地价对房地产泡沫的影响(附件)
摘 要房地产泡沫化的产生将直接影响市场经济的发展，牵动国家经济的进程，影响房地产泡沫化的原因有很多，本文主要是通过多元线性回归模型研究地价对房地产泡沫的影响程度。选取2017年30个城市的住宅用地地价的水平值、GDP增长率、居住用地面积、固定资产投资、年人均人口、居民人民币储蓄存款额度这六个变量实证分析这些变量对我国房地产业泡沫现象的影响程度，且选择房价收入比作为衡量房地产泡沫的指标，然后通过分析所得出的数据结论提出我国防范房地产泡沫的可行性对策及建议。
目录
1绪论 1
1.1研究背景和出发点 1
1.2研究的目的及意义 1
1.3国内外研究现状 1
1.4本文创新点与可行性 2
2.房地产泡沫的相关解释 3
2.1房地产泡沫的涵义 3
2.2房地产泡沫产生的因素 3
2.3房地产泡沫破灭的后果 4
3.地价与房地产泡沫 5
3.1地价对房地产价格的影响 5
3.2房地产价格对地价走势的影响 5
4.我国地价与房地产泡沫的实证分析基于我国30个城市 6
4.1变量选取与数据来源与处理 6
4.2构建模型 6
4.3地价与房地产泡沫的关系实证分析 6
4.4实证分析结果 7
结论 9
参考文献 10
致谢 11
1绪论
1.1研究背景和出发点
从近几年的国民经济情况分析，房地产行业备受瞩目，成为各行各界争论的焦点，房地产行业带动了中国经济的飞速发展，但同时我国居民的基本民生也受到巨大的冲击，居民在各个方面的生活压力逐步增加，因此，国家政府和百姓都更为关注房地产行业的动态。在巨大的经济、民生压力下，仍有不少炒房团和海外资金涌入房地产市场，使房价居高不下，房地产价格脱离了正常的价格机制，一些地区的房地产市场逐渐成为该地区的经济泡沫的主要影响因素，房地产行业也面临着巨大的泡沫危机。近年，房地产行业持续升温，房价一路攀升，究其原因到底是什么因素引起的呢？房价保持着高速增长，影响着房地产泡沫，显而易见，地价是房价的重要组成部分，那地价对房地产泡
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
沫又有着怎样的影响呢？理性地认识地价对房地产泡沫影响关系是一项有意义的研究课题。
1.2研究的目的及意义
地价对房地产泡沫影响关系的研究，有利于科学地理解和认识现在持续走高的房价，更有助于寻找恰当的调控手段，来维持土地、房地产市场的持续健康发展，也更有利于得出合理的结论，防范房地产泡沫化的进一步恶化，缓解房地产泡沫化带来的大规模的冲击。
理论意义：有助于进一步认识和理解整个房地产系统，而地价对房地产泡沫到底呈现怎样关联关系还需进一步运用实证模型来计算。本文着重探讨了地价对房地产泡沫的影响，从而对理清地价对房地产的关联关系。
实践意义：通过对土地价格对房地产泡沫的研究得出的结论可以合理的设计出防止房地产出现过大泡沫的对策，对未来房地产的走势也可以有大致的预测，房地产是人们普遍关心的问题，通过研究可以提出较为可行的方案。
1.3国内外研究现状
比较国内外的文献资料不难看出，通过多年的理论传承与发展，国内学者在土地价格对房地产泡沫方面的探索正逐步实现向定量分析方面转移。就目前而言，学者们的研究成果主要实证研究为主，而且房地产市场对国民经济有举足轻重的作用，土地价格对房地产泡沫影响相关问题已经成为学者们的重要研究课题。
1.3.1国外研究现状
凯瑞利用信息的不对称性设计了一个土地价格模型，通过模型研究得出银行信贷的不断扩张，投资者的数量持续增加，促使了土地价格泡沫的产生。
Amaia Altuzarra和Marisol Esteban(2011)利用格兰杰因果关系分析了西班牙地价和房地产泡沫之间的关系，并得出房价泡沫和地价之间存在双向因果关系的结论。在一般的状况下，土地价格一般对价格变动不敏感，土地价格的变动主要是供给刚性引起的。
1.3.2国内研究现状
谢经荣等通过研究得出：任何类型的用地，当其现实价格超出合理价格一倍的时，都可看作为存在比较严重的泡沫化倾向。他还通过建造模型计算出1982一1986年东京商业用地历年的理论价格。
王佳秋和高丽丽(2006)通过理论借鉴与实证分析方法建立土地价格、房地产价格、房地产开发投资额、空置率等四个因素与房价泡沫之间的关系的实证模型，对我国三十个省市的数据进行了研究，得出土地价格对楼市泡沫的刺激作用最为显著的结论。
1.4本文创新点与可行性
本文的创新点在于选取地价对房地产泡沫的影响这一新颖的角度，且选取的变量较为新颖，是在于借鉴国内外理论和实证研究的基础上，采用规范研究方法，通过收集相关数据，可以得出相关结论。房价收入比可以通过每户住房总价/每户家庭年收入或者（人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格）/（每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入）来计算，房价收入比也可以通过网络数据直接获取。其他数据都可以通过网络获取。通过分析得出地价与房地产泡沫之间存在怎样的影响关系的结论。且本人有充裕的时间做好调研工作，指导教师有较强的科研能力，相信能够完成研究任务。
2.房地产泡沫的相关解释
2.1房地产泡沫的涵义
一部分学者认为，房地产泡沫是不能忽视的泡沫现象的资产价格泡沫的形式。房地产价格泡沫经济的崩溃会给社会带来严重的影响。一般来说，房地产价格泡沫是房价高于所规定的合理价格的一部分。另外一些学者们认为，房地产泡沫的土地和房屋的价格如果不与自身的价格相对应的话，其价格与基本值相比过高，想要使其价值看起来非常高，但实现它是非常困难的，制造了一种繁荣的假象。
因此房地产价格泡沫就是指在投机等因素的作用下所引起的房价脱离市场持续上涨的现象，它的价格已经远高于其本身的基础价值，虽然理论价值高，但是实际上是难以实现的虚假繁荣。
2.2房地产泡沫产生的因素
一是货币超发。毫无疑问，房价持续增长的原因之一就是货币的超额供给。在房地产泡沫产生的任何时间段内，货币超发将会造成货币流动性过剩，若货币发行的预期被逆转，泡沫就将会破灭，流动性也将迅速下降，即使在此期间央行采取零利率的货币政策，货币的流动性也将在短时间内难以恢复，货币供应量也将持续低迷，泡沫也将会更严重。
二是资源稀缺。实际上，资源短缺对于任何一个国家来说都是棘手的难题，这种资源的稀缺其实指的是政治、经济、教育、医疗、科技等方面，不单单是指土地资源等有形资产，即使是大型经济体核心城市资源也是极其稀缺的。在资产泡沫达到高峰期时，当时的日本是世界上第二大经济体，随着经济的不断增长，综合实力的增强，其发展水平甚至有望赶超美国，然而1991年，日本发生了房地产泡沫的破灭，这对日本的经济发展产生了巨大的冲击，东京地区房价下跌了65%多。受房地产市场影响的不仅是日本，同时还是有美国，在经济危机后泡沫破灭，纽约、伦敦核心地区的房价均出现了较大幅度的下跌。由此，不论是哪个城市，资源稀缺都是房价在一个区域内的重要影响因素，但是这并不能成为房地产泡沫化发生的托辞。
三是人口因素。人口的流入，为整个城市的发展注入了新的活力，带来了充足的技术和人力资本，当然住房的需求也随之增加了，特别是一线城市，更为更多技能型人才劳动型人才提供更多工作机会，同时，也由于一线城市的房价过高，限制了人口的流入，国内一线城市人口流入基本得到有效控制。近年来，一线城市的人口已基本呈现流出的趋势。
目录
1绪论 1
1.1研究背景和出发点 1
1.2研究的目的及意义 1
1.3国内外研究现状 1
1.4本文创新点与可行性 2
2.房地产泡沫的相关解释 3
2.1房地产泡沫的涵义 3
2.2房地产泡沫产生的因素 3
2.3房地产泡沫破灭的后果 4
3.地价与房地产泡沫 5
3.1地价对房地产价格的影响 5
3.2房地产价格对地价走势的影响 5
4.我国地价与房地产泡沫的实证分析基于我国30个城市 6
4.1变量选取与数据来源与处理 6
4.2构建模型 6
4.3地价与房地产泡沫的关系实证分析 6
4.4实证分析结果 7
结论 9
参考文献 10
致谢 11
1绪论
1.1研究背景和出发点
从近几年的国民经济情况分析，房地产行业备受瞩目，成为各行各界争论的焦点，房地产行业带动了中国经济的飞速发展，但同时我国居民的基本民生也受到巨大的冲击，居民在各个方面的生活压力逐步增加，因此，国家政府和百姓都更为关注房地产行业的动态。在巨大的经济、民生压力下，仍有不少炒房团和海外资金涌入房地产市场，使房价居高不下，房地产价格脱离了正常的价格机制，一些地区的房地产市场逐渐成为该地区的经济泡沫的主要影响因素，房地产行业也面临着巨大的泡沫危机。近年，房地产行业持续升温，房价一路攀升，究其原因到底是什么因素引起的呢？房价保持着高速增长，影响着房地产泡沫，显而易见，地价是房价的重要组成部分，那地价对房地产泡
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
沫又有着怎样的影响呢？理性地认识地价对房地产泡沫影响关系是一项有意义的研究课题。
1.2研究的目的及意义
地价对房地产泡沫影响关系的研究，有利于科学地理解和认识现在持续走高的房价，更有助于寻找恰当的调控手段，来维持土地、房地产市场的持续健康发展，也更有利于得出合理的结论，防范房地产泡沫化的进一步恶化，缓解房地产泡沫化带来的大规模的冲击。
理论意义：有助于进一步认识和理解整个房地产系统，而地价对房地产泡沫到底呈现怎样关联关系还需进一步运用实证模型来计算。本文着重探讨了地价对房地产泡沫的影响，从而对理清地价对房地产的关联关系。
实践意义：通过对土地价格对房地产泡沫的研究得出的结论可以合理的设计出防止房地产出现过大泡沫的对策，对未来房地产的走势也可以有大致的预测，房地产是人们普遍关心的问题，通过研究可以提出较为可行的方案。
1.3国内外研究现状
比较国内外的文献资料不难看出，通过多年的理论传承与发展，国内学者在土地价格对房地产泡沫方面的探索正逐步实现向定量分析方面转移。就目前而言，学者们的研究成果主要实证研究为主，而且房地产市场对国民经济有举足轻重的作用，土地价格对房地产泡沫影响相关问题已经成为学者们的重要研究课题。
1.3.1国外研究现状
凯瑞利用信息的不对称性设计了一个土地价格模型，通过模型研究得出银行信贷的不断扩张，投资者的数量持续增加，促使了土地价格泡沫的产生。
Amaia Altuzarra和Marisol Esteban(2011)利用格兰杰因果关系分析了西班牙地价和房地产泡沫之间的关系，并得出房价泡沫和地价之间存在双向因果关系的结论。在一般的状况下，土地价格一般对价格变动不敏感，土地价格的变动主要是供给刚性引起的。
1.3.2国内研究现状
谢经荣等通过研究得出：任何类型的用地，当其现实价格超出合理价格一倍的时，都可看作为存在比较严重的泡沫化倾向。他还通过建造模型计算出1982一1986年东京商业用地历年的理论价格。
王佳秋和高丽丽(2006)通过理论借鉴与实证分析方法建立土地价格、房地产价格、房地产开发投资额、空置率等四个因素与房价泡沫之间的关系的实证模型，对我国三十个省市的数据进行了研究，得出土地价格对楼市泡沫的刺激作用最为显著的结论。
1.4本文创新点与可行性
本文的创新点在于选取地价对房地产泡沫的影响这一新颖的角度，且选取的变量较为新颖，是在于借鉴国内外理论和实证研究的基础上，采用规范研究方法，通过收集相关数据，可以得出相关结论。房价收入比可以通过每户住房总价/每户家庭年收入或者（人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格）/（每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入）来计算，房价收入比也可以通过网络数据直接获取。其他数据都可以通过网络获取。通过分析得出地价与房地产泡沫之间存在怎样的影响关系的结论。且本人有充裕的时间做好调研工作，指导教师有较强的科研能力，相信能够完成研究任务。
2.房地产泡沫的相关解释
2.1房地产泡沫的涵义
一部分学者认为，房地产泡沫是不能忽视的泡沫现象的资产价格泡沫的形式。房地产价格泡沫经济的崩溃会给社会带来严重的影响。一般来说，房地产价格泡沫是房价高于所规定的合理价格的一部分。另外一些学者们认为，房地产泡沫的土地和房屋的价格如果不与自身的价格相对应的话，其价格与基本值相比过高，想要使其价值看起来非常高，但实现它是非常困难的，制造了一种繁荣的假象。
因此房地产价格泡沫就是指在投机等因素的作用下所引起的房价脱离市场持续上涨的现象，它的价格已经远高于其本身的基础价值，虽然理论价值高，但是实际上是难以实现的虚假繁荣。
2.2房地产泡沫产生的因素
一是货币超发。毫无疑问，房价持续增长的原因之一就是货币的超额供给。在房地产泡沫产生的任何时间段内，货币超发将会造成货币流动性过剩，若货币发行的预期被逆转，泡沫就将会破灭，流动性也将迅速下降，即使在此期间央行采取零利率的货币政策，货币的流动性也将在短时间内难以恢复，货币供应量也将持续低迷，泡沫也将会更严重。
二是资源稀缺。实际上，资源短缺对于任何一个国家来说都是棘手的难题，这种资源的稀缺其实指的是政治、经济、教育、医疗、科技等方面，不单单是指土地资源等有形资产，即使是大型经济体核心城市资源也是极其稀缺的。在资产泡沫达到高峰期时，当时的日本是世界上第二大经济体，随着经济的不断增长，综合实力的增强，其发展水平甚至有望赶超美国，然而1991年，日本发生了房地产泡沫的破灭，这对日本的经济发展产生了巨大的冲击，东京地区房价下跌了65%多。受房地产市场影响的不仅是日本，同时还是有美国，在经济危机后泡沫破灭，纽约、伦敦核心地区的房价均出现了较大幅度的下跌。由此，不论是哪个城市，资源稀缺都是房价在一个区域内的重要影响因素，但是这并不能成为房地产泡沫化发生的托辞。
三是人口因素。人口的流入，为整个城市的发展注入了新的活力，带来了充足的技术和人力资本，当然住房的需求也随之增加了，特别是一线城市，更为更多技能型人才劳动型人才提供更多工作机会，同时，也由于一线城市的房价过高，限制了人口的流入，国内一线城市人口流入基本得到有效控制。近年来，一线城市的人口已基本呈现流出的趋势。
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