深圳星河cococity的商业运营管理模式研究(附件)【字数：10772】
摘 要随着我国房地产市场不断发展，商业地产的建设投资规模也在不断扩大。2016年以来，商业潮流锐不可挡，一方面伴随着消费市场的需求增加，另一方面住宅市场遭遇频繁调控，商业地产投资呈快速增长趋势，迎来了新的发展机会。然而，有机遇也必有挑战。虽然商业地产的发展十分迅速，前景也非常广阔，但其经营管理却相对落后。即便商业地产的经营管理者也已经意识到其对商业地产的重要性，但由于业内缺少相关的经验和指导，商业地产的经营管理工作在实际的开展过程中还是会遇到很多问题。因此，对商业地产的运营管理进行深入研究就显得很有必要。本文从四个部分入手，通过查阅相关文献，再结合自己所学的知识，对商业地产的运营管理进行了探索。第一部分，根据目前房地产市场的发展现状和商业地产的发展趋势，得出本次研究的背景和意义。第二部分，在深入了解商业地产的相关概念、运营管理相关的基础理论和运营模式后，对商业地产的运营管理有了一个整体的认识。第三部分，结合了深圳商业地产和星河COCO City的现状，探究其运营管理模式，最终分析出其运营成效。第四部分，在总结其成功与失败之处后，结合实际情况并根据所学知识，提出自己的建议。
目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
第一章 绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究意义 1
1.3国内相关研究综述 1
第二章 商业地产运营管理的相关理论 3
2.1商业地产的概述 3
2.2商业地产运营管理相关基础理论 5
2.3我国主要商业地产运营模式的分析 5
第三章 深圳星河COCO City 商业运营管理模式研究 7
3.1深圳商业地产的现状分析 7
3.2深圳星河COCO City的概况 7
3.3 深圳星河COCO City运营管理模式分析 9
3.4 运营成效分析 10
第四章 结论与建议 11
4.1结论 11
4.2建议 11
结束语 12
致 谢 13
参考文献 14
第一章 绪论
1.1研究背景
近年来 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
，中国的房价保持着只涨不跌的走势，即使在中国经济各项指标都在不断下降和国家去库存政策的背景下，房价还是扶摇直上，“地王”的身影有增无减。从2010年开始，国家也相应的实行了很多房地产调控政策，例如“国十条”、“限购令”、“限贷令”、“房产税”等政策措施紧密出台，矛头纷纷指向商品住宅市场。这不断出台的调控政策使得房地产开发商不得不调整发展战略，一直未被涉及调控的商业地产，无疑是一个不错的发展方向。
商业地产，从广义上来说是指各种不用于居住和生产的物业形态，主要包括了写字楼、商用公寓以及一些会议中心等；狭义上是指能够为商业化服务业提供可以用于经营的物业，主要有一些零售行业、餐饮服务业、休闲娱乐业、健身养生业等。
近几年，商业地产项目在全国如雨后春笋般的迅速发展，许多项目都已经开始经营，这时候就需要对其经营进行管理。虽然商业地产的发展之迅速，前景之广阔，但在商业地产的经营管理方面发展却相对缓慢，而且目前对于这方面的研究甚少。因此，本文搜集了大量有关商业地产运营管理的文献资料，通过对深圳星河COCO City目前的发展情况进行分析，从而提出一些自己的见解。
1.2研究意义
从当前的经济形势来看，商业地产的容量和一座城市的经济发展水平、人们的购买力有着密切的关系。从目前的发展趋势来分析，这些年，市民的购买力有了显著提升，消费意愿也表现的越来越强烈。从这个角度来看，商业地产的发展空间还有很大。目前，从我国的商业地产与住宅市场的对比出发，商业地产的起步较晚，发展较慢，在招商、营运、企划等方面缺乏统一的标准。星河集团早在2005年就开始涉足商业地产，是深圳最早的商业地产开发商。当时商业地产开发经验比较少，全靠自身的亲身实践，摸爬滚打，在失败中总结经验，不断的进行提升。这样一方面，星河形成了自有的一套管理模式，另一方面，对商业地产而言，一时间多家开发商的涌入，必定会带来激烈的竞争，星河也需要通过不断的学习来应对竞争，将其商业地产发展壮大。因此，深入了解星河COCO City的优劣势及其运营管理模式，可以帮助星河更好的发展，对其达到预期的目标也有着深远的意义。
1.3国内相关研究综述
杜康、王娅婕、蔡丽萍在《商业地产的发展趋势——以深圳为例》一文中,认为商圈发展史就像是一部城市的发展史，改革开放后，深圳的每一次扩容都会形成一个新的商圈。文中列举了四种商业地产的经营模式，并分别分析了优缺点，结合国家政策对商业地产价值的影响，得出了深圳市商业地产的发展趋势主要有五点：整体持有型物业大幅增加，项目开发形态多元化，高端商业综合体成为主流，社区商业成为热点以及休闲购物一体化。这些将成为深圳地产未来的一个发展方向。
刘伟和张倩在《国内主流商业地产的商业运营管理模式的比较分析》一文中，从运营模式的比较分析和国内商业地产的运营管理模式的发展趋势这两个角度展开论述，以万达模式和颐高模式为代表，分析其内涵、特点得出各自的优势与创新性。本文分析的国内商业地产的运营管理模式主要有产权返租模式和产权完整的经营式物业，而产权返租模式对开发商而言融资成本较高，后遗症多，社会影响力大，因此不建议采用，未来还是以产权完整的经营式物业为发展趋势。
吴步鉴在《我国商业地产发展现状和前景分析》中，通过对我国商业地产的现状进行分析，发现商业地产在未来具有广阔的发展前景。从人口、土地、经济发展的趋势等可以看出，未来对商品住宅的需求将会下降。从短期来看，政府的调控政策、商住倒挂现象以及各地产商转战商业地产市场足以说明商业地产的市场前景。
戴长宁在《谈商业地产运营模式》中，阐述了商业地产的含义，以狭义的商业地产为主要研究对象，分析当今主要的运营模式，分别是产权出售模式、产权持有模式、租售并举模式。通过分析发现了运营模式的不足，其自身的不稳定性会造成一定的负面影响，主要表现在阻碍城市发挥其自身的功能、阻碍商业地产走向成熟以及阻碍城市长期发展。根据这些不足还提出了相关的发展建议：注重商业地产所对应的城市景观；开发复合型模式，满足各种各样的需求；改造旧城，复兴老商业街区。
曲晶莹在《“互联网+”下的商业地产投资分析》一文中首先对“互联网+”下的商业地产投资形势进行分析，发现随着新型消费方式的出现，零售商业的原有布局将被打破。而电子商务一方面改变了人们消费习惯，另一方面也改变了供应链的管理方式，因此物流仓库需求比例将上升。在互联网参与商业地产的创新发展过程中，开发商可以借助新型物联、互联技术慢慢积累关于商家和消费者的大数据信息，因此“互联网+”下的大数据蕴含无限的商机。除此之外，以住宅为中心发展的社区配套商业也将成为开发商的投资热点。
目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
第一章 绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究意义 1
1.3国内相关研究综述 1
第二章 商业地产运营管理的相关理论 3
2.1商业地产的概述 3
2.2商业地产运营管理相关基础理论 5
2.3我国主要商业地产运营模式的分析 5
第三章 深圳星河COCO City 商业运营管理模式研究 7
3.1深圳商业地产的现状分析 7
3.2深圳星河COCO City的概况 7
3.3 深圳星河COCO City运营管理模式分析 9
3.4 运营成效分析 10
第四章 结论与建议 11
4.1结论 11
4.2建议 11
结束语 12
致 谢 13
参考文献 14
第一章 绪论
1.1研究背景
近年来 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
，中国的房价保持着只涨不跌的走势，即使在中国经济各项指标都在不断下降和国家去库存政策的背景下，房价还是扶摇直上，“地王”的身影有增无减。从2010年开始，国家也相应的实行了很多房地产调控政策，例如“国十条”、“限购令”、“限贷令”、“房产税”等政策措施紧密出台，矛头纷纷指向商品住宅市场。这不断出台的调控政策使得房地产开发商不得不调整发展战略，一直未被涉及调控的商业地产，无疑是一个不错的发展方向。
商业地产，从广义上来说是指各种不用于居住和生产的物业形态，主要包括了写字楼、商用公寓以及一些会议中心等；狭义上是指能够为商业化服务业提供可以用于经营的物业，主要有一些零售行业、餐饮服务业、休闲娱乐业、健身养生业等。
近几年，商业地产项目在全国如雨后春笋般的迅速发展，许多项目都已经开始经营，这时候就需要对其经营进行管理。虽然商业地产的发展之迅速，前景之广阔，但在商业地产的经营管理方面发展却相对缓慢，而且目前对于这方面的研究甚少。因此，本文搜集了大量有关商业地产运营管理的文献资料，通过对深圳星河COCO City目前的发展情况进行分析，从而提出一些自己的见解。
1.2研究意义
从当前的经济形势来看，商业地产的容量和一座城市的经济发展水平、人们的购买力有着密切的关系。从目前的发展趋势来分析，这些年，市民的购买力有了显著提升，消费意愿也表现的越来越强烈。从这个角度来看，商业地产的发展空间还有很大。目前，从我国的商业地产与住宅市场的对比出发，商业地产的起步较晚，发展较慢，在招商、营运、企划等方面缺乏统一的标准。星河集团早在2005年就开始涉足商业地产，是深圳最早的商业地产开发商。当时商业地产开发经验比较少，全靠自身的亲身实践，摸爬滚打，在失败中总结经验，不断的进行提升。这样一方面，星河形成了自有的一套管理模式，另一方面，对商业地产而言，一时间多家开发商的涌入，必定会带来激烈的竞争，星河也需要通过不断的学习来应对竞争，将其商业地产发展壮大。因此，深入了解星河COCO City的优劣势及其运营管理模式，可以帮助星河更好的发展，对其达到预期的目标也有着深远的意义。
1.3国内相关研究综述
杜康、王娅婕、蔡丽萍在《商业地产的发展趋势——以深圳为例》一文中,认为商圈发展史就像是一部城市的发展史，改革开放后，深圳的每一次扩容都会形成一个新的商圈。文中列举了四种商业地产的经营模式，并分别分析了优缺点，结合国家政策对商业地产价值的影响，得出了深圳市商业地产的发展趋势主要有五点：整体持有型物业大幅增加，项目开发形态多元化，高端商业综合体成为主流，社区商业成为热点以及休闲购物一体化。这些将成为深圳地产未来的一个发展方向。
刘伟和张倩在《国内主流商业地产的商业运营管理模式的比较分析》一文中，从运营模式的比较分析和国内商业地产的运营管理模式的发展趋势这两个角度展开论述，以万达模式和颐高模式为代表，分析其内涵、特点得出各自的优势与创新性。本文分析的国内商业地产的运营管理模式主要有产权返租模式和产权完整的经营式物业，而产权返租模式对开发商而言融资成本较高，后遗症多，社会影响力大，因此不建议采用，未来还是以产权完整的经营式物业为发展趋势。
吴步鉴在《我国商业地产发展现状和前景分析》中，通过对我国商业地产的现状进行分析，发现商业地产在未来具有广阔的发展前景。从人口、土地、经济发展的趋势等可以看出，未来对商品住宅的需求将会下降。从短期来看，政府的调控政策、商住倒挂现象以及各地产商转战商业地产市场足以说明商业地产的市场前景。
戴长宁在《谈商业地产运营模式》中，阐述了商业地产的含义，以狭义的商业地产为主要研究对象，分析当今主要的运营模式，分别是产权出售模式、产权持有模式、租售并举模式。通过分析发现了运营模式的不足，其自身的不稳定性会造成一定的负面影响，主要表现在阻碍城市发挥其自身的功能、阻碍商业地产走向成熟以及阻碍城市长期发展。根据这些不足还提出了相关的发展建议：注重商业地产所对应的城市景观；开发复合型模式，满足各种各样的需求；改造旧城，复兴老商业街区。
曲晶莹在《“互联网+”下的商业地产投资分析》一文中首先对“互联网+”下的商业地产投资形势进行分析，发现随着新型消费方式的出现，零售商业的原有布局将被打破。而电子商务一方面改变了人们消费习惯，另一方面也改变了供应链的管理方式，因此物流仓库需求比例将上升。在互联网参与商业地产的创新发展过程中，开发商可以借助新型物联、互联技术慢慢积累关于商家和消费者的大数据信息，因此“互联网+”下的大数据蕴含无限的商机。除此之外，以住宅为中心发展的社区配套商业也将成为开发商的投资热点。
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