土地出让金与城市土地扩张的关系研究
土地出让金与城市土地扩张的关系研究[20200511190939]
摘要：土地出让金是城市土地扩张的重要影响因素。本文从理论上分析了土地出让金推动城市土地扩张的机制，采用协整方法对2000-2013年的我国土地出让金与城市土地扩张进行了计量分析，研究结果表明二者具有长期稳定的协整关系,且我国城市土地扩张与土地出让金具有统计上的高度相关性。为有效管控城市土地扩张，应该规范土地出让金管理，有序征收房产税，消除地方政府土地财政冲动。
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关键字:城市土地扩张土地出让金协整回归模型
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、理论分析2
二、研究方法及数据源 3（一）研究方法 3
1．变量时间序列的平稳性检验3
2．变量间的协整关系检验3
3．回归模型4
（二）数据来源4
二、结果分析4
（一）ADF检验 4
（二协整检验5
（三）回归分析 5
二、结论和政策建议 5
（一）结论6
（二）政策建议 6
致谢6
参考文献7
土地出让金与城市土地扩张的关系研究
引言
引言
城市化作为人类社会生产力发展到一定阶段的产物，与现代化、工业化密切相关，是社会进步的标志。近年来随着经济的飞速发展，我国进入快速城镇化、工业化阶段，为了满足城市建设的需要，城市土地向外扩张速度极快。根据《中国城市统计年鉴》显示2000年—2013年间，我国城市建成区面积从22439.28km2增长47855.28km2由此，使大量耕地非农化，导致的失地农民人数进一步增加； 另一方面也造成了一些负外部性问题，例如：耕地快速流失、生态环境退化、粮食安全等[1]。扩张城市用地将支付一定的土地出让金，因此土地出让金必将对城市土地扩张有一定影响。土地出让金制度是我国经济体制改革的重要成就之一，它将原来无偿划拨取得土地使用权变为必须通过缴纳土地出让金方可取得土地使用权，实现了土地资源向土地资产的转化，进一步促进了城市经济大发展。伴随着城市化加速时期的到来, 城市建成区急剧扩张已成为城市化和社会经济加速发展的 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
重要特征。对城市扩张的定义是：新发展占用土地的增长速度大于人口增长的速度，引起城市用地向周边未开发地区的扩展[2]。一般而言，当城市人均占有土地面积一直处于增长状态，同时城市人口仍然急需增长将会发生“摊大饼式”的城市扩张，城区持续向农村腹地蔓延,城市建成区面积不断增长[3]。
20 世纪 90 年代以来，针对城市土地快速扩张的问题，我国学者开展了大量有关城市土地扩张的研究,周国华等认为，城市土地的扩张均受到多重力量的影响, 某一时期的城市土地扩张是多重速度、多重模式以及多重形态的有机叠合体[4]；贾艳慧等认为：首先,中国的土地市场远不发达,特别是一级土地市场仍归国家控制。其次, 1980年代末中央实施税收改革后，刺激了城市土地的扩张[5]。除了从经济社会发展角度探讨其影响因素和驱动机制以外，越来越多的学者开始重视土地财政对城市土地扩张影响的研究。董再平指出,各级地方政府的财政收入主要是通过转让土地而取得,这与现阶段的土地制度和土地收益分配制度是分不开的；张听等认为,我国目前正处于城市化水平飞速发展的阶段,在我国特有的地方政府主导城市化的模式下,土地出让金收入是地方政府财政预算外收入的主要来源[6]；周晓唯,王辉等认为,土地财政与城市扩张有着密不可分的联系，随着城市的扩张,土地财政收入呈下降趋势[7]；韩本毅认为,通过对城市化率与土地财政收入间的实证分析,可以得知:“土地财政”与城市化发展水平密切相关,城市化水平每提高1个百分点,土地出让金收益就增加1. 1467亿元[8]。
通过对上述文献的回顾，可见虽然我国在土地财政和城市化进程方面的理论研究众多,但是都分散研究为主,很少有具体涉及到土地财政和城市扩张的相互关系分析。鉴于此，笔者将从理论上分析土地出让金对城市土地扩张的动态关系，并利用2000年—2013年全国30 个省、直辖市和自治区（除港澳台及西藏自治区）的数据进行实证检验。在研究中若直接进行回归分析,很容易产生伪回归问题,从而导致所建立的模型毫无解释意义。为避免此类问题的发生,本文采用近年来广泛使用的协整理论,对土地出让金与城市土地扩张关系进行分析。
一、 理论分析
根据所收集的我国近14年土地出让金收入数据可见，自土地有偿使用制度确立开始，土地出让金收入表现出收入规模大、增长速度快的态势。土地出让金是地方政府财政收入的重要来源，在现行财政和土地制度安排下，地方政府为追求土地出让金会大量征收土地，从一定程度上推动了城市化的进程，因此土地出让金收入的增长可以显著推动城 然而土地资源的供给是相对固定的，土地资源与市场上的其他的商品不同，在城市化水平达到一定程度之后，用于征用和出让的土地数量并不能够按市场需求保持相应的增加的态势，因此城市土地利用面临着较为严峻的形势。我国所收取的土地出让金，是一次性收取未来50-70年的地租，将其变为地方政府当前可支配的收入，也可以说这笔资金是将土地出让金提前透支，从某种意义上说，这与金融领域的金融衍生品如期货、期权等是类似的，从财政金融学的意义上来说，这是一个“远期”土地期货、土地期权等衍生品的远期概念[1]。与此同时土地资源又是实物资产，是稀缺与不可搬动资源相结合在一起的实物期权，其高风险性是显而易见的，并且它符合风险与收益原则，即高风险、高收益；低风险、低收益，所以必须要遵循经济规律办事。另外，从经济学角度来说资金有一定的时间价值 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
和空间配置的有效性问题[9]。因此，加强对城市土地利用扩展的研究显得尤为必要，在现有的财政体制和土地管理制度框架下，研究土地出让金与城市土地扩张，实现城市土地的有效管控。
二、 研究方法及数据来源
（一）研究方法
传统的计量经济学建模时使用的数据要求必须是平稳的，如果是不平稳的，将会产生“伪回归”，进而导致错误的结论。虽然通过差分方法能够消除序列中含有的非平稳趋势，使得序列平稳化后再建立模型，但是变换后的序列限制了所讨论经济问题的范围，并且有时变换后的序列由于不具有直接的经济意义，使得化为平稳序列后所建立的时间序列模型不便于解释[10]。近年来Engle和Granger（1987）提出的协整理论成为研究不平稳序列之间关系的最主要工具，广泛应用于宏观经济变量和金融变量时间序列的研究。发展起来的协整分析方法为解决此问题提供了有利的工具[11]。
以时间序列为依据的经验分析都假定时间序列是平稳的，而实际上，经济时间序列通常都是非平稳的，基于一个稳定模型而使用非稳定的时间序列数据建模，体现了以往建模技术在经济领域应用的局限性，而协整技术正好弥补了这一稳定假设的不足。由于本文采用的时间序列可能存在非平稳性,针对此情况,我们首先对各变量进行单位根检验以检验各变量的时间序列的平稳性,若为非平稳,则检验这些变量之间是否存在协整关系,在协整检验的基础上,再建立回归模型[13]。
1．变量时间序列的平稳性检验平稳性的常用检验方法是图示法与单位根检验法。单位根检验方法很多，一般有DF,ADF检验和PP检验等。在实践中,通常使用的是ADF检验法,其模型为:
模型（1）： (无常数项、趋势项)
模型(2): （有常数项,无趋势项)
模型(3): t(有常数项、趋势项)
t-Statistic Prob.*
Augmented Dickey-Fuller test statistic -2.450991 0.0198
摘要：土地出让金是城市土地扩张的重要影响因素。本文从理论上分析了土地出让金推动城市土地扩张的机制，采用协整方法对2000-2013年的我国土地出让金与城市土地扩张进行了计量分析，研究结果表明二者具有长期稳定的协整关系,且我国城市土地扩张与土地出让金具有统计上的高度相关性。为有效管控城市土地扩张，应该规范土地出让金管理，有序征收房产税，消除地方政府土地财政冲动。
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关键字:城市土地扩张土地出让金协整回归模型
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
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引言1
一、理论分析2
二、研究方法及数据源 3（一）研究方法 3
1．变量时间序列的平稳性检验3
2．变量间的协整关系检验3
3．回归模型4
（二）数据来源4
二、结果分析4
（一）ADF检验 4
（二协整检验5
（三）回归分析 5
二、结论和政策建议 5
（一）结论6
（二）政策建议 6
致谢6
参考文献7
土地出让金与城市土地扩张的关系研究
引言
引言
城市化作为人类社会生产力发展到一定阶段的产物，与现代化、工业化密切相关，是社会进步的标志。近年来随着经济的飞速发展，我国进入快速城镇化、工业化阶段，为了满足城市建设的需要，城市土地向外扩张速度极快。根据《中国城市统计年鉴》显示2000年—2013年间，我国城市建成区面积从22439.28km2增长47855.28km2由此，使大量耕地非农化，导致的失地农民人数进一步增加； 另一方面也造成了一些负外部性问题，例如：耕地快速流失、生态环境退化、粮食安全等[1]。扩张城市用地将支付一定的土地出让金，因此土地出让金必将对城市土地扩张有一定影响。土地出让金制度是我国经济体制改革的重要成就之一，它将原来无偿划拨取得土地使用权变为必须通过缴纳土地出让金方可取得土地使用权，实现了土地资源向土地资产的转化，进一步促进了城市经济大发展。伴随着城市化加速时期的到来, 城市建成区急剧扩张已成为城市化和社会经济加速发展的 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
重要特征。对城市扩张的定义是：新发展占用土地的增长速度大于人口增长的速度，引起城市用地向周边未开发地区的扩展[2]。一般而言，当城市人均占有土地面积一直处于增长状态，同时城市人口仍然急需增长将会发生“摊大饼式”的城市扩张，城区持续向农村腹地蔓延,城市建成区面积不断增长[3]。
20 世纪 90 年代以来，针对城市土地快速扩张的问题，我国学者开展了大量有关城市土地扩张的研究,周国华等认为，城市土地的扩张均受到多重力量的影响, 某一时期的城市土地扩张是多重速度、多重模式以及多重形态的有机叠合体[4]；贾艳慧等认为：首先,中国的土地市场远不发达,特别是一级土地市场仍归国家控制。其次, 1980年代末中央实施税收改革后，刺激了城市土地的扩张[5]。除了从经济社会发展角度探讨其影响因素和驱动机制以外，越来越多的学者开始重视土地财政对城市土地扩张影响的研究。董再平指出,各级地方政府的财政收入主要是通过转让土地而取得,这与现阶段的土地制度和土地收益分配制度是分不开的；张听等认为,我国目前正处于城市化水平飞速发展的阶段,在我国特有的地方政府主导城市化的模式下,土地出让金收入是地方政府财政预算外收入的主要来源[6]；周晓唯,王辉等认为,土地财政与城市扩张有着密不可分的联系，随着城市的扩张,土地财政收入呈下降趋势[7]；韩本毅认为,通过对城市化率与土地财政收入间的实证分析,可以得知:“土地财政”与城市化发展水平密切相关,城市化水平每提高1个百分点,土地出让金收益就增加1. 1467亿元[8]。
通过对上述文献的回顾，可见虽然我国在土地财政和城市化进程方面的理论研究众多,但是都分散研究为主,很少有具体涉及到土地财政和城市扩张的相互关系分析。鉴于此，笔者将从理论上分析土地出让金对城市土地扩张的动态关系，并利用2000年—2013年全国30 个省、直辖市和自治区（除港澳台及西藏自治区）的数据进行实证检验。在研究中若直接进行回归分析,很容易产生伪回归问题,从而导致所建立的模型毫无解释意义。为避免此类问题的发生,本文采用近年来广泛使用的协整理论,对土地出让金与城市土地扩张关系进行分析。
一、 理论分析
根据所收集的我国近14年土地出让金收入数据可见，自土地有偿使用制度确立开始，土地出让金收入表现出收入规模大、增长速度快的态势。土地出让金是地方政府财政收入的重要来源，在现行财政和土地制度安排下，地方政府为追求土地出让金会大量征收土地，从一定程度上推动了城市化的进程，因此土地出让金收入的增长可以显著推动城 然而土地资源的供给是相对固定的，土地资源与市场上的其他的商品不同，在城市化水平达到一定程度之后，用于征用和出让的土地数量并不能够按市场需求保持相应的增加的态势，因此城市土地利用面临着较为严峻的形势。我国所收取的土地出让金，是一次性收取未来50-70年的地租，将其变为地方政府当前可支配的收入，也可以说这笔资金是将土地出让金提前透支，从某种意义上说，这与金融领域的金融衍生品如期货、期权等是类似的，从财政金融学的意义上来说，这是一个“远期”土地期货、土地期权等衍生品的远期概念[1]。与此同时土地资源又是实物资产，是稀缺与不可搬动资源相结合在一起的实物期权，其高风险性是显而易见的，并且它符合风险与收益原则，即高风险、高收益；低风险、低收益，所以必须要遵循经济规律办事。另外，从经济学角度来说资金有一定的时间价值 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
和空间配置的有效性问题[9]。因此，加强对城市土地利用扩展的研究显得尤为必要，在现有的财政体制和土地管理制度框架下，研究土地出让金与城市土地扩张，实现城市土地的有效管控。
二、 研究方法及数据来源
（一）研究方法
传统的计量经济学建模时使用的数据要求必须是平稳的，如果是不平稳的，将会产生“伪回归”，进而导致错误的结论。虽然通过差分方法能够消除序列中含有的非平稳趋势，使得序列平稳化后再建立模型，但是变换后的序列限制了所讨论经济问题的范围，并且有时变换后的序列由于不具有直接的经济意义，使得化为平稳序列后所建立的时间序列模型不便于解释[10]。近年来Engle和Granger（1987）提出的协整理论成为研究不平稳序列之间关系的最主要工具，广泛应用于宏观经济变量和金融变量时间序列的研究。发展起来的协整分析方法为解决此问题提供了有利的工具[11]。
以时间序列为依据的经验分析都假定时间序列是平稳的，而实际上，经济时间序列通常都是非平稳的，基于一个稳定模型而使用非稳定的时间序列数据建模，体现了以往建模技术在经济领域应用的局限性，而协整技术正好弥补了这一稳定假设的不足。由于本文采用的时间序列可能存在非平稳性,针对此情况,我们首先对各变量进行单位根检验以检验各变量的时间序列的平稳性,若为非平稳,则检验这些变量之间是否存在协整关系,在协整检验的基础上,再建立回归模型[13]。
1．变量时间序列的平稳性检验平稳性的常用检验方法是图示法与单位根检验法。单位根检验方法很多，一般有DF,ADF检验和PP检验等。在实践中,通常使用的是ADF检验法,其模型为:
模型（1）： (无常数项、趋势项)
模型(2): （有常数项,无趋势项)
模型(3): t(有常数项、趋势项)
t-Statistic Prob.*
Augmented Dickey-Fuller test statistic -2.450991 0.0198
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