投资性房地产公允价值计量模式的应用困境及对策研究
从经济发展的需要为出发点，与原先的会计准则不同，2006年《企业会计准则第3号——投资性房地产》开始尝试将投资性房地产单独列出，后续计量采用公允价值模式，进而更好的反应企业真正的资产价值。通过这种与国际会计惯例相接轨的计量方式，进一步提高了我国上市公司财务报告的信息质量，更准确的反应了企业的真正财务状况，与我国经济发展的大趋势相一致。但是不容忽视的是，新准则实行这十年里，我国的上市公司仍然倾向于采取过去的成本模式来对投资性房地产进行计量，究其原因，房地产市场条件不完善、房产估值技术不规范、政策指引不完善以及企业内部人员综合素质不高成为困境产生的主要原因。因此,本文提出了完善企业会计准则、建立与完善我国房地产市场价格体系和房产评估市场、完善估值技术、优化政策指引、提高企业会计人员综合素质的对策，以期可以使公允价值计量模式在企业中得到逐步推广运用。空（空2行）关键词 投资性房地产，公允价值，困境，对策
目 录
1 引言 1
2 公允价值的相关概念 1
3 公允价值计量模式的应用困境 2
4 公允价值计量模式应用困境的原因分析 3
4.1 房地产市场条件不完善 3
4.2 房产估值技术不规范 4
4.3 政策指引不完善 4
4.4 企业内部人员综合素质不高 5
5 完善公允价值计量投资性房地产的对策 5
5.1 完善企业会计准则5
5.2 建立与完善我国房地产价格体系和房产评估市场7
5.3 完善估值技术8
5.4 优化政策指引8
5.5 提高企业会计人员综合素质9
结论 11
致谢 12
参考文献 13
1 引言
如今我国市场经济环境越来越完善,房地产市场也如入雨后春笋般快速发展起来。采用公允价值这种计量方式来核算投资性房地产更好地反映了我国企业的资产的真实价值，改善企业的财务状况，提高财务报告的信息质量，与国际会计准则相接轨，适应未来企业经济发展的需求。2014 年，我国出台了公允价值计量的新会计准则，使得公允价计量适应我国市场经济环境的条 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
件并且更具有了实践性和可操作性，理论上更好地指导了投资性房地产的计量。但新准则实施十年以来，我国的上市公司仍然倾向于采取过去的成本模式来对投资性房地产进行计量，由此可见，研究投资性房地产公允价值计量模式迫在眉睫。为此本文从公允价值新会计准则出发，在分析目前我国投资性房地产公允价值计量现状和问题的基础之上，结合我国国情和借鉴国际会计准则，对投资性房地产公允价值计量的应用提出相应的建议。
2 公允价值的相关概念
何谓公允价值，不同的会计准则制定主体有着不同的界定，早期的国际会计准则理事会将其界定为：在公平的交易中，熟悉情况的当事人，在自愿的基础上据以资产交换或负债清偿的金额[1]。随着经济的不断发展，2011年5月，国际会计准则理事会通过发布《国际财务报告准则第 13 号——公允价值计量》，对公允价值再次进行定义，认为市场的参与者在有序交易的前提下，为了能够在计量日获得一项资产或者出售一项资产所收获或者付出的价格即为公允价值。与早期的界定相比较，这次的定义提出了“计量日”以及“有序交易”的必要性，认为公允价值必须是现实价值，并且应该为资产真实出售的价值。
美国的财务会计准则委员会也对公允价值进行了界定，该准则对公允价值的估值方式进行了明确，将市场分为活跃的市场和非活跃的市场，在活跃市场的前提下，公允价值应以市场的报价为准，相反，通过合理的估值方式进行明确。
在国际会计准则的指引下，我国也尝试引进公允价值的概念，2006年的新会计准则在参考IASB的基础之上初步提出了公允价值的概念，将公允价值定义为资产和负债在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额[2]。并也提出了在非活跃市场的条件下，应该采取估值的方式来进行计量。但是很遗憾的是，新会计准则并未对公允价值的具体计量方式进行明确，从而缺乏的一定的指导意义，这也正是我国的投资性房地产公允价值计量方式得不到很好应用的主要原因之一。从而出于弥补新会计准则的缺陷考虑，我国借鉴了《国际财务报告准则第 13 号——公允价值计量》，并于2014年1月发布了《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》，将公允价值定义为：市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格[3]。并且值得欣喜的是，该准则弥补了2006年会计准则的不足，对诸如“计量日”等定义以及具体的估值方式都进行了详细说明。通过对公允价值定义的完善，我们可以看到我国的会计准则已经开始逐步向国际会计准则靠近，这一公允价值准则的颁布，也为投资性房地产的公允价值计量提供了理论基础，有助于越来越多的企业采取这种方式来对投资性房地产进行后续计量。
新会计准则采取了两种方式来计量投资性房地产，即成本模式和公允价值模式，如果采用成本模式进行计量，就采取类似固定资产的计量方式，对投资性房地产进行折旧摊销，期末需要进行减值测试；但是该准则注重提出了公允价值的计量模式，认为如果有确凿的证据能够证明该投资性房地产的公允价值是能够持续取得的，那么企业应该更多的考虑从公允价值出发，通过公允价值的计量方式来更好的反应该资产的真实价值。
3 公允价值计量模式的应用困境
考虑到我国国情和与国际接轨的需求，新会计准则给予企业在合适的条件下选择公允价值对投资性房地产进行后续核算的选择权，但是从2006年颁布以来，却少有企业如此选择，2009年，沪深两市1570家上市公司中，有630家持有投资性房地产，仅18家企业选择了公允价值计量模式；2010年，新增了金融街、昆百大A、金宇车城、泛海建设、锦龙股份5家企业采用了公允价值计量模式；2011年，世茂股份、中航地产等4家企业采用了公允价值对其所有的投资性房地产进行计量；2012年，全国833家持有投资性房地产的企业中仅新增博源投资、金隅股份2家企业采用公允价值计量模式；2013年新增了珠海中富、金科股份、万鸿集团等5家企业对投资性房地产采用公允价值计量，其中，平安银行违规操作将公允价值模式转为成本模式；2014年，新增三木集团、恒顺醋业、中茵股份、中海发展、华谊嘉信、斯米克、福星股份及*ST国商等多家企业采用公允价值模式计量投资性房地产；2015年，金地集团、中国高科、蓝光发展、华业资本等达到55家企业选择公允价值后续计量模式，其中，白云山A在2015年违反准则规定，将计量模式由公允价值模式转为成本模式；2016年，又新增阳光新业、安徽桑乐金股份、华发股份、同方股份4家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产；阳光城股份有限公司从2016年10月1日开始对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。从上述数据可以看出，虽然持有投资性房地产的上市公司的数量不断增加，但投资性房地产的新准则实施十年多来，采用公允价值计量模式的企业数量虽然每年都在增加，但是所占的比例仍然很小，所占比例基本在3%6%之间，平均占有率只有4.11%，绝大多数的企业仍选择成本模式，对公允价值模式持谨慎的态度，说明公允价值模式计量投资性房地产还存在一定的制约因素。总体的统计情况如下表：
目 录
1 引言 1
2 公允价值的相关概念 1
3 公允价值计量模式的应用困境 2
4 公允价值计量模式应用困境的原因分析 3
4.1 房地产市场条件不完善 3
4.2 房产估值技术不规范 4
4.3 政策指引不完善 4
4.4 企业内部人员综合素质不高 5
5 完善公允价值计量投资性房地产的对策 5
5.1 完善企业会计准则5
5.2 建立与完善我国房地产价格体系和房产评估市场7
5.3 完善估值技术8
5.4 优化政策指引8
5.5 提高企业会计人员综合素质9
结论 11
致谢 12
参考文献 13
1 引言
如今我国市场经济环境越来越完善,房地产市场也如入雨后春笋般快速发展起来。采用公允价值这种计量方式来核算投资性房地产更好地反映了我国企业的资产的真实价值，改善企业的财务状况，提高财务报告的信息质量，与国际会计准则相接轨，适应未来企业经济发展的需求。2014 年，我国出台了公允价值计量的新会计准则，使得公允价计量适应我国市场经济环境的条 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
件并且更具有了实践性和可操作性，理论上更好地指导了投资性房地产的计量。但新准则实施十年以来，我国的上市公司仍然倾向于采取过去的成本模式来对投资性房地产进行计量，由此可见，研究投资性房地产公允价值计量模式迫在眉睫。为此本文从公允价值新会计准则出发，在分析目前我国投资性房地产公允价值计量现状和问题的基础之上，结合我国国情和借鉴国际会计准则，对投资性房地产公允价值计量的应用提出相应的建议。
2 公允价值的相关概念
何谓公允价值，不同的会计准则制定主体有着不同的界定，早期的国际会计准则理事会将其界定为：在公平的交易中，熟悉情况的当事人，在自愿的基础上据以资产交换或负债清偿的金额[1]。随着经济的不断发展，2011年5月，国际会计准则理事会通过发布《国际财务报告准则第 13 号——公允价值计量》，对公允价值再次进行定义，认为市场的参与者在有序交易的前提下，为了能够在计量日获得一项资产或者出售一项资产所收获或者付出的价格即为公允价值。与早期的界定相比较，这次的定义提出了“计量日”以及“有序交易”的必要性，认为公允价值必须是现实价值，并且应该为资产真实出售的价值。
美国的财务会计准则委员会也对公允价值进行了界定，该准则对公允价值的估值方式进行了明确，将市场分为活跃的市场和非活跃的市场，在活跃市场的前提下，公允价值应以市场的报价为准，相反，通过合理的估值方式进行明确。
在国际会计准则的指引下，我国也尝试引进公允价值的概念，2006年的新会计准则在参考IASB的基础之上初步提出了公允价值的概念，将公允价值定义为资产和负债在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额[2]。并也提出了在非活跃市场的条件下，应该采取估值的方式来进行计量。但是很遗憾的是，新会计准则并未对公允价值的具体计量方式进行明确，从而缺乏的一定的指导意义，这也正是我国的投资性房地产公允价值计量方式得不到很好应用的主要原因之一。从而出于弥补新会计准则的缺陷考虑，我国借鉴了《国际财务报告准则第 13 号——公允价值计量》，并于2014年1月发布了《企业会计准则第 39 号——公允价值计量》，将公允价值定义为：市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格[3]。并且值得欣喜的是，该准则弥补了2006年会计准则的不足，对诸如“计量日”等定义以及具体的估值方式都进行了详细说明。通过对公允价值定义的完善，我们可以看到我国的会计准则已经开始逐步向国际会计准则靠近，这一公允价值准则的颁布，也为投资性房地产的公允价值计量提供了理论基础，有助于越来越多的企业采取这种方式来对投资性房地产进行后续计量。
新会计准则采取了两种方式来计量投资性房地产，即成本模式和公允价值模式，如果采用成本模式进行计量，就采取类似固定资产的计量方式，对投资性房地产进行折旧摊销，期末需要进行减值测试；但是该准则注重提出了公允价值的计量模式，认为如果有确凿的证据能够证明该投资性房地产的公允价值是能够持续取得的，那么企业应该更多的考虑从公允价值出发，通过公允价值的计量方式来更好的反应该资产的真实价值。
3 公允价值计量模式的应用困境
考虑到我国国情和与国际接轨的需求，新会计准则给予企业在合适的条件下选择公允价值对投资性房地产进行后续核算的选择权，但是从2006年颁布以来，却少有企业如此选择，2009年，沪深两市1570家上市公司中，有630家持有投资性房地产，仅18家企业选择了公允价值计量模式；2010年，新增了金融街、昆百大A、金宇车城、泛海建设、锦龙股份5家企业采用了公允价值计量模式；2011年，世茂股份、中航地产等4家企业采用了公允价值对其所有的投资性房地产进行计量；2012年，全国833家持有投资性房地产的企业中仅新增博源投资、金隅股份2家企业采用公允价值计量模式；2013年新增了珠海中富、金科股份、万鸿集团等5家企业对投资性房地产采用公允价值计量，其中，平安银行违规操作将公允价值模式转为成本模式；2014年，新增三木集团、恒顺醋业、中茵股份、中海发展、华谊嘉信、斯米克、福星股份及*ST国商等多家企业采用公允价值模式计量投资性房地产；2015年，金地集团、中国高科、蓝光发展、华业资本等达到55家企业选择公允价值后续计量模式，其中，白云山A在2015年违反准则规定，将计量模式由公允价值模式转为成本模式；2016年，又新增阳光新业、安徽桑乐金股份、华发股份、同方股份4家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产；阳光城股份有限公司从2016年10月1日开始对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。从上述数据可以看出，虽然持有投资性房地产的上市公司的数量不断增加，但投资性房地产的新准则实施十年多来，采用公允价值计量模式的企业数量虽然每年都在增加，但是所占的比例仍然很小，所占比例基本在3%6%之间，平均占有率只有4.11%，绝大多数的企业仍选择成本模式，对公允价值模式持谨慎的态度，说明公允价值模式计量投资性房地产还存在一定的制约因素。总体的统计情况如下表：
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