营改增对房地产企业税务风险控制影响分析
自2016年5月1日起，房地产业、建筑业等，全部从缴纳营业税改为缴纳增值税。营改增在全国推开实行，能够减轻房地产企业等企业的税负负担，加快我国财税体制的改革，同时也可能加大企业的税务风险，这就需要企业针对自身存在的风险，积极提出应对措施。本文首先阐述了营改增的发展历程，对营业税与增值税进行了比较，阐明营改增的必要性；然后指出并分析了营改增下房地产企业税务风险的相关因素；最后提出增加风险管理意识、完善增值税发票管理等加强企业税务风险管理的相关措施，旨在营改增的背景下，引导房地产企业进行税务筹划，降低税务风险，促进其经济发展。关键词 房地产企业，营改增，税务风险
目 录
1 引言 1
2 营改增概况 1
2.1 营改增的发展历程 1
2.2 营业税与增值税的比较 2
3 税务风险 4
3.1 企业税务风险类型 4
3.2 房地产企业经营特点和涉税风险 4
4 营改增对房地产企业的影响 5
4.1 营改增为房地产企业带来的益处 5
4.2 基于“营改增”下房地产企业的税务风险 6
5 营改增后房地产企业控制税务风险的策略 9
5.1 加强税务风险意识，健全风险管理机构 9
5.2 加强对增值税发票的管理 10
5.3 提升税务筹划水平，优化企业经营模式 11
5.4 有效选择征税方式 14
结论 15
致谢 16
参考文献 17
1 引言
受西方主权国家的国家债务危机冲击，我国宏观经济趋缓下行，面临出口受阻，产能过剩，经济衰退的不利局面，其性质不是总需求不足，而是国内外结构调整变化导致的“结构性收缩”。那么未来我国宏观经济政策要从总量性政策转向结构性政策，优化税制内部结构，降低特定群体、特定税种的税负水平，进一步实现公共服务的供给，推动基本公共服务均等化，促进社会公平正义，为全面深化改革的大局服务。
因此，不论是我国自身经济发展的需要，还是面对经济全球化的现状，都需要对营业税制进行改革，通过对增值税的应用，消除各企业 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
在整个流通环节中的重复征税，对生产链进行专业分类，确定不同税率，调节各行业之间的收入分配关系，达到宏观调控的目标，顺应我国大众创业，万众创新的要求。在全国范围内推行“营改增”，对于步入经济发展新常态的中国而言，不容置疑。
2 营改增概况
2.1 营改增的发展历程
对于我国而言，税制结构中的流转税税种里，最主要的构成部分就是增值税和营业税。随着经济的快速发展和第三产业的不断壮大，这种税制逐渐暴露出它的不足和问题，和供给侧改革的发展形势不相匹配，在这种情况下，我国开始了“营改增”工作。
2011年，“营改增”的试点方案开始颁布实施。
2012年1月1日，以交通运输业和一些现代服务业为范围的“营改增”试点工作正式在上海启动。
2012年8月1日至当年年底，国务院将包括浙江、北京、福建、厦门等在内的10个省市纳入到了试点范围[1]。
从率先开始试点工作的上海来看，“营改增”初具成效。根据2012年的统计数据可知，上海市当年的试点纳税人数量已经达到了15万户，先后获得了共计225亿元的减税，其中收益最大的当属小微企业，有的税负甚至实现了40%的降幅。
除此之外，现代服务业的“营改增”也取得了一定的效果。以上海为例，自从开始成为试点城市，每月都会新增超过1800户的新企业，新办试点企业共有1.82万户，其中服务业企业占到了96%。到了第三季度，第三产业的增加值因此而实现了10.9%的增幅，这个数值要比第二产业的2.6%增幅高出很多，由此不难看出，税制改革积极的推动了经济的发展，使经济结构得到了进一步的优化。
2013年8月1日，交通运输业和部分现代服务业的“营改增”范围被扩展到全国试行，并且将现代服务业的试点范围延伸到了广播影视作品的制作、播映、发行等。
2014年1月1日，财政部和国税总局经国务院批准，颁布了《关于铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》，至此交通运输业已全面实行“营改增”。
2014年6月1日，国务院将电信业纳入“营改增”的试点范围[2]。
截至2014年底，有超过95%的试点纳税人的税负有了不同程度的下降，减税金额达到了1 918亿元；从开始进行营改增工作的2012年，到2014年，减税的金额共计3 746亿元，改革取得了十分显著的成效。
然而，2015年第一季度的经济形势整体比较萎靡，税收增速显著放缓，同比增速仅有1.2%，导致财政收支趋紧，可能面临更严峻困难的局面，如果此时继续全面推进“营改增”，税收收入将减少4000～5000亿元，而财政收支压力也会因此而变得更大。于是，房地产业、建筑业等领域暂时没有被纳税税制改革范围。
但是，2015年第二季度经济形势却有所好转，全国一般公共预算收入中共实现了66507亿元的税收收入，同比增幅为3.5%。随着之后《国务院批转发展改革委关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2015〕26号）的出台，最终明确建筑业、房地产业等领域的“营改增”工作要在2016年5月1 日全面进行。
2.2 营业税与增值税的比较
2.2.1 营业税的缺陷
营业税是对营业额征收的税，它税源普遍且税率低，一般为3%或5%。营业税的应纳税额由营业额乘以规定税率就可以计算出，纳税人便于掌握，所以对纳税人来说，营业税的税收成本比较低，减少了专业税务员工的聘用费。但是，房地产企业的营业税税制主要存在以下两个问题。
a）重复征税
房地产企业在缴纳营业税的过程中，不仅营业税本身存在着重复征税的情况，而且营业税与增值税，营业税与土地增值税之间都存在着重复征税的弊端。
目 录
1 引言 1
2 营改增概况 1
2.1 营改增的发展历程 1
2.2 营业税与增值税的比较 2
3 税务风险 4
3.1 企业税务风险类型 4
3.2 房地产企业经营特点和涉税风险 4
4 营改增对房地产企业的影响 5
4.1 营改增为房地产企业带来的益处 5
4.2 基于“营改增”下房地产企业的税务风险 6
5 营改增后房地产企业控制税务风险的策略 9
5.1 加强税务风险意识，健全风险管理机构 9
5.2 加强对增值税发票的管理 10
5.3 提升税务筹划水平，优化企业经营模式 11
5.4 有效选择征税方式 14
结论 15
致谢 16
参考文献 17
1 引言
受西方主权国家的国家债务危机冲击，我国宏观经济趋缓下行，面临出口受阻，产能过剩，经济衰退的不利局面，其性质不是总需求不足，而是国内外结构调整变化导致的“结构性收缩”。那么未来我国宏观经济政策要从总量性政策转向结构性政策，优化税制内部结构，降低特定群体、特定税种的税负水平，进一步实现公共服务的供给，推动基本公共服务均等化，促进社会公平正义，为全面深化改革的大局服务。
因此，不论是我国自身经济发展的需要，还是面对经济全球化的现状，都需要对营业税制进行改革，通过对增值税的应用，消除各企业 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
在整个流通环节中的重复征税，对生产链进行专业分类，确定不同税率，调节各行业之间的收入分配关系，达到宏观调控的目标，顺应我国大众创业，万众创新的要求。在全国范围内推行“营改增”，对于步入经济发展新常态的中国而言，不容置疑。
2 营改增概况
2.1 营改增的发展历程
对于我国而言，税制结构中的流转税税种里，最主要的构成部分就是增值税和营业税。随着经济的快速发展和第三产业的不断壮大，这种税制逐渐暴露出它的不足和问题，和供给侧改革的发展形势不相匹配，在这种情况下，我国开始了“营改增”工作。
2011年，“营改增”的试点方案开始颁布实施。
2012年1月1日，以交通运输业和一些现代服务业为范围的“营改增”试点工作正式在上海启动。
2012年8月1日至当年年底，国务院将包括浙江、北京、福建、厦门等在内的10个省市纳入到了试点范围[1]。
从率先开始试点工作的上海来看，“营改增”初具成效。根据2012年的统计数据可知，上海市当年的试点纳税人数量已经达到了15万户，先后获得了共计225亿元的减税，其中收益最大的当属小微企业，有的税负甚至实现了40%的降幅。
除此之外，现代服务业的“营改增”也取得了一定的效果。以上海为例，自从开始成为试点城市，每月都会新增超过1800户的新企业，新办试点企业共有1.82万户，其中服务业企业占到了96%。到了第三季度，第三产业的增加值因此而实现了10.9%的增幅，这个数值要比第二产业的2.6%增幅高出很多，由此不难看出，税制改革积极的推动了经济的发展，使经济结构得到了进一步的优化。
2013年8月1日，交通运输业和部分现代服务业的“营改增”范围被扩展到全国试行，并且将现代服务业的试点范围延伸到了广播影视作品的制作、播映、发行等。
2014年1月1日，财政部和国税总局经国务院批准，颁布了《关于铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》，至此交通运输业已全面实行“营改增”。
2014年6月1日，国务院将电信业纳入“营改增”的试点范围[2]。
截至2014年底，有超过95%的试点纳税人的税负有了不同程度的下降，减税金额达到了1 918亿元；从开始进行营改增工作的2012年，到2014年，减税的金额共计3 746亿元，改革取得了十分显著的成效。
然而，2015年第一季度的经济形势整体比较萎靡，税收增速显著放缓，同比增速仅有1.2%，导致财政收支趋紧，可能面临更严峻困难的局面，如果此时继续全面推进“营改增”，税收收入将减少4000～5000亿元，而财政收支压力也会因此而变得更大。于是，房地产业、建筑业等领域暂时没有被纳税税制改革范围。
但是，2015年第二季度经济形势却有所好转，全国一般公共预算收入中共实现了66507亿元的税收收入，同比增幅为3.5%。随着之后《国务院批转发展改革委关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2015〕26号）的出台，最终明确建筑业、房地产业等领域的“营改增”工作要在2016年5月1 日全面进行。
2.2 营业税与增值税的比较
2.2.1 营业税的缺陷
营业税是对营业额征收的税，它税源普遍且税率低，一般为3%或5%。营业税的应纳税额由营业额乘以规定税率就可以计算出，纳税人便于掌握，所以对纳税人来说，营业税的税收成本比较低，减少了专业税务员工的聘用费。但是，房地产企业的营业税税制主要存在以下两个问题。
a）重复征税
房地产企业在缴纳营业税的过程中，不仅营业税本身存在着重复征税的情况，而且营业税与增值税，营业税与土地增值税之间都存在着重复征税的弊端。
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