房地产企业借款费用资本化存在问题及对策研究
房地产业是我国国民经济的热门产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。虽然新会计准则对借款费用资本化有具体的规定，但是在房地产企业借款费用资本化会计实务中仍存在一些没有明确的问题与不足。因此本文通过分析房地产企业借款费用资本化的一些特点和在实际中存在的问题，并且以万科地产为例具体分析借款费用资本化的会计处理对房地产企业的影响。最后根据上述分析，对借款费用资本化方面提出一些相关建议和改进措施，以供商榷。关键词 房地产企业，借款费用，资本化
目 录
1 引言 1
2 房地产企业借款费用资本化的相关概述 3
2.1 相关定义 3
2.2 房地产企业的特点 3
2.3房地产企业借款费用资本化确认现状 5
3 房地产企业借款费用资本化处理中存在的问题 6
3.1 借款费用资本化在各项资产之间分配尚不明确 6
3.2 借款费用资本化时点不确定6
3.3 借款费用资本化信息披露不完善7
4 房地产企业借款费用资本化存在问题的原因8
4.1 借款费用资本化的相关制度不完善8
4.2 企业追求利润最大化的动机8
5 房地产企业借款费用资本化对公司影响的案例分析8
5.1 万科地产借款费用资本化的案例介绍9
5.2 新旧会计准则下借款费用资本化影响净利润的对比分析10
5.3 借款费用资本化起止时间点的不同对公司利润的影响11
6 完善房地产企业借款费用资本化会计处理的建议12
6.1 建立和完善借款费用资本化准则指引，明确成本核算对象12
6.2 明确房地产企业借款费用资本化起止时间点12
6.3 强化房地产企业的内部控制制度，扩大信息披露内容13
结论 14
致谢 15
参考文献16
1 引言
1.1 研究背景
2006年，财政部出台了《会计准则第17号——借款费用》。新准则在旧准则的基础上，扩大了借款费用资本化的范围，使越来越多的企业能够适应新准则中对借款费用资本化的要求，进而实现了 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
与国际会计准则的衔接。2014年年初，国家财政部门又出台了一系列条例，但其中对借款费用的相关规定并没有发生变化。最新的准则和2006年出台的准则都规定需要相当长时间才能处于预定可使用状态的房地产是符合资本化条件的。
房地产业在我国经济中占据重要地位并且在市场中的表现力极强，引发社会公众的热议和关注。然而，房地产企业在借款费用资本化会计实务的实际操作方面，仍然存在着一些账务处理和账户分类上的缺陷和不足。比如，这类企业不能够严格地划分借款费用资本化和费用化的明确界限，不能够完全地明确在总资产中所占比例以及不能够谨慎地按照应当满足该项费用资本化的规定。除此以外，很多房地产企业将借款费用过度资本化，从而降低应计入当期的费用、虚增利润。如果房地产企业能够精确地计算借款费用以及应当予以资本化的金额，那么所得出的结果将会对资产和费用的计量产生最为直接的影响，从而大大改善企业目前的经营形势和市场绩效。所以，房地产企业借款费用资本化问题成为学术界研究热点。
1.2 国外研究现状
《国际会计准则第23号——借款费用》严格规定了:企业必须采取相应措施明确借款费用资本化的适用范围。该准则第8条和第11条都规定：企业只有在借款费用占据企业当期发生的成本极大比例时，才能运行借款费用资本化政策。并且，该类企业必须做好长时间的、充分的准备后，才能够使资产按照原先的用途进行销售或使用。在这过程中发生的支出，才能将借款费用资本化[1]。显而易见，房地产企业中的借款费用是能够与该准则规定的资本化条件相吻合。
美国财务会计准则第34号明确了：房地产企业应被列入合格资产即适合利息资本化的资产的范围，该公告第9段关于合格资产的定义是：“1.企业为了自用而在建或生产的资产；2.为了销售或租赁而作为分期工程建造或生产的资产（例如造船或房地产企业）；3.当接受投资的企业正在进行计划的主要经营活动，如果该企业的经营
活动包括使用资金购置其经营活动所需的合格资产时，采用权益法核算的投资（权益、借款和预付款）[1]。”
日本的会计准则中，关于借款费用处理原则的内容主要是：采取费用化原则，但是该项处理方法无法适用于房地产企业。当中规定，如果企业为了更完备地开发房地产而特地从金融机构借入款项，则应将用于开发而产生的相应借款利息划入资本化范围内。换言之，就是将此利息金额计入该项资产的成本。
由此可以看出，国际、美国、日本三方出台的会计准则都做出了相似规定，即借款费用资本化范围里涵盖房地产企业。
1.3 国内研究现状
从当前形势来看，我国房地产企业在借款费用的处理问题上应当遵循的标准是：非上市的房地产企业按照《企业会计准则——借款费用》的规定采取费用化的处理方法；上市的房地产企业按照《股份有限公司会计制度附件三》的规定，采取借款费用资本化的处理方法[2]。
葛曦(2006)认为应将房地产商品列为资本性资产，并将房地产开发过程中发生的借款费用予以资本化。因为房地产开发商品使用是针对特定对象的，与项目成本之间存在直接联系，根据历史成本原则和费用配比原则，它应划归开发间接费用的范畴，并将构成房地产项目成本的一部分[2]。
谭维庆(2008)提出2006年颁布的借款费用准则在进一步实现了信息的相关性和可比性的同时，也由于可予资本化的借款费用范围、符合资本化条件的资产范围都有所扩大，资本化金额的计算方法也进行了修改，这在一定程度上增加了利润操纵的空间，企业利用借款费用来调节利润的会计处理空间较之前大大增加[3]。
目 录
1 引言 1
2 房地产企业借款费用资本化的相关概述 3
2.1 相关定义 3
2.2 房地产企业的特点 3
2.3房地产企业借款费用资本化确认现状 5
3 房地产企业借款费用资本化处理中存在的问题 6
3.1 借款费用资本化在各项资产之间分配尚不明确 6
3.2 借款费用资本化时点不确定6
3.3 借款费用资本化信息披露不完善7
4 房地产企业借款费用资本化存在问题的原因8
4.1 借款费用资本化的相关制度不完善8
4.2 企业追求利润最大化的动机8
5 房地产企业借款费用资本化对公司影响的案例分析8
5.1 万科地产借款费用资本化的案例介绍9
5.2 新旧会计准则下借款费用资本化影响净利润的对比分析10
5.3 借款费用资本化起止时间点的不同对公司利润的影响11
6 完善房地产企业借款费用资本化会计处理的建议12
6.1 建立和完善借款费用资本化准则指引，明确成本核算对象12
6.2 明确房地产企业借款费用资本化起止时间点12
6.3 强化房地产企业的内部控制制度，扩大信息披露内容13
结论 14
致谢 15
参考文献16
1 引言
1.1 研究背景
2006年，财政部出台了《会计准则第17号——借款费用》。新准则在旧准则的基础上，扩大了借款费用资本化的范围，使越来越多的企业能够适应新准则中对借款费用资本化的要求，进而实现了 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
与国际会计准则的衔接。2014年年初，国家财政部门又出台了一系列条例，但其中对借款费用的相关规定并没有发生变化。最新的准则和2006年出台的准则都规定需要相当长时间才能处于预定可使用状态的房地产是符合资本化条件的。
房地产业在我国经济中占据重要地位并且在市场中的表现力极强，引发社会公众的热议和关注。然而，房地产企业在借款费用资本化会计实务的实际操作方面，仍然存在着一些账务处理和账户分类上的缺陷和不足。比如，这类企业不能够严格地划分借款费用资本化和费用化的明确界限，不能够完全地明确在总资产中所占比例以及不能够谨慎地按照应当满足该项费用资本化的规定。除此以外，很多房地产企业将借款费用过度资本化，从而降低应计入当期的费用、虚增利润。如果房地产企业能够精确地计算借款费用以及应当予以资本化的金额，那么所得出的结果将会对资产和费用的计量产生最为直接的影响，从而大大改善企业目前的经营形势和市场绩效。所以，房地产企业借款费用资本化问题成为学术界研究热点。
1.2 国外研究现状
《国际会计准则第23号——借款费用》严格规定了:企业必须采取相应措施明确借款费用资本化的适用范围。该准则第8条和第11条都规定：企业只有在借款费用占据企业当期发生的成本极大比例时，才能运行借款费用资本化政策。并且，该类企业必须做好长时间的、充分的准备后，才能够使资产按照原先的用途进行销售或使用。在这过程中发生的支出，才能将借款费用资本化[1]。显而易见，房地产企业中的借款费用是能够与该准则规定的资本化条件相吻合。
美国财务会计准则第34号明确了：房地产企业应被列入合格资产即适合利息资本化的资产的范围，该公告第9段关于合格资产的定义是：“1.企业为了自用而在建或生产的资产；2.为了销售或租赁而作为分期工程建造或生产的资产（例如造船或房地产企业）；3.当接受投资的企业正在进行计划的主要经营活动，如果该企业的经营
活动包括使用资金购置其经营活动所需的合格资产时，采用权益法核算的投资（权益、借款和预付款）[1]。”
日本的会计准则中，关于借款费用处理原则的内容主要是：采取费用化原则，但是该项处理方法无法适用于房地产企业。当中规定，如果企业为了更完备地开发房地产而特地从金融机构借入款项，则应将用于开发而产生的相应借款利息划入资本化范围内。换言之，就是将此利息金额计入该项资产的成本。
由此可以看出，国际、美国、日本三方出台的会计准则都做出了相似规定，即借款费用资本化范围里涵盖房地产企业。
1.3 国内研究现状
从当前形势来看，我国房地产企业在借款费用的处理问题上应当遵循的标准是：非上市的房地产企业按照《企业会计准则——借款费用》的规定采取费用化的处理方法；上市的房地产企业按照《股份有限公司会计制度附件三》的规定，采取借款费用资本化的处理方法[2]。
葛曦(2006)认为应将房地产商品列为资本性资产，并将房地产开发过程中发生的借款费用予以资本化。因为房地产开发商品使用是针对特定对象的，与项目成本之间存在直接联系，根据历史成本原则和费用配比原则，它应划归开发间接费用的范畴，并将构成房地产项目成本的一部分[2]。
谭维庆(2008)提出2006年颁布的借款费用准则在进一步实现了信息的相关性和可比性的同时，也由于可予资本化的借款费用范围、符合资本化条件的资产范围都有所扩大，资本化金额的计算方法也进行了修改，这在一定程度上增加了利润操纵的空间，企业利用借款费用来调节利润的会计处理空间较之前大大增加[3]。
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