伟业优橙家二期新盘加推营销方案
日 期： 2017.4.13 摘 要这几年来，随着国民经济的发展，社会上对房地产的需求也不断增加。房地产业在我国国民经济发展中占据重要地位，成为我国炙手可热的行业之一。但另一方面，地产业的竞争也比较激烈，加上市场逐步走向理性，因此楼盘的销售也并非是一帆风顺的事。本文在分析了苏州房地产的宏观环境和消费者需求的基础上，阐述了苏州伟业优橙家楼盘二期新盘加推的营销方案。
目 录
一、项目概况 1
二、苏州市房地产宏观背景分析 1
三、苏州购房消费者分析 2
四、项目周边竞品分析 3
（一）万科碧桂园 3
（二）新城招商香溪源 3
五、项目SWOT分析 3
（一）优势 3
（二）劣势 4
（三）机会 4
（四）威胁 4
六、营销推广战略 4
（一）整体战略 4
（二）推广渠道 4
（三）推广进度 4
七、开盘现场活动设计 5
（一）开盘时间 5
（二）开盘地点 5
（三）场地布置 5
（四）活动流程 5
（五）摇号事项 5
（六）人员安排 6
八、费用预算 6
参考文献 6
致 谢 6
一、项目概况
2012年，吴江撤市并入苏州，成为苏州的一个行政区，大苏州时代开启。苏州伟业集团为了顺应这一时代契机，推出优橙家楼盘项目。项目总建筑面积约13万平方米，以简单的欧式建筑风格为主，让周围的绿化和环境展现了完美统一。伟业房产是一项经典的创作，创新的经典户型“n+1”，设计了空中花园，体现了更多人性化，也为城市增添了风景。这个楼盘周边交通便利、配套设施齐全，给苏州市民创造了更加便利幸福的生活。
伟业优橙家位于中山北路与花港路交汇处。建筑形态包括有塔楼、小高层、高层、以高层为主。户型面积78m2到109m2，以3室2厅1厨1卫居多。均价每平方米13500元起。周边交通包括公交快线6号，91路、9
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
2路、94路、105路、101路、112路等7条公交线路，以及轨道交通4号线。周边有中国建设银行、中国银行、中国农业行等多家金融机构。项目周边还有永旺、蝴蝶城等休闲购物场所，以及花港小学、吴江第一人民医院等。可见，项目周边的生活配套设施还是比较完备的。
二、苏州市房地产宏观背景分析
2016年的苏州楼市，随着国家调控政策的变化，出现了先扬后抑的走势。2016年2月，中国人民银行宣布从3月1日起，降低金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。财政部则宣布从2月22日开始，实行房地产契税营业税的优惠性措施。此后，央行、银监会又宣布房贷新政，首套房最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；二套房最低首付款比例不低于30%。苏州政府则宣布首套房首付款贷款比例为20%，二套房首付款贷款比例为40%。这些政策有效地刺激了包括苏州在内的全国各地楼市的升温。
2016年8月，苏州政府出台新的楼市政策（“苏十五条”），在供应侧方面，主要是加大土地供应，抑制过热的土地需求，同时对需求侧方面的贷款（包括商业贷款和公积金贷款）政策作了调整，目的是保证自住型刚性需求，鼓励改善性需求，抑制投机性需求。此轮房产调控并未将吴江纳入实施范围。
2016年10月，全国各地都重启限购，苏州也不例外。2016年10月3日，苏州市政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，并于10月4日起实施，实施地区包括苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市。10月新政包括：非苏州户籍居民家庭购买首套房，要提交1年以上的所得税或社保缴纳证明；暂停向已经拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，和拥有3套及以上住房的本市户籍居民家庭售房；对购房商业贷款的首付款比例，以及公积金贷款发放额度，都收紧了政策，门槛明显提高。
2016年苏州楼市，受上述一系列楼市政策的影响，其成交价格与成交量见图1、图2。
图1 2016年苏州商品房（住宅）成交均价走势图
从图1可见，2016年苏州楼市房价，从年初的每平方米14614元开始，一路上扬，到了6月份突破均价20000元/m2大关。虽在8月受“苏十五条”影响，价格下挫，但是很快又迅速升高，到了10月，价格达到了全年最高的每平方米22637元。之后，受10月新政的影响，价格开始下跌。
图2 2016年苏州商品房（住宅）成交量走势图
从图2可见，在10月新政后，苏州楼市成交量明显萎缩。10月苏州商品房(含吴江)共计成交9167套。其中，住宅成交5872套，环比9月成交减少7857套，跌幅57.23%。苏州二手房(含吴江)共计成交5633套。其中住宅成交4922套，环比9月成交减少4032套，跌幅45.03%。新政对楼市的影响十分明显。
三、苏州购房消费者分析
据调查苏州市2016年人均工资为6620元。而苏州市房地产的消费者主要群体处于2535年龄阶层，以男性居多，具有一定的教育背景。他们对于面积需求主要为90110平方米的多室多厅多卫，是套型较为复杂的房屋。在购买房屋时，除了工资特别高的消费者会考虑选择购买130平方米以上的房屋，其余人群根据自己的状况而作出相应的选择。选择区域多会结合上班地点考虑，或者选择交通便利之处，如附近有地铁或者高架的地方。是否拥有私家车对其无太大影响。而装修风格多数偏于清水型的房屋，付款的方式大多愿意为分期付款。几乎是百分之百的人都会从电视上得到房地产的资讯。
根据家庭生命周期理论，可以将家庭划分为不同的阶段。初婚期追求高质量高档次，注重户型结构的新潮，强调个性的突出。满巢期重点转移到孩子身上，注重实用性。购房会重点考虑学区房，注重房屋的实用性与合理的空间设计。空巢期与鳏寡期，由于老年人的生理和心理特点，住房设计对老年人的活动空间会有专门的要求，对小区内或小区周边的医疗及社区保健会有要求。
伟业优橙家的住宅户型主要是以高层为主，户型面积78m2到109m2，以3室2厅1厨1卫居多。小区周围配套完善，小区内部主流设施齐全，吸引着人们的目光，所以是年轻人的不二之选。刚结婚的年轻人非常适合居住这样的住宅，因为周围交通方便，上班也就方便，而且在户型上就可以就解决了很多的后顾之忧，比如，以后有子女了，老人也可以过来生活。
四、项目周边竞品分析
对伟业优橙家构成较大威胁的，主要是万科碧桂园和新城招商香溪源。
（一）万科碧桂园
万科碧桂园位于吴江中山北路与兴中路交汇处。建筑面积28万平方米。由15栋楼房组成。户型面积89 m2到134 m2，主要为三室户与四室户，均价每平方米15000元起。
（二）新城招商香溪源
新城招商香溪源位于兴吴路与枫津路交汇处。建筑面积43万平方米。由10栋高层、12栋小高层洋房组成。户型面积88 m2到128 m2，主要为三室户，均价每平方米14000元起。
目 录
一、项目概况 1
二、苏州市房地产宏观背景分析 1
三、苏州购房消费者分析 2
四、项目周边竞品分析 3
（一）万科碧桂园 3
（二）新城招商香溪源 3
五、项目SWOT分析 3
（一）优势 3
（二）劣势 4
（三）机会 4
（四）威胁 4
六、营销推广战略 4
（一）整体战略 4
（二）推广渠道 4
（三）推广进度 4
七、开盘现场活动设计 5
（一）开盘时间 5
（二）开盘地点 5
（三）场地布置 5
（四）活动流程 5
（五）摇号事项 5
（六）人员安排 6
八、费用预算 6
参考文献 6
致 谢 6
一、项目概况
2012年，吴江撤市并入苏州，成为苏州的一个行政区，大苏州时代开启。苏州伟业集团为了顺应这一时代契机，推出优橙家楼盘项目。项目总建筑面积约13万平方米，以简单的欧式建筑风格为主，让周围的绿化和环境展现了完美统一。伟业房产是一项经典的创作，创新的经典户型“n+1”，设计了空中花园，体现了更多人性化，也为城市增添了风景。这个楼盘周边交通便利、配套设施齐全，给苏州市民创造了更加便利幸福的生活。
伟业优橙家位于中山北路与花港路交汇处。建筑形态包括有塔楼、小高层、高层、以高层为主。户型面积78m2到109m2，以3室2厅1厨1卫居多。均价每平方米13500元起。周边交通包括公交快线6号，91路、9
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
2路、94路、105路、101路、112路等7条公交线路，以及轨道交通4号线。周边有中国建设银行、中国银行、中国农业行等多家金融机构。项目周边还有永旺、蝴蝶城等休闲购物场所，以及花港小学、吴江第一人民医院等。可见，项目周边的生活配套设施还是比较完备的。
二、苏州市房地产宏观背景分析
2016年的苏州楼市，随着国家调控政策的变化，出现了先扬后抑的走势。2016年2月，中国人民银行宣布从3月1日起，降低金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。财政部则宣布从2月22日开始，实行房地产契税营业税的优惠性措施。此后，央行、银监会又宣布房贷新政，首套房最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；二套房最低首付款比例不低于30%。苏州政府则宣布首套房首付款贷款比例为20%，二套房首付款贷款比例为40%。这些政策有效地刺激了包括苏州在内的全国各地楼市的升温。
2016年8月，苏州政府出台新的楼市政策（“苏十五条”），在供应侧方面，主要是加大土地供应，抑制过热的土地需求，同时对需求侧方面的贷款（包括商业贷款和公积金贷款）政策作了调整，目的是保证自住型刚性需求，鼓励改善性需求，抑制投机性需求。此轮房产调控并未将吴江纳入实施范围。
2016年10月，全国各地都重启限购，苏州也不例外。2016年10月3日，苏州市政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，并于10月4日起实施，实施地区包括苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市。10月新政包括：非苏州户籍居民家庭购买首套房，要提交1年以上的所得税或社保缴纳证明；暂停向已经拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，和拥有3套及以上住房的本市户籍居民家庭售房；对购房商业贷款的首付款比例，以及公积金贷款发放额度，都收紧了政策，门槛明显提高。
2016年苏州楼市，受上述一系列楼市政策的影响，其成交价格与成交量见图1、图2。
图1 2016年苏州商品房（住宅）成交均价走势图
从图1可见，2016年苏州楼市房价，从年初的每平方米14614元开始，一路上扬，到了6月份突破均价20000元/m2大关。虽在8月受“苏十五条”影响，价格下挫，但是很快又迅速升高，到了10月，价格达到了全年最高的每平方米22637元。之后，受10月新政的影响，价格开始下跌。
图2 2016年苏州商品房（住宅）成交量走势图
从图2可见，在10月新政后，苏州楼市成交量明显萎缩。10月苏州商品房(含吴江)共计成交9167套。其中，住宅成交5872套，环比9月成交减少7857套，跌幅57.23%。苏州二手房(含吴江)共计成交5633套。其中住宅成交4922套，环比9月成交减少4032套，跌幅45.03%。新政对楼市的影响十分明显。
三、苏州购房消费者分析
据调查苏州市2016年人均工资为6620元。而苏州市房地产的消费者主要群体处于2535年龄阶层，以男性居多，具有一定的教育背景。他们对于面积需求主要为90110平方米的多室多厅多卫，是套型较为复杂的房屋。在购买房屋时，除了工资特别高的消费者会考虑选择购买130平方米以上的房屋，其余人群根据自己的状况而作出相应的选择。选择区域多会结合上班地点考虑，或者选择交通便利之处，如附近有地铁或者高架的地方。是否拥有私家车对其无太大影响。而装修风格多数偏于清水型的房屋，付款的方式大多愿意为分期付款。几乎是百分之百的人都会从电视上得到房地产的资讯。
根据家庭生命周期理论，可以将家庭划分为不同的阶段。初婚期追求高质量高档次，注重户型结构的新潮，强调个性的突出。满巢期重点转移到孩子身上，注重实用性。购房会重点考虑学区房，注重房屋的实用性与合理的空间设计。空巢期与鳏寡期，由于老年人的生理和心理特点，住房设计对老年人的活动空间会有专门的要求，对小区内或小区周边的医疗及社区保健会有要求。
伟业优橙家的住宅户型主要是以高层为主，户型面积78m2到109m2，以3室2厅1厨1卫居多。小区周围配套完善，小区内部主流设施齐全，吸引着人们的目光，所以是年轻人的不二之选。刚结婚的年轻人非常适合居住这样的住宅，因为周围交通方便，上班也就方便，而且在户型上就可以就解决了很多的后顾之忧，比如，以后有子女了，老人也可以过来生活。
四、项目周边竞品分析
对伟业优橙家构成较大威胁的，主要是万科碧桂园和新城招商香溪源。
（一）万科碧桂园
万科碧桂园位于吴江中山北路与兴中路交汇处。建筑面积28万平方米。由15栋楼房组成。户型面积89 m2到134 m2，主要为三室户与四室户，均价每平方米15000元起。
（二）新城招商香溪源
新城招商香溪源位于兴吴路与枫津路交汇处。建筑面积43万平方米。由10栋高层、12栋小高层洋房组成。户型面积88 m2到128 m2，主要为三室户，均价每平方米14000元起。
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/scyx/1465.html
