当前形势下中小型房地产企业融资问题与对策研究
目 录
1 绪论1
1.1 研究背景1
1.2 研究意义1
1.3 研究方法2
2 我国中小房地产企业融资模式选择现状分析2
2.1 我国房地产行业的融资特点2
2.2 我国中小房地产企业融资现状5
3 我国中小房地产企业融资存在问题分析7
3.1 企业的规模使得企业融资能力受到限制7
3.2 间接融资占较大比重，使用和占压银行资金偏多7
3.3 信息不对称影响中小房企融资8
3.4 企业融资工具缺乏创新，融资渠道过于集中8
3.5 相关法律法规不健全，可持续融资能力较弱8
4 中小型房地产企业融资实例分析9
4.1 公司及项目概况9
4.2 公司资金运行及融资概况10
5 我国中小型房地产企业融资问题应对策略14
5.1 提高企业经营水平，保持较高经营收益13
5.2 提升直接融资比重13
5.3 改善自身融资条件14
5.4 依据企业自身特点选择融资方式15
5.5 构建多元融资渠道15
结论17
致谢18
参考文献19
1 绪论
1．1 研究背景
在我国快速发展的经济中，房地产业向来是我国国民经济发展的热点，是我国经济发展过程中的支柱产业和先导产业，在我国经济和投资增长中起到了相当重要的作用。2010年到现在，为了维持国民经济持续、健康、稳定的发展，一系列房地产调控政策被中央政府实施，货币政策的紧缩对银行信贷等影响较为明显。然而房地 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
产行业是一个需要大量资金投入的行业，资金的需求量相当大，这一特点决定了其对银行等金融机构信贷依赖性。但是最近的房产调控政策使得银行等金融机构银行信贷收紧，房地产企业融资变得艰难，尤其是中小型房地产企业受到的影响最大。在中小型房地产企业自身发展过程中，融资扮演着相当重要的角色，融资的成功与否对产业发展至关重要，所以中小型房地产企业较好的融资将会为企业的发展提供重要的资金保障。
但是，近年来国家出台的一系列房地产调控政策，加大了对房地产业的管理，这些显然给房地产企业尤其是中小房型地产企业带来了巨大的压力，银行贷款这一融资方式的主打地位开始退后，同时中国资本市场的发展还不够完善，融资渠道比较狭窄的中小型房地产企业融资变得更加困难，一定程度上限制了其发展。因此，房地产业在这样的情况下应制定多元化融资发展战略，同时对其融资方式进行创新，以此来确保房地产业长远的发展。
1．2 研究意义
近几年来，与房地产相关的调控政策开始被实施，这使得长时间沉浸在宽松的货币政策下的房地产企业开始变得紧张，面对突如其来的融资困境，以及资金链断裂的危险，一些中小型房地产企业已经因为财务上的拮据而被其他大型的房地产企业兼并收购。
对于房地产而言，企业能否有充足的资金支撑，是否有顺畅的融资渠道，已经成为房地产企业，尤其是中小型房地产企业生存和发展的重要依据。毕竟中小型房地产企业各方面的发展相较于大型房企来说还是相当落后的，再加之中小型房地产较小的市场份额。因此，由于这些劣势，银行对中小型房地产企业进行贷款审核时必会考虑贷款的安全性因素，所以在对中小型房地产企业进行贷款评审问题将会持续发生。
所以，在目前紧张的形势下，解决中小型房地产企业融资上遇到的问题，拓宽房地产的融资渠道，实现多元化融资，已经成为中小房地产业首先需要解决的问题。本课题通过对我国中小型房地产的融资现状进行研究，从而找出融资模式存在的问题并分析其原因，并对宿迁市湖滨新城房地产的发展进程和融资方式进行实证分析，提出与中小型房地产企业发展相符的融资方式，缓和中小型房地产企业融资困难的处境，从而加强进我国中小型房地产企业的健康发展，促进我国经济的平稳发展。
1．3 研究方法
1、文献检索法。通过中国期刊网、中文科技期刊数据、万方、维普、CNKI、EBSCOhost、馆藏资料等数据库查询中英文资料。此外，通过国家统计局、地区统计局、房地产信息网查找所需数据资料。
2、案例分析法。在吸取已有成果的基础上，分析我国中小型房地产企业现有融资工具、渠道和现状，同时结合具体的案例来分析揭示我国现阶段中小型房地产企业在融资方式上存在的问题；其次，结合我国中小型房地产企业目前的发展的现状，将房地产企业融资的实际情况与融资理论联系起来，就目前国家提出的房产调控政策，提出我国中小型房地产企业多元化融资渠道。
2 我国中小型房地产企业融资模式选择现状分析
2．2 我国房地产行业的融资特点
2.2.1 我国房地产行业存在的特殊性
同其他国家的同行业相比较，我国房地产行业的发展具有自身的特殊性。首先，我国房地产行业的成长环境是特殊的。其次，房地产行业基本上都是依靠土地的储备来获取盈利的，这一特点决定了房地产企业融资方式的独特。
1、我国的房地产市场还未完全市场化< *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
br /> 我国的房地产市场还未完全市场化，所以房产调控政策对房地产企业的影响是必定的，同时我国房地产行业本身发展还不是太稳定，因此宏观调控政策和经济发展波动将很容易影响房产企业的发展。其中政策对房地产行业影响最为深远，主要表现在两个方面：一是房地产企业的融资政策，二是行政审批的政策。从根本上说，房地产企业融资政策本身就是国家对房地产行业宏观调控的最重要手段，从房地产融资入手进行直接的调节和控制，进而达到调控房地产行业的目的。我国房地产的发展不是没有限制的，它的发展必须遵循国家及地方出台的与房地产相关的调控政策，土地、税费等政策以及银行等利率的调整都直接影响到房地产业的发展，而我国政府在对房地产调控方面主要从房地产金融入手，通过限制房地产企业的资金融，从而有效的控制房地产的价格。相对来说行政审批政策虽说影响最为直接，但效果却不是很明显。
2、我国房地产企业的资产负债率相当高
如图示，近几年我国的房地产企业的资产负债率一直高于70%，且总体呈稳步上升的趋势。2008年受到金融危机的影响，房企资产负债率下降2.1个百分点，但从2009年开始直线上升。
表2-1 我国房地产企业资产负债率
时间 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
资产负债率 74.1% 74.4% 72.3% 73.5% 74.5% 75.4% 75.2%
数据来源：国家统计局
我国房地产企业的资产负债率之所以如此高，这些都基于我国特殊的土地政策导致较高的土地购置价格，房地产商一般都会投入大额的资金购买土地，在相当短的时间内必会出现现金流大量流出，此外，在接下来的建造过程中以及正常的经营活动都是需要资金的及时投入才可运行的，因此不得不寻求外部融资。
但是由于我国房地产市场依旧处于政府调控下，还未完全市场化，因此大部分房地产业的融资方式都受到政府的严格控制。对于中小型房地产企业来说，若想通过上市来进行融资，审核条件是相当苛刻的。依赖外部借款是房地产企业的首选，其中最主要的是商业银行的贷款。由此可知，在与其他行业相比较下，房地产行业的资产负债率始终保持在较高的水平上。房地产行业内基本上都把65%作为房地产资产负债率的警戒线。
1 绪论1
1.1 研究背景1
1.2 研究意义1
1.3 研究方法2
2 我国中小房地产企业融资模式选择现状分析2
2.1 我国房地产行业的融资特点2
2.2 我国中小房地产企业融资现状5
3 我国中小房地产企业融资存在问题分析7
3.1 企业的规模使得企业融资能力受到限制7
3.2 间接融资占较大比重，使用和占压银行资金偏多7
3.3 信息不对称影响中小房企融资8
3.4 企业融资工具缺乏创新，融资渠道过于集中8
3.5 相关法律法规不健全，可持续融资能力较弱8
4 中小型房地产企业融资实例分析9
4.1 公司及项目概况9
4.2 公司资金运行及融资概况10
5 我国中小型房地产企业融资问题应对策略14
5.1 提高企业经营水平，保持较高经营收益13
5.2 提升直接融资比重13
5.3 改善自身融资条件14
5.4 依据企业自身特点选择融资方式15
5.5 构建多元融资渠道15
结论17
致谢18
参考文献19
1 绪论
1．1 研究背景
在我国快速发展的经济中，房地产业向来是我国国民经济发展的热点，是我国经济发展过程中的支柱产业和先导产业，在我国经济和投资增长中起到了相当重要的作用。2010年到现在，为了维持国民经济持续、健康、稳定的发展，一系列房地产调控政策被中央政府实施，货币政策的紧缩对银行信贷等影响较为明显。然而房地 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
产行业是一个需要大量资金投入的行业，资金的需求量相当大，这一特点决定了其对银行等金融机构信贷依赖性。但是最近的房产调控政策使得银行等金融机构银行信贷收紧，房地产企业融资变得艰难，尤其是中小型房地产企业受到的影响最大。在中小型房地产企业自身发展过程中，融资扮演着相当重要的角色，融资的成功与否对产业发展至关重要，所以中小型房地产企业较好的融资将会为企业的发展提供重要的资金保障。
但是，近年来国家出台的一系列房地产调控政策，加大了对房地产业的管理，这些显然给房地产企业尤其是中小房型地产企业带来了巨大的压力，银行贷款这一融资方式的主打地位开始退后，同时中国资本市场的发展还不够完善，融资渠道比较狭窄的中小型房地产企业融资变得更加困难，一定程度上限制了其发展。因此，房地产业在这样的情况下应制定多元化融资发展战略，同时对其融资方式进行创新，以此来确保房地产业长远的发展。
1．2 研究意义
近几年来，与房地产相关的调控政策开始被实施，这使得长时间沉浸在宽松的货币政策下的房地产企业开始变得紧张，面对突如其来的融资困境，以及资金链断裂的危险，一些中小型房地产企业已经因为财务上的拮据而被其他大型的房地产企业兼并收购。
对于房地产而言，企业能否有充足的资金支撑，是否有顺畅的融资渠道，已经成为房地产企业，尤其是中小型房地产企业生存和发展的重要依据。毕竟中小型房地产企业各方面的发展相较于大型房企来说还是相当落后的，再加之中小型房地产较小的市场份额。因此，由于这些劣势，银行对中小型房地产企业进行贷款审核时必会考虑贷款的安全性因素，所以在对中小型房地产企业进行贷款评审问题将会持续发生。
所以，在目前紧张的形势下，解决中小型房地产企业融资上遇到的问题，拓宽房地产的融资渠道，实现多元化融资，已经成为中小房地产业首先需要解决的问题。本课题通过对我国中小型房地产的融资现状进行研究，从而找出融资模式存在的问题并分析其原因，并对宿迁市湖滨新城房地产的发展进程和融资方式进行实证分析，提出与中小型房地产企业发展相符的融资方式，缓和中小型房地产企业融资困难的处境，从而加强进我国中小型房地产企业的健康发展，促进我国经济的平稳发展。
1．3 研究方法
1、文献检索法。通过中国期刊网、中文科技期刊数据、万方、维普、CNKI、EBSCOhost、馆藏资料等数据库查询中英文资料。此外，通过国家统计局、地区统计局、房地产信息网查找所需数据资料。
2、案例分析法。在吸取已有成果的基础上，分析我国中小型房地产企业现有融资工具、渠道和现状，同时结合具体的案例来分析揭示我国现阶段中小型房地产企业在融资方式上存在的问题；其次，结合我国中小型房地产企业目前的发展的现状，将房地产企业融资的实际情况与融资理论联系起来，就目前国家提出的房产调控政策，提出我国中小型房地产企业多元化融资渠道。
2 我国中小型房地产企业融资模式选择现状分析
2．2 我国房地产行业的融资特点
2.2.1 我国房地产行业存在的特殊性
同其他国家的同行业相比较，我国房地产行业的发展具有自身的特殊性。首先，我国房地产行业的成长环境是特殊的。其次，房地产行业基本上都是依靠土地的储备来获取盈利的，这一特点决定了房地产企业融资方式的独特。
1、我国的房地产市场还未完全市场化< *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
br /> 我国的房地产市场还未完全市场化，所以房产调控政策对房地产企业的影响是必定的，同时我国房地产行业本身发展还不是太稳定，因此宏观调控政策和经济发展波动将很容易影响房产企业的发展。其中政策对房地产行业影响最为深远，主要表现在两个方面：一是房地产企业的融资政策，二是行政审批的政策。从根本上说，房地产企业融资政策本身就是国家对房地产行业宏观调控的最重要手段，从房地产融资入手进行直接的调节和控制，进而达到调控房地产行业的目的。我国房地产的发展不是没有限制的，它的发展必须遵循国家及地方出台的与房地产相关的调控政策，土地、税费等政策以及银行等利率的调整都直接影响到房地产业的发展，而我国政府在对房地产调控方面主要从房地产金融入手，通过限制房地产企业的资金融，从而有效的控制房地产的价格。相对来说行政审批政策虽说影响最为直接，但效果却不是很明显。
2、我国房地产企业的资产负债率相当高
如图示，近几年我国的房地产企业的资产负债率一直高于70%，且总体呈稳步上升的趋势。2008年受到金融危机的影响，房企资产负债率下降2.1个百分点，但从2009年开始直线上升。
表2-1 我国房地产企业资产负债率
时间 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
资产负债率 74.1% 74.4% 72.3% 73.5% 74.5% 75.4% 75.2%
数据来源：国家统计局
我国房地产企业的资产负债率之所以如此高，这些都基于我国特殊的土地政策导致较高的土地购置价格，房地产商一般都会投入大额的资金购买土地，在相当短的时间内必会出现现金流大量流出，此外，在接下来的建造过程中以及正常的经营活动都是需要资金的及时投入才可运行的，因此不得不寻求外部融资。
但是由于我国房地产市场依旧处于政府调控下，还未完全市场化，因此大部分房地产业的融资方式都受到政府的严格控制。对于中小型房地产企业来说，若想通过上市来进行融资，审核条件是相当苛刻的。依赖外部借款是房地产企业的首选，其中最主要的是商业银行的贷款。由此可知，在与其他行业相比较下，房地产行业的资产负债率始终保持在较高的水平上。房地产行业内基本上都把65%作为房地产资产负债率的警戒线。
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