城土地场发育程度评价以为例
摘要：研究目的：通过对江苏省13个市市辖区土地市场的市场状况的分析研究，评价江苏省城市土地市场的发育程度，为保证土地市场的稳定发展提供政策依据。研究方法：文献资料法， TOPSIS模型。研究结果：江苏省13市的市辖区土地市场化程度均没有达到优质水平，苏南地区的城市土地市场发育程度介于0.3-0.6之间，处于中级发展水平；苏中和苏北地区城市土地市场发育总体处于中级和低级水平，城市土地市场的发育具有较大的提升空间。研究结论:研究过程考虑了城市土地市场发展的压力，状态和响应,与其他模型相比结论更可靠 ,研究结果对有利于全面了解江苏省土地市场的发育情况，为推动江苏省土地市场的发展提供政策依据。
目录
摘要 1
关键词 1
引 言 1
一、城市土地市场内涵的界定 2
（一）土地市场的构成 2
1、土地一级市场 2
2、土地二三级市场 2
（二）城市土地市场的内涵 2
二、数据来源与研究方法 3
（一）数据来源 3
（二）研究方法 3
1．指标的选取——PSR框架模型 3
2．原始数据处理——极大极小标准化法 3
3．指标权重确定——熵权法 4
4．数据综合处理—— TOPSIS模型 5
三、江苏省城市土地市场发育程度评价实证分析 6
（一）研究区概况 6
1．区位分析 6
2．经济社会发展水平 6
3．江苏省13市城市土地市场现状 7
（二）江苏省13市城市土地市场发育程度评价 8
1．指标的选取 8
2．数值的选取 8
3．数据的标准化计算 9
4．熵权法确定指标权重 9
5．TOPSIS模型计算 10
（三）结果分析 12
1、指标分析 12
2、指标权重分析 12
3、TOPSIS模型分析 12
四、研究结论与政策建议 13
（一）研究结论 13
（二）政策建议 13
致谢 14
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
参考文献 15
附录1 16
附录2 20
城市土地市场发育程度评价——以江苏省为例
引言
引言
自古以来，土地为人类提供赖以生存的物质财富和居住空间，在国民经济发展过程中，土地的地位和影响作用十分显著，土地市场的健康有序发展有利于促进经济增长，推动社会发展进步[1]。城市土地市场是土地市场的重要组成部分，它的发育程度对于城市化建设有重要影响，发育程度越完善的城市土地市场表明该城市的发展水平越高。随着改革开放以来经济的快速发展，我国的土地市场的发展也面临前所未有的挑战，城市由于扩张所需的土地只能通过土地非农化、盘活存量土地的方式实现。18亿亩耕地红线的限制导致土地非农化程度受到限制，因此进一步规范土地市场，提高土地使用效率是解决当前问题的重要途径。市场在资源配置中起决定性作用，土地作为国民经济发展的重要资源，其市场发展由完全竞争向垄断竞争、完全垄断的市场结构转变，资源配置方式的转变导致我国的土地市场面临新的问题。因此对城市土地市场发育程度做出客观合理的评价对于推动城市土地市场的发展，完善城市土地市场制度具有至关重要的作用。
在土地市场化发育程度的研究中，系统的方法和空间计量方法是学者对我国土地市场化程度进行深人分析常用的方法[2]；从当前研究来看，关于我国土地市场的已有许多研究，但是大多研究集中在土地制度、地价、政府角色定位以及土地收益分配等方面而且评价指标比较单一，评价体系还不尽完善，专门针对土地市场发育情况的研究却相对较少，只是在对我国总体市场化程度的报告或论文中有所提及[34]，除此之外主要是在针对房地产市场化的研究[5]以及农村市场化进程等研究中涉及。
因此本文采用定量的方法研究城市土地市场的发育状况，首先采用PSR框架概念选取城市土地市场发育程度评价的指标，运用熵权法确定所选取的各个指标的权重，并且运用TOPSIS模型对各个指标和权重进行分析计算，同时以江苏省13市2010—2014年五年的统计年鉴、中国国土资源年鉴为数据基础，分析江苏省13市数据指标的具体变化情况以及引起这种变化主要影响因素，从而对土地市场的发育程度做出评价，为保证土地市场的稳定发展提供政策依据。
一、城市土地市场内涵的界定
（一）土地市场的构成
中国自1992年开始实行社会主义市场经济以来，土地市场的建立和完善就进入了一个缓慢发展和逐渐完善的过程。市场在资源配之中的作用也逐渐显现出来，不同的市场机制影响土地市场发育程度，对资源的合理配置也产生不同的影响[6]。土地市场由土地的一、二、三级市场构成，三个级别的土地市场相互影响，构成一个健全的市场体系。
1、土地一级市场
在土地的一级市场上，国家作为土地所有者，将城市土地或者通过征收方式取得的集体土地通过协议出让或者招拍挂等方式将土地的使用权让渡给土地使用者，土地使用者需要付出一定的代价即土地出让金。
2、土地二三级市场
与土地一级市场不同，土地二、三级市场表现出经营和消费的特征，主要表现为土地使用权在单位和个人之间的转让，即土地使用者和开发经营者之间的交易关系[7]。具体来说，二级土地市场具有经营性质，指已经获得相关开发权利的企业对购置的国有土地进行开发建设，将生地开发为熟地，再将开发的土地及地上建筑物转让给真正的土地使用者。三级市场指的是土地使用者之间的交易行为，具有消费性质，表现为土地使用者将取得一定年限的土地使用权转让出去的市场，是土地使用权的再次流转。三级市场是将土地重新落实到具体的土地使用者，对土地市场的反映较为敏感[810]。
（二）城市土地市场的内涵
土地市场包括农村土地市场和城市土地市场。城市土地市场是土地市场体系的一个重要的组成部分，具有土地市场的一般特性，都以货币作为土地权利交换的媒介，受到市场供求关系和竞争机制的影响。由于城市土地区位条件的特殊性和数量的有限性，城市土地市场的又存在一定的特殊性，比如城市土地供给的有限性、城市土地市场经营的垄断性、城市土地的特殊区位性以及土地市场和房地产市场的交叉性。
二、数据来源与研究方法
（一）数据来源
本文的所需的20102014年江苏省13市市辖区的研究数据主要来源于《江苏省统计年鉴》、《中国国土资源年鉴》、《中国城市统计年鉴》。
（二）研究方法
本文选用TOPSIS框架模型作为研究的主要方法。 TOPSIS模型是一种常用的系统多属性决策分析的数学模型。在选取指标，确定指标权重后，用TOPSIS模型将各个分散的指标数据整合到一个模型中计算综合评价结果。TOPSIS模型能够充分利用原始数据，保留原始数据的可比性，计算方法也比较简单，近年来被学者广泛应用到综合评价研究中[11]。具体计算步骤如下：
1．指标的选取——PSR框架模型
目录
摘要 1
关键词 1
引 言 1
一、城市土地市场内涵的界定 2
（一）土地市场的构成 2
1、土地一级市场 2
2、土地二三级市场 2
（二）城市土地市场的内涵 2
二、数据来源与研究方法 3
（一）数据来源 3
（二）研究方法 3
1．指标的选取——PSR框架模型 3
2．原始数据处理——极大极小标准化法 3
3．指标权重确定——熵权法 4
4．数据综合处理—— TOPSIS模型 5
三、江苏省城市土地市场发育程度评价实证分析 6
（一）研究区概况 6
1．区位分析 6
2．经济社会发展水平 6
3．江苏省13市城市土地市场现状 7
（二）江苏省13市城市土地市场发育程度评价 8
1．指标的选取 8
2．数值的选取 8
3．数据的标准化计算 9
4．熵权法确定指标权重 9
5．TOPSIS模型计算 10
（三）结果分析 12
1、指标分析 12
2、指标权重分析 12
3、TOPSIS模型分析 12
四、研究结论与政策建议 13
（一）研究结论 13
（二）政策建议 13
致谢 14
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
参考文献 15
附录1 16
附录2 20
城市土地市场发育程度评价——以江苏省为例
引言
引言
自古以来，土地为人类提供赖以生存的物质财富和居住空间，在国民经济发展过程中，土地的地位和影响作用十分显著，土地市场的健康有序发展有利于促进经济增长，推动社会发展进步[1]。城市土地市场是土地市场的重要组成部分，它的发育程度对于城市化建设有重要影响，发育程度越完善的城市土地市场表明该城市的发展水平越高。随着改革开放以来经济的快速发展，我国的土地市场的发展也面临前所未有的挑战，城市由于扩张所需的土地只能通过土地非农化、盘活存量土地的方式实现。18亿亩耕地红线的限制导致土地非农化程度受到限制，因此进一步规范土地市场，提高土地使用效率是解决当前问题的重要途径。市场在资源配置中起决定性作用，土地作为国民经济发展的重要资源，其市场发展由完全竞争向垄断竞争、完全垄断的市场结构转变，资源配置方式的转变导致我国的土地市场面临新的问题。因此对城市土地市场发育程度做出客观合理的评价对于推动城市土地市场的发展，完善城市土地市场制度具有至关重要的作用。
在土地市场化发育程度的研究中，系统的方法和空间计量方法是学者对我国土地市场化程度进行深人分析常用的方法[2]；从当前研究来看，关于我国土地市场的已有许多研究，但是大多研究集中在土地制度、地价、政府角色定位以及土地收益分配等方面而且评价指标比较单一，评价体系还不尽完善，专门针对土地市场发育情况的研究却相对较少，只是在对我国总体市场化程度的报告或论文中有所提及[34]，除此之外主要是在针对房地产市场化的研究[5]以及农村市场化进程等研究中涉及。
因此本文采用定量的方法研究城市土地市场的发育状况，首先采用PSR框架概念选取城市土地市场发育程度评价的指标，运用熵权法确定所选取的各个指标的权重，并且运用TOPSIS模型对各个指标和权重进行分析计算，同时以江苏省13市2010—2014年五年的统计年鉴、中国国土资源年鉴为数据基础，分析江苏省13市数据指标的具体变化情况以及引起这种变化主要影响因素，从而对土地市场的发育程度做出评价，为保证土地市场的稳定发展提供政策依据。
一、城市土地市场内涵的界定
（一）土地市场的构成
中国自1992年开始实行社会主义市场经济以来，土地市场的建立和完善就进入了一个缓慢发展和逐渐完善的过程。市场在资源配之中的作用也逐渐显现出来，不同的市场机制影响土地市场发育程度，对资源的合理配置也产生不同的影响[6]。土地市场由土地的一、二、三级市场构成，三个级别的土地市场相互影响，构成一个健全的市场体系。
1、土地一级市场
在土地的一级市场上，国家作为土地所有者，将城市土地或者通过征收方式取得的集体土地通过协议出让或者招拍挂等方式将土地的使用权让渡给土地使用者，土地使用者需要付出一定的代价即土地出让金。
2、土地二三级市场
与土地一级市场不同，土地二、三级市场表现出经营和消费的特征，主要表现为土地使用权在单位和个人之间的转让，即土地使用者和开发经营者之间的交易关系[7]。具体来说，二级土地市场具有经营性质，指已经获得相关开发权利的企业对购置的国有土地进行开发建设，将生地开发为熟地，再将开发的土地及地上建筑物转让给真正的土地使用者。三级市场指的是土地使用者之间的交易行为，具有消费性质，表现为土地使用者将取得一定年限的土地使用权转让出去的市场，是土地使用权的再次流转。三级市场是将土地重新落实到具体的土地使用者，对土地市场的反映较为敏感[810]。
（二）城市土地市场的内涵
土地市场包括农村土地市场和城市土地市场。城市土地市场是土地市场体系的一个重要的组成部分，具有土地市场的一般特性，都以货币作为土地权利交换的媒介，受到市场供求关系和竞争机制的影响。由于城市土地区位条件的特殊性和数量的有限性，城市土地市场的又存在一定的特殊性，比如城市土地供给的有限性、城市土地市场经营的垄断性、城市土地的特殊区位性以及土地市场和房地产市场的交叉性。
二、数据来源与研究方法
（一）数据来源
本文的所需的20102014年江苏省13市市辖区的研究数据主要来源于《江苏省统计年鉴》、《中国国土资源年鉴》、《中国城市统计年鉴》。
（二）研究方法
本文选用TOPSIS框架模型作为研究的主要方法。 TOPSIS模型是一种常用的系统多属性决策分析的数学模型。在选取指标，确定指标权重后，用TOPSIS模型将各个分散的指标数据整合到一个模型中计算综合评价结果。TOPSIS模型能够充分利用原始数据，保留原始数据的可比性，计算方法也比较简单，近年来被学者广泛应用到综合评价研究中[11]。具体计算步骤如下：
1．指标的选取——PSR框架模型
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