中小型房地产企业融资问题及对策(附件)
摘 要 国内房地产企业是典型的资金密集型公司，使其在房地产开发、销售以及服务等过程中都需要注入很多的资金。因此，对于房地产企业而言，房地产经营成败的最关键要素就是财力。房地产企业在中国市场中占有一定程度比率的份额，这不仅解决了目前社会的就业问题，增加了国民的收入，更是给国家财政税收带来巨大的收入。可谓是一举三得，所以国内房地产企业能不能健康发展，对整个国民经济起着重要的作用。陕西省房地产企业起步比较晚，融资措施比较少。房地产企业融资主要是依靠自有资金和银行直接贷款这两种方式，其他的融资方式所占比例比较小。近年来，随着国家出台的一系列宏观调控政策，使金融信贷政策发生了变化，导致陕西省房地产企业在贷款方面难度增大了很多。在这种大背景下，作为房地产行业中数量较多的中小型房地产企业，它们的融资能力面临更为严峻地挑战。本文对陕西省中小型房地产企业的融资问题和对策进行深入的研究。首先，介绍了企业的融资概念、融资结构和企业融资困难的原因；其次，叙述了陕西省房地产企业缺乏自有资金，融资结构单一，以至于多元化融资难以形成，导致了融资模式发展不均衡等问题，影响了企业的整体融资及发展；因而，企业应根据其实际情况，依靠内源利用自有资金去融资，以及拓展银行信贷渠道和创新房地产信托产品等方式去实现企业融资。目 录
1绪论
1.1 选题的背景及意义 1
1.1.1 房地产企业在国民经济中具有举足轻重的作用 1
1.1.2 房地产企业的发展迫切需要资金支持 1
1.1.3 金融市场的变化要求拓宽房地产融资渠道 1
1.2 国内外关于该论题的研究现状和发展趋势 1
1.2.1 国外研究现状 1
1.2.2 国内研究现状 2
2 企业融资的相关理论
2.1 企业融资的概念 4
2.2 中小企业融资结构 4
3 陕西省中小房地产企业融资现状及存在的问题
3.1 陕西省中小房地产企业融资现状 5
3.1.1 陕西省中小房地产企业融资的特征 5
3.1.2 陕西省中小房地产企业融资的渠道（方式） 5
3.2 陕西省中小房地产企业融资存在的问题 7
3.2.1 陕西省企
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的概念 4
2.2 中小企业融资结构 4
3 陕西省中小房地产企业融资现状及存在的问题
3.1 陕西省中小房地产企业融资现状 5
3.1.1 陕西省中小房地产企业融资的特征 5
3.1.2 陕西省中小房地产企业融资的渠道（方式） 5
3.2 陕西省中小房地产企业融资存在的问题 7
3.2.1 陕西省企业规模小资金及信用低 7
3.2.2 依靠银行贷款进行单一融资 7
3.2.3多元化融资难以形成和融资模式发展不均衡 7
3.2.4缺乏小型资本市场 8
3.2.5相关的法律法规和政策不健全 8
3.3 陕西省中小房地产企业融资困难的原因 8
3.3.1 内部积累少 8
3.3.2 内部制度不规范 8
3.3.3 金融体系不健全 8
3.3.4 政府政策不支持 9
4 解决陕西省房地产企业融资中存在问题的对策
4.1 依靠内源及利用自有资金并提高信用度 10
4.2 拓宽银行信贷渠道并积极争取贷款 10
4.3拓展房地产信托产品和产业投资基金来实现融资方式创新 10
4.4 买壳上市并拓展小型资本市场 10
4.5 完善法律法规和政策促进中小型房地产企业合作开发 11
结 论 12
参考文献 13
致 谢 15
1绪论
1.1 选题的背景和意义
在我国，近几年，市场经济经过几次强力度的宏观调控以后，在众多行业中房地产作为一个快速发展但需要注入大量资金运转的企业，融资比较困难。陕西省房地产也逃脱不了这样的状况，投资过热的现象虽得到了缓和，但还有一些问题，陕西省房地产企业特点主要是高风险，高投入，高回报，公司的正常运行必须依靠充足的资金，所以融资能力和途径，对房地产企业非常重要。一直以来,房地产资金主要来源于银行信贷。另外一部分融资渠道有房地产信托、房地产基金、股权融资等。有限的融资规模给房地产行业融资造成很大阻碍。在这样的背景下，陕西省房地产融资体系要向一个多元化，多层次的方向发展，来满足未来房地产市场的需求，是目前陕西省房地产融资的主要问题[1]。
1.1.1 房地产企业在国民经济中具有举足轻重的作用
90年代以来房地产企业一直是我国经济发展的热点，在我国金融投入增长中起到了关键性作用。房地产投资对促进资产投资快速增长起到了关键作用；因为货币政策与财政政策的积极配合，使消费者对房地产消费持续增长。保持房地产企业持续稳定发展，对促进国民经济持续良好发展特别重要。
1.1.2 房地产企业的发展迫切需要资金支持
国家这几年不时推出有关房地产的相关政策，表明房地产企业在未来经济和社会发展中将占有较高的地位。我国的房地产企业是资金密集型行业，开发资本供应缺乏，从而导致房地产市场供过于求。这一特点客观上决定了筹集资本的重要性。在现在房地产开发资金严重短缺的情况下，拓宽房地产融资渠道，对中小型房地产行业壮大建设规模和提高经济效益有着重要意义。
1.1.3 金融市场的变化要求拓宽房地产融资渠道
对房地产企业来说，资金就是企业的命脉。房地产企业主要依赖银行贷款融资。我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理，使大量没有资本实力的中小房地产企业因为资金短缺而被淘汰。
1.2 国内外关于该论题的研究现状和发展趋势
1.2.1 国外研究现状
眼下，美国房地产理论研究主要集中在房地产金融方面。正如刘洪玉（2004）所指出的“美国房地产市场中的主要角色，是随着房地产企业的发展慢慢转换的。20世纪70年代是房地产开发商占主导，80年代是房地产顾问服务人员，从 90年代开始到现在是房地产金融与投资人”在美国房地产金融方面比较有影响的理论研究体系主要有：规范分析房地产金融工具产品设计及金融原理和实证分析房地产金融工具的投资组合。 Fisher (2001)对广泛运用的房地产金融工具作了分析和总结，研究了房地产融资中的法律因素，区分了住宅类房地产、收益类房地产和计划中的项目融资类的融资方案和程序。着重阐述了房地产资本市场与证券，并根据投资组合来分析房地产投资业Brown.(2000)所著的《Real Estate Investment,a Capital Market Approach 》从投资角度研究房地产。包括货币的时间价值及现金流、房地产风险和回报及房地产投资组合管理。从它的研究发刊中可以知道排名前三的主题为抵押贷款、房地产投资和房地产估价，发表文章比例分别为24.53%、21.61%、18.22%。抵押贷款主要研究：定价、提前支付和违约分析、合约结构；房地产投资主要研究 房地产资产回报、资产组合分析、REITS、次级抵押贷款市场。目前，美国对房地产相关衍生品创新比较缓慢。在实践运行中还不太成功[2]。
1.2.2 国内研究现状
如今，我国除了部分房地产企业通过上市融资外，绝大多数房地产公司开发项目只能依靠巨额的银行贷款，其他融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小，融资方式较为单一，资金来源和资金运用结构不匹配。比如银行资金属于短期资金来源，并不适合在房地产这种长期大量资金投入的特点。近年来，尽管中国房地产不断发展，房地产金融市场逐渐开放，房地产的投资功能日益显现，但房地产企业资金短缺的呼声却不断。房地产企业投入不足，资金短缺，已成为制约房地产企业发展的瓶颈。这就迫切需要房地产企业在融资渠道、方式和融资效率上着手理论和实践的创新，提高融资效率，同时国家也应推动房地产金融市场发展，实现我国房地产企业的融资制度创新和融资方式多元化。央行因住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策说明房地产企业是资金密集型产业，高收入，高风险 ，高产出 。随着我国房地产投资、融资体制的
1绪论
1.1 选题的背景及意义 1
1.1.1 房地产企业在国民经济中具有举足轻重的作用 1
1.1.2 房地产企业的发展迫切需要资金支持 1
1.1.3 金融市场的变化要求拓宽房地产融资渠道 1
1.2 国内外关于该论题的研究现状和发展趋势 1
1.2.1 国外研究现状 1
1.2.2 国内研究现状 2
2 企业融资的相关理论
2.1 企业融资的概念 4
2.2 中小企业融资结构 4
3 陕西省中小房地产企业融资现状及存在的问题
3.1 陕西省中小房地产企业融资现状 5
3.1.1 陕西省中小房地产企业融资的特征 5
3.1.2 陕西省中小房地产企业融资的渠道（方式） 5
3.2 陕西省中小房地产企业融资存在的问题 7
3.2.1 陕西省企
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的概念 4
2.2 中小企业融资结构 4
3 陕西省中小房地产企业融资现状及存在的问题
3.1 陕西省中小房地产企业融资现状 5
3.1.1 陕西省中小房地产企业融资的特征 5
3.1.2 陕西省中小房地产企业融资的渠道（方式） 5
3.2 陕西省中小房地产企业融资存在的问题 7
3.2.1 陕西省企业规模小资金及信用低 7
3.2.2 依靠银行贷款进行单一融资 7
3.2.3多元化融资难以形成和融资模式发展不均衡 7
3.2.4缺乏小型资本市场 8
3.2.5相关的法律法规和政策不健全 8
3.3 陕西省中小房地产企业融资困难的原因 8
3.3.1 内部积累少 8
3.3.2 内部制度不规范 8
3.3.3 金融体系不健全 8
3.3.4 政府政策不支持 9
4 解决陕西省房地产企业融资中存在问题的对策
4.1 依靠内源及利用自有资金并提高信用度 10
4.2 拓宽银行信贷渠道并积极争取贷款 10
4.3拓展房地产信托产品和产业投资基金来实现融资方式创新 10
4.4 买壳上市并拓展小型资本市场 10
4.5 完善法律法规和政策促进中小型房地产企业合作开发 11
结 论 12
参考文献 13
致 谢 15
1绪论
1.1 选题的背景和意义
在我国，近几年，市场经济经过几次强力度的宏观调控以后，在众多行业中房地产作为一个快速发展但需要注入大量资金运转的企业，融资比较困难。陕西省房地产也逃脱不了这样的状况，投资过热的现象虽得到了缓和，但还有一些问题，陕西省房地产企业特点主要是高风险，高投入，高回报，公司的正常运行必须依靠充足的资金，所以融资能力和途径，对房地产企业非常重要。一直以来,房地产资金主要来源于银行信贷。另外一部分融资渠道有房地产信托、房地产基金、股权融资等。有限的融资规模给房地产行业融资造成很大阻碍。在这样的背景下，陕西省房地产融资体系要向一个多元化，多层次的方向发展，来满足未来房地产市场的需求，是目前陕西省房地产融资的主要问题[1]。
1.1.1 房地产企业在国民经济中具有举足轻重的作用
90年代以来房地产企业一直是我国经济发展的热点，在我国金融投入增长中起到了关键性作用。房地产投资对促进资产投资快速增长起到了关键作用；因为货币政策与财政政策的积极配合，使消费者对房地产消费持续增长。保持房地产企业持续稳定发展，对促进国民经济持续良好发展特别重要。
1.1.2 房地产企业的发展迫切需要资金支持
国家这几年不时推出有关房地产的相关政策，表明房地产企业在未来经济和社会发展中将占有较高的地位。我国的房地产企业是资金密集型行业，开发资本供应缺乏，从而导致房地产市场供过于求。这一特点客观上决定了筹集资本的重要性。在现在房地产开发资金严重短缺的情况下，拓宽房地产融资渠道，对中小型房地产行业壮大建设规模和提高经济效益有着重要意义。
1.1.3 金融市场的变化要求拓宽房地产融资渠道
对房地产企业来说，资金就是企业的命脉。房地产企业主要依赖银行贷款融资。我国商业银行对房地产开发贷款和住宅按揭贷款的管理，使大量没有资本实力的中小房地产企业因为资金短缺而被淘汰。
1.2 国内外关于该论题的研究现状和发展趋势
1.2.1 国外研究现状
眼下，美国房地产理论研究主要集中在房地产金融方面。正如刘洪玉（2004）所指出的“美国房地产市场中的主要角色，是随着房地产企业的发展慢慢转换的。20世纪70年代是房地产开发商占主导，80年代是房地产顾问服务人员，从 90年代开始到现在是房地产金融与投资人”在美国房地产金融方面比较有影响的理论研究体系主要有：规范分析房地产金融工具产品设计及金融原理和实证分析房地产金融工具的投资组合。 Fisher (2001)对广泛运用的房地产金融工具作了分析和总结，研究了房地产融资中的法律因素，区分了住宅类房地产、收益类房地产和计划中的项目融资类的融资方案和程序。着重阐述了房地产资本市场与证券，并根据投资组合来分析房地产投资业Brown.(2000)所著的《Real Estate Investment,a Capital Market Approach 》从投资角度研究房地产。包括货币的时间价值及现金流、房地产风险和回报及房地产投资组合管理。从它的研究发刊中可以知道排名前三的主题为抵押贷款、房地产投资和房地产估价，发表文章比例分别为24.53%、21.61%、18.22%。抵押贷款主要研究：定价、提前支付和违约分析、合约结构；房地产投资主要研究 房地产资产回报、资产组合分析、REITS、次级抵押贷款市场。目前，美国对房地产相关衍生品创新比较缓慢。在实践运行中还不太成功[2]。
1.2.2 国内研究现状
如今，我国除了部分房地产企业通过上市融资外，绝大多数房地产公司开发项目只能依靠巨额的银行贷款，其他融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小，融资方式较为单一，资金来源和资金运用结构不匹配。比如银行资金属于短期资金来源，并不适合在房地产这种长期大量资金投入的特点。近年来，尽管中国房地产不断发展，房地产金融市场逐渐开放，房地产的投资功能日益显现，但房地产企业资金短缺的呼声却不断。房地产企业投入不足，资金短缺，已成为制约房地产企业发展的瓶颈。这就迫切需要房地产企业在融资渠道、方式和融资效率上着手理论和实践的创新，提高融资效率，同时国家也应推动房地产金融市场发展，实现我国房地产企业的融资制度创新和融资方式多元化。央行因住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策说明房地产企业是资金密集型产业，高收入，高风险 ，高产出 。随着我国房地产投资、融资体制的
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