小产权房向租赁型保障性住房转化的可行性研究基于江苏省小产权房住户的调查
小产权房向租赁型保障性住房转化的可行性研究基于江苏省小产权房住户的调查[20200511190931]
摘要：研究目的：基于对淮安市淮安区、涟水县、清河区三个片区的实地问卷调研，了解淮安市小产权房房屋及配套基础设施现状，并依据租赁型保障性住房的建设标准对其进行完善程度评价，据此研究通过使小产权房向租赁型保障性住房转化这一途径实现小产权房治理的可行性。研究方法：因子分析法，文献梳理法。结果表明：淮安市小产权房房屋及配套设施现状问题普遍较多，存在房屋工程质量一般、住房配套设施建设不够到位等问题，总体完善程度偏低，但仍具有向租赁型保障性住房转化的潜力，当然尚需采取一定的改造措施,使其能够符合租赁型保障性住房的建设标准。提出建议：对于工程质量严重不过关、危及住户人身安全的部分小产权房也应坚决拆除，而对于其余部分，则可视情况调整我们的制度设计，将符合条件的小产权房在房屋状况与配套基础设施等方面加以一定的改造，并在产权方面进行一定的设计，转性为面向低收入群体供应的保障性住房。
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关键字:小产权房；低收入群体；因子分析法；李克特量表；淮安
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Key words 3
一、研究背景及意义 3
（一）研究背景 3
（二）研究意义 4
二、研究综述 4
三、研究目的及研究内容 5
四、研究设计 6
（一）问卷设计 6
（二）研究方法 6
五、淮安市小产权房房屋状况及配套基础设施完善程度的实证分析 6
（一）样本分析 6
1、样本选取与数据的收集 6
2、样本的信度与效度分析 7
（二）综合完善程度分析 8
1、主成分因子提取与完善程度指标体系的建立 8
2、综合完善程度评价 9
（三）结果分析 9
1、指标权重的讨论 9
2、因子完善程度得分的讨论 9
六、小产权房政策认知度调查描述性统计分析..................................10
（一）对于小产权房合法性的了解调查......................................10
（二）对于国家有关政策的了解调查........................................10
（三）对小产权房进行流转的意愿调查......................................10
七、研究结论与对策建议 10
致谢 11
参考文献： 12
附录 A 14
附录B 15
小产权房向租赁型保障性住房转化的可 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
行性研究
——基于江苏省淮安市小产权房住户的调查
引言
一、研究背景及意义
（一）研究背景
小产权房是指建设在农村集体土地上的，除本集体之外的居民购买的，不具备合法产权的房屋。小产权房产生的根源在于我国的城乡二元土地结构。
当今小产权房在许多市郊已大量出现，发展快速，规模也已经十分惊人。小产权房问题的迅速发展, 已到了不容社会忽视的地步。
从当前小产权房整个发展的态势来看，其在一线大城市有分布，二三线中小型城市也有;其中，有的小产权房用地符合土地利用规划，也有很多与其相违背的;有的占用规划建设用地，也有的占用规划中的耕地;在建成的小产权房中；有一般性的住宅，也有规格较高的别墅类高级住宅等。小产权房的大规模建设，既非法占用了大量农村集体土地，对我国的粮食安全造成了严重威胁，在某种程度上还对房地产市场的正常秩序造成了干扰，对经济的稳定与健康构成了威胁。
各政府部门当前针对小产权房问题都做了大量工作，重心都主要在于遏制小产权房快速发展的态势。一方面，国家一再明确警告，如果居民购买小产权房，其权益是无法得到国家法律保护的，首先本集体以外的居民来购买这类住房，既不能获得完整、合法的房屋与土地产权证明，更谈不上对权益的保护。其次是明文禁止占用农村集体土地建造此类房屋。发出多项通知，要求严格执行有关法律规定，明令农村集体土地不能被用于开发经营性房地产，严格遵守土地用途管制。同时，也有少数地方政府采取了强行拆除的方式来应对小产权房问题。但这显然不足以有效地解决问题，面对日益高涨的城市房地产价格，原本就不够健全的保障性住房体系显然已不足以应对刚性的住房需求。许多人无奈之下只能去购买价格相对商品房往往便宜近半的小产权房。若是贸然采取强制拆除的方法来处理存量极为庞大的小产权房，不但极大的浪费公共资源，而且会使我国原本已非常紧张的人地矛盾进一步加剧。
此外，小产权房问题关系到广大低收入购房群体的切身利益, 而且会对我国的房地产市场格局产生重大影响，处理不好，非常容易破坏社会的稳定与和谐。加快理清小产权房问题所牵涉到的种种复杂关系，清理这种无序的乱开发现象，对其存量进行合理与积极的处置，对其苗头进行预防，己经成为一项紧迫的研究课题。本研究正是顺应这样的形势，对小产权房可能的治理途径，主要是向租赁型保障性住房转化这一治理方式进行研究。希望能为小产权房的治理给出一些具有参考价值的建议。
（二）研究意义
小产权房根源于中国的城乡二元土地结构，而城市房价的快速上涨和中国城镇化水平的迅速提升对它的大规模出现更起到了推波助澜的作用，它在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房问题，而农村集体经济组织以及农民个体也得以从中攫取了部分土地开发所带来的增值收益，它的出现在某种程度上来说是具有必然性和合理性的。然而小产权房的大规模建设毫无疑问与我国现行土地利用的相关法律法规是背道而驰的，但由于其涉及多方利益，个中关系错综复杂，对其的治理在也可谓是在法律与现实的困境中艰难前行。
而租赁型保障性住房，也就是我们通常所说的公租房，是由政府先行限制建筑面积，之后投入资金，并提供一定的政策支持，面向符合认租条件且确有需要的城市较低收入群体收取低廉租金的一种保障性住房。租赁型保障房政策目的在于破解城市化与高房价等导致的住房困难问题 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
，是“居者有其屋”思想的执政体现，是政府着力构建的保障性住房体系中重要的一员。
在住房保障这一功能上，小产权房与保障性住房可以说存在诸多重叠之处，而对于小产权房问题的治理来说，使其向租赁型保障性住房转化，无疑提供了一种新颖的思路，本课题即意在以江苏省淮安市为例，调查淮安市小产权房屋状况及配套基础设施完善程度，并参照租赁型保障性住房的建设标准对其完善程度进行评价与分析，在此基础上研究小产权房向租赁型保障性住房转化的可行性，以期对现实问题的解决能够提供一些借鉴，具有一定的启发意义。
二、研究综述
归纳目前针对小产权房的定义阐述，主要可以将小产权房解释为占用农村集体土地来建设的、向本集体以外的个人或单位出售的价格低廉的房屋。其占用的土地没有经过国家的审批手续，也没有缴纳土地出让金，只有由乡、镇政府或者村委会颁发的房产证，并没有国家房管部门所颁发的房屋所有权证，其在转让的时候必须补缴土地出让金（张敏，严焰，江奇，谭术魁）。
而在当前小产权房存在的问题主要有：合法性问题，它的建造与出售事实上违反了土地管理相关法律规定（任辉）；扰乱了房地产市场秩序（楚道文）；违背了土地利用规划，不利于土地用途管制，破坏耕地保护（席阳，文林峰，杨玉珍，North.D.C）；不利于保护农民长期利益，甚至影响社会稳定（胡凯）。
而综合目前学界对小产权房成因的探索，大概得出以下几点：房地产的不健康发展，过快上涨的城市房价（宋志红）；城乡二元土地市场结构（张曙光）；土地利益分配有失公平（杨琛，胡凯）；保障性住房体系建设不够完善（徐虹）；政府监管缺位（汪泉泓）。
3人及以上 51 51% 其他 0 0%
分析可知：被试者中男性有64人，比重为64%；女性有36人，比重为36%。年龄在23岁到67岁不等，其中30-50岁的人群所占比重超过了60%。受访者中有17人为一人住户，32人为二人入住，51人为三人入住。有28%的受访者家庭月收入在2000元以下，53%的被试者家庭月收入在2000元到4000元之间，只有19%左右的能达到4000元及以上。现人均住房面积均值为89.8m2。
摘要：研究目的：基于对淮安市淮安区、涟水县、清河区三个片区的实地问卷调研，了解淮安市小产权房房屋及配套基础设施现状，并依据租赁型保障性住房的建设标准对其进行完善程度评价，据此研究通过使小产权房向租赁型保障性住房转化这一途径实现小产权房治理的可行性。研究方法：因子分析法，文献梳理法。结果表明：淮安市小产权房房屋及配套设施现状问题普遍较多，存在房屋工程质量一般、住房配套设施建设不够到位等问题，总体完善程度偏低，但仍具有向租赁型保障性住房转化的潜力，当然尚需采取一定的改造措施,使其能够符合租赁型保障性住房的建设标准。提出建议：对于工程质量严重不过关、危及住户人身安全的部分小产权房也应坚决拆除，而对于其余部分，则可视情况调整我们的制度设计，将符合条件的小产权房在房屋状况与配套基础设施等方面加以一定的改造，并在产权方面进行一定的设计，转性为面向低收入群体供应的保障性住房。
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关键字:小产权房；低收入群体；因子分析法；李克特量表；淮安
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摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Key words 3
一、研究背景及意义 3
（一）研究背景 3
（二）研究意义 4
二、研究综述 4
三、研究目的及研究内容 5
四、研究设计 6
（一）问卷设计 6
（二）研究方法 6
五、淮安市小产权房房屋状况及配套基础设施完善程度的实证分析 6
（一）样本分析 6
1、样本选取与数据的收集 6
2、样本的信度与效度分析 7
（二）综合完善程度分析 8
1、主成分因子提取与完善程度指标体系的建立 8
2、综合完善程度评价 9
（三）结果分析 9
1、指标权重的讨论 9
2、因子完善程度得分的讨论 9
六、小产权房政策认知度调查描述性统计分析..................................10
（一）对于小产权房合法性的了解调查......................................10
（二）对于国家有关政策的了解调查........................................10
（三）对小产权房进行流转的意愿调查......................................10
七、研究结论与对策建议 10
致谢 11
参考文献： 12
附录 A 14
附录B 15
小产权房向租赁型保障性住房转化的可 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
行性研究
——基于江苏省淮安市小产权房住户的调查
引言
一、研究背景及意义
（一）研究背景
小产权房是指建设在农村集体土地上的，除本集体之外的居民购买的，不具备合法产权的房屋。小产权房产生的根源在于我国的城乡二元土地结构。
当今小产权房在许多市郊已大量出现，发展快速，规模也已经十分惊人。小产权房问题的迅速发展, 已到了不容社会忽视的地步。
从当前小产权房整个发展的态势来看，其在一线大城市有分布，二三线中小型城市也有;其中，有的小产权房用地符合土地利用规划，也有很多与其相违背的;有的占用规划建设用地，也有的占用规划中的耕地;在建成的小产权房中；有一般性的住宅，也有规格较高的别墅类高级住宅等。小产权房的大规模建设，既非法占用了大量农村集体土地，对我国的粮食安全造成了严重威胁，在某种程度上还对房地产市场的正常秩序造成了干扰，对经济的稳定与健康构成了威胁。
各政府部门当前针对小产权房问题都做了大量工作，重心都主要在于遏制小产权房快速发展的态势。一方面，国家一再明确警告，如果居民购买小产权房，其权益是无法得到国家法律保护的，首先本集体以外的居民来购买这类住房，既不能获得完整、合法的房屋与土地产权证明，更谈不上对权益的保护。其次是明文禁止占用农村集体土地建造此类房屋。发出多项通知，要求严格执行有关法律规定，明令农村集体土地不能被用于开发经营性房地产，严格遵守土地用途管制。同时，也有少数地方政府采取了强行拆除的方式来应对小产权房问题。但这显然不足以有效地解决问题，面对日益高涨的城市房地产价格，原本就不够健全的保障性住房体系显然已不足以应对刚性的住房需求。许多人无奈之下只能去购买价格相对商品房往往便宜近半的小产权房。若是贸然采取强制拆除的方法来处理存量极为庞大的小产权房，不但极大的浪费公共资源，而且会使我国原本已非常紧张的人地矛盾进一步加剧。
此外，小产权房问题关系到广大低收入购房群体的切身利益, 而且会对我国的房地产市场格局产生重大影响，处理不好，非常容易破坏社会的稳定与和谐。加快理清小产权房问题所牵涉到的种种复杂关系，清理这种无序的乱开发现象，对其存量进行合理与积极的处置，对其苗头进行预防，己经成为一项紧迫的研究课题。本研究正是顺应这样的形势，对小产权房可能的治理途径，主要是向租赁型保障性住房转化这一治理方式进行研究。希望能为小产权房的治理给出一些具有参考价值的建议。
（二）研究意义
小产权房根源于中国的城乡二元土地结构，而城市房价的快速上涨和中国城镇化水平的迅速提升对它的大规模出现更起到了推波助澜的作用，它在一定程度上解决了部分城市中低收入群体的住房问题，而农村集体经济组织以及农民个体也得以从中攫取了部分土地开发所带来的增值收益，它的出现在某种程度上来说是具有必然性和合理性的。然而小产权房的大规模建设毫无疑问与我国现行土地利用的相关法律法规是背道而驰的，但由于其涉及多方利益，个中关系错综复杂，对其的治理在也可谓是在法律与现实的困境中艰难前行。
而租赁型保障性住房，也就是我们通常所说的公租房，是由政府先行限制建筑面积，之后投入资金，并提供一定的政策支持，面向符合认租条件且确有需要的城市较低收入群体收取低廉租金的一种保障性住房。租赁型保障房政策目的在于破解城市化与高房价等导致的住房困难问题 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
，是“居者有其屋”思想的执政体现，是政府着力构建的保障性住房体系中重要的一员。
在住房保障这一功能上，小产权房与保障性住房可以说存在诸多重叠之处，而对于小产权房问题的治理来说，使其向租赁型保障性住房转化，无疑提供了一种新颖的思路，本课题即意在以江苏省淮安市为例，调查淮安市小产权房屋状况及配套基础设施完善程度，并参照租赁型保障性住房的建设标准对其完善程度进行评价与分析，在此基础上研究小产权房向租赁型保障性住房转化的可行性，以期对现实问题的解决能够提供一些借鉴，具有一定的启发意义。
二、研究综述
归纳目前针对小产权房的定义阐述，主要可以将小产权房解释为占用农村集体土地来建设的、向本集体以外的个人或单位出售的价格低廉的房屋。其占用的土地没有经过国家的审批手续，也没有缴纳土地出让金，只有由乡、镇政府或者村委会颁发的房产证，并没有国家房管部门所颁发的房屋所有权证，其在转让的时候必须补缴土地出让金（张敏，严焰，江奇，谭术魁）。
而在当前小产权房存在的问题主要有：合法性问题，它的建造与出售事实上违反了土地管理相关法律规定（任辉）；扰乱了房地产市场秩序（楚道文）；违背了土地利用规划，不利于土地用途管制，破坏耕地保护（席阳，文林峰，杨玉珍，North.D.C）；不利于保护农民长期利益，甚至影响社会稳定（胡凯）。
而综合目前学界对小产权房成因的探索，大概得出以下几点：房地产的不健康发展，过快上涨的城市房价（宋志红）；城乡二元土地市场结构（张曙光）；土地利益分配有失公平（杨琛，胡凯）；保障性住房体系建设不够完善（徐虹）；政府监管缺位（汪泉泓）。
3人及以上 51 51% 其他 0 0%
分析可知：被试者中男性有64人，比重为64%；女性有36人，比重为36%。年龄在23岁到67岁不等，其中30-50岁的人群所占比重超过了60%。受访者中有17人为一人住户，32人为二人入住，51人为三人入住。有28%的受访者家庭月收入在2000元以下，53%的被试者家庭月收入在2000元到4000元之间，只有19%左右的能达到4000元及以上。现人均住房面积均值为89.8m2。
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