房地产企业财务风险控制研究以WK公司为例
目 录
1 绪论 1
2 房地产企业财务风险概述 1
2.1 企业财务风险的概念 1
2.2 财务风险的分类 2
2.3 财务风险的特点 3
2.4 房地产企业财务风险的影响因素分析 3
3 财务风险不确定性及风险分析相关理论 5
3.1 盈利能力分析 5
3.2 盈亏平衡分析 6
3.3 敏感性分析 7
3.4 概率分析 8
4 WK公司项目财务风险分析 9
4.1 财务经济分析 9
4.2 盈利能力分析 13
4.3 敏感性分析 15
4.4 WK公司项目财务风险评估总结 17
5 WK公司项目财务风险控制对策 18
5.1 WK公司项目财务风险管理 18
5.2 WK公司开发项目财务风险防范 19
5.3 WK公司项目财务风险控制策略 20
结论 21
致谢 22
参考文献 23
1 绪论
房地产作为投资大，风险高，收益显著地建设部重点管理行业之一，从20世纪90年代以来，就逐步成为了我国国民支柱产业。随着国内外市场的开放，境外投资的发展与深入，房地产已经成为投资领域重要的一部分。目前，我国房地产市场上出现了大量项目盲目上马的现象，此现象导致出现了大量房屋闲置和资金积压的一系列问题。这与房地产企业在做投资决策时没有重视财务风险控制研究有很大关系。有些企业可以安然度过金融危机和做好风险分析有很大的关系。市场虽存在一部分需求空间，但房价仍然呈现上升的趋势，其体现出购买力下降，成功交易量 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
正在降低的现状。政府行为，投资行为，对市场又或者是上市公司经营状况都造成很大的影响。虽然2008年全球金融危机已经成为历史，但这场危机给我们带来了高房价、通货膨胀等遗留问题。
房地产项目风险分析研究作为房地产开发项目投资的重要依据，需要我们通过全面分析和论证开发的项目已保证它的可行性。在其开发的过程之中，假若加强对于风险性分析的研究，可以有效的降低决策的盲目性，给企业带来经济效益以及合理使用土地资源，促进房地长市场的健康可持续发展。尽管有许多专家从事房地产投资风险研究,但是由于涉及方面太广，再加上实际情况又截然相同，导致目前仍然没有一个明确的答案。因此，有关专家和房地产投资者应该房地产投资风险与决策的理论探索与实践这个重要问题重视起来。
本文以WK地产为例来讨论如何在增长适应经济又符合自身可持续发展的前提下，提高房地产企业对其自身财务风险的控制，合理进行财务管理，促进社会经济的健康持续发展。
2 房地产企业财务风险概述
2.1 企业财务风险的概念
企业财务活动中由于财务状况的不确定性的特点，再加上某些不可控就是财务风险因素的影响，这样会使企业产生很大的损失。虽然对于财务风险的定义，一直存在许多种观点。但目前来说，可以将财务风险分为狭义和广义这两大方面。
从广义上来讲，企业财务风险是指企业的实际收益和预期收益受到隐藏在企业生产经营活动中的内部和外部各种不确定因素的影响而产生偏离，这种偏离也许会给企业带来不可预知的损失。每一个企业都存在财务风险，财务风险的有效控制对企业的经营状况十分有利。不管企业在生产经营活动中哪个环节出错，都极可能引发严重的财务风险，而这类财务分析转化成的损失会对企业的偿债能力以及盈利等经营绩效造成影响。风险与收益并存使得财务风险的出现成为一个必然[1]。
在债务融资风险方面，财务风险被定义在企业筹资、投资以及收益分配等方面具体的各项资金活动之中，由于外界各种不确定性因素的影响，企业的实际财务状况往往会与预期的财务产生一定的偏差。这样更易导致经济损失的不确定性。
根据企业财务分析的全面性和系统性以及从更广阔的视角分析角度来看，以上两种类别我更倾向于前者为理论依据。
2.2 财务风险的分类
2.2.1 筹资风险
筹资风险是指企业在负债经营情况下，因为不能还本付息导致企业陷入困境或破产的产生的风险。企业资金利润率和借款利率的大小对比不定，让企业对于所筹集的资金在使用效益方面有了更大的不确定性，进而导致了筹资的风险。房地产企业在前期筹资阶段需要经常从银行等金融机构筹资，但是贷款利率变化趋势难以预测，很长程度上影响了房地产项目的利润。除此以外，房地产项目通常会预售楼盘，将预售款利用于剩余项目，但是预售款不到位，就会使企业因为资金短缺而进入困境[2]。
2.2.2 投资风险
投资风险是指对因为投资项目未来收益的难以准确估计性，从而致使收支不平衡又或者是投入资本完全沉没风险的发生。在过去的几十年中，我国投资收益率水平比较高，但还存在市场发展不健全的情况。房地产开发时需要大量资金，再加上资金周转率一般来说又比较低，而且在国家方面国家宏观调控力度逐渐加大，这些都对未来市场发展的前景有不好的影响，这就容易造成投资风险增加。而在另一方面，现阶段我国对于土地供 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
给更为严格的进行控制，中小企业只能在某些带有行政色彩的国有大型房产公司拿到地后进行转手买卖。买卖过程中容易造成巨额差价，而这种差价就给企业增加许多投资风险。房产商存在一种误区，他们认为土地就等于收益，他们为了这些巨额收益不顾成本，从市场上疯狂抢夺土地所有权，也不考虑别得影响因素，甚至未来的投资利润都不顾。这种盲目性的选择直接导致房地产企业的潜在风险增加。
2.2.3 资金回收风险
资金回收风险是指由于企业在涉及对产品进行销售，对存货数量进行计量、信用政策的实行等环节的操作过程之中，由于处理方式的不当，而很有可能对财务造成损失。针对自己回收风险，企业要对其范围进行控制，同时加强对于企业内部的资金管理。项目后期不管是在租金或者是售价方面的变化，还是在消费现实支付水平不一样的情况下，项目收益都会受到较大的影响。许多不稳定因素导致楼房销售情况不确定，从而自己回收存在风险[3]。
2.3 财务风险的特点
2.3.1 不确定性
房地产的固定性是由土地的不可移动性决定的。房地产企业在选择项目时需要考虑到由于项目环境影响所引发的风险。除了这些还要考虑项目开发投资过程中，国家会加大宏观调控力度、调整银行存贷款利率等这些措施而导致的不确定性。在这种市场环境影响下的项目，都会造成成本和未来收益这方面的不确定，从而导致财务风险的发生不确定性。
3.1.2 动态分析
动态分析采用的是现金流量分析法。此方法可以从项目投资现金流量、项目资本金现金流量、投资各方现金流量这三个层次分析，在此基础上对现金流量表进行编撰，并对有关的重要指标进行计算。
所谓项目投资财务净现值，其是依据项目预期中所设定的折现率 ，计算出在项目计算期内每年的现金流量的和值。
它的计算公式为：
4.1 财务经济分析
WK公司项目建设总投资为139685万元。其中开发建设成本78381万元，其中涉及土地费用19498万元，在勘察、设计和前期等方面的费用为2166万元，建设安装工程费38996万元，基础设施及配套11915万元，管理费2177万元，不可预见费3629万元。资金成本6794万元，销售成本14031万元，经济税金及附加30867万元，土地增值税5612万元。项目总占地面积650余亩，建筑面积可达216642 ，考虑别墅项目特点，便于后期销售及利润最大化，整体项目开发按照五期实施，在五年内完成整个项目开发。
1 绪论 1
2 房地产企业财务风险概述 1
2.1 企业财务风险的概念 1
2.2 财务风险的分类 2
2.3 财务风险的特点 3
2.4 房地产企业财务风险的影响因素分析 3
3 财务风险不确定性及风险分析相关理论 5
3.1 盈利能力分析 5
3.2 盈亏平衡分析 6
3.3 敏感性分析 7
3.4 概率分析 8
4 WK公司项目财务风险分析 9
4.1 财务经济分析 9
4.2 盈利能力分析 13
4.3 敏感性分析 15
4.4 WK公司项目财务风险评估总结 17
5 WK公司项目财务风险控制对策 18
5.1 WK公司项目财务风险管理 18
5.2 WK公司开发项目财务风险防范 19
5.3 WK公司项目财务风险控制策略 20
结论 21
致谢 22
参考文献 23
1 绪论
房地产作为投资大，风险高，收益显著地建设部重点管理行业之一，从20世纪90年代以来，就逐步成为了我国国民支柱产业。随着国内外市场的开放，境外投资的发展与深入，房地产已经成为投资领域重要的一部分。目前，我国房地产市场上出现了大量项目盲目上马的现象，此现象导致出现了大量房屋闲置和资金积压的一系列问题。这与房地产企业在做投资决策时没有重视财务风险控制研究有很大关系。有些企业可以安然度过金融危机和做好风险分析有很大的关系。市场虽存在一部分需求空间，但房价仍然呈现上升的趋势，其体现出购买力下降，成功交易量 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
正在降低的现状。政府行为，投资行为，对市场又或者是上市公司经营状况都造成很大的影响。虽然2008年全球金融危机已经成为历史，但这场危机给我们带来了高房价、通货膨胀等遗留问题。
房地产项目风险分析研究作为房地产开发项目投资的重要依据，需要我们通过全面分析和论证开发的项目已保证它的可行性。在其开发的过程之中，假若加强对于风险性分析的研究，可以有效的降低决策的盲目性，给企业带来经济效益以及合理使用土地资源，促进房地长市场的健康可持续发展。尽管有许多专家从事房地产投资风险研究,但是由于涉及方面太广，再加上实际情况又截然相同，导致目前仍然没有一个明确的答案。因此，有关专家和房地产投资者应该房地产投资风险与决策的理论探索与实践这个重要问题重视起来。
本文以WK地产为例来讨论如何在增长适应经济又符合自身可持续发展的前提下，提高房地产企业对其自身财务风险的控制，合理进行财务管理，促进社会经济的健康持续发展。
2 房地产企业财务风险概述
2.1 企业财务风险的概念
企业财务活动中由于财务状况的不确定性的特点，再加上某些不可控就是财务风险因素的影响，这样会使企业产生很大的损失。虽然对于财务风险的定义，一直存在许多种观点。但目前来说，可以将财务风险分为狭义和广义这两大方面。
从广义上来讲，企业财务风险是指企业的实际收益和预期收益受到隐藏在企业生产经营活动中的内部和外部各种不确定因素的影响而产生偏离，这种偏离也许会给企业带来不可预知的损失。每一个企业都存在财务风险，财务风险的有效控制对企业的经营状况十分有利。不管企业在生产经营活动中哪个环节出错，都极可能引发严重的财务风险，而这类财务分析转化成的损失会对企业的偿债能力以及盈利等经营绩效造成影响。风险与收益并存使得财务风险的出现成为一个必然[1]。
在债务融资风险方面，财务风险被定义在企业筹资、投资以及收益分配等方面具体的各项资金活动之中，由于外界各种不确定性因素的影响，企业的实际财务状况往往会与预期的财务产生一定的偏差。这样更易导致经济损失的不确定性。
根据企业财务分析的全面性和系统性以及从更广阔的视角分析角度来看，以上两种类别我更倾向于前者为理论依据。
2.2 财务风险的分类
2.2.1 筹资风险
筹资风险是指企业在负债经营情况下，因为不能还本付息导致企业陷入困境或破产的产生的风险。企业资金利润率和借款利率的大小对比不定，让企业对于所筹集的资金在使用效益方面有了更大的不确定性，进而导致了筹资的风险。房地产企业在前期筹资阶段需要经常从银行等金融机构筹资，但是贷款利率变化趋势难以预测，很长程度上影响了房地产项目的利润。除此以外，房地产项目通常会预售楼盘，将预售款利用于剩余项目，但是预售款不到位，就会使企业因为资金短缺而进入困境[2]。
2.2.2 投资风险
投资风险是指对因为投资项目未来收益的难以准确估计性，从而致使收支不平衡又或者是投入资本完全沉没风险的发生。在过去的几十年中，我国投资收益率水平比较高，但还存在市场发展不健全的情况。房地产开发时需要大量资金，再加上资金周转率一般来说又比较低，而且在国家方面国家宏观调控力度逐渐加大，这些都对未来市场发展的前景有不好的影响，这就容易造成投资风险增加。而在另一方面，现阶段我国对于土地供 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
给更为严格的进行控制，中小企业只能在某些带有行政色彩的国有大型房产公司拿到地后进行转手买卖。买卖过程中容易造成巨额差价，而这种差价就给企业增加许多投资风险。房产商存在一种误区，他们认为土地就等于收益，他们为了这些巨额收益不顾成本，从市场上疯狂抢夺土地所有权，也不考虑别得影响因素，甚至未来的投资利润都不顾。这种盲目性的选择直接导致房地产企业的潜在风险增加。
2.2.3 资金回收风险
资金回收风险是指由于企业在涉及对产品进行销售，对存货数量进行计量、信用政策的实行等环节的操作过程之中，由于处理方式的不当，而很有可能对财务造成损失。针对自己回收风险，企业要对其范围进行控制，同时加强对于企业内部的资金管理。项目后期不管是在租金或者是售价方面的变化，还是在消费现实支付水平不一样的情况下，项目收益都会受到较大的影响。许多不稳定因素导致楼房销售情况不确定，从而自己回收存在风险[3]。
2.3 财务风险的特点
2.3.1 不确定性
房地产的固定性是由土地的不可移动性决定的。房地产企业在选择项目时需要考虑到由于项目环境影响所引发的风险。除了这些还要考虑项目开发投资过程中，国家会加大宏观调控力度、调整银行存贷款利率等这些措施而导致的不确定性。在这种市场环境影响下的项目，都会造成成本和未来收益这方面的不确定，从而导致财务风险的发生不确定性。
3.1.2 动态分析
动态分析采用的是现金流量分析法。此方法可以从项目投资现金流量、项目资本金现金流量、投资各方现金流量这三个层次分析，在此基础上对现金流量表进行编撰，并对有关的重要指标进行计算。
所谓项目投资财务净现值，其是依据项目预期中所设定的折现率 ，计算出在项目计算期内每年的现金流量的和值。
它的计算公式为：
4.1 财务经济分析
WK公司项目建设总投资为139685万元。其中开发建设成本78381万元，其中涉及土地费用19498万元，在勘察、设计和前期等方面的费用为2166万元，建设安装工程费38996万元，基础设施及配套11915万元，管理费2177万元，不可预见费3629万元。资金成本6794万元，销售成本14031万元，经济税金及附加30867万元，土地增值税5612万元。项目总占地面积650余亩，建筑面积可达216642 ，考虑别墅项目特点，便于后期销售及利润最大化，整体项目开发按照五期实施，在五年内完成整个项目开发。
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