地方土地出让方式探析现状影响和问题
摘要：研究土地出让制度对经济发展的影响对于土地资源合理利用工作的高效全面开展具有理论和现实意义。本研究将土地出让制度的方式及现状和出让方式之间的内在关系做为切入点，深入探讨土地的出让方式与地方经济发展的关系及其影响，进而探究不同地方产生不同土地出让方式的原因，并借此分析地方经济发展因素对土地出让方式的影响。其中政府部门扮演的角色至关重要，对出让方式的影响巨大，在综合条件的分析下，本文相应的提出可能的解决措施。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract. 1
Key words 1
引言 1
一 、综述及研究方法 1
（一）国内研究概况 1
（二）研究方法 2
1.定性评价 2
2.文献综合研究法 2
二、土地出让制度的方式及现状 2
（一）土地出让制度的定义 2
1.土地出让制度的定义 2
2.土地出让制度的理论依据 3
3.土地出让的方式 3
（二） 土地出让制度的现状 4
三、土地出让方式与地方经济增长的关系 4
（一） 挂牌、拍卖对地方经济的影响 4
（二） 协议出让对地方经济的影响 4
四、出让方式不同导致的问题 5
（一）出让方式不同的原因 5
（二）产生的问题 5
1. 招标出让产生的不公平性 5
2. 拍卖出让产生的盲目性 5
3. 挂牌出让的“囚徒困境” 6
（三）可能的解决思路 6
1. 优化政府职能 6
2. 完善土地供给市场和土地出让金制度 6
3.因地制宜的采取土地出让方式 6
4.发展土地信息交流系统 6
五、总结与讨论 6
（一） 结论 7
（二） 论文不足 7
致谢 7
参考文献： 8
地方土地出让方式探析：现状、影响和问题
引言
引言：土地出让制度在经济效益与土地资本转化中的重要性不言而喻，这项
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
制度是我国社会主义经济体制改革的一项重要成果，土地出让制度把获取土地使用权的固有土地的转让方式由原来的无偿划拨转变成需要通过缴纳土地出让金的新的出让方式，因此使土地固有资源的价值得到了实现，达到了将土地资源转变成土地资产的目的[1]。土地使用权的这一种市场化的交易方式，给地方政府提高了大量的收入来源，同时也使其获得了大量的财政收益。然而，土地出让过程中出现的各种问题也随之而来，由于相关政策和法规的不健全，导致了土地出让方式的不完善，以至于容易引起各级政府官员和土地使用者相互勾结，进行串谋的行为，并造成土地“贱买”、“贱卖”。地方因为土地的大量低价出让而缺乏各项的资金；同时，土地的出让问题也是引起房地产市场的不稳定、不可控现象的重要原因，并进一步妨碍到国家经济政策的贯彻落实[25]。因此，研究出让制度与经济发展的关系具有一定的理论和实际意义。
本文主要采用定性分析法，从两者的相互关系两方面分析土地出让制度与地方经济发展的关系，揭示了土地出让制度存在的不安定因素及导致的问题，进而得出相应的解决思路。
一 、综述及研究方法
（一）国内研究概况
土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，它是政府部门不可或缺的财政收入来源，它一定程度上十分有效地加快了地方经济的发展，而不同的土地出让方式（招拍挂以及协议出让）对土地出让收入影响重大，目前国内学者对于土地出让方式的研究相对较少，研究成果主要有以下：根据我国35个城市20032008年的市场数据，其中包括土地市场和房地产市场的数据，况伟大研究了出让方式是如何影响房价的，他的研究发现：房价主要是由供求关系决定，并非由地价和土地出让方式决定，房价决定地价，而非由土地出让方式决定[6]。王玉波通过2003年与2010年招、拍、挂三种土地出让面积所占的比例和平均地价等指标，结合定性分析和层次聚类的方法，以出让价格、经济发展水平和国家宏观政策等因素为基准，将全国划分成了四类集群地域，以此为基础分析了地域土地出让方式存在差异的原因[7]。通过比较出让方式的异同和其对地方政府财政收入的差异性影响，刘乃铭以博弈分析、经济计量分析的方法进行了研究，其研究指出：与其他方式相比，协议出让土地的短期回报较低，但是可以带来较为长期和稳定的税收利润，与此同时，还能带动该区域其他产业的迅速发展；而通过“招拍挂”的方式出让的土地，虽然可以为政府带来相当可观的税收利润，但是它的长期回报却相对较低[8]。李露在构建生产函数的模型的基础上，根据全国29个地区19982005年的土地出让的面板数据，通过定量分析的方法，研究了挂、拍两种方式获取的土地出让金对政府财政产生的影响；接着又构建了对数回归模型，这种模型采用的因变量是国内营业税、国内增值税及企业所得税三大税种，定量分析了协议方式获取的土地出让金对政府财政产生的影响，研究指出：挂拍方式对政府的财政收入有显著的促进作用，同时，这种现象在经济落后地区比较明显，而协议的方式对政府财政收入的提高有单方面的正影响，这种现象在发达地区较为明显[9]。
综上所述，目前国内学者对于土地出让方式的相关研究主要集中在其对于地价和房价，及其对地方政府财政收入的影响和土地出让方式的地域差异研究，而对土地出让的方式与地方经济发展之间互相影响的作用机制则相对研究较少。
（二）研究方法
1.定性评价
定性评价重点在于做“质”的分析，通过运用比较、分类和归纳等方法，对评价资料进行思维加工和主观判断，并根据自身的认知及经验进行评价，它是一种最基本、最常用的分析方法。本研究通过查阅众多与土地出让方式有关的文献资料，并进行综合分析，依据土地出让制度与经济发展的关系，对产生的问题进行总结。
2.文献综合研究法
文献研究法是由所设定的研究目标出发，通过查阅文献来获得资料进行分析，从而具体全面地掌握所要研究的课题问题的一种研究方法。通过查阅对土地出让制度及其对经济发展的影响的相关文献，对问题进行针对性总结，并进行分析，同时为政府土地政策的制定和出让方式的完善提供有力的支持。
二、土地出让制度的方式及现状
（一）土地出让制度的定义
1.土地出让制度的定义
（1）土地出让金制度。各级政府土地部门将土地的使用权按照相关的出让规定，出让给相应的土地使用者，并由土地受让人按照相关规定向土地管理部门提供受让该土地出让的所有款价。或者是土地使用人所获得的土地使用权到期，为了向政府续期而缴纳的土地的出让价格。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract. 1
Key words 1
引言 1
一 、综述及研究方法 1
（一）国内研究概况 1
（二）研究方法 2
1.定性评价 2
2.文献综合研究法 2
二、土地出让制度的方式及现状 2
（一）土地出让制度的定义 2
1.土地出让制度的定义 2
2.土地出让制度的理论依据 3
3.土地出让的方式 3
（二） 土地出让制度的现状 4
三、土地出让方式与地方经济增长的关系 4
（一） 挂牌、拍卖对地方经济的影响 4
（二） 协议出让对地方经济的影响 4
四、出让方式不同导致的问题 5
（一）出让方式不同的原因 5
（二）产生的问题 5
1. 招标出让产生的不公平性 5
2. 拍卖出让产生的盲目性 5
3. 挂牌出让的“囚徒困境” 6
（三）可能的解决思路 6
1. 优化政府职能 6
2. 完善土地供给市场和土地出让金制度 6
3.因地制宜的采取土地出让方式 6
4.发展土地信息交流系统 6
五、总结与讨论 6
（一） 结论 7
（二） 论文不足 7
致谢 7
参考文献： 8
地方土地出让方式探析：现状、影响和问题
引言
引言：土地出让制度在经济效益与土地资本转化中的重要性不言而喻，这项
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
制度是我国社会主义经济体制改革的一项重要成果，土地出让制度把获取土地使用权的固有土地的转让方式由原来的无偿划拨转变成需要通过缴纳土地出让金的新的出让方式，因此使土地固有资源的价值得到了实现，达到了将土地资源转变成土地资产的目的[1]。土地使用权的这一种市场化的交易方式，给地方政府提高了大量的收入来源，同时也使其获得了大量的财政收益。然而，土地出让过程中出现的各种问题也随之而来，由于相关政策和法规的不健全，导致了土地出让方式的不完善，以至于容易引起各级政府官员和土地使用者相互勾结，进行串谋的行为，并造成土地“贱买”、“贱卖”。地方因为土地的大量低价出让而缺乏各项的资金；同时，土地的出让问题也是引起房地产市场的不稳定、不可控现象的重要原因，并进一步妨碍到国家经济政策的贯彻落实[25]。因此，研究出让制度与经济发展的关系具有一定的理论和实际意义。
本文主要采用定性分析法，从两者的相互关系两方面分析土地出让制度与地方经济发展的关系，揭示了土地出让制度存在的不安定因素及导致的问题，进而得出相应的解决思路。
一 、综述及研究方法
（一）国内研究概况
土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，它是政府部门不可或缺的财政收入来源，它一定程度上十分有效地加快了地方经济的发展，而不同的土地出让方式（招拍挂以及协议出让）对土地出让收入影响重大，目前国内学者对于土地出让方式的研究相对较少，研究成果主要有以下：根据我国35个城市20032008年的市场数据，其中包括土地市场和房地产市场的数据，况伟大研究了出让方式是如何影响房价的，他的研究发现：房价主要是由供求关系决定，并非由地价和土地出让方式决定，房价决定地价，而非由土地出让方式决定[6]。王玉波通过2003年与2010年招、拍、挂三种土地出让面积所占的比例和平均地价等指标，结合定性分析和层次聚类的方法，以出让价格、经济发展水平和国家宏观政策等因素为基准，将全国划分成了四类集群地域，以此为基础分析了地域土地出让方式存在差异的原因[7]。通过比较出让方式的异同和其对地方政府财政收入的差异性影响，刘乃铭以博弈分析、经济计量分析的方法进行了研究，其研究指出：与其他方式相比，协议出让土地的短期回报较低，但是可以带来较为长期和稳定的税收利润，与此同时，还能带动该区域其他产业的迅速发展；而通过“招拍挂”的方式出让的土地，虽然可以为政府带来相当可观的税收利润，但是它的长期回报却相对较低[8]。李露在构建生产函数的模型的基础上，根据全国29个地区19982005年的土地出让的面板数据，通过定量分析的方法，研究了挂、拍两种方式获取的土地出让金对政府财政产生的影响；接着又构建了对数回归模型，这种模型采用的因变量是国内营业税、国内增值税及企业所得税三大税种，定量分析了协议方式获取的土地出让金对政府财政产生的影响，研究指出：挂拍方式对政府的财政收入有显著的促进作用，同时，这种现象在经济落后地区比较明显，而协议的方式对政府财政收入的提高有单方面的正影响，这种现象在发达地区较为明显[9]。
综上所述，目前国内学者对于土地出让方式的相关研究主要集中在其对于地价和房价，及其对地方政府财政收入的影响和土地出让方式的地域差异研究，而对土地出让的方式与地方经济发展之间互相影响的作用机制则相对研究较少。
（二）研究方法
1.定性评价
定性评价重点在于做“质”的分析，通过运用比较、分类和归纳等方法，对评价资料进行思维加工和主观判断，并根据自身的认知及经验进行评价，它是一种最基本、最常用的分析方法。本研究通过查阅众多与土地出让方式有关的文献资料，并进行综合分析，依据土地出让制度与经济发展的关系，对产生的问题进行总结。
2.文献综合研究法
文献研究法是由所设定的研究目标出发，通过查阅文献来获得资料进行分析，从而具体全面地掌握所要研究的课题问题的一种研究方法。通过查阅对土地出让制度及其对经济发展的影响的相关文献，对问题进行针对性总结，并进行分析，同时为政府土地政策的制定和出让方式的完善提供有力的支持。
二、土地出让制度的方式及现状
（一）土地出让制度的定义
1.土地出让制度的定义
（1）土地出让金制度。各级政府土地部门将土地的使用权按照相关的出让规定，出让给相应的土地使用者，并由土地受让人按照相关规定向土地管理部门提供受让该土地出让的所有款价。或者是土地使用人所获得的土地使用权到期，为了向政府续期而缴纳的土地的出让价格。
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