房地产价格政策对房地产场需求的影响
摘要：房地产行业的发展关系着整个国民经济的发展，其发展可以带动相关行业的发展。房地产行业作为国民经济的重要支柱，与经济发展有着直接的重大关系，促进房地产市场稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，因此，上至国家、地方政府，下至居民、百姓都高度重视房地产市场动向，时刻关注房地产市场变化。房地产市场中存在的突出问题，极大地牵动着国家及时采取一系列调控措施，以确保房地产市场的稳定发展。1998年后随着我国住房制度改革的深入，城乡居民可支配收入水平的提高，居民住房消费观念发生变化，住房消费开始有效启动，房地产行业已经蓬勃发展起来。房地产市场的发展，在不断完善城市功能、改善居民居住条件的同时，也促进了国民经济的发展。
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Key words 3
引言 3
一、新常态下我国房地产市场价格调控政策现状 4
（一）房地产价格管理理论 4
1．政府对房地产价格的调控 4
（1）房地产价格管理理论 4
（2） 住房分配货币化 4
2．2010年~2013年的房地产调控政策 5
（1）趋向紧缩的货币政策 5
（2） 限购、限贷等行政调控手段 6
3．2014年以来的房地产调控政策 6
（1） 货币政策“微刺激” 6
（2）放松限购的行政调控手段 6
二、房地产市场价格对居民消费的影响 7
（一）房地产市场价格对居民消费的财富效应 7
（二）房地产市场价格对居民消费的挤出效应 7
（三）房地产市场价格带来的财富转移效应 7
三、房地产价格政策对房地产市场需求的影响 7
（一）国家调控政策对房地产价格的影响 7
（二）2010~2013年的国家政策对房地产市场需求的影响 8
（三）2014年后的国家政策对房地产市场需求的影响 8
四、政策建议 8
致谢 8
参考文献 9
房地产价格政策对房地产市场需求的影响
引言
引
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
言
在房地产日趋红火的今天，尤其是随着近几年对于房地产关注热度的持续升温，国内外的学者对于房地产市场的关注越来越多，尤其关注房地产价格政策和消费之间的关系。房地产不同于其他种类的投资品，它具有一种特殊的二重性，简而言之这二重性包括投资属性以及耐用消费品属性。首先，从投资品的属性来说，投资者们可以通过投资房地产领域，来实现保值增值的目的，以此来获得投资的收益回报；其次，从耐用消费品属性来说，普通民众为了实现自身对于住房的消费需求，可通过购房行为来满足。随着房价的上涨，房地产的增值收益就会被其投资者取得，投资者为了增加其当期消费，就会把获得的收益变现，又或是将其抵押至房地产抵押市场以此获得更多的贷款。房价的上涨导致居民消费的增长以此产生的效应，我们称之为财富效应。对于买房人和租房人而言，随着房价的增长，不仅会导致其房屋租金的增多，而且也使得其复出的购房资本增加。租房和购房的压力，导致买房人和租房人就会存储更多的积蓄，进而挤出当期的消费。因此，房价上涨从而抑制居民消费的效应，我们称之为挤出效应。一般来说，在一个国家或者地区内，都存在这房地产投资者和租房者以及潜在的购房者，那么，究竟房价的上涨，对于一个国家或者地区的居民总体消费产生了什么样的影响呢？是抑制还是促进？是一成不变的单一方向影响，又或是随着房价上涨而产生的先促进后抑制的消费变化趋势？这正是本文所要研究的重点。到目前为止，国内外的大部分学者都在深入研究房地产市场，尤其是对房地产影响消费的强度和主要的传导机制，但是依然没有相应的一致结论。有些学者认为，房价的上涨促进了居民的总体消费，并且通过实例来证明此观点。另一部分学者则认为，房价的上涨对于居民的消费是抑制作用，甚至是不显著的。所有相关的研究都表明同一个观点，那就是认为房地产繁荣对于居民总体消费的影响是单一不变的，房价上涨所带来的财富效应和挤出效应，是不随着其发生改变，并利用宏观数据给予实证支持。但是，笔者认为，任何事物以及现象的发展都存在一定的限度，否则就会矫枉过正。对于房价上涨从而影响的居民总体消费，也是这样的道理。房价的不断上涨，会使得财富效应和挤出效应的地位发生质的变化。当房价处在一个较低水平的时候，房价的不断上涨，所带来的财富效应更大，进而在很大程度上促进总体消费的增长；但是，当房价处在一个较高水平的时候，房价的上涨将会对消费带来质的变化，所带来的挤出效应更大，房地产市场的蒸蒸日上就是挤出居民的总体消费。简而言之，就是放假的上涨对于居民总体消费的影响是倒曲线型的，对于消费就会产生先促进后抑制的影响。
在我国，现在对于房地产市场价格的研究内容和方向，都主要是研究其对居民消费的挤出效应。从一个角度来说，对于租房者，房屋价格的上涨，使得其缴纳更多的房租，此消彼长，从而减少了其他消费支出。从另一个角度来说，无论是集体还是个人，由于房屋价格的上涨，都会使得其投入更多的资金进入房地产市场，房地产市场就会集聚更多的社会资本，那么社会资金的供给就会紧张，造成的是市场利率的上升以及资金获取成本的增长。在这样的情况下，大部分消费者就会考虑到储蓄所带来的利润，进而减少消费，产生这样的效应，我们称之为间接挤出效应。【1】
本文通过文献资料法、问卷调查法和定性定量相结合的方法，再结合当前的经济新常态条件，以研究房地产价格政策对房地产市场需求的影响。
一、新常态下我国房地产市场价格调控政策现状
（一）房地产价格管理理论
1．政府对房地产价格的调控
（1）房地产价格管理理论
作为国民经济的重要支柱产业，房地产已经成为新的经济增长点，特别是积极发展的住宅产业，其带动了50多个相关产业的发展，包括钢铁，水泥，机械等等。加强房地产价格的管理，不仅在一定程度上规范了市场价格秩序，而且对于开拓房地产市场以及保护政府的收益，具有重要的影响。于丽萍认为，统一房地产价格管理方法有以下几种：城镇国有土地的基准、标定低价以及最低保护价实行政府定价，出让的地块低价实行政府指导价；住宅商品房价格和非住宅商品房基准价格实行政府定价，其预售价格和正式销售价格均须报经物价部门审核制定，其中非住宅商品房成交价与基准价的差额可按规定比例收缴政府，作为房地产价格调节资金；房改租金和房改中向职工出售的公房成本基价实行政府定价，应纳入年度物价调控目标；由政府的物价部门制定的房管部门的直管住宅租金，政府指导下的直管非住宅租金，由物价部门制定中准价格，允许在一定幅度内浮动；房屋拆迁补偿价格实行政府定价，由物价、建设部门制定，并依据制定的标准价格评估和审核具体房屋的拆迁补偿标准。[3]
住房分配货币化
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摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Key words 3
引言 3
一、新常态下我国房地产市场价格调控政策现状 4
（一）房地产价格管理理论 4
1．政府对房地产价格的调控 4
（1）房地产价格管理理论 4
（2） 住房分配货币化 4
2．2010年~2013年的房地产调控政策 5
（1）趋向紧缩的货币政策 5
（2） 限购、限贷等行政调控手段 6
3．2014年以来的房地产调控政策 6
（1） 货币政策“微刺激” 6
（2）放松限购的行政调控手段 6
二、房地产市场价格对居民消费的影响 7
（一）房地产市场价格对居民消费的财富效应 7
（二）房地产市场价格对居民消费的挤出效应 7
（三）房地产市场价格带来的财富转移效应 7
三、房地产价格政策对房地产市场需求的影响 7
（一）国家调控政策对房地产价格的影响 7
（二）2010~2013年的国家政策对房地产市场需求的影响 8
（三）2014年后的国家政策对房地产市场需求的影响 8
四、政策建议 8
致谢 8
参考文献 9
房地产价格政策对房地产市场需求的影响
引言
引
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
言
在房地产日趋红火的今天，尤其是随着近几年对于房地产关注热度的持续升温，国内外的学者对于房地产市场的关注越来越多，尤其关注房地产价格政策和消费之间的关系。房地产不同于其他种类的投资品，它具有一种特殊的二重性，简而言之这二重性包括投资属性以及耐用消费品属性。首先，从投资品的属性来说，投资者们可以通过投资房地产领域，来实现保值增值的目的，以此来获得投资的收益回报；其次，从耐用消费品属性来说，普通民众为了实现自身对于住房的消费需求，可通过购房行为来满足。随着房价的上涨，房地产的增值收益就会被其投资者取得，投资者为了增加其当期消费，就会把获得的收益变现，又或是将其抵押至房地产抵押市场以此获得更多的贷款。房价的上涨导致居民消费的增长以此产生的效应，我们称之为财富效应。对于买房人和租房人而言，随着房价的增长，不仅会导致其房屋租金的增多，而且也使得其复出的购房资本增加。租房和购房的压力，导致买房人和租房人就会存储更多的积蓄，进而挤出当期的消费。因此，房价上涨从而抑制居民消费的效应，我们称之为挤出效应。一般来说，在一个国家或者地区内，都存在这房地产投资者和租房者以及潜在的购房者，那么，究竟房价的上涨，对于一个国家或者地区的居民总体消费产生了什么样的影响呢？是抑制还是促进？是一成不变的单一方向影响，又或是随着房价上涨而产生的先促进后抑制的消费变化趋势？这正是本文所要研究的重点。到目前为止，国内外的大部分学者都在深入研究房地产市场，尤其是对房地产影响消费的强度和主要的传导机制，但是依然没有相应的一致结论。有些学者认为，房价的上涨促进了居民的总体消费，并且通过实例来证明此观点。另一部分学者则认为，房价的上涨对于居民的消费是抑制作用，甚至是不显著的。所有相关的研究都表明同一个观点，那就是认为房地产繁荣对于居民总体消费的影响是单一不变的，房价上涨所带来的财富效应和挤出效应，是不随着其发生改变，并利用宏观数据给予实证支持。但是，笔者认为，任何事物以及现象的发展都存在一定的限度，否则就会矫枉过正。对于房价上涨从而影响的居民总体消费，也是这样的道理。房价的不断上涨，会使得财富效应和挤出效应的地位发生质的变化。当房价处在一个较低水平的时候，房价的不断上涨，所带来的财富效应更大，进而在很大程度上促进总体消费的增长；但是，当房价处在一个较高水平的时候，房价的上涨将会对消费带来质的变化，所带来的挤出效应更大，房地产市场的蒸蒸日上就是挤出居民的总体消费。简而言之，就是放假的上涨对于居民总体消费的影响是倒曲线型的，对于消费就会产生先促进后抑制的影响。
在我国，现在对于房地产市场价格的研究内容和方向，都主要是研究其对居民消费的挤出效应。从一个角度来说，对于租房者，房屋价格的上涨，使得其缴纳更多的房租，此消彼长，从而减少了其他消费支出。从另一个角度来说，无论是集体还是个人，由于房屋价格的上涨，都会使得其投入更多的资金进入房地产市场，房地产市场就会集聚更多的社会资本，那么社会资金的供给就会紧张，造成的是市场利率的上升以及资金获取成本的增长。在这样的情况下，大部分消费者就会考虑到储蓄所带来的利润，进而减少消费，产生这样的效应，我们称之为间接挤出效应。【1】
本文通过文献资料法、问卷调查法和定性定量相结合的方法，再结合当前的经济新常态条件，以研究房地产价格政策对房地产市场需求的影响。
一、新常态下我国房地产市场价格调控政策现状
（一）房地产价格管理理论
1．政府对房地产价格的调控
（1）房地产价格管理理论
作为国民经济的重要支柱产业，房地产已经成为新的经济增长点，特别是积极发展的住宅产业，其带动了50多个相关产业的发展，包括钢铁，水泥，机械等等。加强房地产价格的管理，不仅在一定程度上规范了市场价格秩序，而且对于开拓房地产市场以及保护政府的收益，具有重要的影响。于丽萍认为，统一房地产价格管理方法有以下几种：城镇国有土地的基准、标定低价以及最低保护价实行政府定价，出让的地块低价实行政府指导价；住宅商品房价格和非住宅商品房基准价格实行政府定价，其预售价格和正式销售价格均须报经物价部门审核制定，其中非住宅商品房成交价与基准价的差额可按规定比例收缴政府，作为房地产价格调节资金；房改租金和房改中向职工出售的公房成本基价实行政府定价，应纳入年度物价调控目标；由政府的物价部门制定的房管部门的直管住宅租金，政府指导下的直管非住宅租金，由物价部门制定中准价格，允许在一定幅度内浮动；房屋拆迁补偿价格实行政府定价，由物价、建设部门制定，并依据制定的标准价格评估和审核具体房屋的拆迁补偿标准。[3]
住房分配货币化
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