扬州市房地产市场风险控制研究(附件)
房地产行业做为国民经济发展的支柱性产业之一，是反映人民生活水平的重要指标。该产业跨度大，牵涉面广,关联度高,对宏观经济的走势有举足轻重的影响,对GDP的贡献率越来越高。随着城市化的大时代来临，扬州发展速度亦随之加快,其中，最引人注目的莫过于房地产市场的繁荣火爆，近年来，扬州房地产行业的发展现状令人堪忧：耕地开发量逐年增加,销售量年年走低，房价节节攀升超出居民负荷。针对此背景,本文以扬州房地产市场为研究对象,探讨扬州市房地产业发展中的暴露或隐藏的种种风险,并针对每项风险给出切实可行的控制对策。关键词 房地产市场，风险，控制对策目 录
1 引言 1
2 房地产市场风险的基本理论 2
2.1 风险的一般概念 2
2.2 风险的识别 2
2.3 风险的来源 3
3 扬州市房地产风险评价 5
3.1 扬州市房地产市场运行的现状特点 5
3.2 扬州市房地产风险预测 6
3.3 风险发生概率及危害度度估计 7
3.4 关于扬州市房地产市场风险的问卷调查 8
3.5 建立房地产市场风险评估指标体系 10
3.6 风险综合评价 10
3.7 扬州房地产市场风险分析 13
4 关于扬州市房地产市场风险控制的对策 14
4.1 解决土地资源稀缺问题的对策 14
4.2 控制地价过热，使其回归合理水平的对策 15
4.3 调节房地产市场供需平衡的对策 16
4.4 对于规避房地产市场投资风险的对策 16
4.5 平衡房价收入比，营造理性购房氛围 16
4.6 去库存 17
致谢 19
参 考 文 献 20
1 引言
在现代社会中，房地产已然是一个独立的经济部门，也是一个独立的产业部门,现阶段它涉及了生产环节,流通环节、服务环节，将来可能会关联更多的环节。现代社会，在任何一个国家，房地产几乎都成为了国民经济的重要产业或支柱性产业,它与GDP及人均国民收入的增长休戚相关。
我国的国民经济体系是从
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
/> 致谢 19
参 考 文 献 20
1 引言
在现代社会中，房地产已然是一个独立的经济部门，也是一个独立的产业部门,现阶段它涉及了生产环节,流通环节、服务环节，将来可能会关联更多的环节。现代社会，在任何一个国家，房地产几乎都成为了国民经济的重要产业或支柱性产业,它与GDP及人均国民收入的增长休戚相关。
我国的国民经济体系是从“一五”计划开始建设的,期间经过20多年的改革开放，人民生活水平显著提高,产业结构发生了翻天覆地的变化。直至2003年,人均GDP达到了1090元。中国经济的发展历程里,尤其是20世纪90年代以后的经济高速增长中,房地产业在拉动经济、刺激消费中可谓居功至伟,充分奠定了其在国民经济中基础产业、先导产业、支柱产业的地位。
房地产对国民经济的巨大影响不可忽视，但从来不是国家能够“驯服”的工具,它经常产生经济泡沫,扰乱市场秩序,隐藏着巨大的经济风险。以1923年—1926年美国佛罗里达州的房地产泡沫为例，这次经济危机诱因为美国房地产市场的投机狂潮，美国首当其冲，导致华尔街股市急速崩溃,危机最终席卷全球。又如20世纪70年代开始的日本，在资本主义如火如荼的发展下，日本房地产泡沫也慢慢形成,虽然在短期内推动了日本经济的发展,但随着房地产泡沫的破灭,1991年以后日本社会陷入苦不堪言的处境，遗留下来的问题有：地价暴跌,房地产市场崩溃,对外负债达6000亿美元。日本的货币政策从此进入紧缩时代,日本引以为傲的资本主义经济连续衰退10年。中国也有类似的案例，20世纪90年代的香港房地产泡沫破裂,让香港20多万人群拥有“负资产”,更导致香港经济出现几十年以来罕见的负增长。
扬州作为江苏省的地级市, 随着城市化的大时代来临，扬州发展速度亦随之加快,其中，最引人注目的莫过于房地产市场的繁荣火爆，在热火朝天的发展中，其间的风险也渐渐暴露出来。针对此背景,本文以扬州房地产市场为研究对象,探讨扬州房地产在发展中暴露出的种种风险，并针对各风险给出切实可行的防范及解决措施。
2 房地产市场风险的基本理论
2.1 风险的一般概念
在日常生活中，风险作为高频词汇经常被我们提到，从理论的角度来讲，风险即是“因系统本身和环境条件的不确定性，而引起的实际产出与预期目标产出间偏离的可能性”。
这个定义包含以下三种意思:
1.风险就是结果的不确性。
2.风险就是既定条件下受伤害或损失的可能性。
3.风险就是结果对期望的偏离。
2.2 风险的识别
风险识别要从系统的观点出发，纵观整个房地产市场，它涉及的方方面面，在对风险分类的基础上，将诱发风险的一些复杂的因素分解成直白的、容易的、简单的基本单元。
房地产业一个宏观性的产业，随着体系的日渐成熟，它所关联的领域会越来越多，风险因素会更加错综复杂，风险识别工作的难度也会随之增加。在这种情况下，不能单凭主观臆断，为了鉴别工作的准确性，必须在识别过程中辅以科学的方法。
我们有很多识别风险的方法，其中比较容易实施的有专家调查法、故障树法、问卷调查法和现场观察法等。
问卷调查法主要是借助所设计的问卷搜集数据信息，具体步骤：通过向被调查者发放简明扼要书面问题表，请调查者如实填写之后尽快收回，最终获得所需材料。
专家调查法是一种利用专家知识和经验进行风险鉴别的方法，通过访问某一领域的专家，使其运用深厚的专业理论和丰富的实践经验，对所调查的问题给出解答。该方法适用于缺乏足够统计数据和原始资料的情况，通过人为的预测，给出的答案通常也是较为精确的。
故障树法在分析问题的原因时被广泛使用，其原理是将复杂的因素分解成浅显易懂的基本单元。具体做法是借助树状图解的形式将大故障分解成小故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。
本文主要选择了问卷调查法、专家调查法和现场观察法，通过在各大楼市分发、回收问卷，与置业顾问、房地产经纪人、购房人群进行交谈，以获得所需信息。
2.3 风险的来源
政治环境
从大环境看，国际形势良好，国内政局稳定，对房地产行业的发展是有利的。
但依然有一些政策会诱发房地产业的风险，值得我们关注。
第一，住房制度的改革。 1998 年，国家取消住房实物分配制度，住房货币化政策正式启动，人们对拥有了更多购房资金，消费心理增强，住房个人消费产生并快速增长。
第二，城市化进程的加快。90年代之后，中国的城市化政策，已逐渐从沿海向内陆转移，人口的激增占用了大规模的土地，作为不可再生资源，土地的稀缺性日益显现，价格也随之增加。
根据以上分析，不难得出，政治环境可引发房地产市场房价上涨、土地资源不足的风险。
（2）经济环境
在刚过去的2015年，央行连续5次降息，对金融机
1 引言 1
2 房地产市场风险的基本理论 2
2.1 风险的一般概念 2
2.2 风险的识别 2
2.3 风险的来源 3
3 扬州市房地产风险评价 5
3.1 扬州市房地产市场运行的现状特点 5
3.2 扬州市房地产风险预测 6
3.3 风险发生概率及危害度度估计 7
3.4 关于扬州市房地产市场风险的问卷调查 8
3.5 建立房地产市场风险评估指标体系 10
3.6 风险综合评价 10
3.7 扬州房地产市场风险分析 13
4 关于扬州市房地产市场风险控制的对策 14
4.1 解决土地资源稀缺问题的对策 14
4.2 控制地价过热，使其回归合理水平的对策 15
4.3 调节房地产市场供需平衡的对策 16
4.4 对于规避房地产市场投资风险的对策 16
4.5 平衡房价收入比，营造理性购房氛围 16
4.6 去库存 17
致谢 19
参 考 文 献 20
1 引言
在现代社会中，房地产已然是一个独立的经济部门，也是一个独立的产业部门,现阶段它涉及了生产环节,流通环节、服务环节，将来可能会关联更多的环节。现代社会，在任何一个国家，房地产几乎都成为了国民经济的重要产业或支柱性产业,它与GDP及人均国民收入的增长休戚相关。
我国的国民经济体系是从
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
/> 致谢 19
参 考 文 献 20
1 引言
在现代社会中，房地产已然是一个独立的经济部门，也是一个独立的产业部门,现阶段它涉及了生产环节,流通环节、服务环节，将来可能会关联更多的环节。现代社会，在任何一个国家，房地产几乎都成为了国民经济的重要产业或支柱性产业,它与GDP及人均国民收入的增长休戚相关。
我国的国民经济体系是从“一五”计划开始建设的,期间经过20多年的改革开放，人民生活水平显著提高,产业结构发生了翻天覆地的变化。直至2003年,人均GDP达到了1090元。中国经济的发展历程里,尤其是20世纪90年代以后的经济高速增长中,房地产业在拉动经济、刺激消费中可谓居功至伟,充分奠定了其在国民经济中基础产业、先导产业、支柱产业的地位。
房地产对国民经济的巨大影响不可忽视，但从来不是国家能够“驯服”的工具,它经常产生经济泡沫,扰乱市场秩序,隐藏着巨大的经济风险。以1923年—1926年美国佛罗里达州的房地产泡沫为例，这次经济危机诱因为美国房地产市场的投机狂潮，美国首当其冲，导致华尔街股市急速崩溃,危机最终席卷全球。又如20世纪70年代开始的日本，在资本主义如火如荼的发展下，日本房地产泡沫也慢慢形成,虽然在短期内推动了日本经济的发展,但随着房地产泡沫的破灭,1991年以后日本社会陷入苦不堪言的处境，遗留下来的问题有：地价暴跌,房地产市场崩溃,对外负债达6000亿美元。日本的货币政策从此进入紧缩时代,日本引以为傲的资本主义经济连续衰退10年。中国也有类似的案例，20世纪90年代的香港房地产泡沫破裂,让香港20多万人群拥有“负资产”,更导致香港经济出现几十年以来罕见的负增长。
扬州作为江苏省的地级市, 随着城市化的大时代来临，扬州发展速度亦随之加快,其中，最引人注目的莫过于房地产市场的繁荣火爆，在热火朝天的发展中，其间的风险也渐渐暴露出来。针对此背景,本文以扬州房地产市场为研究对象,探讨扬州房地产在发展中暴露出的种种风险，并针对各风险给出切实可行的防范及解决措施。
2 房地产市场风险的基本理论
2.1 风险的一般概念
在日常生活中，风险作为高频词汇经常被我们提到，从理论的角度来讲，风险即是“因系统本身和环境条件的不确定性，而引起的实际产出与预期目标产出间偏离的可能性”。
这个定义包含以下三种意思:
1.风险就是结果的不确性。
2.风险就是既定条件下受伤害或损失的可能性。
3.风险就是结果对期望的偏离。
2.2 风险的识别
风险识别要从系统的观点出发，纵观整个房地产市场，它涉及的方方面面，在对风险分类的基础上，将诱发风险的一些复杂的因素分解成直白的、容易的、简单的基本单元。
房地产业一个宏观性的产业，随着体系的日渐成熟，它所关联的领域会越来越多，风险因素会更加错综复杂，风险识别工作的难度也会随之增加。在这种情况下，不能单凭主观臆断，为了鉴别工作的准确性，必须在识别过程中辅以科学的方法。
我们有很多识别风险的方法，其中比较容易实施的有专家调查法、故障树法、问卷调查法和现场观察法等。
问卷调查法主要是借助所设计的问卷搜集数据信息，具体步骤：通过向被调查者发放简明扼要书面问题表，请调查者如实填写之后尽快收回，最终获得所需材料。
专家调查法是一种利用专家知识和经验进行风险鉴别的方法，通过访问某一领域的专家，使其运用深厚的专业理论和丰富的实践经验，对所调查的问题给出解答。该方法适用于缺乏足够统计数据和原始资料的情况，通过人为的预测，给出的答案通常也是较为精确的。
故障树法在分析问题的原因时被广泛使用，其原理是将复杂的因素分解成浅显易懂的基本单元。具体做法是借助树状图解的形式将大故障分解成小故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。
本文主要选择了问卷调查法、专家调查法和现场观察法，通过在各大楼市分发、回收问卷，与置业顾问、房地产经纪人、购房人群进行交谈，以获得所需信息。
2.3 风险的来源
政治环境
从大环境看，国际形势良好，国内政局稳定，对房地产行业的发展是有利的。
但依然有一些政策会诱发房地产业的风险，值得我们关注。
第一，住房制度的改革。 1998 年，国家取消住房实物分配制度，住房货币化政策正式启动，人们对拥有了更多购房资金，消费心理增强，住房个人消费产生并快速增长。
第二，城市化进程的加快。90年代之后，中国的城市化政策，已逐渐从沿海向内陆转移，人口的激增占用了大规模的土地，作为不可再生资源，土地的稀缺性日益显现，价格也随之增加。
根据以上分析，不难得出，政治环境可引发房地产市场房价上涨、土地资源不足的风险。
（2）经济环境
在刚过去的2015年，央行连续5次降息，对金融机
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