业纯新盘量相对2013年的24盘同比增长54%，尽管最终实际上市量有待检验，但期待已在。
从上市套数来看，2014年预计约79200套（包括纯新盘和老盘推新项目）入市，商业类房源预计约18000套，相比2013年16000套商业房源的入市量还在增长。2014年的苏城商业注定不会低调。
2014年商业纯新盘上市量各区分布情况：
据搜房网（数据监控中心）统计，2014年上市的商业新盘中，古城姑苏区推新量仅占5%，园区也在发展的快车道中开始减速，商业推新放缓至23%的占比。
吴中区则以34%的占比成为来年新推盘的霸主。其中，越溪的万达项目目前已经动工，明年即将面市。另一商业大拿——港龙控股旗下项目苏州港龙乐汇城则将在明年闪耀木渎。
（二）军队地产
军队地产即为军队土地，因国家法律有明文规定军队不得经商，但军队所只有的土地却在市区经济发展的重要位置，所以部队只有把土地招标给开发商来经营从中收取土地使用费来供给军队的平时开销。从而也就有军产一说。而我们的雪枫商业正是其军产。
二、项目分析
（一）项目名称
雪枫公寓二期
（二）定位
酒店式公寓（商住两用）
本楼盘1—3楼为商业店面，主要是吃喝玩乐为主。4—14则为住房公寓，主要为办公室，自住或者经营酒店等。
（三）地理位置
位于百年石路，西环路与枫桥路的交汇处（金门小商品市场北门），西靠西环。
（四）交通状况
位于枫桥路与西环路交汇处，比邻西环高架，向南十分钟互联三香路家乐福商圈，由枫桥路向东，十分钟即入石路商圈，串联起城市东西南北，从项目出发至西环路，一路贯通新庄立交，北环快速路，太湖大道等交通大动脉，串联起姑苏区，高新区，相城区，园区城市大未来。
（五）周边景观
项目西边的寒山寺景区和大运河贯穿着姑苏核心枫桥路与西环路的雪枫公寓二期，比邻寒山寺景区，伴着千年的钟声，秉承了姑苏千年文化底蕴，成为姑苏繁华版图的投资自住首选。
（六）周边配套
项目往西便是何山路大润发商圈；往东分分钟即至来客茂商业综合体；南侧毗邻金门国际商业广场，如此完美的商业配套，组成雪枫公寓的5分钟生活圈。
（七）研究结论
1.项目地理位置绝佳，适合居住，酒店式服务管理难以招商；
2.项目建设加快并促进石路与中心区商务分为的形成，且刺激该区域的商务办公需求，从而有力的推动石路、市中心以及苏州经济的发展；
三、项目SWOT分析
优势（Strengths）：
区位优势：该地块四周临路，紧邻一二号地铁，交通便利，附近有千年古寺寒山寺和西园寺以及留园，环境优美；
配套潜力：自备三层商业配套，附近更有金门商业广场集餐饮、娱乐、超市等为一体都给项目带来了最佳的配套功能，旁边更有城内最大批发市场；
产品优势：可免费入住5、10年，且可转手倒卖。
劣势（Weaknesses）:
土地使用：该地采用土地租赁方式，利用部队闲置土地开发，属于军队入地，使用年限只有20年；
产权：入住居民不能拥有个人的独立产权证，产权属于军产是集体产权证；
装修：公寓目前是毛坯房，交房时间要到明年的5月底。
机会（Opportunities）：
经济的迅速发展，投资客越来越多，因总价低回报率高而受投资者欢迎；
从苏州人们的消费心态出发，利用专业的营销手段来触动消费者和投资者对本项目的关注；
虽然交房时间要到明年5月底，但自合同生效每月都会有500元的补贴。
威胁（Threats）
附近已有几家酒店公寓，是精装修颇受欢迎，因此竞争较为激烈；
竞争者的实用年限较长。
总结：
通过分析可以看出，楼盘整体为主优越，但是周围有一些同类地产竞争较为激烈。
四、市场竞争者分析
竞争楼盘分析表
楼盘名称
新区港龙
金御公馆
雪枫公寓
物业类型
酒店式公寓
酒店式公寓
酒店式公寓
主力户型
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