房地产行业融资状况的分析以万科地产为例(附件)
摘 要我国房地产企业在近几年内蓬勃发展，迅速升级成为国民经济的重要部分，但在发展的背后依旧存在着不可忽视的问题。根据资料分析，目前我国房地产开发，尚且缺乏多元化的融资渠道，融资结构依旧紊乱，风险防范制度不完善，外部环境还有待完善。本论文采取理论分析和案例分析相结合的方法进行研究，以理论分析为主，以万科公司的融资结构进行说明与分析以及近几年我国房地产上市公司的融资结构。本文的主要研究点是对融资有关理论的学习、地产类相关数据资料的收集，以及通过文献检索、万科房市场统计数据和网络媒体获取相关资料和信息。 本文是在分析当前经济形势中国的房地产融资中存在的问题，并且以万科公司为例，分析其在新型融资中存在的问题以及解决措施，然后提出我国房地产企业在未来融资中应该注意哪类问题，并提出应对问题的解决措施。
目录
1 绪 论
1.1 研究背景 1
1.2 研究目的与意义 1
1.2.1研究目的 1
1.2.2选题意义 2
1.3 国内外研究现状 3
1.3.1 国外研究现状 3
1.3.2 国内研究现状 4
2 房地产企业基本融资理论
2.1 融资概念理论 4
2.2 房地产融资方式概述 4
2.2.1 银行信贷资金 5
2.2.2 信托资金 5
2.2.3 私募资金 6
2.2.4上市公司 6
3 中国房地产企业融资分析
3.1 中国房地产企业融资基本特征 6
3.2 中国房地产企业融资发展现状 7
3.3中国房地产企业融资存在的问题 8
3.3.1融资渠道单一 8
3.3.2融资结构规划不合理 8
3.3.3海外融资匮乏 8
3.3.4融资风险预警机制不合理 8
4 万科公司融资情况分析
4.1 万科公司融资渠道分析 9
4.1.1银行融资 9
4.1.2 房地产信托 9
4.1.3海外融资 10
4.1.4合作模式 10
4.2 万科地产融资存在的问题 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
10
4.3万科公司融资问题的解决对策 11
5 改善我国房地产融资的对策
5.1 开发多元化融资渠道 降低融资风险 11
5.2固定资产管理 注重流动资产 12
5.3合理规划融资结构 多层次融资体系 12
5.4重视海外融资 股市投资 12
5.5完善融资风险监督预警机制 13
5.6房地产企业自身实力的提升 13
结束语 14
参考文献 15
致 谢 16
1 绪 论
1.1 研究背景
随着各项金融政策的不断出台，房地产企业已基本告别90年代的灰色融资年代。房地产已经越来越成为大众关注的话题，房地产正步入“五高格局”，高房价，高地价，高负债，高门槛，高位景气格局。[1]房地产企业作为资金密集型企业，对资金的需求量是很大的，而且使用资金周期也较长，因此大多会时候面临融资短缺的问题。由于企业发展迅速，企业为满足更大的融资需求，就必须提升自身硬实力，从而选择多样化的融资方式，这就在于要整合多方的知识，比如从专业知识讲，首先是金融知识，房地产专业知识；其次是会计，税收，投资等知识，还有关于国家法律法律，相关部委的相关规定等。受市场和宏观调整的影响，中国房地产行业融资结构不断调整，融资方式不断多样化，只有在选择融资方式时，根据自身企业的资金发展情况，以及房地产企业资金掌控能力，才能选择可供本企业使用的融资方式。多元化的融资方式不但可以有效解决解决房地产产企业融资困难，资金缺乏的大问题，而且也在一定程度上有分散风险的作用。住房贷款新政以来,一些城市房地产市场的调整,以及群众对于房地产认知的不足，这使得房地产企业的资金链受到严峻考验。许多中小房地产企业只能从银行获得资金,然后通过销售收入,偿还贷款,但这种情况会导致高负债的出现。而且银行贷款也在不时提高自身准入的标准。在这种情况下,一旦房地产企业满足国家宏观调控,开发商很难继续下去。[2]房地产融资行业出现的问题就恰恰反映了泡沫经济，只有打破这类泡沫经济，总而言之，如何日面对日渐高涨信贷危机，如何抉择最佳的融资方式，如何选择创新性融资机制，从而促进企业与社会经济同步发展，是房地产企业最应该深思的。
1.2 研究目的与意义
1.2.1研究目的
集合各方材料，针对现社会我国房地产行业在融资方面存在的问题及面对的窘迫，提出最为有效的措施。借助万科公司年报，分析万科在近几年融资方式上的转变，从而发现万科所存在的问题，更深入得剖析出房地产企业在经济上，融资上面临的问题，以及目前如何找到了具有自身特色的融资渠道，从而解决优化不同类型的房地产融资渠道的问题。
1.2.2选题意义
理论意义：通过对各项资料的整合，以万科地产公司为出发点所存在的融资优缺点分析，探讨大中小地产企业融资存在的问题，并由此问题提出针对性的解决措施。[3]
2.实际意义：房地产项目第三方开发商更多地参与，被称为“资源整合”，而且是密切相关的许多行业，包括建筑，工程，销售，市场营销，物业管理等行业。[4]房地开发商面向的重点不再是集中于工程或销售，它应该是工作的各个部分的整合。选择项目的合适融资渠道的意义，不仅是需要在项目上开发资金，而且这些资运行于整个项目将是否科学合理，是否可以减少资本和融资风险的成本，从而为满足整个项目的制定最佳优越融资的方案，从而实现利润的最大化，是很重要的。
1.3 国内外研究现状
1.3.1 国外研究现状
企业通过自1950年代以来作出的融资决策筹集资金的过程中对外融资结构最为广泛，世界上各经济学家自21世纪以来房地产融资方式开始进入主流经济学研究视野后，一直是热门的学术研究之一。这主要是因为企业的融资结构影响融资成本和市场价值。外国财务理论主要是早期的资本结构理论，优序融资理论MM理论，平衡理论和企业融资。
“美国模式”的融资模式是现在融资最为广泛实用的模式，其核心是金融运作，RESTS（法国地产投资信托基金），投行。财团等作为主导者，而开发商，建筑商，销售商以及房地产服务商则成了围绕资本的配套环节。香港较多地产公司融资方式大多采用美国模式。[5]
1.3.2 国内研究现状
从国内房地产融资结构看，国内许多出版物都提到过国内房地产行业的融资渠道单一，过于依赖银行资金流动，从而形成反复发现问题却无力解决问题的情况。中国的著名经济学家庄之认为房地产是一个高投入，高风险，高收益的资本密集型产业，陈柳钦认为房地产业是一个高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，他认为房地产金融面临的主要问题是融资渠道的宽窄问题，而不是房地产信贷的松紧，因此主张房地产融资渠道多元化发展。
2 房地产企业基本融资理论
2.1 融资概念理论
目录
1 绪 论
1.1 研究背景 1
1.2 研究目的与意义 1
1.2.1研究目的 1
1.2.2选题意义 2
1.3 国内外研究现状 3
1.3.1 国外研究现状 3
1.3.2 国内研究现状 4
2 房地产企业基本融资理论
2.1 融资概念理论 4
2.2 房地产融资方式概述 4
2.2.1 银行信贷资金 5
2.2.2 信托资金 5
2.2.3 私募资金 6
2.2.4上市公司 6
3 中国房地产企业融资分析
3.1 中国房地产企业融资基本特征 6
3.2 中国房地产企业融资发展现状 7
3.3中国房地产企业融资存在的问题 8
3.3.1融资渠道单一 8
3.3.2融资结构规划不合理 8
3.3.3海外融资匮乏 8
3.3.4融资风险预警机制不合理 8
4 万科公司融资情况分析
4.1 万科公司融资渠道分析 9
4.1.1银行融资 9
4.1.2 房地产信托 9
4.1.3海外融资 10
4.1.4合作模式 10
4.2 万科地产融资存在的问题 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
10
4.3万科公司融资问题的解决对策 11
5 改善我国房地产融资的对策
5.1 开发多元化融资渠道 降低融资风险 11
5.2固定资产管理 注重流动资产 12
5.3合理规划融资结构 多层次融资体系 12
5.4重视海外融资 股市投资 12
5.5完善融资风险监督预警机制 13
5.6房地产企业自身实力的提升 13
结束语 14
参考文献 15
致 谢 16
1 绪 论
1.1 研究背景
随着各项金融政策的不断出台，房地产企业已基本告别90年代的灰色融资年代。房地产已经越来越成为大众关注的话题，房地产正步入“五高格局”，高房价，高地价，高负债，高门槛，高位景气格局。[1]房地产企业作为资金密集型企业，对资金的需求量是很大的，而且使用资金周期也较长，因此大多会时候面临融资短缺的问题。由于企业发展迅速，企业为满足更大的融资需求，就必须提升自身硬实力，从而选择多样化的融资方式，这就在于要整合多方的知识，比如从专业知识讲，首先是金融知识，房地产专业知识；其次是会计，税收，投资等知识，还有关于国家法律法律，相关部委的相关规定等。受市场和宏观调整的影响，中国房地产行业融资结构不断调整，融资方式不断多样化，只有在选择融资方式时，根据自身企业的资金发展情况，以及房地产企业资金掌控能力，才能选择可供本企业使用的融资方式。多元化的融资方式不但可以有效解决解决房地产产企业融资困难，资金缺乏的大问题，而且也在一定程度上有分散风险的作用。住房贷款新政以来,一些城市房地产市场的调整,以及群众对于房地产认知的不足，这使得房地产企业的资金链受到严峻考验。许多中小房地产企业只能从银行获得资金,然后通过销售收入,偿还贷款,但这种情况会导致高负债的出现。而且银行贷款也在不时提高自身准入的标准。在这种情况下,一旦房地产企业满足国家宏观调控,开发商很难继续下去。[2]房地产融资行业出现的问题就恰恰反映了泡沫经济，只有打破这类泡沫经济，总而言之，如何日面对日渐高涨信贷危机，如何抉择最佳的融资方式，如何选择创新性融资机制，从而促进企业与社会经济同步发展，是房地产企业最应该深思的。
1.2 研究目的与意义
1.2.1研究目的
集合各方材料，针对现社会我国房地产行业在融资方面存在的问题及面对的窘迫，提出最为有效的措施。借助万科公司年报，分析万科在近几年融资方式上的转变，从而发现万科所存在的问题，更深入得剖析出房地产企业在经济上，融资上面临的问题，以及目前如何找到了具有自身特色的融资渠道，从而解决优化不同类型的房地产融资渠道的问题。
1.2.2选题意义
理论意义：通过对各项资料的整合，以万科地产公司为出发点所存在的融资优缺点分析，探讨大中小地产企业融资存在的问题，并由此问题提出针对性的解决措施。[3]
2.实际意义：房地产项目第三方开发商更多地参与，被称为“资源整合”，而且是密切相关的许多行业，包括建筑，工程，销售，市场营销，物业管理等行业。[4]房地开发商面向的重点不再是集中于工程或销售，它应该是工作的各个部分的整合。选择项目的合适融资渠道的意义，不仅是需要在项目上开发资金，而且这些资运行于整个项目将是否科学合理，是否可以减少资本和融资风险的成本，从而为满足整个项目的制定最佳优越融资的方案，从而实现利润的最大化，是很重要的。
1.3 国内外研究现状
1.3.1 国外研究现状
企业通过自1950年代以来作出的融资决策筹集资金的过程中对外融资结构最为广泛，世界上各经济学家自21世纪以来房地产融资方式开始进入主流经济学研究视野后，一直是热门的学术研究之一。这主要是因为企业的融资结构影响融资成本和市场价值。外国财务理论主要是早期的资本结构理论，优序融资理论MM理论，平衡理论和企业融资。
“美国模式”的融资模式是现在融资最为广泛实用的模式，其核心是金融运作，RESTS（法国地产投资信托基金），投行。财团等作为主导者，而开发商，建筑商，销售商以及房地产服务商则成了围绕资本的配套环节。香港较多地产公司融资方式大多采用美国模式。[5]
1.3.2 国内研究现状
从国内房地产融资结构看，国内许多出版物都提到过国内房地产行业的融资渠道单一，过于依赖银行资金流动，从而形成反复发现问题却无力解决问题的情况。中国的著名经济学家庄之认为房地产是一个高投入，高风险，高收益的资本密集型产业，陈柳钦认为房地产业是一个高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，他认为房地产金融面临的主要问题是融资渠道的宽窄问题，而不是房地产信贷的松紧，因此主张房地产融资渠道多元化发展。
2 房地产企业基本融资理论
2.1 融资概念理论
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