工业用地与居住用地比价研究
摘要：近年来，随着我国经济和社会不断发展，南京市房价快速上涨，居住用地价格也不断提高。而工业用地作为城市发展的重要生产因素，价格却由于种种原因与居住用地价格差距越来越大。本文根据2001—2015年南京市工业用地价格与居住用地价格数据，对南京市工业用地与居住用地价格现状和南京市工业用地与居住用地的比价关系现状进行分析，发现南京市工业用地价格偏低。通过探究其他7个GDP与南京市相近的城市2015年的工业用地与居住用地比价关系并与南京市进行比较研究，发现南京市工业用地与居住用地比价关系中存在的问题，并分析原因，最后提出建议，为政府决策提供参考，为土地管理部门的管理提供相关建议。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
一、引言 1
（一）研究背景 1
（二）研究意义 2
（三）国内外研究现状 2
二、概念界定与数据来源 3
（一）概念界定 3
1.工业用地与工业用地价格 3
2.居住用地与居住用地价格 3
3.工业用地与居住用地比价关系 3
（二）数据来源 4
三、南京市工业用地与居住用地比价分析 4
（一）历年工业用地与居住用地比价分析 4
1.南京市工业用地价格情况 4
2.南京市居住用地价格情况 4
3.工业用地与居住用地比价情况 5
（二）地价变化与GDP变化的相关性分析 6
四、相关城市工业用地与居住用地比价比较分析 7
（一）相关城市2015年工业用地与居住用地比价情况 7
（二）南京市和相关城市2015年工业用地与居住用地比价关系比较分析 7
五、南京市工业用地与居住用地比价发现的问题及原因分析 8
（一）南京市工业用地与居住用地比价发现的问题 8
1.南京市工业用地价格明显偏低，且增长缓慢 8
2.南京市居住用地价格远高于工业用地价格，且增长快速 8
3.南京市工业用地与居住用地比价偏低，且呈逐渐下降的趋势 8
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（二）原因分析 8
1.工业用地出让市场化水平较低 8
2.南京市区位及城市规划影响居住用地价格 8
3.地方政府官员追求政绩导致的土地财政 8
4.土地利用规划不合理，工业用地利用效率低 8
六、结论及对策建议 9
（一）结论总结 9
1.工业用地价格与居住用地价格均呈增长趋势 9
2.南京市工业用地与居住用地比价关系在相关城市比较中偏低 9
3.南京市工业用地价格相对偏低 9
（二）对策建议 9
1.建立合理比价制度，提高工业用地价格 9
2.提高工业用地出让的市场化程度 9
3.规范工业用地节约集约利用，有效利用闲置工业用地 9
4.政府积极改革工业用地的供应方式 9
致谢 9
参考文献 10
南京市工业用地与居住用地比价研究
引言
引言
（一）研究背景
近年来，随着我国经济和社会的不断发展，在土地资源的利用中稀缺性问题日益突出。而工业用地作为城市发展的重要生产因素，其利用也面临着巨大的环境压力与空间压力，工业用地价格也长期受到政府、企业与民众的重视。自2003年起我国在土地市场上全面推行“招、拍、挂”制度，明确规定城市土地要进入市场流通，必须经过“招标、拍卖、挂牌”的土地出让制度，但很多地方政府依然在土地市场中发挥着极大的作用，出于招商引资的目的，部分地方政府在出让工业用地时依然采用的方式依然是双方协议或是直接划拨，一些工业用地的出让价格甚至低于成本价格。这导致我国工业用地出让市场化程度较低、价格相对偏低等问题依然未能得到很好的解决。另一方面，我国居住用地的市场化程度一直在提高，价格增长快速。与此相比，工业用地的市场化程度偏低，两者价格水平差异不断扩大，缺乏合理的比价关系。2013年党的十八届三中全会决定明确提出，要“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格”。2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（20142020年）》中也再次重申了这一改革方向。
（二）研究意义
工业用地的价格管理一直是我国土地资源管理工作中的重点和难题，一直以来工业用地的特质使得其在土地市场供求中存在不完全性，“低成本”、“高供给”的工业用地利用模式亟待转变。我国工业用地的地价管理偏向于利用行政手段，而未从构建工业用地价格的市场化机制这一根本途径解决问题，缺乏相应的理论依据。从研究合理比价关系入手，探索建立工业用地与居住用地的合理比价机制，有利于解决工业用地利用中存在的问题，有利于更好地发挥地价管理的作用。同时也促进土地节约集约利用，提高土地利用率，防止土地资源浪费。
（三）国内外研究现状
严星等（1993）[1]、吴次芳等（1994）[2]认为工业用地的地质地形状况、基础设施状况、集聚状况和环境状况是影响工业用地价格的因素。秦兴龙等（2005）[3]利用博弈模型分析得出影响工业用地价格的因素有地区经济发展的水平、城市的路网密度、协议出让土地面积所占的比例和居民可支配收入。徐跃红等（2009）[4]认为影响工业用地价格的因素有工业园区的区位、产业性质、产业集聚度、协议出让土地所占的比例和各园区不同的政策。倪晋仁等（2004）[5]、肖更生等（2008）[6]、刘金灿等（2013）[7]通过不同方法进行定量分析得出与工业用地价格相关性较强的因素。
吴宇哲（2005）[8]、秦兴龙等（2005）、张清勇（2006）[9]用博弈论方法论证低地价政策实际上是区域间的政策博弈，从不同地方政府进行竞争的角度研究了工业用地价格的形成机制。何文伟（2007）[10]构造出了长株潭城市群的工业用地价格形成机制。徐跃红等（2009）认为工业政策导致不同工业园区之间博弈将影响工业用地价格。刘扬（2010）[11]进行实证测算的得出，考虑远期收益，在短时间内工业用地所创造的总收益至少可以与总成本持平，有的项目可以在短时间内为政府创造很高的净收益。
对于不同区域工业用地价格比较，王新（2006）[12]指出我国工业用地价格较高的城市大多是经济发展快速的长三角地区和沿海沿江地区的大城市，工用地价格价较低的地区主要集中在经济相对较为落后的中西部。胡波波（2007）[13]通过分析中国与相邻国家及地区各种影响因素与工业用地价格的关系得出我国工业用地价格的上涨率大致在2％～10％之间。赵松等（2012）[14]对中日工业用地价格水平进行了比较分析认为，我国部分地方政府降低工业用地价格以达到引进投资的策略虽然有实效但难以为继。
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摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
一、引言 1
（一）研究背景 1
（二）研究意义 2
（三）国内外研究现状 2
二、概念界定与数据来源 3
（一）概念界定 3
1.工业用地与工业用地价格 3
2.居住用地与居住用地价格 3
3.工业用地与居住用地比价关系 3
（二）数据来源 4
三、南京市工业用地与居住用地比价分析 4
（一）历年工业用地与居住用地比价分析 4
1.南京市工业用地价格情况 4
2.南京市居住用地价格情况 4
3.工业用地与居住用地比价情况 5
（二）地价变化与GDP变化的相关性分析 6
四、相关城市工业用地与居住用地比价比较分析 7
（一）相关城市2015年工业用地与居住用地比价情况 7
（二）南京市和相关城市2015年工业用地与居住用地比价关系比较分析 7
五、南京市工业用地与居住用地比价发现的问题及原因分析 8
（一）南京市工业用地与居住用地比价发现的问题 8
1.南京市工业用地价格明显偏低，且增长缓慢 8
2.南京市居住用地价格远高于工业用地价格，且增长快速 8
3.南京市工业用地与居住用地比价偏低，且呈逐渐下降的趋势 8
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
（二）原因分析 8
1.工业用地出让市场化水平较低 8
2.南京市区位及城市规划影响居住用地价格 8
3.地方政府官员追求政绩导致的土地财政 8
4.土地利用规划不合理，工业用地利用效率低 8
六、结论及对策建议 9
（一）结论总结 9
1.工业用地价格与居住用地价格均呈增长趋势 9
2.南京市工业用地与居住用地比价关系在相关城市比较中偏低 9
3.南京市工业用地价格相对偏低 9
（二）对策建议 9
1.建立合理比价制度，提高工业用地价格 9
2.提高工业用地出让的市场化程度 9
3.规范工业用地节约集约利用，有效利用闲置工业用地 9
4.政府积极改革工业用地的供应方式 9
致谢 9
参考文献 10
南京市工业用地与居住用地比价研究
引言
引言
（一）研究背景
近年来，随着我国经济和社会的不断发展，在土地资源的利用中稀缺性问题日益突出。而工业用地作为城市发展的重要生产因素，其利用也面临着巨大的环境压力与空间压力，工业用地价格也长期受到政府、企业与民众的重视。自2003年起我国在土地市场上全面推行“招、拍、挂”制度，明确规定城市土地要进入市场流通，必须经过“招标、拍卖、挂牌”的土地出让制度，但很多地方政府依然在土地市场中发挥着极大的作用，出于招商引资的目的，部分地方政府在出让工业用地时依然采用的方式依然是双方协议或是直接划拨，一些工业用地的出让价格甚至低于成本价格。这导致我国工业用地出让市场化程度较低、价格相对偏低等问题依然未能得到很好的解决。另一方面，我国居住用地的市场化程度一直在提高，价格增长快速。与此相比，工业用地的市场化程度偏低，两者价格水平差异不断扩大，缺乏合理的比价关系。2013年党的十八届三中全会决定明确提出，要“建立有效调节工业用地和居住用地合理比价机制，提高工业用地价格”。2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（20142020年）》中也再次重申了这一改革方向。
（二）研究意义
工业用地的价格管理一直是我国土地资源管理工作中的重点和难题，一直以来工业用地的特质使得其在土地市场供求中存在不完全性，“低成本”、“高供给”的工业用地利用模式亟待转变。我国工业用地的地价管理偏向于利用行政手段，而未从构建工业用地价格的市场化机制这一根本途径解决问题，缺乏相应的理论依据。从研究合理比价关系入手，探索建立工业用地与居住用地的合理比价机制，有利于解决工业用地利用中存在的问题，有利于更好地发挥地价管理的作用。同时也促进土地节约集约利用，提高土地利用率，防止土地资源浪费。
（三）国内外研究现状
严星等（1993）[1]、吴次芳等（1994）[2]认为工业用地的地质地形状况、基础设施状况、集聚状况和环境状况是影响工业用地价格的因素。秦兴龙等（2005）[3]利用博弈模型分析得出影响工业用地价格的因素有地区经济发展的水平、城市的路网密度、协议出让土地面积所占的比例和居民可支配收入。徐跃红等（2009）[4]认为影响工业用地价格的因素有工业园区的区位、产业性质、产业集聚度、协议出让土地所占的比例和各园区不同的政策。倪晋仁等（2004）[5]、肖更生等（2008）[6]、刘金灿等（2013）[7]通过不同方法进行定量分析得出与工业用地价格相关性较强的因素。
吴宇哲（2005）[8]、秦兴龙等（2005）、张清勇（2006）[9]用博弈论方法论证低地价政策实际上是区域间的政策博弈，从不同地方政府进行竞争的角度研究了工业用地价格的形成机制。何文伟（2007）[10]构造出了长株潭城市群的工业用地价格形成机制。徐跃红等（2009）认为工业政策导致不同工业园区之间博弈将影响工业用地价格。刘扬（2010）[11]进行实证测算的得出，考虑远期收益，在短时间内工业用地所创造的总收益至少可以与总成本持平，有的项目可以在短时间内为政府创造很高的净收益。
对于不同区域工业用地价格比较，王新（2006）[12]指出我国工业用地价格较高的城市大多是经济发展快速的长三角地区和沿海沿江地区的大城市，工用地价格价较低的地区主要集中在经济相对较为落后的中西部。胡波波（2007）[13]通过分析中国与相邻国家及地区各种影响因素与工业用地价格的关系得出我国工业用地价格的上涨率大致在2％～10％之间。赵松等（2012）[14]对中日工业用地价格水平进行了比较分析认为，我国部分地方政府降低工业用地价格以达到引进投资的策略虽然有实效但难以为继。
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