DEA模型的房地产行业上市公司资金利用效率评价研究
目 录
1 引言1
2 文献综述1
2.1国外研究动态2
2.2 国内研究动态2
2.3 简评3
3 评价指标体系的建立4
3.1 投入指标5
3.2 产出指标5
4 研究设计6
4.1 样本和数据6
4.2 模型6
4.2.1 CCR模型6
4.2.2 Malmquist指数7
5 结果8
6 分析9
6.1横向分析9
6.1.1效率分析9
6.1.2有效DUM评价11
6.1.3投影分析11
6.2 纵向比较分析15
7 问题和对策17
7.1 资金运用存在的问题17
7.2 对策18
结论21
致谢22
参考文献23
附录24
表1 投入、产出指标解释9
表2 30家上市公司的评价结果13
表3 各上市公司的指标均值及效率值14
表4 相对有效DMU的被参考次数15
表5 各公司投入差额分析表17
表6 各公司产出差额分析表18
表7 Malmquist指数20
图1 对有效的DMU被参考次数情况图15
图2 2010-2013年Malmquist指数变化线形图211 引言
我国房地产业作为国民经济的支柱产业，其健康发展对我国金融行业等相关行业的稳定起着不容忽视的影响，甚至影响着整个国民经济的运行。然而因房地产行业具有资金 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
密集型的特性，除了依赖开发商的自有资金外，还必须大量依靠金融工具融资以弥补资金缺口。从近十年我国房地产开发企业的融资来源及变动趋势来看，巨额的房地产信贷一方面让银行独自承担了本应由不同类型金融部门共担的金融风险，另一方面也使我国房地产业经由传统的融资模式获取足够资金的难度也日益增大。尤其从2008 年美国次贷危机引起的全球金融危机中更可以看出，我国房地产行业对于抵抗国内、国外经济环境的复杂变化仍存在着诸多不足。
资金利用效率是评价资金使用效果的一个参数，主要的两个指标是资产使用的有效性和充分性。在财务方面衡量资金利用效率的主要指标就是资产周转率。资金作为房地产行业上市公司资产中最活跃的一部分，它决定着房地产上市公司的经营活动是否能够顺利展开，它与很多财务指标有关系。
资金利用效率是房地产上市公司在业务活动中投入与产出或者是成本与收益之间的对比关系，是衡量房地产上市公司经营业绩、市场竞争能力、投入产出能力和可持续发展能力的重要标准，效率值的高低可以反映房地产上市公司的资金资源利用效果和整体经营情况。对房地产行业上市公司资金利用效率的研究是资金的筹集、制定资金运用计划以及提供后期实施过程中的资金控制的依据和基础。虽然资金运营研究在前期工作中进行，它是从一种全局的、动态的观点，对资金运作和财务状况做出分析和预测。
在当前全球性金融风波和经济危机的背景下，我国房地产业的上市公司可以通过提高资金的运营效率，充分利用商业信用和财务杠杆解决资金短期周转困难，提高权益资本报酬率。加强房地产业上市公司的营运资金管理，可以加快行业内现金、存货和应收账款的周转速度，减少资金的不合理占用，以降低资金成本。在考虑风险的前提下，以最小的投入获取最大的产出。因此，研究房地产业上市公司资金利用效率是一个具有积极现实意义的问题。
本文采用DEA模型的分析方法对房地产业上市公司的资金利用效率进行了研究分析，得出结果，针对结果提出相应的意见。
2 文献综述
2．1 国外研究动态
Robert Lensink,Remco Van Der Molen 和Gangopadhyay(2003)以684个印度企业为例，设计了一个简单的投资方程进行研究，结果显示，现金流对独立企业的投资支出有积极的影响，而对集团下属公司的现金流的影响是微不足道的，或有一个非常低的系数。这表明企业可以依靠自身资本来降低融资成本，以实现增强资金管理的目的[1]。
St.Michele Cox(2009)介绍了诺基亚公司的资金管理采用的是总部与子公司之间的互相协作以达到管理资金的目标，应用技术手段完成资金的统一管理，收到了绝佳的效果，重要在于母子公司领导者的战略目标一致与具体管理者的沟通能力，但在现实中非常难做到，诺基亚是这方面的典范[2]。
Andy C.W.Chui 和K.C.John Wei(2002)认为，资金管理水平和公司业绩没有必然的联系，资金管理只是反映一个企业从资金来源、资金使用到资金安全程序上是否存在漏洞，而公司业绩受到很多方面的制约，有时这些方面是难以想象甚至是突发的或偶然的，所以他们认为这两项之间是不存在必然关系的[3]。
Lough(2007)认为资金集中核算和管理是以财务公司为载体的集中式资金管理模式，是集团总公司集中管理与下属公司自主管理的结合、集团所属单位资金 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
核算与财务公司金融功能的结合、资金有效平衡与资本结构优化的结合、资金占用目标与过程管理的结合、外资高效利用与风险管理的结合、资金信息化管理与业务流程再造的结合。因此，大公司的资金管理一般实行集中管理的模式。
Zci Bodie Alex Kane 和Alan Marcus(2002)融合了理论和实践并指出，证券市场几乎是有效的，这意味着大多数证券定价的合理性。因此优化资金管理水平要从资金管理的影响因素入手，他们从存货和应收账款这两方面着眼进行研究，更加强调资产配置的重要性，提供了一个更广泛和更深入的投资选择[4]。
Ingmar R. Prucha, M.Ishaq Nadiri（2002）允许不同的资本利用效率在一个动态因素的需求模型中采用的建模框架内,结合其期初投入股票与其他输入产生的输出以及期末库存,还定义了所采用的框架的生产力和产能利用率的措施。作为副产品,框架还提供了一个一致的替代投资和扩张投资总值的分解。
2．2 国内研究动态
王继红、侯景福（2007）指出，资金是血液, 财务是灵魂, 财务管理是核心。要加大力度做好内部财务管理工作, 一靠具有良好素质的人, 二靠科学合理的财务管理体制, 三靠运用先进可靠的管理方法, 四靠完善的监督机制。只有这样, 才能搞活资金, 加速资金周转, 提高资金利用率, 给企业带来生机和活力[8]。
舒波、贾锦姿、贾玲玲（2008）指出，企业现阶段资金管理目标的较好选择，必然要根据自己的实际情况，规划资金管理的集权程度。通过合理的统筹模式，释放沉淀资金，减少企业的运营风险，使资金管理做到高效有序、动态平衡，以求实现企业价值最大化[13]。
余国义（1999）要研究和解决资金利用效率不高的问题，必须从宏观经济决策和微观经济活动两个方面着手, 探讨如何消除影响资金周转的各种因素。为了缩短资金周转时间, 加快资金周转速度, 不仅要尽可能缩短劳动时间, 而且要尽可能缩短生产时间和劳动时间的差距这个问题, 对建筑业具有特别的意义[16]。
1 引言1
2 文献综述1
2.1国外研究动态2
2.2 国内研究动态2
2.3 简评3
3 评价指标体系的建立4
3.1 投入指标5
3.2 产出指标5
4 研究设计6
4.1 样本和数据6
4.2 模型6
4.2.1 CCR模型6
4.2.2 Malmquist指数7
5 结果8
6 分析9
6.1横向分析9
6.1.1效率分析9
6.1.2有效DUM评价11
6.1.3投影分析11
6.2 纵向比较分析15
7 问题和对策17
7.1 资金运用存在的问题17
7.2 对策18
结论21
致谢22
参考文献23
附录24
表1 投入、产出指标解释9
表2 30家上市公司的评价结果13
表3 各上市公司的指标均值及效率值14
表4 相对有效DMU的被参考次数15
表5 各公司投入差额分析表17
表6 各公司产出差额分析表18
表7 Malmquist指数20
图1 对有效的DMU被参考次数情况图15
图2 2010-2013年Malmquist指数变化线形图211 引言
我国房地产业作为国民经济的支柱产业，其健康发展对我国金融行业等相关行业的稳定起着不容忽视的影响，甚至影响着整个国民经济的运行。然而因房地产行业具有资金 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
密集型的特性，除了依赖开发商的自有资金外，还必须大量依靠金融工具融资以弥补资金缺口。从近十年我国房地产开发企业的融资来源及变动趋势来看，巨额的房地产信贷一方面让银行独自承担了本应由不同类型金融部门共担的金融风险，另一方面也使我国房地产业经由传统的融资模式获取足够资金的难度也日益增大。尤其从2008 年美国次贷危机引起的全球金融危机中更可以看出，我国房地产行业对于抵抗国内、国外经济环境的复杂变化仍存在着诸多不足。
资金利用效率是评价资金使用效果的一个参数，主要的两个指标是资产使用的有效性和充分性。在财务方面衡量资金利用效率的主要指标就是资产周转率。资金作为房地产行业上市公司资产中最活跃的一部分，它决定着房地产上市公司的经营活动是否能够顺利展开，它与很多财务指标有关系。
资金利用效率是房地产上市公司在业务活动中投入与产出或者是成本与收益之间的对比关系，是衡量房地产上市公司经营业绩、市场竞争能力、投入产出能力和可持续发展能力的重要标准，效率值的高低可以反映房地产上市公司的资金资源利用效果和整体经营情况。对房地产行业上市公司资金利用效率的研究是资金的筹集、制定资金运用计划以及提供后期实施过程中的资金控制的依据和基础。虽然资金运营研究在前期工作中进行，它是从一种全局的、动态的观点，对资金运作和财务状况做出分析和预测。
在当前全球性金融风波和经济危机的背景下，我国房地产业的上市公司可以通过提高资金的运营效率，充分利用商业信用和财务杠杆解决资金短期周转困难，提高权益资本报酬率。加强房地产业上市公司的营运资金管理，可以加快行业内现金、存货和应收账款的周转速度，减少资金的不合理占用，以降低资金成本。在考虑风险的前提下，以最小的投入获取最大的产出。因此，研究房地产业上市公司资金利用效率是一个具有积极现实意义的问题。
本文采用DEA模型的分析方法对房地产业上市公司的资金利用效率进行了研究分析，得出结果，针对结果提出相应的意见。
2 文献综述
2．1 国外研究动态
Robert Lensink,Remco Van Der Molen 和Gangopadhyay(2003)以684个印度企业为例，设计了一个简单的投资方程进行研究，结果显示，现金流对独立企业的投资支出有积极的影响，而对集团下属公司的现金流的影响是微不足道的，或有一个非常低的系数。这表明企业可以依靠自身资本来降低融资成本，以实现增强资金管理的目的[1]。
St.Michele Cox(2009)介绍了诺基亚公司的资金管理采用的是总部与子公司之间的互相协作以达到管理资金的目标，应用技术手段完成资金的统一管理，收到了绝佳的效果，重要在于母子公司领导者的战略目标一致与具体管理者的沟通能力，但在现实中非常难做到，诺基亚是这方面的典范[2]。
Andy C.W.Chui 和K.C.John Wei(2002)认为，资金管理水平和公司业绩没有必然的联系，资金管理只是反映一个企业从资金来源、资金使用到资金安全程序上是否存在漏洞，而公司业绩受到很多方面的制约，有时这些方面是难以想象甚至是突发的或偶然的，所以他们认为这两项之间是不存在必然关系的[3]。
Lough(2007)认为资金集中核算和管理是以财务公司为载体的集中式资金管理模式，是集团总公司集中管理与下属公司自主管理的结合、集团所属单位资金 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
核算与财务公司金融功能的结合、资金有效平衡与资本结构优化的结合、资金占用目标与过程管理的结合、外资高效利用与风险管理的结合、资金信息化管理与业务流程再造的结合。因此，大公司的资金管理一般实行集中管理的模式。
Zci Bodie Alex Kane 和Alan Marcus(2002)融合了理论和实践并指出，证券市场几乎是有效的，这意味着大多数证券定价的合理性。因此优化资金管理水平要从资金管理的影响因素入手，他们从存货和应收账款这两方面着眼进行研究，更加强调资产配置的重要性，提供了一个更广泛和更深入的投资选择[4]。
Ingmar R. Prucha, M.Ishaq Nadiri（2002）允许不同的资本利用效率在一个动态因素的需求模型中采用的建模框架内,结合其期初投入股票与其他输入产生的输出以及期末库存,还定义了所采用的框架的生产力和产能利用率的措施。作为副产品,框架还提供了一个一致的替代投资和扩张投资总值的分解。
2．2 国内研究动态
王继红、侯景福（2007）指出，资金是血液, 财务是灵魂, 财务管理是核心。要加大力度做好内部财务管理工作, 一靠具有良好素质的人, 二靠科学合理的财务管理体制, 三靠运用先进可靠的管理方法, 四靠完善的监督机制。只有这样, 才能搞活资金, 加速资金周转, 提高资金利用率, 给企业带来生机和活力[8]。
舒波、贾锦姿、贾玲玲（2008）指出，企业现阶段资金管理目标的较好选择，必然要根据自己的实际情况，规划资金管理的集权程度。通过合理的统筹模式，释放沉淀资金，减少企业的运营风险，使资金管理做到高效有序、动态平衡，以求实现企业价值最大化[13]。
余国义（1999）要研究和解决资金利用效率不高的问题，必须从宏观经济决策和微观经济活动两个方面着手, 探讨如何消除影响资金周转的各种因素。为了缩短资金周转时间, 加快资金周转速度, 不仅要尽可能缩短劳动时间, 而且要尽可能缩短生产时间和劳动时间的差距这个问题, 对建筑业具有特别的意义[16]。
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