房地产泡沫的判断和测度研究以为例
摘要：研究目的：房地产业以其高盈利的优势，已经发展成为我国财政收入的重要来源，如果该产业出现泡沫，将对我国的经济发展产生极大的阻碍，严重时可能会导致“金融海啸”，使我国的经济停滞不前。因此，房地产泡沫的研究对于一个国家的经济发展至关重要。研究方法：大量收集和阅读房地产泡沫的相关内容，用定性分析的方法对房地产泡沫的含义、成因及其测度方法进行分析，房地产泡沫大小的测度运用定量分析，通过定性定量相结合来判断南京市房地产的特点和现状。研究结论：采用数据分析与房地产泡沫的指标分析相结合的方法分析南京市是否存在房地产泡沫并测度其泡沫大小，最后给出一些防治房地产泡沫的政策建议。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
房地产泡沫的基本理论2
房地产泡沫的概念2
房地产泡沫的界定2
房地产泡沫的成因2
房地产泡沫的衡量标准3
房地产泡沫的检测和评析3
1.房地产泡沫的检测3
2.房地产泡沫检测方法评析4
二、南京市房地产泡沫研究4
（一）房地产泡沫存在性的检验4
1.房地产开发投资/固定资产投资4
2.房价收入比5
3.房地产施工面积/竣工面积6
4.商品房价格增幅/GDP增幅7
（二）房地产泡沫大小的测度7
三、政策建议8
对房地产开发投资加强管理8
强化土地资源管理8
加大房地产信贷监管力度9
致谢9
参考文献9
房地产泡沫的判断和测度研究——以南京市为例
引言
（一）房地产泡沫的概念
房地产泡沫属于资产泡沫，学者们首先对经济学领域出现的一般性泡沫进行理论研究，在此基础上才出现房地产泡沫研究。针对泡沫一词的定义，各国学者至今还未达成统一的解释。众多学者以自己的研究对象作为出发点，从不同的角度分别对泡沫的定义进行相应的解释。其中以下几位学者的观点比较具有代表性。
三木谷良一指明泡沫经济本质上就是资产价
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
值相对于实际价值发生了严重偏离，从而导致价格暴涨暴跌[9]。铃木淑夫从经济学角度指出，泡沫其实就是资产价格骤然暴涨暴跌的现象，而基于现有理论进行无法解说[10]。
曹振良指出泡沫是由于市场存在过度投机行为，导致资产价格相对于市场实际价格发生了严重偏离，从而致使价格持续快速上涨的现象[11]。此外，虚拟资产价格的过分上涨被曹振良概括为泡沫经济，并且判断某一价格上涨是否达到泡沫经济，需要根据一个社会的物质生产能力来判断；如果处于经济开放状态下，还需参照本国的国际贸易优势和本国政府的宏观调控能力才能做出判断[6]。
王子明指出出现资产投机性泡沫的时候，商品价格会骤然快速增长，商品价格的不断增长会使人们产生一种价格还会继续增长的错误心理，进而买方被不断吸引，一旦人们发现市场有泡沫，就会形成和之前恰恰相反的心理，商品价格的暴涨暴跌最终使得泡沫破裂[7]。
本文将房地产泡沫定义为：房价在一段时间内持续快速增长，开始的价格上涨给人们一种房价还会继续增长的错误预期，人们的过度投机行为导致房地产开发投资增加和房价持续快速增长，一旦超过临界值就会出现房地产泡沫的现象。
（二）房地产泡沫的界定
对房地产泡沫的界定对于了解一个城市是否存在泡沫具有现实性的意义，因此许多学者对房地产泡沫的界定和测度做了大量的研究，总的来看包括以下几个方面。
1.房地产泡沫的成因
从上文阐述的房地产泡沫定义来看，产生房地产泡沫的最直接因素是过度投机行为。房地产业作为市场经济中的领导行业，存在太多过度投机行为，另外由于土地拍卖制度不健全、行业管理不到位等因素，使得过度投机行为更为严重，从而促使房地产泡沫形成[12]。
另外房地产泡沫产生的主要原因有5个方面；一是消费者的预期与非理性投资。消费者存在很多投机心理，一旦他们认定房价会涨，即使已经拥有一套房仍会继续加大筹码，想从中获得更大利益。从刚开始的房地产投资转变为投机心理，就是房地产泡沫产生的最直接因素[14]。二是政策因素。房地产业以其高盈利的优势，已经发展成为我国财政收入的重要来源，政府对房地产市场的调控也是逐年加重。三是房地产投资的过度增长。适度的房地产开发投资有利于促进我国经济的发展，一旦开发投资过快，其速度超过GDP的增长速度，就会造成供需不平衡，出现房屋闲置，导致房价暴涨暴跌，从而使得泡沫形成。四是银行信贷的非理性扩张。开发商进行房地产开发需要雄厚的资金支持，一旦出现内部资金链断开的情况，其开发资金主要来源于银行贷款。虽然政府对于银行信贷有一定的约束，但由于房地产业的暴利，使得许多银行在实际操作中违反政策规定，将大量贷款发放给开发商。由于大量资金流向房地产市场，使得开发商再也不担心资金问题就随意开发楼盘，其结果就是房地产过度开发，房屋空置率极高，各类过度投机行为越来越严重，最后给房地产泡沫的产生留下了契机[13]。五是结构性矛盾。房地产开发应该将一般商品房、别墅、写字楼等的开发比例按照结构性进行合理地分配。如果开发商过分追求暴利，别墅的开发比例明显高于一般商品房的比例，那就会使得别墅供大于求，一般商品房供不应求，出现别墅空置率大、房价暴跌而一般商品房稀缺、房价暴涨的情况，这种极端的开发方式很不合理，并且容易促使房地产泡沫出现。
本文认为房地产泡沫的产生主要是由于人们存在投机心理，从而导致出现太多的过度投机行为。一旦人们的心理预期价格与现实价格不符，从而出现房价的暴涨暴跌，就极易导致房地产泡沫产生。
2.房地产泡沫的衡量标准
基于房地产泡沫的定义和形成机制，结合国内学者的研究成果，本文主要选取以下7个指标构建综合评价指标体系：
（1）商品房价增幅/GDP增幅:该指标是反映房价增长速度相对GDP增长速度的动态指标，该值大于2时认为价格增长过快，存在泡沫。
（2）商品房空置率:该指标区间划分的很详细，一般认为5%以下为空置不足区，5%10%为合理区，10%20%是危险区，20%以上为严峻积压区[15]。
（3）房价收人比：该指标最贴近人们的现实生活，反映的是人们实际购买住宅的能力。国际上一般认为该值在36之间是合理的，超过6就可能出现泡沫[16]。
（4）房地产开发投资/固定资产投资:该指标作为判断投资结构是否合理的依据，一般认为超过30%，就存在泡沫[15]。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
房地产泡沫的基本理论2
房地产泡沫的概念2
房地产泡沫的界定2
房地产泡沫的成因2
房地产泡沫的衡量标准3
房地产泡沫的检测和评析3
1.房地产泡沫的检测3
2.房地产泡沫检测方法评析4
二、南京市房地产泡沫研究4
（一）房地产泡沫存在性的检验4
1.房地产开发投资/固定资产投资4
2.房价收入比5
3.房地产施工面积/竣工面积6
4.商品房价格增幅/GDP增幅7
（二）房地产泡沫大小的测度7
三、政策建议8
对房地产开发投资加强管理8
强化土地资源管理8
加大房地产信贷监管力度9
致谢9
参考文献9
房地产泡沫的判断和测度研究——以南京市为例
引言
（一）房地产泡沫的概念
房地产泡沫属于资产泡沫，学者们首先对经济学领域出现的一般性泡沫进行理论研究，在此基础上才出现房地产泡沫研究。针对泡沫一词的定义，各国学者至今还未达成统一的解释。众多学者以自己的研究对象作为出发点，从不同的角度分别对泡沫的定义进行相应的解释。其中以下几位学者的观点比较具有代表性。
三木谷良一指明泡沫经济本质上就是资产价
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
值相对于实际价值发生了严重偏离，从而导致价格暴涨暴跌[9]。铃木淑夫从经济学角度指出，泡沫其实就是资产价格骤然暴涨暴跌的现象，而基于现有理论进行无法解说[10]。
曹振良指出泡沫是由于市场存在过度投机行为，导致资产价格相对于市场实际价格发生了严重偏离，从而致使价格持续快速上涨的现象[11]。此外，虚拟资产价格的过分上涨被曹振良概括为泡沫经济，并且判断某一价格上涨是否达到泡沫经济，需要根据一个社会的物质生产能力来判断；如果处于经济开放状态下，还需参照本国的国际贸易优势和本国政府的宏观调控能力才能做出判断[6]。
王子明指出出现资产投机性泡沫的时候，商品价格会骤然快速增长，商品价格的不断增长会使人们产生一种价格还会继续增长的错误心理，进而买方被不断吸引，一旦人们发现市场有泡沫，就会形成和之前恰恰相反的心理，商品价格的暴涨暴跌最终使得泡沫破裂[7]。
本文将房地产泡沫定义为：房价在一段时间内持续快速增长，开始的价格上涨给人们一种房价还会继续增长的错误预期，人们的过度投机行为导致房地产开发投资增加和房价持续快速增长，一旦超过临界值就会出现房地产泡沫的现象。
（二）房地产泡沫的界定
对房地产泡沫的界定对于了解一个城市是否存在泡沫具有现实性的意义，因此许多学者对房地产泡沫的界定和测度做了大量的研究，总的来看包括以下几个方面。
1.房地产泡沫的成因
从上文阐述的房地产泡沫定义来看，产生房地产泡沫的最直接因素是过度投机行为。房地产业作为市场经济中的领导行业，存在太多过度投机行为，另外由于土地拍卖制度不健全、行业管理不到位等因素，使得过度投机行为更为严重，从而促使房地产泡沫形成[12]。
另外房地产泡沫产生的主要原因有5个方面；一是消费者的预期与非理性投资。消费者存在很多投机心理，一旦他们认定房价会涨，即使已经拥有一套房仍会继续加大筹码，想从中获得更大利益。从刚开始的房地产投资转变为投机心理，就是房地产泡沫产生的最直接因素[14]。二是政策因素。房地产业以其高盈利的优势，已经发展成为我国财政收入的重要来源，政府对房地产市场的调控也是逐年加重。三是房地产投资的过度增长。适度的房地产开发投资有利于促进我国经济的发展，一旦开发投资过快，其速度超过GDP的增长速度，就会造成供需不平衡，出现房屋闲置，导致房价暴涨暴跌，从而使得泡沫形成。四是银行信贷的非理性扩张。开发商进行房地产开发需要雄厚的资金支持，一旦出现内部资金链断开的情况，其开发资金主要来源于银行贷款。虽然政府对于银行信贷有一定的约束，但由于房地产业的暴利，使得许多银行在实际操作中违反政策规定，将大量贷款发放给开发商。由于大量资金流向房地产市场，使得开发商再也不担心资金问题就随意开发楼盘，其结果就是房地产过度开发，房屋空置率极高，各类过度投机行为越来越严重，最后给房地产泡沫的产生留下了契机[13]。五是结构性矛盾。房地产开发应该将一般商品房、别墅、写字楼等的开发比例按照结构性进行合理地分配。如果开发商过分追求暴利，别墅的开发比例明显高于一般商品房的比例，那就会使得别墅供大于求，一般商品房供不应求，出现别墅空置率大、房价暴跌而一般商品房稀缺、房价暴涨的情况，这种极端的开发方式很不合理，并且容易促使房地产泡沫出现。
本文认为房地产泡沫的产生主要是由于人们存在投机心理，从而导致出现太多的过度投机行为。一旦人们的心理预期价格与现实价格不符，从而出现房价的暴涨暴跌，就极易导致房地产泡沫产生。
2.房地产泡沫的衡量标准
基于房地产泡沫的定义和形成机制，结合国内学者的研究成果，本文主要选取以下7个指标构建综合评价指标体系：
（1）商品房价增幅/GDP增幅:该指标是反映房价增长速度相对GDP增长速度的动态指标，该值大于2时认为价格增长过快，存在泡沫。
（2）商品房空置率:该指标区间划分的很详细，一般认为5%以下为空置不足区，5%10%为合理区，10%20%是危险区，20%以上为严峻积压区[15]。
（3）房价收人比：该指标最贴近人们的现实生活，反映的是人们实际购买住宅的能力。国际上一般认为该值在36之间是合理的，超过6就可能出现泡沫[16]。
（4）房地产开发投资/固定资产投资:该指标作为判断投资结构是否合理的依据，一般认为超过30%，就存在泡沫[15]。
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