房地产企业融资问题分析
目 录
1 引言1
2 房地产企业融资相关理论分析 1
2.1 房地产企业融资相关概念及特征2
2.2 房地产企业融资方式3
3 我国房地产企业融资现状分析4
3.1 房地产行业总体融资现状分析4
3.2 典型房企融资现状分析6
4 我国房地产企业融资中存在的问题分析9
4.1 融资结构严重单一化9
4.2 房地产企业经营负债率较高11
4.3 境外资金利用率不高12
4.4 房地产企业融资水平差异较大13
5 改善房地产企业融资问题的政策建议14
5.1 企业自身层面14
5.2 政府层面16
结论 18
致谢 19
参考文献20
图3.1 2012年我国房地产企业各资金来源比例5
图 3.2 2011-2013年四大房地产企业融资来源所占比例平均水平8
图 4.1 2002-2013年我国房地产企业银行贷款及其所占比例9
图4.2 金融机构贷款利率10
图4.3 1998-2012年房地产开发企业资产负债率11
图4.4 2002-2013年利用外资额占总资金比例12
表 2.1 我国房地产企业主要融资方式优缺点 3
表 3.1 2002-2012年我国房地产企业资金来源情况4
表3.2 2011年四大房地产企业各资金来源6
表3.3 2012年四大房地产企业各资金来源7
表3.4 2013年四大房地产企业各资金 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
来源7
表3.5 2011-2013年四大房地产企业综合实力排名8
表 4.1 2006-2013年我国四大房地产企业资产负债率11
表4.2 房地产企业分布13
表 4.3 全国各地开发投资状况14
1 引言
根据国家统计局公布的数据：2013年我国国内生产总值达568845亿元，同比增长7.7%。其中，全国赢商网行业开发投资达86013亿元，比上年名义增长19.8%，约占全国固定资产投资额的20%。房地产行业蓬勃发展，已然占据我国经济产业的主导地位，对国民经济的健康稳定发展起着不可替代的作用。房地产企业投资在拉动经济增长的同时，由于其产业链较长，还带动了相关企业的发展。然而，房地产行业作为一个资金密集型的行业，企业的运作需要较为庞大的资金量，一个房地产项目的开发需要至少几千万的投资，甚至上亿，且资金的投入期较长，企业很难在短时间内成功回收。
我国的房地产企业融资现以银行信贷为主，债券融资、上市融资和外资利用等其他融资方式涉足甚少，如此单一化的融资渠道已经成为我国房地产企业发展的瓶颈。同时，由于国家对房地产行业频繁的宏观调控政策，银行贷款的门槛逐渐提高，房地产企业的融资成本也随之上升。通过对房地产企业融资问题的探讨，提出相应的解决方案，建立起多渠道的房地产企业融资体系。一方面有利于提高房地产企业的融资水平，另一方面有益于降低企业的财务风险。因此，对房地产企业融资问题的研究具有现实意义。
本文首先详细阐述了房地产企业融资的相关理论研究，然后在分析当前我国房地产企业总体融资情况的基础上，针对房地产融资的各项资金来源，对部分具有代表性的房地产企业进行重点研究。从总体到个体，更加具体地剖析当前我国房地产融资现状中存在的主要融资问题，并且更有针对性地提出解决各融资问题的相关政策性建议，保持房地产企业的健康稳定发展。
2 房地产企业融资相关理论分析
房地产企业融资是房地产的重要组成部分，融资的畅通与否关乎到企业的实际运营，所以当前房地产融资方面还是遇到很多的问题，为了解决我国房地产企业的融资困局，房地产企业应根据自身的实际条件和现实融资环境，选择合适的融资渠道。而且，理论联系实际，所以在这之前更应先了解房地产企业融资的相关理论研究，使得融资问题的解决既理论化又符合实际，实现房地产企业的最大利润化以及可持续性发展。
2.1 房地产企业融资相关概念及特征
2.1.1 房地产企业融资的相关概念
所谓房地产业[1]是国民经济中具有先导性和基础性的重要产业，包括了房地产开发、房地产经营和各种房地产中介服务、房地产资产管理等内容，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立生产部门。在 2003 年，国务院 18 号文件第一次明确肯定：房地产业是国民经济的支柱性产业，是集投资开发、建设、销售、物业管理于一体的综合产业部门。
房地产企业融资[2]是指在房地产经济活动中，由于资金不足，通过相关信用方式或是工具为房地产行业取得一定资金进行融通的一种金融行为。广义的房地产融资是筹集、融通和结算资本的金融行为；而狭义的房地产融资则是指资本融 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
通的行为，只是其中的一环。
2.1.2 房地产企业融资的特征
第一，房地产企业融资所需的资金需求量较大，但企业自有资金较少。房地产企业是一种资金密集型企业，从一个项目的开发到完成，中间需要支付购买土地、人工工资和材料建筑费等大量资金。根据相关的统计数据：房地产业的投资杠杆率在 75%-95%之间，而制造行业的杠杆率只有50%左右[3]，从中可以看出房地产行业对资金的需求量很大。在这种状况下很多自有资金不足或融资不畅的小规模企业在激烈的行业竞争下必遭淘汰。
第二，房地产企业生产周期长，运营风险大。长时间的项目开发过程中存在很多不确定的因素，譬如：开发资金不能到位、使用材料质量不合格、商品现房或期房的销售不好等等。另外房地产的投资资金周转期较长，从投资资金到回收账款大概需要2-3年的时间，甚至更久。没有资金周转房地产企业寸步难行，这样更加加剧了房地产企业的运营风险。
第三，房地产企业的融资水平容易受企业规模大小、所在地域的影响。通常来说，银行会认为规模小、市场份额小的企业的信用等级不高，风险大，这在很大程度上影响了银行在贷款对象上的选择 [4]。没有资金来源，房地产企业靠自身的资金实力难以开发规模更大的项目。
另外，靠近沿海地区的房地产企业融资较为畅通，沿海地区经济相对发达，企业有很多的融资方式可以选择。而中西部地区的房地产企业受地域的限制，融资不畅，经常会面临被淘汰的风险。
第四，专用性强。房地产企业所筹集的资金大部分只能用在房地产商品的生产、分配、消费等过程中，涉及其他领域的资金少之又少。房地产企业所能向银行要求的贷款主要包括：住房基金贷款、房地产开发流动资金贷款、商品房建设贷款、建筑贷款、房产经营贷款等，其他形式的贷款很难实现。
保利 4997980.00 25.63% 1847328.00 9.47% 428241.00 2.20% 19501500.00
国有（个） 3797 3617 3941 3835 3685 3427 3354
1 引言1
2 房地产企业融资相关理论分析 1
2.1 房地产企业融资相关概念及特征2
2.2 房地产企业融资方式3
3 我国房地产企业融资现状分析4
3.1 房地产行业总体融资现状分析4
3.2 典型房企融资现状分析6
4 我国房地产企业融资中存在的问题分析9
4.1 融资结构严重单一化9
4.2 房地产企业经营负债率较高11
4.3 境外资金利用率不高12
4.4 房地产企业融资水平差异较大13
5 改善房地产企业融资问题的政策建议14
5.1 企业自身层面14
5.2 政府层面16
结论 18
致谢 19
参考文献20
图3.1 2012年我国房地产企业各资金来源比例5
图 3.2 2011-2013年四大房地产企业融资来源所占比例平均水平8
图 4.1 2002-2013年我国房地产企业银行贷款及其所占比例9
图4.2 金融机构贷款利率10
图4.3 1998-2012年房地产开发企业资产负债率11
图4.4 2002-2013年利用外资额占总资金比例12
表 2.1 我国房地产企业主要融资方式优缺点 3
表 3.1 2002-2012年我国房地产企业资金来源情况4
表3.2 2011年四大房地产企业各资金来源6
表3.3 2012年四大房地产企业各资金来源7
表3.4 2013年四大房地产企业各资金 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
来源7
表3.5 2011-2013年四大房地产企业综合实力排名8
表 4.1 2006-2013年我国四大房地产企业资产负债率11
表4.2 房地产企业分布13
表 4.3 全国各地开发投资状况14
1 引言
根据国家统计局公布的数据：2013年我国国内生产总值达568845亿元，同比增长7.7%。其中，全国赢商网
我国的房地产企业融资现以银行信贷为主，债券融资、上市融资和外资利用等其他融资方式涉足甚少，如此单一化的融资渠道已经成为我国房地产企业发展的瓶颈。同时，由于国家对房地产行业频繁的宏观调控政策，银行贷款的门槛逐渐提高，房地产企业的融资成本也随之上升。通过对房地产企业融资问题的探讨，提出相应的解决方案，建立起多渠道的房地产企业融资体系。一方面有利于提高房地产企业的融资水平，另一方面有益于降低企业的财务风险。因此，对房地产企业融资问题的研究具有现实意义。
本文首先详细阐述了房地产企业融资的相关理论研究，然后在分析当前我国房地产企业总体融资情况的基础上，针对房地产融资的各项资金来源，对部分具有代表性的房地产企业进行重点研究。从总体到个体，更加具体地剖析当前我国房地产融资现状中存在的主要融资问题，并且更有针对性地提出解决各融资问题的相关政策性建议，保持房地产企业的健康稳定发展。
2 房地产企业融资相关理论分析
房地产企业融资是房地产的重要组成部分，融资的畅通与否关乎到企业的实际运营，所以当前房地产融资方面还是遇到很多的问题，为了解决我国房地产企业的融资困局，房地产企业应根据自身的实际条件和现实融资环境，选择合适的融资渠道。而且，理论联系实际，所以在这之前更应先了解房地产企业融资的相关理论研究，使得融资问题的解决既理论化又符合实际，实现房地产企业的最大利润化以及可持续性发展。
2.1 房地产企业融资相关概念及特征
2.1.1 房地产企业融资的相关概念
所谓房地产业[1]是国民经济中具有先导性和基础性的重要产业，包括了房地产开发、房地产经营和各种房地产中介服务、房地产资产管理等内容，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立生产部门。在 2003 年，国务院 18 号文件第一次明确肯定：房地产业是国民经济的支柱性产业，是集投资开发、建设、销售、物业管理于一体的综合产业部门。
房地产企业融资[2]是指在房地产经济活动中，由于资金不足，通过相关信用方式或是工具为房地产行业取得一定资金进行融通的一种金融行为。广义的房地产融资是筹集、融通和结算资本的金融行为；而狭义的房地产融资则是指资本融 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
通的行为，只是其中的一环。
2.1.2 房地产企业融资的特征
第一，房地产企业融资所需的资金需求量较大，但企业自有资金较少。房地产企业是一种资金密集型企业，从一个项目的开发到完成，中间需要支付购买土地、人工工资和材料建筑费等大量资金。根据相关的统计数据：房地产业的投资杠杆率在 75%-95%之间，而制造行业的杠杆率只有50%左右[3]，从中可以看出房地产行业对资金的需求量很大。在这种状况下很多自有资金不足或融资不畅的小规模企业在激烈的行业竞争下必遭淘汰。
第二，房地产企业生产周期长，运营风险大。长时间的项目开发过程中存在很多不确定的因素，譬如：开发资金不能到位、使用材料质量不合格、商品现房或期房的销售不好等等。另外房地产的投资资金周转期较长，从投资资金到回收账款大概需要2-3年的时间，甚至更久。没有资金周转房地产企业寸步难行，这样更加加剧了房地产企业的运营风险。
第三，房地产企业的融资水平容易受企业规模大小、所在地域的影响。通常来说，银行会认为规模小、市场份额小的企业的信用等级不高，风险大，这在很大程度上影响了银行在贷款对象上的选择 [4]。没有资金来源，房地产企业靠自身的资金实力难以开发规模更大的项目。
另外，靠近沿海地区的房地产企业融资较为畅通，沿海地区经济相对发达，企业有很多的融资方式可以选择。而中西部地区的房地产企业受地域的限制，融资不畅，经常会面临被淘汰的风险。
第四，专用性强。房地产企业所筹集的资金大部分只能用在房地产商品的生产、分配、消费等过程中，涉及其他领域的资金少之又少。房地产企业所能向银行要求的贷款主要包括：住房基金贷款、房地产开发流动资金贷款、商品房建设贷款、建筑贷款、房产经营贷款等，其他形式的贷款很难实现。
保利 4997980.00 25.63% 1847328.00 9.47% 428241.00 2.20% 19501500.00
国有（个） 3797 3617 3941 3835 3685 3427 3354
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/jjymy/3465.html
