农村集体建设用地使用权流转探析
摘要：随着市场化经济的不断壮大，城市建设的不断发展，城镇化水平的不断提高，就使得当前现有的城市建设用地无法满足于城镇化发展的需求，亟需大量的其他建设用地来填补，从而向农村集体建设用地望去。然而在此过程中引发了许多土地流转的问题，并且无法运用现有的法律、法规条文来解决。因此，关于我国农村集体建设用地使用权合理流转制度的完善问题以及在城镇化建设过程中土地的供给矛盾问题的解决、如何进行规范土地流转过程中的市场秩序等都亟待解决。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、农村集体建设用地及其流转概述1
（一）农村集体建设用地的概念1
（二）农村集体建设用地使用权流转的主要形式2
二、 农村集体建设用地流转的必要性与可行性分析 2
（一）流转的必要性2
1.是优化土地资源配置和实现土地价值的要求2
2.是保障农民合法权益和缩小城乡贫富差距的要求3
3.是城乡一体化发展的必要条件3
（二）流转的可行性分析3
1.现行的法律法规及政策为流转预留了空间3
2.地方试点为流转积累了丰富的实践经验3
三、农村集体建设用地流转的现状及其存在的问题4
（一）农村集体建设用地流转的现状4
（二）农村集体建设用地流转所存在的问题4
1.法律法规上的困境4
流转实践中存在问题4
四、完善农村集体建设用地使用权流转制度的建议5
（一）建立完善的确权制度，从法律层面确立农村集体建设用地使用权的性质5
（二）完善法律责任制度5
（三）建立公共服务组织以完善用地管理制度6
（四）完善农村社保制度6
致谢6
参考文献6
农村集体建设用地使用权流转探析
引言
土地作为人类社会建设发展的奠基之石，与其地相关的法律规制能否符合当前土地发展状况从而进行严格地制定，以及其能否符合当地经济发展现状等都是古今中外各民族国家在解决土地问题上应谨慎遵
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: %3^5`1^9`1^6^0`7^2#
守的法则。在我国，建设用地是作为土地流转过程中的主要内容以供人类进行相关的城镇化建设。认真了解建设土地在流转过程中的主要问题，探究符合当前我国实际状况的土地流转模式是我们亟待解决的土地问题，同时，在党的十八届三中全会上所提出的允许农村集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价的决定表明了我们需要进行制定合理有效的土地流转制度以规范农村建设用地的市场流转秩序，进一步顺应我国土地流转的”潮流”趋势，即，将农村集体建设用地放入市场流转，从而更好的实现我国城镇化，解决我国现阶段农村集体土地的种种问题。
一、 农村集体建设用地及其流转概述
农村集体建设用地的概念
农村建设用地是指农村集体经济组织及个人通过投资或集资的方式，在指定的区域范围内开展各项非农建设活动所用的土地。其范围主要有：农村公益事业及公共设施用地，村民居住用地。宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地这三大类别为农村集体建设用地的组成部分。本文主要分析经营性用地如何流转更助于我国城镇化的发展。
在计划经济大发展的背景下，集体建设用地使用权作为经济体制的产物，在农民的农业生产活动中扮演着重要角色的同时其也作为奠基之石促进着非农经济建设和农村公益事业的发展。根据我国国土资源部对于建设用地使用权、国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权的定义解析可知。建设用地使用权是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利，其中国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权是两大分支。前者是指公民、法人和其他经济组织依法使用国有土地进行非农业建设的权利。后者则是指农民集体和个人依法使用集体所有的土地进行非农业生产建设的权利。同时在权利的主体上也进行了严格的限制，即只能由本集体及其所属成员拥有。全民所有制单位、城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，必须经过征用在土地转为国有土地后才能获得使用权从而逐步开展城市的建设发展。
农村集体建设用地使用权流转的主要形式
当前，农民集体和个人对于土地使用权的流转可采用多种不同的形式，具有多重选择。然而，这种多样化的选择也导致了土地流转过程的无序化，管理方式的不规范化，导致了各种土地流转的问题的出现。
土地使用权的合作、入股、联营、转换等是集体建设用地流转的方式，其主要是稳固家庭承包经营基本制度的前提下，将农村股份合作制注入土地制度建设过程中，通过转换农民所承包的土地的形态，将提高实物价值从而保障农民的合法经济利益，促进农村经济建设的发展。[1]纵观我国土地流转的历史，其模式主要可以分为以下几种：第一，互换。作为最原始的交易方式，土地互换是从土地联产承包责任制发展起来的，这不仅有利于农户进行简单的交换以满足各自耕种的需求同事在一定程度上也是农村规模化、集约化经营的发展的必经之路；第二，交租。这是在市场经济发展与政府干预经济的背景下产物，主要是农民通过将其承包的土地经营权进行出租而获取租金，承租方则是获得定期的土地经营权，而租期及租金等一系列交易内容均由双方各自约定。第三，入股。这主要是农民自愿地将土地经营权作价入股，所拥有的股份就是其土地承包权进而参加公司分红，在此过程中，农民也可选择继续参与土地经营与否的双向选择。第四，宅基地与住房相交换，以承包地换社保。这种模式是在土改领域内率先进行的大胆探索，主要是通过用一套城市住房与农民的农村宅基地进行交换，或是选择城市社保而抛却土地承包经营权。第五，股份+合作。农户的土地承包经营权是组建合作社的股份主要元素，对土地进行统一经营管理需遵循自愿平等原则，从而使分散经营成为历史，并于年度分配时以土地保底、效益分红以及按股分红等方式保障农民经济利益。[2]
二、 农村集体建设用地流转的必要性与可行性分析
流转的必要性
近几年来，我国原有的的城乡二元结构以及新产生的在城市内部农民工与城市居民间的二元结构的矛盾正伴随着我国飞速发展的城镇化进程日益突显，同时社会上对于土地制度的改革的关注度也在不断提高。
正是由于当前我国正处于经济社会转型的重要阶段，城镇化、市场化的发展对于该转型起着至关重要的作用，尤其是对于农村土地使用权的流转分配制度方面。因而在集体建设用地流转制度的改革上，应突破城市与农村土地二元机制的限制的同时如何有效的实现土地的经济价值以及如何维护好农民的合法权益已成为历史的必然，也是我们亟待解决的城乡收益合理分配的关键要素。
1.是优化土地资源配置和实现土地价值的要求
在土地流转制度发展的历史长河中，在集体土地的流转上的问题上我国一直是以非常严苛的态度来限制管理。征收就是唯一的进入市场流通方式，这不仅使得土地的市场价值未能完全实现，同时也使得集体土地面临着低下的利用率和较高的闲置率从而造成严重的浪费。因而，农村集体建设用地使用权进入市场交易是在我国市场经济不断发展壮大的背景下将生产要素在城镇化进程中与信息科技等其他生产要素进行重组配置的重要程序。集体建设用地的使用价值能否得到最大限度的发挥取决于资源的可否优化配置，从而物尽其用，最大化的实现整体利益，是市场经济和城镇化发展的必然要求。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、农村集体建设用地及其流转概述1
（一）农村集体建设用地的概念1
（二）农村集体建设用地使用权流转的主要形式2
二、 农村集体建设用地流转的必要性与可行性分析 2
（一）流转的必要性2
1.是优化土地资源配置和实现土地价值的要求2
2.是保障农民合法权益和缩小城乡贫富差距的要求3
3.是城乡一体化发展的必要条件3
（二）流转的可行性分析3
1.现行的法律法规及政策为流转预留了空间3
2.地方试点为流转积累了丰富的实践经验3
三、农村集体建设用地流转的现状及其存在的问题4
（一）农村集体建设用地流转的现状4
（二）农村集体建设用地流转所存在的问题4
1.法律法规上的困境4
流转实践中存在问题4
四、完善农村集体建设用地使用权流转制度的建议5
（一）建立完善的确权制度，从法律层面确立农村集体建设用地使用权的性质5
（二）完善法律责任制度5
（三）建立公共服务组织以完善用地管理制度6
（四）完善农村社保制度6
致谢6
参考文献6
农村集体建设用地使用权流转探析
引言
土地作为人类社会建设发展的奠基之石，与其地相关的法律规制能否符合当前土地发展状况从而进行严格地制定，以及其能否符合当地经济发展现状等都是古今中外各民族国家在解决土地问题上应谨慎遵
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: %3^5`1^9`1^6^0`7^2#
守的法则。在我国，建设用地是作为土地流转过程中的主要内容以供人类进行相关的城镇化建设。认真了解建设土地在流转过程中的主要问题，探究符合当前我国实际状况的土地流转模式是我们亟待解决的土地问题，同时，在党的十八届三中全会上所提出的允许农村集体经营性建设用地实行与国有土地同等入市、同权同价的决定表明了我们需要进行制定合理有效的土地流转制度以规范农村建设用地的市场流转秩序，进一步顺应我国土地流转的”潮流”趋势，即，将农村集体建设用地放入市场流转，从而更好的实现我国城镇化，解决我国现阶段农村集体土地的种种问题。
一、 农村集体建设用地及其流转概述
农村集体建设用地的概念
农村建设用地是指农村集体经济组织及个人通过投资或集资的方式，在指定的区域范围内开展各项非农建设活动所用的土地。其范围主要有：农村公益事业及公共设施用地，村民居住用地。宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地这三大类别为农村集体建设用地的组成部分。本文主要分析经营性用地如何流转更助于我国城镇化的发展。
在计划经济大发展的背景下，集体建设用地使用权作为经济体制的产物，在农民的农业生产活动中扮演着重要角色的同时其也作为奠基之石促进着非农经济建设和农村公益事业的发展。根据我国国土资源部对于建设用地使用权、国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权的定义解析可知。建设用地使用权是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利，其中国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权是两大分支。前者是指公民、法人和其他经济组织依法使用国有土地进行非农业建设的权利。后者则是指农民集体和个人依法使用集体所有的土地进行非农业生产建设的权利。同时在权利的主体上也进行了严格的限制，即只能由本集体及其所属成员拥有。全民所有制单位、城市集体所有制单位和其他经济组织进行建设，必须经过征用在土地转为国有土地后才能获得使用权从而逐步开展城市的建设发展。
农村集体建设用地使用权流转的主要形式
当前，农民集体和个人对于土地使用权的流转可采用多种不同的形式，具有多重选择。然而，这种多样化的选择也导致了土地流转过程的无序化，管理方式的不规范化，导致了各种土地流转的问题的出现。
土地使用权的合作、入股、联营、转换等是集体建设用地流转的方式，其主要是稳固家庭承包经营基本制度的前提下，将农村股份合作制注入土地制度建设过程中，通过转换农民所承包的土地的形态，将提高实物价值从而保障农民的合法经济利益，促进农村经济建设的发展。[1]纵观我国土地流转的历史，其模式主要可以分为以下几种：第一，互换。作为最原始的交易方式，土地互换是从土地联产承包责任制发展起来的，这不仅有利于农户进行简单的交换以满足各自耕种的需求同事在一定程度上也是农村规模化、集约化经营的发展的必经之路；第二，交租。这是在市场经济发展与政府干预经济的背景下产物，主要是农民通过将其承包的土地经营权进行出租而获取租金，承租方则是获得定期的土地经营权，而租期及租金等一系列交易内容均由双方各自约定。第三，入股。这主要是农民自愿地将土地经营权作价入股，所拥有的股份就是其土地承包权进而参加公司分红，在此过程中，农民也可选择继续参与土地经营与否的双向选择。第四，宅基地与住房相交换，以承包地换社保。这种模式是在土改领域内率先进行的大胆探索，主要是通过用一套城市住房与农民的农村宅基地进行交换，或是选择城市社保而抛却土地承包经营权。第五，股份+合作。农户的土地承包经营权是组建合作社的股份主要元素，对土地进行统一经营管理需遵循自愿平等原则，从而使分散经营成为历史，并于年度分配时以土地保底、效益分红以及按股分红等方式保障农民经济利益。[2]
二、 农村集体建设用地流转的必要性与可行性分析
流转的必要性
近几年来，我国原有的的城乡二元结构以及新产生的在城市内部农民工与城市居民间的二元结构的矛盾正伴随着我国飞速发展的城镇化进程日益突显，同时社会上对于土地制度的改革的关注度也在不断提高。
正是由于当前我国正处于经济社会转型的重要阶段，城镇化、市场化的发展对于该转型起着至关重要的作用，尤其是对于农村土地使用权的流转分配制度方面。因而在集体建设用地流转制度的改革上，应突破城市与农村土地二元机制的限制的同时如何有效的实现土地的经济价值以及如何维护好农民的合法权益已成为历史的必然，也是我们亟待解决的城乡收益合理分配的关键要素。
1.是优化土地资源配置和实现土地价值的要求
在土地流转制度发展的历史长河中，在集体土地的流转上的问题上我国一直是以非常严苛的态度来限制管理。征收就是唯一的进入市场流通方式，这不仅使得土地的市场价值未能完全实现，同时也使得集体土地面临着低下的利用率和较高的闲置率从而造成严重的浪费。因而，农村集体建设用地使用权进入市场交易是在我国市场经济不断发展壮大的背景下将生产要素在城镇化进程中与信息科技等其他生产要素进行重组配置的重要程序。集体建设用地的使用价值能否得到最大限度的发挥取决于资源的可否优化配置，从而物尽其用，最大化的实现整体利益，是市场经济和城镇化发展的必然要求。
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