市江宁区房地产市场风险评估研究从企业的角度分析(附件)
我国房地产行业在这几年已经得到了空前的进步与发展，研究房地产行业可能存在的风险并提出合理化的建议已经变得尤为重要。因此对房地产行业可能存在的风险进行深入、系统的评估，为房地产行业建立相对比较完善的风险预警体系做充分的准备，是一项有意义的工作。本篇论文从企业的角度出发，对风险相关的内容作出了概述。通过对南京市江宁区房地产市场的背景调查，分析南京市江宁区房地产风险的来源，通过线上与线下调查问卷的方式进行实地市场调查，整理调查所得出的数据，并分析数据背后隐藏的原因，运用风险分析的理论模型，对各项风险进行定量评估并得出结论，为相关规避风险提出自己的建议，也希望对其他房地产企业有借鉴意义。关键词 房地产行业，风险，评估
目 录
1 引言 1
2 风险评估概述 1
2.1 风险的基本含义 1
2.2 风险估计类型 2
2.3 风险评价的目的及方法 3
3 江宁区房地产市场风险来源分析 4
3.1 南京江宁区房地产市场状况 4
3.2 南京江宁房地产市场风险来源 5
3.2.1 政策性风险 5
3.2.2 市场风险 6
3.2.3 社会文化风险 6
3.2.4 环境保护风险 7
3.2.5 融资风险 7
4 江宁区房地产市场风险定量评估 8
4.1 调查问卷的设计 8
4.2 各项风险的单项评估 8
4.3 风险的总体评估 12
5 研究结论的启示 12
结 论 14
致 谢 15
参 考 文 献 16
1 引言
房地产行业的发展牵动着很多行业的发展，有着“牵一发而动全身”的战略地位，房地产行业是影响国民经济发展和解决国民住房问题的重要因素。整个社会大环境中，经济波动，房地产行业的发展具有不稳定性和风险性。此外，房地产市场的供给和需求严重不平衡、在很多大城市，买房需要摇号，很多人面临着有钱也买不到房子的尴尬境地。在2008年美国爆发的金融危机就是和房地产市场风险有着密不可分的关系。所以，对房地产行业的风险进 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
行评估是相当有意义的事情。依据相关的调查结果得出，在2017年12月期间，全国商品房销售面积和去年同期相比提升了2.6个百分点，房地产开发投资比去年提升了2个百分点，其中，住宅投资增长速度提升了2.6个百分点。中部和西部地区的投资增长速度相对较高，分别为：中部地区1341亿元（+14.5%）、西部地区1253亿元（+8.2%）[1]。中部地区销售面积同比增长33%，西部地区同比增长36%，特别是西部地区，大幅度地超出去年全年的增速。从以上数据，我们可以看出，房地产行业的发展受多方面因素的影响，既有来自房地产行业在发展过程中一直积累下来的问题，也有社会环境的变化对房地产行业带来的影响，同时，房地产市场的信息不对称，大众观念的滞后性以及财务管理本身具有的局限性同样对房地产行业的发展带来了一定的影响。为了能够更好的规范房地产行业的发展，规避其在发展过程中可能存在的风险，促进房地产经济与宏观经济相互协调发展，对房地产行业的风险进行深入、系统的研究工作尤为重要，进而能够在今后为完善房地产行业的风险预警机制，对房地产行业的发展有着重要的意义。
2 风险评估概述
风险评估是指，在风险事件发生之前或者是事件发生之后，该事件给人们生活的各个方面造成的影响和损失的可能性，对这种可能性进行量化考评的工作就是对风险的评估[2]。
2.1 风险的基本含义
风险即造成损失或伤害的可能性。人们对风险的理解是“可能发生的问题”。由此可见，风险是由两个因素组成的，一、该危险发生的可能性大小；风险是客观存在的，不以人们的主观意志为转移；二是该危险事件如果发生，那么可能带来怎样的后果。所以，风险的基本含义是损失的不确定性，但对这一认识，各领域尚无一个适用于其领域的公认一致的定义[3]。
美国经济学家F.H.奈特认为：“风险是可测定的不确定性。”
关于风险比较经典的定义是“风险是遭受损失的一种可能性。”这是美国人韦氏提出的。
综上所述，风险的定义可以概括为：①风险与人们的行为相联系；②客观条件变化是风险的重要成因；③风险是指可能的目标与后果发生的负偏离；④从后果的角度来系统地认识风险；⑤风险在实际中也存在正偏离。
2.2 风险估计类型
风险估计是指一个项目中存在着各式各样的风险，在对项目能够有效识别的基础上，对已经能够确认的风险，用一定的方法估计可以说明风险的实质性问题。对其发生的可能性和破坏程度的大小我们可以通过定型和定量的方法分析出来[4]。根据每个项目风险不同的特点，对风险按潜在危险大小进行优先级的排序，它对风险评价和制定风险对策有重要的作用。
根据项目风险管理人员掌握信息资料的不同，项目风险的类型和估计方法主要包括：
1）确定型风险。是指那些项目风险的各种可能出现的概率为1，其后果是完全可以预测的，由精确、可靠的信息资料支持的项目风险估计问题，称为确定型风险估计。主要有盈亏平衡分析、敏感性分析等方法。
2）随机型风险。是指那些出现的各种状态是已知的，而且这些状态发生的概率也是已知的，这种情况下的项目风险估计称作随机型风险估计。随机型风险估计一般按照期望收益值最大和期望效用值最大来估计。
3）不确定型风险。是指那些出现各种状态发生的概率未知，而且究竟会出现哪些状态也不能完全确定的风险，这种项目风险估计称为不确定型风险估计。在实际的管理活动中，就需要通过对信息的获取把不确定的决策转化为风险型决策[5]。但是对于不确定型项目风险，因为掌握的数据很少而且可以借鉴的案例也相对偏少，所以人们就在长期的管理实践活动中，总结了一些公认的原则，如等概率准则、乐观准则、悲观准则、最小后悔值准则等。
2.3 风险评价的目的及方法
风险评价是指在风险识别和风险估计的基础上，全方面考虑风险可能发生的概率、损失幅度的大小以及其他的各种可能存在的因素[6]。得出项目发生风险的可能性大小及其程度的深浅，并与公认的安全标准进行比较，确定项目的风险等级，由此来决定是否需要采取控制措施，以及控制到什么程度。
目 录
1 引言 1
2 风险评估概述 1
2.1 风险的基本含义 1
2.2 风险估计类型 2
2.3 风险评价的目的及方法 3
3 江宁区房地产市场风险来源分析 4
3.1 南京江宁区房地产市场状况 4
3.2 南京江宁房地产市场风险来源 5
3.2.1 政策性风险 5
3.2.2 市场风险 6
3.2.3 社会文化风险 6
3.2.4 环境保护风险 7
3.2.5 融资风险 7
4 江宁区房地产市场风险定量评估 8
4.1 调查问卷的设计 8
4.2 各项风险的单项评估 8
4.3 风险的总体评估 12
5 研究结论的启示 12
结 论 14
致 谢 15
参 考 文 献 16
1 引言
房地产行业的发展牵动着很多行业的发展，有着“牵一发而动全身”的战略地位，房地产行业是影响国民经济发展和解决国民住房问题的重要因素。整个社会大环境中，经济波动，房地产行业的发展具有不稳定性和风险性。此外，房地产市场的供给和需求严重不平衡、在很多大城市，买房需要摇号，很多人面临着有钱也买不到房子的尴尬境地。在2008年美国爆发的金融危机就是和房地产市场风险有着密不可分的关系。所以，对房地产行业的风险进 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
行评估是相当有意义的事情。依据相关的调查结果得出，在2017年12月期间，全国商品房销售面积和去年同期相比提升了2.6个百分点，房地产开发投资比去年提升了2个百分点，其中，住宅投资增长速度提升了2.6个百分点。中部和西部地区的投资增长速度相对较高，分别为：中部地区1341亿元（+14.5%）、西部地区1253亿元（+8.2%）[1]。中部地区销售面积同比增长33%，西部地区同比增长36%，特别是西部地区，大幅度地超出去年全年的增速。从以上数据，我们可以看出，房地产行业的发展受多方面因素的影响，既有来自房地产行业在发展过程中一直积累下来的问题，也有社会环境的变化对房地产行业带来的影响，同时，房地产市场的信息不对称，大众观念的滞后性以及财务管理本身具有的局限性同样对房地产行业的发展带来了一定的影响。为了能够更好的规范房地产行业的发展，规避其在发展过程中可能存在的风险，促进房地产经济与宏观经济相互协调发展，对房地产行业的风险进行深入、系统的研究工作尤为重要，进而能够在今后为完善房地产行业的风险预警机制，对房地产行业的发展有着重要的意义。
2 风险评估概述
风险评估是指，在风险事件发生之前或者是事件发生之后，该事件给人们生活的各个方面造成的影响和损失的可能性，对这种可能性进行量化考评的工作就是对风险的评估[2]。
2.1 风险的基本含义
风险即造成损失或伤害的可能性。人们对风险的理解是“可能发生的问题”。由此可见，风险是由两个因素组成的，一、该危险发生的可能性大小；风险是客观存在的，不以人们的主观意志为转移；二是该危险事件如果发生，那么可能带来怎样的后果。所以，风险的基本含义是损失的不确定性，但对这一认识，各领域尚无一个适用于其领域的公认一致的定义[3]。
美国经济学家F.H.奈特认为：“风险是可测定的不确定性。”
关于风险比较经典的定义是“风险是遭受损失的一种可能性。”这是美国人韦氏提出的。
综上所述，风险的定义可以概括为：①风险与人们的行为相联系；②客观条件变化是风险的重要成因；③风险是指可能的目标与后果发生的负偏离；④从后果的角度来系统地认识风险；⑤风险在实际中也存在正偏离。
2.2 风险估计类型
风险估计是指一个项目中存在着各式各样的风险，在对项目能够有效识别的基础上，对已经能够确认的风险，用一定的方法估计可以说明风险的实质性问题。对其发生的可能性和破坏程度的大小我们可以通过定型和定量的方法分析出来[4]。根据每个项目风险不同的特点，对风险按潜在危险大小进行优先级的排序，它对风险评价和制定风险对策有重要的作用。
根据项目风险管理人员掌握信息资料的不同，项目风险的类型和估计方法主要包括：
1）确定型风险。是指那些项目风险的各种可能出现的概率为1，其后果是完全可以预测的，由精确、可靠的信息资料支持的项目风险估计问题，称为确定型风险估计。主要有盈亏平衡分析、敏感性分析等方法。
2）随机型风险。是指那些出现的各种状态是已知的，而且这些状态发生的概率也是已知的，这种情况下的项目风险估计称作随机型风险估计。随机型风险估计一般按照期望收益值最大和期望效用值最大来估计。
3）不确定型风险。是指那些出现各种状态发生的概率未知，而且究竟会出现哪些状态也不能完全确定的风险，这种项目风险估计称为不确定型风险估计。在实际的管理活动中，就需要通过对信息的获取把不确定的决策转化为风险型决策[5]。但是对于不确定型项目风险，因为掌握的数据很少而且可以借鉴的案例也相对偏少，所以人们就在长期的管理实践活动中，总结了一些公认的原则，如等概率准则、乐观准则、悲观准则、最小后悔值准则等。
2.3 风险评价的目的及方法
风险评价是指在风险识别和风险估计的基础上，全方面考虑风险可能发生的概率、损失幅度的大小以及其他的各种可能存在的因素[6]。得出项目发生风险的可能性大小及其程度的深浅，并与公认的安全标准进行比较，确定项目的风险等级，由此来决定是否需要采取控制措施，以及控制到什么程度。
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