恒大雅苑推广策划书
目 录
一、项目基本概况
张家港恒大绿景雅苑，位于张家港东北方向，东二环与338国道的交汇处。一期总用地面积7万平米，一期总建筑面积20万平方米，容积率2.3，绿地率35%。配套设施包括沿街商铺、五星级皇家会所、恒大影城。项目周边有张家港江帆小学与东莱小学、市二中北校区，招商银行、交通银行、中信银行，第一人民医院、澳洋医院、中医院。公交9路、18路、33路、215路、208路公交车直达。
二、市场分析
（一）张家港市杨舍镇房地产市场分析
2016年张家港杨舍镇目前主要在销售5个项目，销售良好，由于汇金与恒大雅苑离得比较近，未来1年内，汇金将成为恒大雅苑在张家港片区区域内竞争最大的项目.片区内目前房间的销售均价在7500-9000元/㎡之间（详见表1）
表1 周边项目对比
项目
成交均价
是否装修
物 业费
汽车配比
交房时间
得房率
绿 化率
最小栋距
最大栋距
恒大雅苑
7500-8500
精装修
2.2
1:1.5
2017年12月
78%
35%
108
170
汇金中心
9000-9500
毛坯
3.5
1:1
2018年6月
78%
34%
50
75
中联柏悦
7500-8000
毛坯
2-2.5
1:1
一期间7年6月
78%
34%
60
200
阳光锦程
9000-9500
毛坯
2.9
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
/> 中联柏悦
7500-8000
毛坯
2-2.5
1:1
一期间7年6月
78%
34%
60
200
阳光锦程
9000-9500
毛坯
2.9
1:1
2017年9月
78%
41%
80
120
中凯城市之光
7000-7500
毛坯
2.7
1:1
2017年9月
78%
38%
60
75
吾悦广场
8500-9000
毛坯
1.45
1:0.8
二期2016年12月
78%
20%
50
60
（二）区域潜在群体分析
区域内主要是周边乡镇和市区的工作人员及本地客户为主，本区域居住人群属于拆迁安置户较多，出售安置房换购商品房可能性较大，其置业特征为首次购房需求。在本区域居住的人群注重区域地段、交通出行、户型朝向、价格等因素，其中价格因素显现的尤为突出，年龄段在25-50之间的外来人员对性价比因素考虑的较多。
1．主力客群：周边乡镇（合兴、锦丰、东莱、市区）
生活在本区域的主要以周边乡镇和市区的工作人员及本地客户为主。目标客群特征中青年，主要从事个体经营、零售、公司职员等行业工作，其主要职业为政府工作人员、白领阶层、私营业主、医生、教师等，他们对本地区的生活习惯和圈层活动区域都很熟悉，并对地缘性认可度较高，对居所的配套和生活便利度有一定要求；本地客户拥有置业经历，购买以改善自住为主要目的，这部分人群购买力较高。少部分外来务工人群大部分属初次置业，对价格、周边配套及户型因素关注较高，购买力一般。
2.辅助客群：周边乡镇（福前、大兴、三兴）
周边乡镇主要是以大兴、三兴、乐余原著居民为主，他们向往生活配套、交通出行更为方便的城市副中心区，他们大多是要购买婚房、迁户口、学区房，在张家港居住，有一定经济实力，多以2代同堂或3代同堂，看重户型空间尺度、居住环境及周边配套，更看重子女教育设施。
（三）客户需求分析
本案面临的客户群体主要以刚需和改善为主，其中首次置业的客群因考虑婚房、迁户口、学区房等因素，及关注总价又关注未来的升值空间，这部分客群是目前区域市场的绝对主力人群，其中三房两厅的户型是他们的首选；而改善型的客群则是事业处于业稳定状态，并有一定的财富积累，需要改善目前居住环境，而这部分客群是目前市场上的主导，其中四房两厅的户型成为该客群的首选房型。
三、恒大雅苑市场营销策略
（一）恒大雅苑房地产产品策略
1．项目品牌
恒大是中国房地产十强企业——张家港恒大雅苑是恒大地产集团进军苏州房地产市场的先锋作品，将打造为整个苏州前所未有的融生态环境及社区配套于一体的高性价比规模社区，开创一个全新的人居时代。恒大集团于香港联交所成功上市，集民生住宅、文化旅游、快消、农业、乳业、畜牧业及体育为一体的多元化集团。恒大地产在全国家170多个城市拥有项目400多个，恒大是做精装房的，精装房是未来的趋势，而且恒大做了二十多年的精装房，所以他有绝对的实力和经验保证。
2．项目星级物业服务
金碧物业有限公司拥有一支年轻化、高学历、高素质的管理骨干和专业技术队伍。成立于1997年，分公司100多家，在管物业项目400多个，多是服务于中高端楼盘，只服务于恒大地产自己的楼盘。金碧物业有自己的企业精神，自己的服务理念与宗旨，为恒大的广大业主服务，一切以业主为主，为业主解决问题，为小区创造一个舒适、安全、尊贵、便捷的居住环境。
3．园林设计
本案根据建筑的规划布局，因地制宜，设计中心湖为主
一、项目基本概况
张家港恒大绿景雅苑，位于张家港东北方向，东二环与338国道的交汇处。一期总用地面积7万平米，一期总建筑面积20万平方米，容积率2.3，绿地率35%。配套设施包括沿街商铺、五星级皇家会所、恒大影城。项目周边有张家港江帆小学与东莱小学、市二中北校区，招商银行、交通银行、中信银行，第一人民医院、澳洋医院、中医院。公交9路、18路、33路、215路、208路公交车直达。
二、市场分析
（一）张家港市杨舍镇房地产市场分析
2016年张家港杨舍镇目前主要在销售5个项目，销售良好，由于汇金与恒大雅苑离得比较近，未来1年内，汇金将成为恒大雅苑在张家港片区区域内竞争最大的项目.片区内目前房间的销售均价在7500-9000元/㎡之间（详见表1）
表1 周边项目对比
项目
成交均价
是否装修
物 业费
汽车配比
交房时间
得房率
绿 化率
最小栋距
最大栋距
恒大雅苑
7500-8500
精装修
2.2
1:1.5
2017年12月
78%
35%
108
170
汇金中心
9000-9500
毛坯
3.5
1:1
2018年6月
78%
34%
50
75
中联柏悦
7500-8000
毛坯
2-2.5
1:1
一期间7年6月
78%
34%
60
200
阳光锦程
9000-9500
毛坯
2.9
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
/> 中联柏悦
7500-8000
毛坯
2-2.5
1:1
一期间7年6月
78%
34%
60
200
阳光锦程
9000-9500
毛坯
2.9
1:1
2017年9月
78%
41%
80
120
中凯城市之光
7000-7500
毛坯
2.7
1:1
2017年9月
78%
38%
60
75
吾悦广场
8500-9000
毛坯
1.45
1:0.8
二期2016年12月
78%
20%
50
60
（二）区域潜在群体分析
区域内主要是周边乡镇和市区的工作人员及本地客户为主，本区域居住人群属于拆迁安置户较多，出售安置房换购商品房可能性较大，其置业特征为首次购房需求。在本区域居住的人群注重区域地段、交通出行、户型朝向、价格等因素，其中价格因素显现的尤为突出，年龄段在25-50之间的外来人员对性价比因素考虑的较多。
1．主力客群：周边乡镇（合兴、锦丰、东莱、市区）
生活在本区域的主要以周边乡镇和市区的工作人员及本地客户为主。目标客群特征中青年，主要从事个体经营、零售、公司职员等行业工作，其主要职业为政府工作人员、白领阶层、私营业主、医生、教师等，他们对本地区的生活习惯和圈层活动区域都很熟悉，并对地缘性认可度较高，对居所的配套和生活便利度有一定要求；本地客户拥有置业经历，购买以改善自住为主要目的，这部分人群购买力较高。少部分外来务工人群大部分属初次置业，对价格、周边配套及户型因素关注较高，购买力一般。
2.辅助客群：周边乡镇（福前、大兴、三兴）
周边乡镇主要是以大兴、三兴、乐余原著居民为主，他们向往生活配套、交通出行更为方便的城市副中心区，他们大多是要购买婚房、迁户口、学区房，在张家港居住，有一定经济实力，多以2代同堂或3代同堂，看重户型空间尺度、居住环境及周边配套，更看重子女教育设施。
（三）客户需求分析
本案面临的客户群体主要以刚需和改善为主，其中首次置业的客群因考虑婚房、迁户口、学区房等因素，及关注总价又关注未来的升值空间，这部分客群是目前区域市场的绝对主力人群，其中三房两厅的户型是他们的首选；而改善型的客群则是事业处于业稳定状态，并有一定的财富积累，需要改善目前居住环境，而这部分客群是目前市场上的主导，其中四房两厅的户型成为该客群的首选房型。
三、恒大雅苑市场营销策略
（一）恒大雅苑房地产产品策略
1．项目品牌
恒大是中国房地产十强企业——张家港恒大雅苑是恒大地产集团进军苏州房地产市场的先锋作品，将打造为整个苏州前所未有的融生态环境及社区配套于一体的高性价比规模社区，开创一个全新的人居时代。恒大集团于香港联交所成功上市，集民生住宅、文化旅游、快消、农业、乳业、畜牧业及体育为一体的多元化集团。恒大地产在全国家170多个城市拥有项目400多个，恒大是做精装房的，精装房是未来的趋势，而且恒大做了二十多年的精装房，所以他有绝对的实力和经验保证。
2．项目星级物业服务
金碧物业有限公司拥有一支年轻化、高学历、高素质的管理骨干和专业技术队伍。成立于1997年，分公司100多家，在管物业项目400多个，多是服务于中高端楼盘，只服务于恒大地产自己的楼盘。金碧物业有自己的企业精神，自己的服务理念与宗旨，为恒大的广大业主服务，一切以业主为主，为业主解决问题，为小区创造一个舒适、安全、尊贵、便捷的居住环境。
3．园林设计
本案根据建筑的规划布局，因地制宜，设计中心湖为主
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