保利公司经营绩效评价研究
保利公司经营绩效评价研究[20200414180559]
摘 要
保利公司作为一个典型的房地产业上市公司，研究评价其经营绩效，正确评判其经营成果，发现经营中的优缺点，不仅有利于投资者的选择，也有助于保利公司加强自身的经营管理，提高经营绩效，增强企业的竞争力，从而促进其长期发展。
本文在了解房地产行业的背景下，从盈利能力、成长能力、营运能力、偿债及资本结构、现金流量五个方向26个指标，研究了保利地产与平均行业水平及最高行业水平的比较，并通过绘制雷达图来进行总体评价。最后通过因子分析法提取主成份因子，对保利地产进行评分，从而分析保利地产的优缺点，进而分别从五个方向提出关于提高保利地产经营绩效水平的措施和对策，以期能为保利地产的管理者提高经营绩效，增强竞争力提供参考。?
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关键字:房地产上市公司绩效评价因子分析
目 录
1. 绪 论 1
1.1 研究背景和意义 1
1.1.1 研究的背景 1
1.1.2 研究的意义 1
1.2 国内外研究现状 1
1.2.1 国内研究现状 1
1.2.2 国外研究现状 2
1.2.3 研究评述 2
1.3 论文的研究内容和方法 3
1.3.1研究内容 3
1.3.2研究方法 3
2. 保利地产经营绩效的行业比较研究 4
2.1 盈利能力 4
2.2 成长能力 6
2.3 营运能力 8
2.4 偿债及资本结构 10
2.5 现金流量 13
2.6 雷达图评价 16
3. 保利地产经营绩效的综合评价研究 19
3.1 因子分析法的基本原理 19
3.2绩效评价的实证分析 20
3.2.1 数据的来源 20
3.2.2 鉴别力分析 21
3.3 因子分析 22
3.3.1 KMO及Banlett球形检验 22
3.3.2 计算特征值、特征值贡献率和累积贡献率 22
3.3.3 计算因子得分和综合得分 23
3.4 对实证结果的解释和建议 25
4. 保利地产经营绩效改进的措施和对策 28
4.1 提高企业的盈利成长能力 28
4.1.1 打造有保值增值的楼盘 28
4.1.2 转移市场扩大市场占有率 28
4.2 加强企业的营运能力 28
4.2.1 增强管理的有效性 28
4.2.2 提高员工满意度和保持力 29
4.2.3 提高资金周转率 29
4.3 提高企业的现金流量水平 29
4.3.1 加强成本费用控制 29
4.3.2 拓宽融资渠道 30
结束语 31
参考文献 32
致 谢 33
1. 绪 论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究的背景
随着经济全球化的过程，房地产行业迅速崛起，引发一场“房地产热”的浪潮。在房地产行业的快速发展进程中，前来分羹的房地产企业数量日益增加，相应的竞争也就越来越激烈。
由于房地产行业和民生住房问题息息相关，所以近几年，政府频频出台一系列调控政策进行宏观干预，宏观调控使银行贷款压力变大，开发商们的资金来源变得紧张；而同时中国的经济也迅速发展，在融入全球化的过程中，房地产作为国内主要的消费和投资型产业，也受到全球金融危机的影响，引起消费者和投资者的观望，使得房地产行业的发展受到较大的压力。
在这样一个竞争激烈的环境下，国民、政府、投资者、舆论者等密切关注房地产的行业动态，于是房地产企业的经营绩效问题成为社会关注的一个热点问题。而保利地产要稳健发展，就必须要提高其经营绩效水平。
1.1.2 研究的意义
房地产上市公司由于融资需求会定期对外公布财务数据及相关新闻信息，资料较易采集和统计，因此本文将保利地产和上市的其他93家房地产上市公司做为研究样本。
保利公司作为房地产行业知名的上市公司，具体研究其经营绩效评价，可以更直观的发现房地产行业发展中存在的问题，可以更有针对性的对其提出建议和措施。从而为保利地产的决策者的管理提出相关建议，为其他同行业的公司发展提供一些启示，为投资者、证券监督者等提供相应的选择依据。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国内研究现状
我国企业的绩效评价理论，相对于研究较早的外国来说，起步相比较晚，直到改革开放以来，才对经营绩效评价有进一步的企业经营绩效评价指标体系，而且大多数依据财务性指标，发展不全面。
徐晓伟、张军从企业素质、竞争战略、外部环境和发展前景四个方面构建了公司经营绩效评价中的非财务评价指标体系，并采用德尔菲法确定了各指标的权重[1]。
曾祥云提出的观点是要全面综合考虑企业的供应链业务流程、供应链各节点间的关系、供应链经济效益和供应链创新与学习能力四个方面[2]。
罗秀琴利用平衡计分卡法，把财务绩效、顾客、企业内部运作、学习与成长四个评价方面建立评价指标，对房地产上市公司的绩效情况在理论方面进行了研究 [3]。
从现有研究成果来看，指标的设定是越来越层次化，综合化，每阶段都会有新指标来满足评价的目的。目前我国的经营绩效理论在财务指标方面比较明确，非财务因素方面还有很多地方有待发展，总的来说，理论比较全面，欠缺一些应用性。
1.2.2 国外研究现状
国外的公司绩效评价发展较早，到现在已经有一百多年的研究历史，西方关于公司绩效评价的结果不论对理论的进一步研究还是对企业实际运用都起了很大的帮助。
麦尼尔斯在公司的绩效评价指标方面，对30家美国跨国公司1971年的绩效进行评价分析[4]。
在美国石水公司、FMC公司等12家公司的协助下，美国诺顿研究经过一年多的工作，提出了一套全新的绩效衡量系统，即著名的“平衡记分卡“[5]。
美国学者克里斯托弗梅尔发表《正确的绩效测评如何有助于团队的成功》指出许多公司多以控制为导向，需改变绩效测评体系，以使得团队效率最大化[6]。
1.2.3 研究评述
企业绩效评价方法在国内外专家学者的不断努力下，理论不断完善和丰富，不断更新适应于当今社会，实际应用到当今的企业活动。然而无论是财务评价还是非财务评价，目前都尚未建立其一套科学合理、行之有效的企业绩效评价体系，评价指标及其数量的选择、指标权数与评价标准的确定还都存在许多问题。本文尽量选取多个样本企业，全面的指标进行研究，以期结果更加准确、真实。
1.3 论文的研究内容和方法
1.3.1研究内容
本文的主要内容包括五个部分：
第一个部分主要是介绍了研究房地产上市公司经营绩效的研究背景和意义，还对国内外的关于企业经营绩效现状进行了概括，并对其现状进行总结，阐述自己在此之上的评述。
第二部分主要写的是房地产上市公司经营绩效评价的比较，构建相关指标，在各指标方面将保利地产和行业平均水平进行比较，和发展最好的公司进行比较，分析保利地产的优势和劣势所在。
第三部分研究的是保利地产经营绩效评价实证分析。利用SPSS19.0和Excel2003结合因子分析法，对保利地产经营绩效进行实证分析。
第四部分主要是针对保利地产经营绩效出现的问题，提出相关措施和对策，以及相应的建议。
第五部分则是对整篇文章进行总结即结束语。
1.3.2研究方法
本文在关注房地产行业的动态下，采用比较分析的方法，从盈利能力、成长能力、营运能力、偿债及资本结构、现金流量五个方向26个指标研究保利地产与行业平均水平及最高行业水平的比较，并通过绘制雷达图来进行总体评价。再通过因子分析法提取主成份因子，对保利地产进行评分，从而分析保利地产的优缺点，进而分别从五个方向提出关于提高保利地产经营绩效水平的措施和对策，以期能为保利地产的管理者提高经营绩效，增强竞争力提供建议。2. 保利地产经营绩效的行业比较研究
摘 要
保利公司作为一个典型的房地产业上市公司，研究评价其经营绩效，正确评判其经营成果，发现经营中的优缺点，不仅有利于投资者的选择，也有助于保利公司加强自身的经营管理，提高经营绩效，增强企业的竞争力，从而促进其长期发展。
本文在了解房地产行业的背景下，从盈利能力、成长能力、营运能力、偿债及资本结构、现金流量五个方向26个指标，研究了保利地产与平均行业水平及最高行业水平的比较，并通过绘制雷达图来进行总体评价。最后通过因子分析法提取主成份因子，对保利地产进行评分，从而分析保利地产的优缺点，进而分别从五个方向提出关于提高保利地产经营绩效水平的措施和对策，以期能为保利地产的管理者提高经营绩效，增强竞争力提供参考。?
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关键字:房地产上市公司绩效评价因子分析
目 录
1. 绪 论 1
1.1 研究背景和意义 1
1.1.1 研究的背景 1
1.1.2 研究的意义 1
1.2 国内外研究现状 1
1.2.1 国内研究现状 1
1.2.2 国外研究现状 2
1.2.3 研究评述 2
1.3 论文的研究内容和方法 3
1.3.1研究内容 3
1.3.2研究方法 3
2. 保利地产经营绩效的行业比较研究 4
2.1 盈利能力 4
2.2 成长能力 6
2.3 营运能力 8
2.4 偿债及资本结构 10
2.5 现金流量 13
2.6 雷达图评价 16
3. 保利地产经营绩效的综合评价研究 19
3.1 因子分析法的基本原理 19
3.2绩效评价的实证分析 20
3.2.1 数据的来源 20
3.2.2 鉴别力分析 21
3.3 因子分析 22
3.3.1 KMO及Banlett球形检验 22
3.3.2 计算特征值、特征值贡献率和累积贡献率 22
3.3.3 计算因子得分和综合得分 23
3.4 对实证结果的解释和建议 25
4. 保利地产经营绩效改进的措施和对策 28
4.1 提高企业的盈利成长能力 28
4.1.1 打造有保值增值的楼盘 28
4.1.2 转移市场扩大市场占有率 28
4.2 加强企业的营运能力 28
4.2.1 增强管理的有效性 28
4.2.2 提高员工满意度和保持力 29
4.2.3 提高资金周转率 29
4.3 提高企业的现金流量水平 29
4.3.1 加强成本费用控制 29
4.3.2 拓宽融资渠道 30
结束语 31
参考文献 32
致 谢 33
1. 绪 论
1.1 研究背景和意义
1.1.1 研究的背景
随着经济全球化的过程，房地产行业迅速崛起，引发一场“房地产热”的浪潮。在房地产行业的快速发展进程中，前来分羹的房地产企业数量日益增加，相应的竞争也就越来越激烈。
由于房地产行业和民生住房问题息息相关，所以近几年，政府频频出台一系列调控政策进行宏观干预，宏观调控使银行贷款压力变大，开发商们的资金来源变得紧张；而同时中国的经济也迅速发展，在融入全球化的过程中，房地产作为国内主要的消费和投资型产业，也受到全球金融危机的影响，引起消费者和投资者的观望，使得房地产行业的发展受到较大的压力。
在这样一个竞争激烈的环境下，国民、政府、投资者、舆论者等密切关注房地产的行业动态，于是房地产企业的经营绩效问题成为社会关注的一个热点问题。而保利地产要稳健发展，就必须要提高其经营绩效水平。
1.1.2 研究的意义
房地产上市公司由于融资需求会定期对外公布财务数据及相关新闻信息，资料较易采集和统计，因此本文将保利地产和上市的其他93家房地产上市公司做为研究样本。
保利公司作为房地产行业知名的上市公司，具体研究其经营绩效评价，可以更直观的发现房地产行业发展中存在的问题，可以更有针对性的对其提出建议和措施。从而为保利地产的决策者的管理提出相关建议，为其他同行业的公司发展提供一些启示，为投资者、证券监督者等提供相应的选择依据。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国内研究现状
我国企业的绩效评价理论，相对于研究较早的外国来说，起步相比较晚，直到改革开放以来，才对经营绩效评价有进一步的企业经营绩效评价指标体系，而且大多数依据财务性指标，发展不全面。
徐晓伟、张军从企业素质、竞争战略、外部环境和发展前景四个方面构建了公司经营绩效评价中的非财务评价指标体系，并采用德尔菲法确定了各指标的权重[1]。
曾祥云提出的观点是要全面综合考虑企业的供应链业务流程、供应链各节点间的关系、供应链经济效益和供应链创新与学习能力四个方面[2]。
罗秀琴利用平衡计分卡法，把财务绩效、顾客、企业内部运作、学习与成长四个评价方面建立评价指标，对房地产上市公司的绩效情况在理论方面进行了研究 [3]。
从现有研究成果来看，指标的设定是越来越层次化，综合化，每阶段都会有新指标来满足评价的目的。目前我国的经营绩效理论在财务指标方面比较明确，非财务因素方面还有很多地方有待发展，总的来说，理论比较全面，欠缺一些应用性。
1.2.2 国外研究现状
国外的公司绩效评价发展较早，到现在已经有一百多年的研究历史，西方关于公司绩效评价的结果不论对理论的进一步研究还是对企业实际运用都起了很大的帮助。
麦尼尔斯在公司的绩效评价指标方面，对30家美国跨国公司1971年的绩效进行评价分析[4]。
在美国石水公司、FMC公司等12家公司的协助下，美国诺顿研究经过一年多的工作，提出了一套全新的绩效衡量系统，即著名的“平衡记分卡“[5]。
美国学者克里斯托弗梅尔发表《正确的绩效测评如何有助于团队的成功》指出许多公司多以控制为导向，需改变绩效测评体系，以使得团队效率最大化[6]。
1.2.3 研究评述
企业绩效评价方法在国内外专家学者的不断努力下，理论不断完善和丰富，不断更新适应于当今社会，实际应用到当今的企业活动。然而无论是财务评价还是非财务评价，目前都尚未建立其一套科学合理、行之有效的企业绩效评价体系，评价指标及其数量的选择、指标权数与评价标准的确定还都存在许多问题。本文尽量选取多个样本企业，全面的指标进行研究，以期结果更加准确、真实。
1.3 论文的研究内容和方法
1.3.1研究内容
本文的主要内容包括五个部分：
第一个部分主要是介绍了研究房地产上市公司经营绩效的研究背景和意义，还对国内外的关于企业经营绩效现状进行了概括，并对其现状进行总结，阐述自己在此之上的评述。
第二部分主要写的是房地产上市公司经营绩效评价的比较，构建相关指标，在各指标方面将保利地产和行业平均水平进行比较，和发展最好的公司进行比较，分析保利地产的优势和劣势所在。
第三部分研究的是保利地产经营绩效评价实证分析。利用SPSS19.0和Excel2003结合因子分析法，对保利地产经营绩效进行实证分析。
第四部分主要是针对保利地产经营绩效出现的问题，提出相关措施和对策，以及相应的建议。
第五部分则是对整篇文章进行总结即结束语。
1.3.2研究方法
本文在关注房地产行业的动态下，采用比较分析的方法，从盈利能力、成长能力、营运能力、偿债及资本结构、现金流量五个方向26个指标研究保利地产与行业平均水平及最高行业水平的比较，并通过绘制雷达图来进行总体评价。再通过因子分析法提取主成份因子，对保利地产进行评分，从而分析保利地产的优缺点，进而分别从五个方向提出关于提高保利地产经营绩效水平的措施和对策，以期能为保利地产的管理者提高经营绩效，增强竞争力提供建议。2. 保利地产经营绩效的行业比较研究
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