供给侧改革下的房地产业融资效率研究(附件)
本文以房地产行业融资问题为切入点，探讨实体经济核心产业供给侧改革的有关问题。随着改革的深化和我国社会经济的发展，生产部门的产品结构正在呈现出一种矛盾性的失衡，过剩和不足同时存在，因此供给侧改革是“三个一补贴一补贴”的核心任务。在五大任务中，去库存与房地产的联系最为紧密，但是在去库存的实践过程中，各地政府大多采取直接或变相刺激需求的方法，没有针对供给侧采取有效措施，导致去库存形势日益紧迫，因此供给侧改革思路在房地产业上的延续愈发重要。同时，去杠杆和降成本均与融资相关，而就房地产业而言，其相关特性决定了它的融资活动具有更加重要的意义。在房地产业融资现状不容乐观的情况下，房地产融资效率的提升，不但可以反映在去杠杆和降成本两个任务中，还可以推动去库存的有效进行，进而通过相应的行业传导，带动其他行业的发展以及宏观经济供给侧改革的进行。因此，本文意在围绕如何改进房地产业融资效率这一问题展开论述。
Keywords: supplyside reform; real estate; financing efficiency 目 录
一、引言 2
（一）研究背景 2
（二）研究意义 3
（三）文献综述 3
1、融资效率的含义和相关理论 3
2、融资效率的影响因素 4
二、研究的基础理论与方法 5
（一）相关概念的界定 5
1、融资 5
2、效率 6
3、融资效率 6
（二）融资效率的评价方法 6
1、层次分析法 6
2、模糊综合评价法 7
3、数据包络分析法 7
三、房地产上市公司的融资效率评价的实证分析 8
（一）评价指标的选取 8
1、评价指标选取的原则 8
2、评价指标体系的确定 8
（二）样本数据描述 10
（三）样本数据处理 12
（四）融资效率的测算及结果分析 13
1、技术效率分析 14
2、纯技术效率分析 15
3、规模效率分析 15
4、非DEA有效的效率分析 16
四、结论与建议对
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
策 19
（一）结论 19
1、我国大部分房地产企业融资效率低 19
2、规模效率是影响房地产企业融资效率的重要原因 19
3、大部分非DEA有效的企业的规模报酬是递减的 20
4、资金的配置效率和资金的筹集效率同等重要 20
（二）建议与对策 21
1、国家应为房地产企业提供合适的融资环境 21
2、合理控制房地产企业规模，调整企业负债率 21
3、加强房地产企业信息披露制度，提高房地产企业信用 22
4、规范和完善房地产企业财务管理制度，加强财务管理 23
5、优化企业融资结构，提高筹集效率 23
参考文献 24
致谢 26
一、绪论
（一）研究背景
纵观整个房地产行业现有融资形势存在诸多问题,不容乐观。融资环境差、融资成本高、融资渠道狭窄一直困扰着房地产业。融资效率的持续低下，导致企业财务负担过重、金融机构风险偏高、房地产价格居高不下等后果，这严重影响房地产行业的供给结构，造成房地产供给的畸形。而在行业融资活动联系紧密、融资成本占比较大、融资效率关键性较高的情况下，融资状况集中暴露出的问题更是助推了这种畸形的异化。
因此，在供给侧改革去杠杆和降成本的过程中，针对房地产行业自身独特的性质，融资问题是一个亟待解决问题。解决该问题的关键思路在于开发多样化的融资渠道、降低企业的融资成本，归结成一点，就是融资效率的改进和提升。同时，应该注意到，融资问题的解决和融资效率的提升，这不仅关系到房地产行业杠杆率和成本降低的两个层面，还能够推动行业去库存的有效进行。在此基础上，由于房地产行业具有较强的行业关联性，因此在其进行供给侧改革的过程中，改革自身的同时也将影响其他行业的发展。这些影响同房地产行业的供给侧改革一并，最终作用于供给侧改革之中。
（二）研究意义
随着福利住房制度的取消，房地产行业在逐渐发展壮大的同时也出现了一系列的问题，尤其是融资方面的问题。一方面，房地产业的融资渠道越来越单一,过于依赖银行贷款，使得国家宏观政策对房地产行业的冲击加大，房地产市场趋近于政策市场，也使得企业的内部治理结构出现问题，难以降低和分散风险；另一方面，金融企业的过度放贷，也导致房地产行业的危机容易扩散传导，影响整个金融系统的稳定性。在世界经济一体化的大背景下，国际资本以及企业的大量涌入，加剧了中国市场的竞争格局，融资的重要性被更加突显。因此，中国本土房地产企业为了更好地生存和发展，亟待了解和拓展多样化的融资方式，以便提升企业的竞争力和抵御外界冲击的能力。本文在分析房地产业融资效率影响因素的过程中，探讨了房地产行业不同融资方式效率的高低，这在一定程度上能够满足当前房地产行业自身发展需要、降低系统风险、发扬市场优势，进而促进整个行业的调整和升级，提高行业的综合竞争力。
（三）文献综述
1、融资效率的含义和相关理论
早在18世纪70年代末期，有关学者便提出了“生产率”的具体定义。随着时代的发展，其他学者也以此为基础引出了“劳动生产率”这一名词。为之后研究效率奠定了基础。Pareto (1896)首次提出了“帕累托效率”。上世纪50年代末期，生产函数的定义被首次提出。并且生产函数成为企业资源利用效率指标中的一项重要准则。萨缪尔森(1992)从经济学的角度对效率的含义进行了界定，他认为效率是一种可以使社会资源得到最优分配的收入分配状态，任何一种物质生产的增加必然导致其他某一种物质生产的减少就是有效率的。
1993中国学者曾康林的一篇文章首次提到了融资效率问题。他首先提出了融资方式选择时应考虑的融资问题。率和融资成本,对直接融资和间接融资进行了比较分析。对于融资效率方面，我国某些学者也作出了相关研究。上世纪90年代末期，我国英学者提出了关于企业融资效率的主要组成方面，主要有企业融资的成本、企业融资的风险、企业融资的简易性三大方面。企业的融资效率体现了企业通过融资制度方式进行该种转化的能力大小。肖劲(2004)总结分析了之前学者对于融资效率的理解，认为有效的融资效率应该是尽可能低的成本和有效的资金使用。尚欣荣(2011)对中国融资效率的研究总结，发现以往文献对于融资效率定义包括三种类型:从融资成本与融资效益定义;从融资能力、成本和风险多方面定义;从微观和宏观层面定义。并指出企业融资效率应该从三个方面进行评价:融资效率、资金利用效率和企业管理效率。张华等(2015)认为融资效率是企业通过较低的融资成本融入资金后将资金得到最优使用，在融资效率有效的状态下经营主体的融资性活动安排可以同时得到节约融资成本，降低融资风险同时融入资金的配置达到最佳状态几个方面的好处，从而使企业谋得最大利润。
Keywords: supplyside reform; real estate; financing efficiency 目 录
一、引言 2
（一）研究背景 2
（二）研究意义 3
（三）文献综述 3
1、融资效率的含义和相关理论 3
2、融资效率的影响因素 4
二、研究的基础理论与方法 5
（一）相关概念的界定 5
1、融资 5
2、效率 6
3、融资效率 6
（二）融资效率的评价方法 6
1、层次分析法 6
2、模糊综合评价法 7
3、数据包络分析法 7
三、房地产上市公司的融资效率评价的实证分析 8
（一）评价指标的选取 8
1、评价指标选取的原则 8
2、评价指标体系的确定 8
（二）样本数据描述 10
（三）样本数据处理 12
（四）融资效率的测算及结果分析 13
1、技术效率分析 14
2、纯技术效率分析 15
3、规模效率分析 15
4、非DEA有效的效率分析 16
四、结论与建议对
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
策 19
（一）结论 19
1、我国大部分房地产企业融资效率低 19
2、规模效率是影响房地产企业融资效率的重要原因 19
3、大部分非DEA有效的企业的规模报酬是递减的 20
4、资金的配置效率和资金的筹集效率同等重要 20
（二）建议与对策 21
1、国家应为房地产企业提供合适的融资环境 21
2、合理控制房地产企业规模，调整企业负债率 21
3、加强房地产企业信息披露制度，提高房地产企业信用 22
4、规范和完善房地产企业财务管理制度，加强财务管理 23
5、优化企业融资结构，提高筹集效率 23
参考文献 24
致谢 26
一、绪论
（一）研究背景
纵观整个房地产行业现有融资形势存在诸多问题,不容乐观。融资环境差、融资成本高、融资渠道狭窄一直困扰着房地产业。融资效率的持续低下，导致企业财务负担过重、金融机构风险偏高、房地产价格居高不下等后果，这严重影响房地产行业的供给结构，造成房地产供给的畸形。而在行业融资活动联系紧密、融资成本占比较大、融资效率关键性较高的情况下，融资状况集中暴露出的问题更是助推了这种畸形的异化。
因此，在供给侧改革去杠杆和降成本的过程中，针对房地产行业自身独特的性质，融资问题是一个亟待解决问题。解决该问题的关键思路在于开发多样化的融资渠道、降低企业的融资成本，归结成一点，就是融资效率的改进和提升。同时，应该注意到，融资问题的解决和融资效率的提升，这不仅关系到房地产行业杠杆率和成本降低的两个层面，还能够推动行业去库存的有效进行。在此基础上，由于房地产行业具有较强的行业关联性，因此在其进行供给侧改革的过程中，改革自身的同时也将影响其他行业的发展。这些影响同房地产行业的供给侧改革一并，最终作用于供给侧改革之中。
（二）研究意义
随着福利住房制度的取消，房地产行业在逐渐发展壮大的同时也出现了一系列的问题，尤其是融资方面的问题。一方面，房地产业的融资渠道越来越单一,过于依赖银行贷款，使得国家宏观政策对房地产行业的冲击加大，房地产市场趋近于政策市场，也使得企业的内部治理结构出现问题，难以降低和分散风险；另一方面，金融企业的过度放贷，也导致房地产行业的危机容易扩散传导，影响整个金融系统的稳定性。在世界经济一体化的大背景下，国际资本以及企业的大量涌入，加剧了中国市场的竞争格局，融资的重要性被更加突显。因此，中国本土房地产企业为了更好地生存和发展，亟待了解和拓展多样化的融资方式，以便提升企业的竞争力和抵御外界冲击的能力。本文在分析房地产业融资效率影响因素的过程中，探讨了房地产行业不同融资方式效率的高低，这在一定程度上能够满足当前房地产行业自身发展需要、降低系统风险、发扬市场优势，进而促进整个行业的调整和升级，提高行业的综合竞争力。
（三）文献综述
1、融资效率的含义和相关理论
早在18世纪70年代末期，有关学者便提出了“生产率”的具体定义。随着时代的发展，其他学者也以此为基础引出了“劳动生产率”这一名词。为之后研究效率奠定了基础。Pareto (1896)首次提出了“帕累托效率”。上世纪50年代末期，生产函数的定义被首次提出。并且生产函数成为企业资源利用效率指标中的一项重要准则。萨缪尔森(1992)从经济学的角度对效率的含义进行了界定，他认为效率是一种可以使社会资源得到最优分配的收入分配状态，任何一种物质生产的增加必然导致其他某一种物质生产的减少就是有效率的。
1993中国学者曾康林的一篇文章首次提到了融资效率问题。他首先提出了融资方式选择时应考虑的融资问题。率和融资成本,对直接融资和间接融资进行了比较分析。对于融资效率方面，我国某些学者也作出了相关研究。上世纪90年代末期，我国英学者提出了关于企业融资效率的主要组成方面，主要有企业融资的成本、企业融资的风险、企业融资的简易性三大方面。企业的融资效率体现了企业通过融资制度方式进行该种转化的能力大小。肖劲(2004)总结分析了之前学者对于融资效率的理解，认为有效的融资效率应该是尽可能低的成本和有效的资金使用。尚欣荣(2011)对中国融资效率的研究总结，发现以往文献对于融资效率定义包括三种类型:从融资成本与融资效益定义;从融资能力、成本和风险多方面定义;从微观和宏观层面定义。并指出企业融资效率应该从三个方面进行评价:融资效率、资金利用效率和企业管理效率。张华等(2015)认为融资效率是企业通过较低的融资成本融入资金后将资金得到最优使用，在融资效率有效的状态下经营主体的融资性活动安排可以同时得到节约融资成本，降低融资风险同时融入资金的配置达到最佳状态几个方面的好处，从而使企业谋得最大利润。
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