金山花园房地产项目财务效益与风险分析
金山花园房地产项目财务效益与风险分析[20200105133855]
近几十年房地产企业如雨后春笋般壮大，俨然成为我国市场经济的重要组成部分，也是我国国民经济重要的支柱性产业。它是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有高风险的极其复杂的系统工程。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投、融资金额均较大，生产周期长等特点。同其他行业一样，房地产的发展也是利益与风险并存的，在房地产业快速发展的过程中暴露出了一些问题，出现了投资幅度过大，房价过高等一系列“泡沫”现象，在此过程中政府对房地产业中出现问题的关注和整顿力度也不断加大。因此对房地产项目的财务效益与风险进行系统分析以确保房地产业的健康发展变得尤为重要。 *查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:房地产项目、财务效益、风险分析
目 录
1 引言 1
2 项目评估中财务效益和风险分析相关理论 1
2.1 项目评估中财务效益分析相关理论 1
2.2 项目评估中财务风险相关理论 5
3 案例分析--以金山花园房地产项目为例 9
3.1 项目简介 9
3.2 项目财务效益指标分析 13
3.3 项目财务风险指标分析 16
3.4 项目财务效益及风险分析 17
结 论 19
致 谢 20
参 考 文 献 21
1 引言
项目建成后产生的经济效益的研究是房地产项目的核心问题，它所推算出来的相关数据和指标是对项目开发完成后取得效益的一种预测。由于内外环境的不断变化,在对项目进行分析时可能因为信息资料的缺乏以及人们对事物认识的局限性因而不能够全面考虑到未来可能发生的所有情况，所以将不可避免的会导致目前所预测结果与将来的具体实际情况产生偏差，导致结果中存在着各种各样的风险与不可预测性[10]。从而需要运用项目评估中财务风险分析方法如：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等一系列不确定分析的方法，重点分析研究房地产项目的兴建成本、银行贷款利率等对项目的投资收益、收益率以及投资回收期等对财务效益指标影响程度较大的主导不确定性因素，以研究房地产项目对不同风险的抵抗能力，提高项目投资的安全性和盈利性[5]。
而风险分析是对项目建设过程中存在的各项不确定性因素分析的补充和拓展，是根据该项目建设的客观经济条件、投资环境以及投资决策的具体要求，同时借鉴不确定性分析的预测结果，着重分析研究项目开发过程中存在的各类风险以及这些风险的性质、类型和可能带来的影响[18]。
如果不对房地产项目开发建设过程中可能存在的各种高风险因素加以重视和控制，不能够全面了解、把控房地产项目开发建设过程中存在的各种风险因素，这些风险一旦发生，就很可能导致整个项目投资的失败，因此，房地产项目投资中的财务效益与风险分析问题，是房地产项目投资者应该予以高度重视的问题[12]。
2 项目评估中财务效益和风险分析相关理论
2.1项目评估中财务效益分析相关理论
2.1.1 房地产项目财务分析内涵
房地产项目财务分析是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，预收估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性[2]。
2.1.2 项目评估中使用的基本财务报表
a) 财务计划现金流量表
财务计划现金流量表应在财务分析辅助表及“利润和利润分配表”的基础上编制，用以考察项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算各项活动的净现金流量和累计盈余资金，据此分析项目计算期内是否具有足够的净现金流量来维持项目的正常生产运营，衡量项目在融资后的财务生存能力，判断是否能实现项目在财务上的可持续性[3]。
b) 财务现金流量表
按照工程建设和生产计划进度与项目资金规划，计算出在整个建设项目寿命周期内各年的现金流量和净现金流量，列成逐年现金流量计算表，编制财务现金流量表，用以计算静态和动态盈利性指标，进行项目盈利指标分析、财务生存能力分析和偿债能力分析，作为评估项目投资经济效益的主要依据。
c) 利润与利润分配表
利润与利润分配表是反映在建设项目计算期内各年的利润总额、营业收入，总成本费用以及所得税及税后利润分配情况的重要财务报表。它综合反映了项目每年实际的盈利水平，在项目财务评估中可以计算总投资利润率、总投资收益利润率、可用于偿还借款的利润额。
d) 借款还本付息计划表
此表是反映在建设项目计算期内各年借款本金偿还和利息支付等情况的报表，用以计算项目借款偿还期、偿债备付率和利息备付率等分析评估指标。该表与“建设期利息估算表”可二表合一。
e) 资产负债表
资产负债表是根据“资产=负债+所有者权益”的会计平衡原理编制的，它为企业经营者、投资者和债权人等不同的报表使用者提供各自所需的信息资料，该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。
2.1.3 项目评估中的盈利能力
a) 静态指标分析
静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计算的盈利指标。常用的静态指标主要有项目投资回收期（Pt）、总投资利润率、投资利税率、资本金净利润率（ROE）、总投资收益率（ROI）[3]。
1) 项目投资回收期（Pt）
项目投资回收期是指在项目投产后用所获得的净收益偿还全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。它是反映项目在财务上投资回收能的重要指标，可以根据项目投资财务现金流量表，按下列公式计算：
项目投资回收期亦可按在项目投资现金流量表中的累计净现金流量计算求得，其计算公式为：
项目投资回收期（Pt）=（累计净现金流量首次出现正值的年份-1）+（上年累计现金流量的绝对值/当年净现金流量）
在评定和选择投资项目和方案时，应将求出的项目投资回收期（Pt）与部门或行业的基准投资回收期（或国家指定的定额投资回收期Pc)进行比较，当Pt≤Pc 时，为合适的投资方案，该项目在财务上是可以考虑接受的，并且选择回收期最短的方案，这样的项目投资收益高、回收快、抗风险能力强。
2) 总投资利润率
总投资利润率一般是指在项目计算期内项目的生产能力达到其设计生产能力后的一个正常生产年份的利润总额与项目总资金的比率。对在生产期内各年利润总额变化较大的项目，应计算生产期平均利润总额与项目总资金的比率。其计算公式如下：
总投资利润率=利润总额或年平均利润总额÷总资金×100%
当总投资利润率大于或者等于部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上才可考虑接受，反之则不能接受。
3) 投资利税率
资利税率是指在项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利税总额，或在项目生产期内的平均利税总额与项目总资金的比率。投其计算公式如下：
投资利税率=利税总额或平均利税总额÷总资金×100%
式中：利税总额=主营业务收入-主营业务成本-销售费用-管理费用-财务费用
+营业外收入-营业外支出
当投资利税率大于或者等于部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上才可考虑接受，反之则不能接受。
4) 资本金净利润率（ROE）
资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，是指在项目生产（运营）期内的正常生年份或平均净利润（NP，即所得税后利润）与项目资本金（EC）的比率。其计算公式为：
近几十年房地产企业如雨后春笋般壮大，俨然成为我国市场经济的重要组成部分，也是我国国民经济重要的支柱性产业。它是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有高风险的极其复杂的系统工程。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投、融资金额均较大，生产周期长等特点。同其他行业一样，房地产的发展也是利益与风险并存的，在房地产业快速发展的过程中暴露出了一些问题，出现了投资幅度过大，房价过高等一系列“泡沫”现象，在此过程中政府对房地产业中出现问题的关注和整顿力度也不断加大。因此对房地产项目的财务效益与风险进行系统分析以确保房地产业的健康发展变得尤为重要。 *查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:房地产项目、财务效益、风险分析
目 录
1 引言 1
2 项目评估中财务效益和风险分析相关理论 1
2.1 项目评估中财务效益分析相关理论 1
2.2 项目评估中财务风险相关理论 5
3 案例分析--以金山花园房地产项目为例 9
3.1 项目简介 9
3.2 项目财务效益指标分析 13
3.3 项目财务风险指标分析 16
3.4 项目财务效益及风险分析 17
结 论 19
致 谢 20
参 考 文 献 21
1 引言
项目建成后产生的经济效益的研究是房地产项目的核心问题，它所推算出来的相关数据和指标是对项目开发完成后取得效益的一种预测。由于内外环境的不断变化,在对项目进行分析时可能因为信息资料的缺乏以及人们对事物认识的局限性因而不能够全面考虑到未来可能发生的所有情况，所以将不可避免的会导致目前所预测结果与将来的具体实际情况产生偏差，导致结果中存在着各种各样的风险与不可预测性[10]。从而需要运用项目评估中财务风险分析方法如：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等一系列不确定分析的方法，重点分析研究房地产项目的兴建成本、银行贷款利率等对项目的投资收益、收益率以及投资回收期等对财务效益指标影响程度较大的主导不确定性因素，以研究房地产项目对不同风险的抵抗能力，提高项目投资的安全性和盈利性[5]。
而风险分析是对项目建设过程中存在的各项不确定性因素分析的补充和拓展，是根据该项目建设的客观经济条件、投资环境以及投资决策的具体要求，同时借鉴不确定性分析的预测结果，着重分析研究项目开发过程中存在的各类风险以及这些风险的性质、类型和可能带来的影响[18]。
如果不对房地产项目开发建设过程中可能存在的各种高风险因素加以重视和控制，不能够全面了解、把控房地产项目开发建设过程中存在的各种风险因素，这些风险一旦发生，就很可能导致整个项目投资的失败，因此，房地产项目投资中的财务效益与风险分析问题，是房地产项目投资者应该予以高度重视的问题[12]。
2 项目评估中财务效益和风险分析相关理论
2.1项目评估中财务效益分析相关理论
2.1.1 房地产项目财务分析内涵
房地产项目财务分析是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，预收估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性[2]。
2.1.2 项目评估中使用的基本财务报表
a) 财务计划现金流量表
财务计划现金流量表应在财务分析辅助表及“利润和利润分配表”的基础上编制，用以考察项目计算期内各年的投资活动、融资活动和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算各项活动的净现金流量和累计盈余资金，据此分析项目计算期内是否具有足够的净现金流量来维持项目的正常生产运营，衡量项目在融资后的财务生存能力，判断是否能实现项目在财务上的可持续性[3]。
b) 财务现金流量表
按照工程建设和生产计划进度与项目资金规划，计算出在整个建设项目寿命周期内各年的现金流量和净现金流量，列成逐年现金流量计算表，编制财务现金流量表，用以计算静态和动态盈利性指标，进行项目盈利指标分析、财务生存能力分析和偿债能力分析，作为评估项目投资经济效益的主要依据。
c) 利润与利润分配表
利润与利润分配表是反映在建设项目计算期内各年的利润总额、营业收入，总成本费用以及所得税及税后利润分配情况的重要财务报表。它综合反映了项目每年实际的盈利水平，在项目财务评估中可以计算总投资利润率、总投资收益利润率、可用于偿还借款的利润额。
d) 借款还本付息计划表
此表是反映在建设项目计算期内各年借款本金偿还和利息支付等情况的报表，用以计算项目借款偿还期、偿债备付率和利息备付率等分析评估指标。该表与“建设期利息估算表”可二表合一。
e) 资产负债表
资产负债表是根据“资产=负债+所有者权益”的会计平衡原理编制的，它为企业经营者、投资者和债权人等不同的报表使用者提供各自所需的信息资料，该表主要用于考察项目资产、负债、所有者权益的结构，进行项目清偿能力分析。
2.1.3 项目评估中的盈利能力
a) 静态指标分析
静态指标是指不考虑资金时间价值因素的影响而计算的盈利指标。常用的静态指标主要有项目投资回收期（Pt）、总投资利润率、投资利税率、资本金净利润率（ROE）、总投资收益率（ROI）[3]。
1) 项目投资回收期（Pt）
项目投资回收期是指在项目投产后用所获得的净收益偿还全部投资（包括固定资产投资和流动资金）所需的时间。它是反映项目在财务上投资回收能的重要指标，可以根据项目投资财务现金流量表，按下列公式计算：
项目投资回收期亦可按在项目投资现金流量表中的累计净现金流量计算求得，其计算公式为：
项目投资回收期（Pt）=（累计净现金流量首次出现正值的年份-1）+（上年累计现金流量的绝对值/当年净现金流量）
在评定和选择投资项目和方案时，应将求出的项目投资回收期（Pt）与部门或行业的基准投资回收期（或国家指定的定额投资回收期Pc)进行比较，当Pt≤Pc 时，为合适的投资方案，该项目在财务上是可以考虑接受的，并且选择回收期最短的方案，这样的项目投资收益高、回收快、抗风险能力强。
2) 总投资利润率
总投资利润率一般是指在项目计算期内项目的生产能力达到其设计生产能力后的一个正常生产年份的利润总额与项目总资金的比率。对在生产期内各年利润总额变化较大的项目，应计算生产期平均利润总额与项目总资金的比率。其计算公式如下：
总投资利润率=利润总额或年平均利润总额÷总资金×100%
当总投资利润率大于或者等于部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上才可考虑接受，反之则不能接受。
3) 投资利税率
资利税率是指在项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利税总额，或在项目生产期内的平均利税总额与项目总资金的比率。投其计算公式如下：
投资利税率=利税总额或平均利税总额÷总资金×100%
式中：利税总额=主营业务收入-主营业务成本-销售费用-管理费用-财务费用
+营业外收入-营业外支出
当投资利税率大于或者等于部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上才可考虑接受，反之则不能接受。
4) 资本金净利润率（ROE）
资本金净利润率表示项目资本金的盈利水平，是指在项目生产（运营）期内的正常生年份或平均净利润（NP，即所得税后利润）与项目资本金（EC）的比率。其计算公式为：
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/kjx/2144.html
