？房地产计量模式对零售业上市公司财务状况的影响_以昆明百货为例
?房地产计量模式对零售业上市公司财务状况的影响_以昆明百货为例[20200105133454]
根据《我国上市公司执行企业会计准则情况分析报告》的数据统计发现，我国很多可采取公允价值模式计量的上市公司，仍然采取成本模式。在2007-2009年间，我国房地产市场处于不断上涨时期，公允价值计量的应用可以对企业财务状况产生有益的影响，为何多数上市公司不采取公允价值计量模式？本文在对投资性房地产计量模式的理论研究基础之上，联系我国上市公司对投资性房地产计量模式的应用现状和选择动机进行分析，并以昆百大为具体研究对象，分析不同计量模式对企业财务状况的影响。经研究发现，我国的政策导向即已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，是限制上市公司采用公允价值模式的主要原因。 *查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:投资性房地产,公允价值模式,成本模式
目 录
1 引言1
2 对比投资性房地产计量模式1
2.1 投资性房地产的含义1
2.2 计量模式的类型1
2.3 计量模式的差异2
3 投资性房地产计量模式的选择动机 3
3.1 上市公司投资性房地产计量模式的应用情况3
3.2 多数上市公司选择成本计量模式的动机分析4
3.3 选择公允价值计量模式的动因分析5
4 不同模式对企业财务状况的影响 6
4.1 对资产的影响6
4.2 对所有者权益的影响6
4.3 对利润的影响6
5 案例分析7
5.1 昆明百货的背景介绍7
5.2 昆明百货对两种模式的选择7
5.3 不同模式对昆明百货的财务状况的影响7
结论15
致谢 16
参考文献17
表1 上市公司投资性房地产计量模式的选择现状4
表5—1 投资性房地产各项目公允价值情况表8
表5—2 2007年年度财务报告附注中投资性房地产信息8
表5—3 2008年年度财务报告附注中投资性房地产信息9
表5—4 2009年年度财务报告附注中投资性房地产信息9
表5—5 简易资产负债表10
表5—6 调整后的公司资产构成情况 10
表5—7 2007—2009年昆百大的投资性房地产概况 12
表5—8 昆百大3年相关指标情况 12
表5—9 昆百大简易合并所有者权益表13
表5—10 昆百大简易合并利润表14
1 引言
投资性房地产是上市公司拥有的重要资产，与固定资产的特点不同，投资性房地产既有较强的流动性又兼具保值增值的收益能力[1]，是相对比较理想的投资项目。新会计准则出台之后，上市公司经允许可以使用公允价值或者成本模式对投资性房地产进行后续计量。2007—2009年，我国房地产的市场行情不断上涨的时期，按照预测，公允价值模式应该会受到更多企业的认可。可是，根据我国财政部所公布的《我国上市公司执行企业会计准则情况分析报告》的数据统计，采用成本模式的公司大约在97%，即选择使用公允价值的公司只占到3%左右。上市公司是基于什么原因选择投资性房地产的计量模式，不同计量模式对企业财务状况，经营成果等又有什么影响？下面将以投资性房地产计量模式的理论为研究基础，同时联系我国上市公司对投资性房地产计量模式的应用情况和选择的动机进行深入的探讨、分析，并且以零售业上市公司——昆明百货为具体的研究对象，研究不同的投资性房地产计量模式的选择对该公司的财务状况的影响以及存在的问题。
2 对比投资性房地产计量模式
2.1 投资性房地产的含义
依照《企业会计准则》的要求，投资性房地产是指为资本增值或赚取租金，或两者兼有而有之的房地产，包括已经出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已经出租的建筑物等，但是不包括为了提供劳务、生产商品或者为了管理经营而取得的自用房地产和视作存货的房地产[2]。
投资性房地产属于经营性活动，一般来说，企业持有的投资性房地产是为了出租或资本增值后转让。
2.2 计量模式的类型
我国最新发布的会计准则（2011年，下同）中，在投资性房地产的计量模式中引入了公允价值，从而投资性房地产的后续计量变为历史成本计量和公允价值计量两种模式并存。如图1列出了投资性房地产的计量体系。
图1 投资性房地产的计量体系
（1）成本模式
成本模式的原意是：企业对外公布的资产负债表不以市场价格表示企业资产的价值，而是依照资本投入与资产形成的对比来反映企业的经营状况和财务成果。另外，在成本计量模式下，记录企业的会计要素时，需要以经济业务发生时的费用为标准进行计量、计价[3]。依据该标准，取得的资产以及在日后资产的耗费和转换时，都需要根据最初获取时的实际价格进行计量、计价和记录。
（2）公允价值模式
公允价值是交易双方在公平交易中，彼此了解对方的情形下，自愿进行的资产交换或债务清偿的交易价格[3]。另外，必需是有确定的证据表明了投资性房地产的公允价值能够可靠且持续获取的前提下，才能够采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，同时需要达到其他必要的条件[3]。
2.3 计量模式的差异
成本模式和公允价值模式的存在都是应实务发展的需求，它们在运用的过程中存在一些差异。
（1）运行环境和确认条件不同
成本模式适用于任何持有投资性房地产的企业，是一种较为传统的后续计量模式，它的形成是基于会计账目的逐步发展[4]。而公允价值模式要根据市场行情进行估价，所以其对运行环境的要求比较高。
（2）计量基础不同
成本计量模式下，计量基础是以投资性房地产的取得时的价值入账，且随着房地产使用年限的增加以及相应的损耗，需要通过折旧和摊销来调整账面价值，整体的处理流程也相对简单[6]。而公允价值计量模式在最初取得时，以取得的价格入账，但在日后的计量中，需以市场行情为基准，时刻体现房地产在市场上的价值。
（3）反映的信息和后续影响不同
两种模式适用的环境，确认条件和后续计量的不同，使得会计处理反映的信息也有所不同，对财务状况的影响也就不同。因为在成本模式下，对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，可依据固定资产相关准则的规定[3]，且相关费用可以在税前抵扣，对于房地产企业而言，不再作为存货的这部分房地产计提折旧或按期摊销将直接减少该公司的账面盈利，从而减少了所得税支出。这也使得上市公司的利润得到相应的增加，体现了公司的良好运营效率。但是公允价值计量依据的是市场上自发形成的价格的房地产的价值，所以能更合理地、客观地反映上市公司投资性房地产财务报告中的市场价值[7]，对于会计报表的信息需求者来说，这将大大的增强信息决策的有用性，将更有助于他们进一步地了解上市公司的资产状况。
总体来看，两种计量模式各有使用的必要，但同时市场价值的波动使得投资性房地产价值波动频率增加，确定性比较低，使得投资者投资收益率的波动性增加，即加大了投资风险。
3 房地产计量模式的选择动机
最新会计准则提出了可以使用公允价值模式计量投资性房地产，是为了将公允价值的优越性体现在我国会计实务中，而实际情况却偏离预期，仅有一小部分公司采用了公允价值模式[8]，一方面反映了我国投资性房地产有采用公允价值模式计量的必要性和需求，另一方面也说明投资性房地产公允价值的使用还存在一些障碍。
根据《我国上市公司执行企业会计准则情况分析报告》的数据统计发现，我国很多可采取公允价值模式计量的上市公司，仍然采取成本模式。在2007-2009年间，我国房地产市场处于不断上涨时期，公允价值计量的应用可以对企业财务状况产生有益的影响，为何多数上市公司不采取公允价值计量模式？本文在对投资性房地产计量模式的理论研究基础之上，联系我国上市公司对投资性房地产计量模式的应用现状和选择动机进行分析，并以昆百大为具体研究对象，分析不同计量模式对企业财务状况的影响。经研究发现，我国的政策导向即已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，是限制上市公司采用公允价值模式的主要原因。 *查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:投资性房地产,公允价值模式,成本模式
目 录
1 引言1
2 对比投资性房地产计量模式1
2.1 投资性房地产的含义1
2.2 计量模式的类型1
2.3 计量模式的差异2
3 投资性房地产计量模式的选择动机 3
3.1 上市公司投资性房地产计量模式的应用情况3
3.2 多数上市公司选择成本计量模式的动机分析4
3.3 选择公允价值计量模式的动因分析5
4 不同模式对企业财务状况的影响 6
4.1 对资产的影响6
4.2 对所有者权益的影响6
4.3 对利润的影响6
5 案例分析7
5.1 昆明百货的背景介绍7
5.2 昆明百货对两种模式的选择7
5.3 不同模式对昆明百货的财务状况的影响7
结论15
致谢 16
参考文献17
表1 上市公司投资性房地产计量模式的选择现状4
表5—1 投资性房地产各项目公允价值情况表8
表5—2 2007年年度财务报告附注中投资性房地产信息8
表5—3 2008年年度财务报告附注中投资性房地产信息9
表5—4 2009年年度财务报告附注中投资性房地产信息9
表5—5 简易资产负债表10
表5—6 调整后的公司资产构成情况 10
表5—7 2007—2009年昆百大的投资性房地产概况 12
表5—8 昆百大3年相关指标情况 12
表5—9 昆百大简易合并所有者权益表13
表5—10 昆百大简易合并利润表14
1 引言
投资性房地产是上市公司拥有的重要资产，与固定资产的特点不同，投资性房地产既有较强的流动性又兼具保值增值的收益能力[1]，是相对比较理想的投资项目。新会计准则出台之后，上市公司经允许可以使用公允价值或者成本模式对投资性房地产进行后续计量。2007—2009年，我国房地产的市场行情不断上涨的时期，按照预测，公允价值模式应该会受到更多企业的认可。可是，根据我国财政部所公布的《我国上市公司执行企业会计准则情况分析报告》的数据统计，采用成本模式的公司大约在97%，即选择使用公允价值的公司只占到3%左右。上市公司是基于什么原因选择投资性房地产的计量模式，不同计量模式对企业财务状况，经营成果等又有什么影响？下面将以投资性房地产计量模式的理论为研究基础，同时联系我国上市公司对投资性房地产计量模式的应用情况和选择的动机进行深入的探讨、分析，并且以零售业上市公司——昆明百货为具体的研究对象，研究不同的投资性房地产计量模式的选择对该公司的财务状况的影响以及存在的问题。
2 对比投资性房地产计量模式
2.1 投资性房地产的含义
依照《企业会计准则》的要求，投资性房地产是指为资本增值或赚取租金，或两者兼有而有之的房地产，包括已经出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已经出租的建筑物等，但是不包括为了提供劳务、生产商品或者为了管理经营而取得的自用房地产和视作存货的房地产[2]。
投资性房地产属于经营性活动，一般来说，企业持有的投资性房地产是为了出租或资本增值后转让。
2.2 计量模式的类型
我国最新发布的会计准则（2011年，下同）中，在投资性房地产的计量模式中引入了公允价值，从而投资性房地产的后续计量变为历史成本计量和公允价值计量两种模式并存。如图1列出了投资性房地产的计量体系。
图1 投资性房地产的计量体系
（1）成本模式
成本模式的原意是：企业对外公布的资产负债表不以市场价格表示企业资产的价值，而是依照资本投入与资产形成的对比来反映企业的经营状况和财务成果。另外，在成本计量模式下，记录企业的会计要素时，需要以经济业务发生时的费用为标准进行计量、计价[3]。依据该标准，取得的资产以及在日后资产的耗费和转换时，都需要根据最初获取时的实际价格进行计量、计价和记录。
（2）公允价值模式
公允价值是交易双方在公平交易中，彼此了解对方的情形下，自愿进行的资产交换或债务清偿的交易价格[3]。另外，必需是有确定的证据表明了投资性房地产的公允价值能够可靠且持续获取的前提下，才能够采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，同时需要达到其他必要的条件[3]。
2.3 计量模式的差异
成本模式和公允价值模式的存在都是应实务发展的需求，它们在运用的过程中存在一些差异。
（1）运行环境和确认条件不同
成本模式适用于任何持有投资性房地产的企业，是一种较为传统的后续计量模式，它的形成是基于会计账目的逐步发展[4]。而公允价值模式要根据市场行情进行估价，所以其对运行环境的要求比较高。
（2）计量基础不同
成本计量模式下，计量基础是以投资性房地产的取得时的价值入账，且随着房地产使用年限的增加以及相应的损耗，需要通过折旧和摊销来调整账面价值，整体的处理流程也相对简单[6]。而公允价值计量模式在最初取得时，以取得的价格入账，但在日后的计量中，需以市场行情为基准，时刻体现房地产在市场上的价值。
（3）反映的信息和后续影响不同
两种模式适用的环境，确认条件和后续计量的不同，使得会计处理反映的信息也有所不同，对财务状况的影响也就不同。因为在成本模式下，对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，可依据固定资产相关准则的规定[3]，且相关费用可以在税前抵扣，对于房地产企业而言，不再作为存货的这部分房地产计提折旧或按期摊销将直接减少该公司的账面盈利，从而减少了所得税支出。这也使得上市公司的利润得到相应的增加，体现了公司的良好运营效率。但是公允价值计量依据的是市场上自发形成的价格的房地产的价值，所以能更合理地、客观地反映上市公司投资性房地产财务报告中的市场价值[7]，对于会计报表的信息需求者来说，这将大大的增强信息决策的有用性，将更有助于他们进一步地了解上市公司的资产状况。
总体来看，两种计量模式各有使用的必要，但同时市场价值的波动使得投资性房地产价值波动频率增加，确定性比较低，使得投资者投资收益率的波动性增加，即加大了投资风险。
3 房地产计量模式的选择动机
最新会计准则提出了可以使用公允价值模式计量投资性房地产，是为了将公允价值的优越性体现在我国会计实务中，而实际情况却偏离预期，仅有一小部分公司采用了公允价值模式[8]，一方面反映了我国投资性房地产有采用公允价值模式计量的必要性和需求，另一方面也说明投资性房地产公允价值的使用还存在一些障碍。
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