城中村改造补偿利益分享的标准研究
摘要：城中村改造的核心问题是如何协调好利益相关者之间的利益关系，也就是补偿利益的合理分配问题，具体而言就是如何制定补偿利益的分享标准以保证各个利益主体的合理收益。本文在利益均衡的条件下，对城中村改造中的三大利益主体进行利益均衡分析，以及考虑到利益三方的角色定位与利益需求的基础上，得到补偿利益分享的理论标准，其中包括：城中村改造后容积率γ2的制定标准、城中村拆迁补偿均价P1的制定标准、政府出让单位地价P2的制定标准。以南京栖霞区迈皋桥合班村四班三组为例，验证理论标准的准确性与适用性，为推进城中村改造工作提供政策参考。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、绪论 2
（一）研究背景 2
（二）研究意义 2
（三）研究进展 2
1．城中村改造经验及问题 2
2．城中村改造模式 3
3．城中村改造补偿及方式 3
4．收益分配政策 3
二、利益相关者分析 4
（一）政府角色定位与利益需求 4
（二）开发商角色定位与利益需求 4
（三）村民角色定位与利益需求 5
三、利益相关者成本收益分析 5
（一）政府成本收益分析 5
1．政府的成本分析 5
2．政府的收益分析 6
（二）开发商成本收益分析 6
1．开发商的成本分析 6
2．开发商的收益分析 6
（三）村民的成本收益分析 6
1．村民的成本分析 6
2．村民的收益分析 6
四、补偿利益分享的理论标准 6
（一）利益均衡分析 6
1．补偿利益均衡条件 6
2．基本假设 7
3．参数说明 7
4．政府的利益均衡分析 7
5．开发商的利益均衡分析 8
6．村民的利益均衡分析 8
（二）补偿利益分享的理论标准 9
1．城中村改造后容积率γ2的制定标准 9
2．城中村拆迁补偿均价P1的
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: %3^5`1^9`1^6^0`7^2#
制定标准 9
3．政府出让单位地价P2的制定标准 9
五、补偿利益分享案例分析——以南京市栖霞区迈皋桥合班村四班三组为例 10
（一）城中村改造项目基本情况及参数取值 10
（二）城中村改造利益均衡分析 10
1．政府的利益均衡分析 10
2．开发商的利益均衡分析 11
3．开发商的利益均衡分析 11
（三）城中村改造补偿利益分享标准 12
1．影响变量取值 12
2．政府的利益均衡分析 12
3．开发商的利益均衡分析 12
4．村民的利益均衡分析 13
六、结论与意见 13
（一）研究结论 13
（二）政策建议 13
（三）研究局限性与展望 14
致谢 15
参考文献： 16
城中村改造补偿利益分享的标准研究
引言
一、绪论
（一）研究背景
从改革开放以来，经济的快速发展推动了城市建设的快速发展。在这个阶段，我国的城市化速度近乎达到了同时期世界城市化速度的两倍之高；但即使如此，我国的城市化水平还是远远滞后于同时期发达国家的城市化水平。我国在本世纪初的城市化率尚未达到40％，与高收入国家相比，低了近40个百分点。所以说，我国的城市化水平已经严重滞后于经济和社会的发展水平，这种局面已然成为中国今后推进发展的障碍。
21世纪初期是我国建设发展的重要阶段，是我国经济、社会等各方面高速发展的战略重要时期；同时也面临着在逐渐显露且日益严重的经济、社会矛盾中出现各种难题。据建设部数据，从1978年到2004年，我国城镇人口由1978年的1.7亿人增加到2004年的5.4亿人；城市总数由1978年的193个增加到2004年的661个。城市化带来的不仅是城市数量的快速增长，还有城市规模的不断延伸与扩展。而城中村问题就是在中国高速且粗放式城市化过程中出现的一个普遍性难题。我国多个城市存在严重的城中村问题：截止2011年，广州市市区外围存在138个城中村，占城市规划面积的 22.67%；深圳市全市共有城中村 1000 多个（其中特区内约 200个），北京中心城市八区以内存在 200 多个城中村，南京主城区内存在71 个城中村等等[1]。
在这个阶段，有效地解决城中村问题，推进城中村工作的进行，实现“人的城市化”才能有效推进我国的城市化进程，提高我国当前的整体城市化水平，推动经济和社会快速稳健发展。
城中村改造的过程是各主体利益互相调整的过程，因此，所遇到的主要问题是利益分配问题。所以，深入剖析城中村改造中所面临的主要问题是如何制定城中村补偿利益分享的标准，保证城中村改造过程中的三方获得合理的收益。因此，本文以城中村改造中的利益分配为研究重点，在现有的研究基础上，通过对三大利益主体进行均衡利益分析，研究补偿利益分享的标准。制定合理的补偿利益标准，有利于政府在进行城中村改造过程中保障村民的合法私有财产、保证开发商的合理收益、保护城市政府所管理的国有资产不受损害，也便于城中村改造工作的推进和顺利实施。
（二）研究意义
城中村改造的本质问题是利益问题，改造的过程是三大利益主体(政府、开发商、村集体)之间利益相互调整的过程。城中村改造过程中所面临的主要问题就是城中村改造产生的利益分配的问题，其本质就是如何协调好改造过程中的三大利益主体的经济利益关系。
当前，如何实现三大利益主体的利益共赢是摆在城市管理者面前的难题，其中关键问题就是对于利益分享机制中的补偿利益标准的制定。本研究通过对城中村改造中三大利益主体进行成本收益分析，在利益均衡的条件下考虑到利益三方的角色定位与利益需求，确定补偿利益分享的标准，以便于日后政府在城中村改造中更好地保障城中村村民的合法拥有私人财产的合理收益和开发商经营管理的合理收益和城市政府主导参与的合理收益。
（三）研究进展
1．城中村改造经验及问题
部分学者通过对不同的典型城市城中村改造的研究中总结出相关特征，认为城中村改造中呈现出主体多元、方式多样、项目运作、规划统筹等特点，提出建立实施评价和反馈机制，加强土地储备工作，规范土地出让，重塑政府角色，理顺拆迁工作机制，完善运行措施从而优化城中村改造策略。
其中潘聪林（2009）提出应以价值对等作为“城中村”问题分析的逻辑起点，合理构建低品质居民社区，在充分考虑现有制度和各种现实约束条件的基础上寻求社区管理[2]。
广州作为我国较早实施城中村改造的城市,其改造模式具有典型代表性。以广州为例，主要做法分为：第一，转变体制。原城中村的村民变为城市居民，村民委员会改为居民委员会，农村土地集体所有制改为王地国有制，村集体所有制经济改为股份合作制公司，并把城中村纳入城市管理，逐步实现市政、环卫、供水、电、气等一体化管理。第二,改变城中村物质环境。根据本村的实际情况和周边城市建设情况，科学规划编制旧村改造，主要通过建设新农民公寓安置本村村民再逐步实施就旧村改造[3]。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、绪论 2
（一）研究背景 2
（二）研究意义 2
（三）研究进展 2
1．城中村改造经验及问题 2
2．城中村改造模式 3
3．城中村改造补偿及方式 3
4．收益分配政策 3
二、利益相关者分析 4
（一）政府角色定位与利益需求 4
（二）开发商角色定位与利益需求 4
（三）村民角色定位与利益需求 5
三、利益相关者成本收益分析 5
（一）政府成本收益分析 5
1．政府的成本分析 5
2．政府的收益分析 6
（二）开发商成本收益分析 6
1．开发商的成本分析 6
2．开发商的收益分析 6
（三）村民的成本收益分析 6
1．村民的成本分析 6
2．村民的收益分析 6
四、补偿利益分享的理论标准 6
（一）利益均衡分析 6
1．补偿利益均衡条件 6
2．基本假设 7
3．参数说明 7
4．政府的利益均衡分析 7
5．开发商的利益均衡分析 8
6．村民的利益均衡分析 8
（二）补偿利益分享的理论标准 9
1．城中村改造后容积率γ2的制定标准 9
2．城中村拆迁补偿均价P1的
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: %3^5`1^9`1^6^0`7^2#
制定标准 9
3．政府出让单位地价P2的制定标准 9
五、补偿利益分享案例分析——以南京市栖霞区迈皋桥合班村四班三组为例 10
（一）城中村改造项目基本情况及参数取值 10
（二）城中村改造利益均衡分析 10
1．政府的利益均衡分析 10
2．开发商的利益均衡分析 11
3．开发商的利益均衡分析 11
（三）城中村改造补偿利益分享标准 12
1．影响变量取值 12
2．政府的利益均衡分析 12
3．开发商的利益均衡分析 12
4．村民的利益均衡分析 13
六、结论与意见 13
（一）研究结论 13
（二）政策建议 13
（三）研究局限性与展望 14
致谢 15
参考文献： 16
城中村改造补偿利益分享的标准研究
引言
一、绪论
（一）研究背景
从改革开放以来，经济的快速发展推动了城市建设的快速发展。在这个阶段，我国的城市化速度近乎达到了同时期世界城市化速度的两倍之高；但即使如此，我国的城市化水平还是远远滞后于同时期发达国家的城市化水平。我国在本世纪初的城市化率尚未达到40％，与高收入国家相比，低了近40个百分点。所以说，我国的城市化水平已经严重滞后于经济和社会的发展水平，这种局面已然成为中国今后推进发展的障碍。
21世纪初期是我国建设发展的重要阶段，是我国经济、社会等各方面高速发展的战略重要时期；同时也面临着在逐渐显露且日益严重的经济、社会矛盾中出现各种难题。据建设部数据，从1978年到2004年，我国城镇人口由1978年的1.7亿人增加到2004年的5.4亿人；城市总数由1978年的193个增加到2004年的661个。城市化带来的不仅是城市数量的快速增长，还有城市规模的不断延伸与扩展。而城中村问题就是在中国高速且粗放式城市化过程中出现的一个普遍性难题。我国多个城市存在严重的城中村问题：截止2011年，广州市市区外围存在138个城中村，占城市规划面积的 22.67%；深圳市全市共有城中村 1000 多个（其中特区内约 200个），北京中心城市八区以内存在 200 多个城中村，南京主城区内存在71 个城中村等等[1]。
在这个阶段，有效地解决城中村问题，推进城中村工作的进行，实现“人的城市化”才能有效推进我国的城市化进程，提高我国当前的整体城市化水平，推动经济和社会快速稳健发展。
城中村改造的过程是各主体利益互相调整的过程，因此，所遇到的主要问题是利益分配问题。所以，深入剖析城中村改造中所面临的主要问题是如何制定城中村补偿利益分享的标准，保证城中村改造过程中的三方获得合理的收益。因此，本文以城中村改造中的利益分配为研究重点，在现有的研究基础上，通过对三大利益主体进行均衡利益分析，研究补偿利益分享的标准。制定合理的补偿利益标准，有利于政府在进行城中村改造过程中保障村民的合法私有财产、保证开发商的合理收益、保护城市政府所管理的国有资产不受损害，也便于城中村改造工作的推进和顺利实施。
（二）研究意义
城中村改造的本质问题是利益问题，改造的过程是三大利益主体(政府、开发商、村集体)之间利益相互调整的过程。城中村改造过程中所面临的主要问题就是城中村改造产生的利益分配的问题，其本质就是如何协调好改造过程中的三大利益主体的经济利益关系。
当前，如何实现三大利益主体的利益共赢是摆在城市管理者面前的难题，其中关键问题就是对于利益分享机制中的补偿利益标准的制定。本研究通过对城中村改造中三大利益主体进行成本收益分析，在利益均衡的条件下考虑到利益三方的角色定位与利益需求，确定补偿利益分享的标准，以便于日后政府在城中村改造中更好地保障城中村村民的合法拥有私人财产的合理收益和开发商经营管理的合理收益和城市政府主导参与的合理收益。
（三）研究进展
1．城中村改造经验及问题
部分学者通过对不同的典型城市城中村改造的研究中总结出相关特征，认为城中村改造中呈现出主体多元、方式多样、项目运作、规划统筹等特点，提出建立实施评价和反馈机制，加强土地储备工作，规范土地出让，重塑政府角色，理顺拆迁工作机制，完善运行措施从而优化城中村改造策略。
其中潘聪林（2009）提出应以价值对等作为“城中村”问题分析的逻辑起点，合理构建低品质居民社区，在充分考虑现有制度和各种现实约束条件的基础上寻求社区管理[2]。
广州作为我国较早实施城中村改造的城市,其改造模式具有典型代表性。以广州为例，主要做法分为：第一，转变体制。原城中村的村民变为城市居民，村民委员会改为居民委员会，农村土地集体所有制改为王地国有制，村集体所有制经济改为股份合作制公司，并把城中村纳入城市管理，逐步实现市政、环卫、供水、电、气等一体化管理。第二,改变城中村物质环境。根据本村的实际情况和周边城市建设情况，科学规划编制旧村改造，主要通过建设新农民公寓安置本村村民再逐步实施就旧村改造[3]。
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