营改增对房地产企业会计核算的影响分析
随着中国房地产企业的蓬勃发展，会计核算的难度越来越大，营改增的实施，对房地产企业会计核算产生巨大的影响，部分会计核算发生了变化。本文主要从会计科目以及会计账务处理两方面分析营改增为房地产企业带来的的变化，也从财务报表的层次分析营改增的影响，从而找出企业因营改增的实施在会计核算方面出现的新问题，并提出有效的解决方法。关键词 营改增，会计核算，房地产企业，影响，分析
目 录
1 引言 1
2 营改增的改革历程 1
3 房地产企业的发展与会计核算 2
3.1 房地产企业的发展状况 2
3.2 房地产企业会计核算的特点 4
4 营改增对房地产企业会计核算的影响 5
4.1 会计科目的变化 5
4.2 会计账务处理的变化 7
4.3 对财务报表的影响 11
5 营改增后房地产企业会计核算存在的问题及对策 13
5.1 营改增后房地产企业会计核算存在的问题 13
5.2 改进和完善房地产企业会计核算的措施 15
结论 17
致谢 18
参考文献 19
1 引言
营改增是“十二五”规划中的一项重大改革措施，从2012年1月开始实行，从交通运输业，部分现代服务，邮政，电信业到建筑业，房地产业，金融业，生活服务业，行业慢慢变多，试行也由点到面再至全国。2015年原本是“十二五”规划的收官之年，也是营改增完成的时候，但因为建筑业、房地产等不动产较多的行业增值税的抵扣范围不够明确，以及营改增实施后对国家财税方面的影响，原定于2015年下半年实施的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业的营改增调整到2016年5月1日全面实施。
随着我国房地产企业的快速发展，现如今的房地产业作为中国特色社会主义市场经济体系的重要组成部分，是国民经济的支柱。中国房地产行业又是一个典型税种多，核算繁琐的行业，所以房地产行业营改增的税制改革是一个很大的挑战。如今，营改增已经在房地产行业实施大半年，会计核算以及税务调整也成为了营改增之后的重点观察对象，本文是根据营改增施行将近一年后，对房地产企业会计核算的变化和影响进行分析。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
2 营改增的改革历程
1954年，法国最先开始实行征收增值税的政策，因为它可以解决传统销售税的重复征收的问题，所以其他国家也很迅速的实施了增值税。目前，大概有170多个国家征收增值税[1]。我国从1979年引入增值税，现行的增值税的基本规范是2008年11月10日国务院令第538号公布的《中华人民共和国增值税暂行条例》。增值税可以有效的防止商品在流通过程中出现重复征税的问题，并且增值收税，不增值不收税，并且还具有普遍征收，税款抵扣制度，最终税收负担由消费者承担等特性。
营业税在我国有很久远的历史，周代的“商贾虞衡”，汉代的“算缗钱”，明代又有“市肆门摊税”，清朝的当税、屠宰税和铺间房税等，这些都是具有营业税的特性[2]。1928年7月，《营业税办法大纲》出世，1931年6月又制定了《营业税法》。这是最早的有关营业税的法律。在营改增之前，我国实行的营业税的征收范围是1994年税制改革确定的，但随着经济的发展，公司账务变得越来越复杂，会计核算也变得艰难，营业税的征收范围逐渐不能适应现在的市场经济，例如“转让无形资产”营业税的范围狭窄，不能涵盖所有的经济行为。另一方面，从税法来说，一项经济行为征收营业税就不再征收增值税，但是实际上，却存在重复征收的现象，为此，我国进行了税制改革，2011年底国家决定在上海试点营改增工作，这几年营改增试点地区已经扩展至全国范围，2016年5月1日起，全国范围的营改增已全面实施，特别是房地产企业，在营业税制度下，缴纳5%的营业税，现如今营改增实施，改征11%的增值税了，这为以后房地产行业制度完善又提供了一大助力。具体的营改增的进程如表21。
表21 “营改增”进程表
时间
试行点
“营改增”的范围
税率变化
2012年1月1日
上海市
交通运输业（不包括铁路运输）和部分现代服务业（研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务）
交通运输业（11%），部分现代服务业（6%），其中有形动产租赁服务（17%）
2012年9月1日
北京市
2012年10月1日
江苏省、安徽省
2012年11月1日
福建省、广东省
2012年12月1日
天津市、浙江省、湖北省
2013年8月1日
全国
2014年1月1日
全国
铁路运输和邮政服务业
邮政服务业（11%）
2014年6月1日
全国
电信业
基础电信服务（11%）、增值电信服务（6%）
2016年5月1日
全国
建筑业、房地产业、金融服务业、生活服务业（包括物管、酒店）
建筑业、房地产业（11%）；金融业、生活服务业（6%）
3 房地产企业的发展与会计核算
3.1 房地产企业的发展状况
1978年，土地的相关法规开始调整，中国的房地产行业也开始一步一个脚印的发展，从1978年至1991年，土地法，规划法相继的出台，房地产行业也有了国家法律的支持，特别是深圳，罗湖区的房地产的发展更是起到了推动作用，使得中国南方地区掀起了房地产的风潮；之后的四年，这个风潮更甚，这中间海南、大亚湾等地情况最是严重，但受国家的宏观调控的影响，大亚湾成为了中国楼市的“黑天鹅样板”，进入了一个漫长的低谷时期；接下来八年的时间，政府为了刺激房地产行业的发展，采取了蓝印户口这一措施，这一政策一开始只是为了减少广州的积压的商品房，但由于效果良好，使得上海、深圳等这些大城市也相继实行；2003年至2007年这四年间，政府更是采取了十多项的措施，涉及到房地产行业的方方面面来全面调控和反思整个房地产行业；在之后的十年间，房地产行业发展迅猛，2006年至2016年的房地产业总企业的个数以及增长情况见图31。
目 录
1 引言 1
2 营改增的改革历程 1
3 房地产企业的发展与会计核算 2
3.1 房地产企业的发展状况 2
3.2 房地产企业会计核算的特点 4
4 营改增对房地产企业会计核算的影响 5
4.1 会计科目的变化 5
4.2 会计账务处理的变化 7
4.3 对财务报表的影响 11
5 营改增后房地产企业会计核算存在的问题及对策 13
5.1 营改增后房地产企业会计核算存在的问题 13
5.2 改进和完善房地产企业会计核算的措施 15
结论 17
致谢 18
参考文献 19
1 引言
营改增是“十二五”规划中的一项重大改革措施，从2012年1月开始实行，从交通运输业，部分现代服务，邮政，电信业到建筑业，房地产业，金融业，生活服务业，行业慢慢变多，试行也由点到面再至全国。2015年原本是“十二五”规划的收官之年，也是营改增完成的时候，但因为建筑业、房地产等不动产较多的行业增值税的抵扣范围不够明确，以及营改增实施后对国家财税方面的影响，原定于2015年下半年实施的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业的营改增调整到2016年5月1日全面实施。
随着我国房地产企业的快速发展，现如今的房地产业作为中国特色社会主义市场经济体系的重要组成部分，是国民经济的支柱。中国房地产行业又是一个典型税种多，核算繁琐的行业，所以房地产行业营改增的税制改革是一个很大的挑战。如今，营改增已经在房地产行业实施大半年，会计核算以及税务调整也成为了营改增之后的重点观察对象，本文是根据营改增施行将近一年后，对房地产企业会计核算的变化和影响进行分析。 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
2 营改增的改革历程
1954年，法国最先开始实行征收增值税的政策，因为它可以解决传统销售税的重复征收的问题，所以其他国家也很迅速的实施了增值税。目前，大概有170多个国家征收增值税[1]。我国从1979年引入增值税，现行的增值税的基本规范是2008年11月10日国务院令第538号公布的《中华人民共和国增值税暂行条例》。增值税可以有效的防止商品在流通过程中出现重复征税的问题，并且增值收税，不增值不收税，并且还具有普遍征收，税款抵扣制度，最终税收负担由消费者承担等特性。
营业税在我国有很久远的历史，周代的“商贾虞衡”，汉代的“算缗钱”，明代又有“市肆门摊税”，清朝的当税、屠宰税和铺间房税等，这些都是具有营业税的特性[2]。1928年7月，《营业税办法大纲》出世，1931年6月又制定了《营业税法》。这是最早的有关营业税的法律。在营改增之前，我国实行的营业税的征收范围是1994年税制改革确定的，但随着经济的发展，公司账务变得越来越复杂，会计核算也变得艰难，营业税的征收范围逐渐不能适应现在的市场经济，例如“转让无形资产”营业税的范围狭窄，不能涵盖所有的经济行为。另一方面，从税法来说，一项经济行为征收营业税就不再征收增值税，但是实际上，却存在重复征收的现象，为此，我国进行了税制改革，2011年底国家决定在上海试点营改增工作，这几年营改增试点地区已经扩展至全国范围，2016年5月1日起，全国范围的营改增已全面实施，特别是房地产企业，在营业税制度下，缴纳5%的营业税，现如今营改增实施，改征11%的增值税了，这为以后房地产行业制度完善又提供了一大助力。具体的营改增的进程如表21。
表21 “营改增”进程表
时间
试行点
“营改增”的范围
税率变化
2012年1月1日
上海市
交通运输业（不包括铁路运输）和部分现代服务业（研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务、广播影视服务）
交通运输业（11%），部分现代服务业（6%），其中有形动产租赁服务（17%）
2012年9月1日
北京市
2012年10月1日
江苏省、安徽省
2012年11月1日
福建省、广东省
2012年12月1日
天津市、浙江省、湖北省
2013年8月1日
全国
2014年1月1日
全国
铁路运输和邮政服务业
邮政服务业（11%）
2014年6月1日
全国
电信业
基础电信服务（11%）、增值电信服务（6%）
2016年5月1日
全国
建筑业、房地产业、金融服务业、生活服务业（包括物管、酒店）
建筑业、房地产业（11%）；金融业、生活服务业（6%）
3 房地产企业的发展与会计核算
3.1 房地产企业的发展状况
1978年，土地的相关法规开始调整，中国的房地产行业也开始一步一个脚印的发展，从1978年至1991年，土地法，规划法相继的出台，房地产行业也有了国家法律的支持，特别是深圳，罗湖区的房地产的发展更是起到了推动作用，使得中国南方地区掀起了房地产的风潮；之后的四年，这个风潮更甚，这中间海南、大亚湾等地情况最是严重，但受国家的宏观调控的影响，大亚湾成为了中国楼市的“黑天鹅样板”，进入了一个漫长的低谷时期；接下来八年的时间，政府为了刺激房地产行业的发展，采取了蓝印户口这一措施，这一政策一开始只是为了减少广州的积压的商品房，但由于效果良好，使得上海、深圳等这些大城市也相继实行；2003年至2007年这四年间，政府更是采取了十多项的措施，涉及到房地产行业的方方面面来全面调控和反思整个房地产行业；在之后的十年间，房地产行业发展迅猛，2006年至2016年的房地产业总企业的个数以及增长情况见图31。
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