城公寓酒店经营问题及对策研究－以高新万达公寓为例(附件)
摘 要改革开放之后，经济飞速发展，这也伴随着城市化的发展以及旅游行为的下移，城市公寓酒店行业成为城市旅游接待的重要部分。越来越多的人愿意选择城市公寓酒，随之而来的也就产生了一些问题，这些问题有普遍性的适用整个行业的，也有一些因为各种因素产生特殊性的问题。本文以济南高新万达区域的城市公寓酒店为例，具体分析了济南高新万达区域的城市公寓酒店经营发展过程中政府，酒店经营者，顾客方面存在的问题，并针对这些问题提出了一些对策，希望能给相应部门以及经营者一些参考，为了更好的解决城市公寓酒店所遇到的问题，为了城市公寓酒店行业更好的发展。
目 录
一、 绪论 1
（一） 研究背景和意义 1
（二） 基础概念与相关理论 2
（三） 研究方法 3
（四） 研究目的 3
二、城市公寓酒店经营现状及研究对象的SWOT分析 5
（一） 公寓式城市酒店的发展现状 5
（二） 济南市高新万达区域城市公寓酒店介绍及SWOT案例分析 5
三、城市公寓酒店经营存在的主要问题 7
（一）政府以及管理部门存在问题 7
（二） 经营者方面存在的问题 8
（三）顾客方面存在的问题 8
四、城市公寓酒店经营存在问题的相关对策 10
（一）政府和管理部门方面 10
（二）经营者方面 10
（三）顾客方面 11
五、结论与展望 13
参考文献 14
致谢 15
一、绪论
（一）研究背景及意义
1.研究背景
在日常旅游生活，很多顾客为了能更好的了解当地的风土人情的生活，更多的选择城市公寓酒店，城市公寓酒店在发展过程中也逐渐发现其中存在的一些经营性的问题。为了更好的有针对性的解决顾客的问题，同时也为了更好的促进酒店行业的发展。公寓酒店在近二十年内传入大陆并迅速发展，这些发展过程中产生的一系列问题和其发展方向，国内的研究多与城市民宿的发展相连接，主要分析和论证公寓酒店也发展存在的问题和发展方向，如吕静在《共享经济背景下民宿发展的新思路以深圳大鹏新区民宿为例》一文中指出共享经济平台下的民宿 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
具有房源丰富多样，交易成本低，以及在平台交易下，能够降低交易风险的优势，同时也指出了大鹏新区发展中存在的缺乏统一标准，信誉度低，利用有效率低，信任感差的不足。并针对大鹏新区存在的优势与不足提出了相应的发展思虑和战略。近年来有学者开始细分的研究城市公寓酒店在民宿方面，如唐卫毅在《城市民宿行业有待加强规范》指出，城市民宿行业发展迅速，一方面带动了相关产业的发展。但是政府立法存在滞后性，缺乏相应的法律法规，与传统酒店也相比缺乏相对应的运营规范，甚至于造成了相应的社会矛盾。然而至今没有学者和文章把研究的细化到城市公寓酒店，所以本篇的研究就极其具有研究的必要性。
德国学者Syed Zamberi Ahmad在其著作《Motivations for choosing homestay accommodation businesses in Peninsular Malaysia》中曾就创业者在马来西亚选址酒店的问题上深刻的分析了住宿行业选址的优势与劣势。总的来说国外的学者对民宿研究和关注还是比较低的。
国内外的相关研究大多数集中在在对酒店与民宿的界定方面以及整个行业的问题以及整体大趋势的研究，如梁保尔、朱承强的《上海酒店式公寓发展现状研究》《中国二三线城市酒店式公寓未来发展展望》，目前研究方向更趋向与酒店行业与其他具体的概念相结合，如陈超在《青岛酒店管理学院公寓文化项目后研究》。很少有研究者能够具体到城市公寓酒店这一研究内容上，本文最大的特色是在概念上在酒店行业大概念下具体到城市公寓酒店小概念上，在空间上划分具体的范围，十分有针对性的对济南高新万达区域的城市公寓酒店的问题进行研究并且提出相关对策，从而使本次研究更加具有针对性和实用性的。
2.理论意义
填补酒店行业关于城市公寓酒店具体针对性的某一区域的研究的空白，为后来学者的研究提供可参考的理论上的帮助。
3.实践意义
酒店大行业背景下的城市公寓酒店更加贴近大学酒店管理专业方面的知识，可以与实习时期所在的传统酒店对比，有助于更好的利用专业知识去分析和了解酒店行业发展过程中存在的问题。可以为经营者的经营提供一些实际的建议。
（二）基础概念与相关理论
1.城市公寓酒店
又被称为城市酒店式公寓。是起源于亚洲的只做服务、与酒店经营没有关系的纯服务公寓，它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，依托大厦来提供类似酒店式的商务、保洁、物业、租赁等方面的服务。城市公寓酒店的投资者既可以像购买一般住宅一样用于自己居住，又可以交由相关服务商以作为酒店出租，获得投资收益。因此，酒店式公寓拥有星级酒店的服务功能和管理模式优势，又吸收了现代信息时代大厦的一些特点，拥有比较好的通讯条件，还将恶意针对性地提供一些商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集是拥有多种功能于一体的。
2.SWOT分析模型
SWOT分析法即态势分析法，提出者是 美国旧金山大学的管理学教授韦里克，在企业战略制定、竞争对手分析等场景下使用十分频繁。通过评价企业的优势、劣势、竞争市场上的机会和威胁，在制定企业的发展战略前对企业进行全面的分析以及定位竞争优势。
在目前的战略规划报告中，SWOT分析代表分析企业优势、劣势、机会和威胁。
（1）发展问题分析方面
唐卫毅在《城市民宿行业有待加强规范》指出，城市民宿行业发展迅速，一方面带动了相关产业的发展。但是政府立法存在滞后性，缺乏相应的法律法规，与传统酒店也相比缺乏相对应的运营规范，甚至于造成了相应的社会矛盾。吕静在《共享经济背景下民宿发展的新思路以深圳大鹏新区民宿为例》一文中指出共享经济平台下的民宿具有房源丰富多样，交易成本低，以及在平台交易下，能够降低交易风险的优势，同时也指出了大鹏新区发展中存在的缺乏统一标准，信誉度低，利用有效率低，信任感差的不足。并针对大鹏新区存在的优势与不足提出了相应的发展思虑和战略。Chen LC ,Lin SP,Kuo CM .在《Rural tourism:Marketing strategies for the bed and breakfast industry in Taiwan》中通过分析游客对早餐和床品的选择路径，指出网站和旅游指南对其选择的影响，OTC平台对顾客的影响越来越大。Syed Zamberi Ahmad, Jabeen F在其著作《Motivations for choosing homestay accommodation businesses in Peninsular Malaysia》中曾就创业者在马来西亚选址酒店的问题上深刻的分析了住宿行业选址的优势与劣势。
目 录
一、 绪论 1
（一） 研究背景和意义 1
（二） 基础概念与相关理论 2
（三） 研究方法 3
（四） 研究目的 3
二、城市公寓酒店经营现状及研究对象的SWOT分析 5
（一） 公寓式城市酒店的发展现状 5
（二） 济南市高新万达区域城市公寓酒店介绍及SWOT案例分析 5
三、城市公寓酒店经营存在的主要问题 7
（一）政府以及管理部门存在问题 7
（二） 经营者方面存在的问题 8
（三）顾客方面存在的问题 8
四、城市公寓酒店经营存在问题的相关对策 10
（一）政府和管理部门方面 10
（二）经营者方面 10
（三）顾客方面 11
五、结论与展望 13
参考文献 14
致谢 15
一、绪论
（一）研究背景及意义
1.研究背景
在日常旅游生活，很多顾客为了能更好的了解当地的风土人情的生活，更多的选择城市公寓酒店，城市公寓酒店在发展过程中也逐渐发现其中存在的一些经营性的问题。为了更好的有针对性的解决顾客的问题，同时也为了更好的促进酒店行业的发展。公寓酒店在近二十年内传入大陆并迅速发展，这些发展过程中产生的一系列问题和其发展方向，国内的研究多与城市民宿的发展相连接，主要分析和论证公寓酒店也发展存在的问题和发展方向，如吕静在《共享经济背景下民宿发展的新思路以深圳大鹏新区民宿为例》一文中指出共享经济平台下的民宿 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: &351916072&
具有房源丰富多样，交易成本低，以及在平台交易下，能够降低交易风险的优势，同时也指出了大鹏新区发展中存在的缺乏统一标准，信誉度低，利用有效率低，信任感差的不足。并针对大鹏新区存在的优势与不足提出了相应的发展思虑和战略。近年来有学者开始细分的研究城市公寓酒店在民宿方面，如唐卫毅在《城市民宿行业有待加强规范》指出，城市民宿行业发展迅速，一方面带动了相关产业的发展。但是政府立法存在滞后性，缺乏相应的法律法规，与传统酒店也相比缺乏相对应的运营规范，甚至于造成了相应的社会矛盾。然而至今没有学者和文章把研究的细化到城市公寓酒店，所以本篇的研究就极其具有研究的必要性。
德国学者Syed Zamberi Ahmad在其著作《Motivations for choosing homestay accommodation businesses in Peninsular Malaysia》中曾就创业者在马来西亚选址酒店的问题上深刻的分析了住宿行业选址的优势与劣势。总的来说国外的学者对民宿研究和关注还是比较低的。
国内外的相关研究大多数集中在在对酒店与民宿的界定方面以及整个行业的问题以及整体大趋势的研究，如梁保尔、朱承强的《上海酒店式公寓发展现状研究》《中国二三线城市酒店式公寓未来发展展望》，目前研究方向更趋向与酒店行业与其他具体的概念相结合，如陈超在《青岛酒店管理学院公寓文化项目后研究》。很少有研究者能够具体到城市公寓酒店这一研究内容上，本文最大的特色是在概念上在酒店行业大概念下具体到城市公寓酒店小概念上，在空间上划分具体的范围，十分有针对性的对济南高新万达区域的城市公寓酒店的问题进行研究并且提出相关对策，从而使本次研究更加具有针对性和实用性的。
2.理论意义
填补酒店行业关于城市公寓酒店具体针对性的某一区域的研究的空白，为后来学者的研究提供可参考的理论上的帮助。
3.实践意义
酒店大行业背景下的城市公寓酒店更加贴近大学酒店管理专业方面的知识，可以与实习时期所在的传统酒店对比，有助于更好的利用专业知识去分析和了解酒店行业发展过程中存在的问题。可以为经营者的经营提供一些实际的建议。
（二）基础概念与相关理论
1.城市公寓酒店
又被称为城市酒店式公寓。是起源于亚洲的只做服务、与酒店经营没有关系的纯服务公寓，它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，依托大厦来提供类似酒店式的商务、保洁、物业、租赁等方面的服务。城市公寓酒店的投资者既可以像购买一般住宅一样用于自己居住，又可以交由相关服务商以作为酒店出租，获得投资收益。因此，酒店式公寓拥有星级酒店的服务功能和管理模式优势，又吸收了现代信息时代大厦的一些特点，拥有比较好的通讯条件，还将恶意针对性地提供一些商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集是拥有多种功能于一体的。
2.SWOT分析模型
SWOT分析法即态势分析法，提出者是 美国旧金山大学的管理学教授韦里克，在企业战略制定、竞争对手分析等场景下使用十分频繁。通过评价企业的优势、劣势、竞争市场上的机会和威胁，在制定企业的发展战略前对企业进行全面的分析以及定位竞争优势。
在目前的战略规划报告中，SWOT分析代表分析企业优势、劣势、机会和威胁。
（1）发展问题分析方面
唐卫毅在《城市民宿行业有待加强规范》指出，城市民宿行业发展迅速，一方面带动了相关产业的发展。但是政府立法存在滞后性，缺乏相应的法律法规，与传统酒店也相比缺乏相对应的运营规范，甚至于造成了相应的社会矛盾。吕静在《共享经济背景下民宿发展的新思路以深圳大鹏新区民宿为例》一文中指出共享经济平台下的民宿具有房源丰富多样，交易成本低，以及在平台交易下，能够降低交易风险的优势，同时也指出了大鹏新区发展中存在的缺乏统一标准，信誉度低，利用有效率低，信任感差的不足。并针对大鹏新区存在的优势与不足提出了相应的发展思虑和战略。Chen LC ,Lin SP,Kuo CM .在《Rural tourism:Marketing strategies for the bed and breakfast industry in Taiwan》中通过分析游客对早餐和床品的选择路径，指出网站和旅游指南对其选择的影响，OTC平台对顾客的影响越来越大。Syed Zamberi Ahmad, Jabeen F在其著作《Motivations for choosing homestay accommodation businesses in Peninsular Malaysia》中曾就创业者在马来西亚选址酒店的问题上深刻的分析了住宿行业选址的优势与劣势。
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