房产税税率设计研究以万州为例
摘要：本文是以保证万州区地方财政收入为目的，假设房产税已经开征，利用相关的理论模型及数据测算出房产税税率并对居民的税负水平进行分析。采用假设开征法和文献综述法。得出房产税税率设置在0.28%比较能够保障地方财政收入，并且通过计算得到其人均税负水平为4.58%-5.42%之间，符合万州区居民的税负承能力。同时本文评估了在万州开征房产税为地方财政收入提供可靠有效的来源的可行性，利用假设开征法和文献综述法测算房产税税率并且可以进行税负评价。
目录
摘要2
关键词2
Abstract2
Key words2
引言3
一、关于房产税的具体设计3
（一）房产税税率设计的依据3
1．财政保障3
2．税负合理性4
（二）房产税综合平均税率的具体测算5 1．住宅不动产5
2．商业不动产5
3．工业不动产5
4．农村不动产6
4．征收对象税收7
4．税率测算8
二、对纳税人的税收负担分析8
三、结论8
（一）本文主要工作8
（二）本文研究结论9
（三）相关建议9
致谢9
参考文献10
房产税税率测算研究：以万州为例
引言
引言
不动产保有税，是指在一定时期或一定时点上，对个人或法人所拥有的不动产课征的一种财产税，它的概念与物业税的是一致的[1]。对地方政府而言，不动产保有税，这是一个重要的税源，也是地方财政收入的一个非常关键的来源，现如今，在我们国家所采用的“重流轻保”的房地产税制[2]，从字面意思看就是土地流转收取的税费高而保有阶段收取的税费少，这种房产税税制会带来一定的弊端，一方面不仅增加征税征费的成本，另一方面，也会为贪污腐化、逃税漏税提供条件，因而造成国家的财政收入大减，与此同时，在我国房地产市场中，还存在大批的投资、投机需求的现象，由于房产保有环节不收税，所以对于一些高收入居民，会用已有的资金存在着囤积多套房产，造成有钱人多套房产，再将已有的房产租出去收取租金，而收入较低的群体买一套房产都很困难，长期的这
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
种现象便会引起贫富分化加重，贫富分化问题是造成社会不稳定的关键问题，近些年来，受市场调节因素的影响，房价涨幅异常，基于房地产市场健康稳定的方面考虑，为了保障地方财政收入及社会的稳定，因此基于地方财政收入的房产税税率设计显得非常重要，首要的意义便是使我国的税制体系更加完善，有助于房地产市场的健康运转，为地方财政提供稳定的收入来源，同时调节人与人之间的收入差距[3]。
房产税的税率设计研究已经有太多的学者做了探索与测算，大部分的税率设计是以保障居民收入作为前提进行研究的，而保障地方财政收入为前提的研究探索较少，所以本文的研究主线较为新颖，依法保障地产财政收入为前提，保障地方政府在开征房产保有税前后收支平衡，基于此用假设开征法进行计算，开征不动产税后，为了保证地方财政收入不减少，以土地出让金及现有的房产税合计作为应征不动产税总额进行测算重庆市万州区不动产税合理的税率和税负水平，并进行税负效果分析，同时选取的征税地点重庆市万州区不在2011年重庆市开征房产税的试点范围内，可以为在房产税方面相关政策的拟定与安排作为参考。
一、关于房产税税率的具体设计
（一）房产税税率设计的依据
1．财政保障
房产税综合平均税率的具体测算的首要前提即依法保障地产财政收入不减少，保障地方政府在开征房产保有税前后收支平衡，所以为了保证地方财政收入不减少，征收对象的税收收入应该与被评估不动产的市场价值持平，被评估不动产的价值越高，房产税收入也会越高，从而为地方财务供应源源不断的财政收入，同时也能够清晰直观的反应纳税人的房地产状况，但是从现实的角度看，采用房地产市场评估价值存在着现实的诸多困难，尤其面临两个较大的挑战，一个挑战就是很难从根本上保证评估机构的健全，另一个重要的挑战就是评估指标体系还有待完善。所以从现实的角度出发，以市场中不动产的市场交易价格作为参考标准来设计税率可能更符合实际情况，为了能够充分直观的体现被评估不动产的真实价值，改善现行的房地产价值与房产税脱节的现状。针对房地产具有保值增值的特性，对于房产税的计税依据，本文采取以市场价值为计税依据，这也是顺应市场经济国家以市场价值（评估值）作为计税依据的发展趋势。
征收对象的税收收入应该与不动产市场价值持平，以此保障税收收入稳定，故采用征收对象税收收入等于税基与征收率和税率三者之积这一等式关系进行测算。假定不动产税业已开征，按照统一税率人均征收的办法，分析此期间应该向市并测算不动产税对居民造成的负担轻重。这里以重庆市万州区为例进行测算分析。开征不动产税后，为保证政府财政收入不减少，这里以现有的房产税合计（包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税等）。本文对于不同用途房地产采用相同的税率，即综合平均税率的测算，征收对象税收收入=不动产价值=（住宅+商业+工业+农村不动产价值免征额）*征收率*税率，税基=城镇住宅总价值+商业不动产总价值+该年工业不动产总价值+农村不动产总价值免征额，通过其中，对商业不动产价值=土地出让金+建筑成本，工业不动产价值=土地出让金+建筑成本，农村不动产价值=人均房屋面积*农村人口数*房产建造的均价，通过具体收集数据进行测算在中国以外其他国家，房地产的税率一般情况是，工商业房地产的高于住宅房地产，但是在中国的国情条件下，工商企业交纳的营业税、企业所得税以及增值税比较高，出于公平的考虑，采用不同用途房地产适用相同的税率在我国是合理的，所以本文进行的是房产税综合平均的具体测算。
随着居民的住宅商品化程度的提高以及私人所拥有房产的不断增加，已经具备了对私人拥有房产课税的条件。随着社会发展，对于一些高收入阶层，通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住宅，他们所享受的社会公共服务也相应更多，因此，在遵循多受益者、纳税的公平原则下，将房产税的征税范围扩大到居民个人所拥有的不动产是合理的，同时随着经济水平的发展，农村家庭的收入也日益增多，故应该不仅对商业工业不动产征税，同时也应该对城镇住房不动产及农村不动产统一征收房产税，我国在起征点上确定有两种方式：金额和面积[4]。因为各地区的房价差别较大，设定一个统一的金额作为起征点显失公平，因此，本文参照国内研究成果，按照申请经济适用房或保障性住房的面积的要求面积确定免征额[5]，通过电话访问获取信息是，廉租房标准为低于10㎡, 廉租房的申请对象主要是针对本市城镇低收入，住房困难家庭。分配对象主要是低保户和一些特定保障对象，故申请经济适用房或保障性住房的面积的要求面积确定为10㎡。
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摘要2
关键词2
Abstract2
Key words2
引言3
一、关于房产税的具体设计3
（一）房产税税率设计的依据3
1．财政保障3
2．税负合理性4
（二）房产税综合平均税率的具体测算5 1．住宅不动产5
2．商业不动产5
3．工业不动产5
4．农村不动产6
4．征收对象税收7
4．税率测算8
二、对纳税人的税收负担分析8
三、结论8
（一）本文主要工作8
（二）本文研究结论9
（三）相关建议9
致谢9
参考文献10
房产税税率测算研究：以万州为例
引言
引言
不动产保有税，是指在一定时期或一定时点上，对个人或法人所拥有的不动产课征的一种财产税，它的概念与物业税的是一致的[1]。对地方政府而言，不动产保有税，这是一个重要的税源，也是地方财政收入的一个非常关键的来源，现如今，在我们国家所采用的“重流轻保”的房地产税制[2]，从字面意思看就是土地流转收取的税费高而保有阶段收取的税费少，这种房产税税制会带来一定的弊端，一方面不仅增加征税征费的成本，另一方面，也会为贪污腐化、逃税漏税提供条件，因而造成国家的财政收入大减，与此同时，在我国房地产市场中，还存在大批的投资、投机需求的现象，由于房产保有环节不收税，所以对于一些高收入居民，会用已有的资金存在着囤积多套房产，造成有钱人多套房产，再将已有的房产租出去收取租金，而收入较低的群体买一套房产都很困难，长期的这
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
种现象便会引起贫富分化加重，贫富分化问题是造成社会不稳定的关键问题，近些年来，受市场调节因素的影响，房价涨幅异常，基于房地产市场健康稳定的方面考虑，为了保障地方财政收入及社会的稳定，因此基于地方财政收入的房产税税率设计显得非常重要，首要的意义便是使我国的税制体系更加完善，有助于房地产市场的健康运转，为地方财政提供稳定的收入来源，同时调节人与人之间的收入差距[3]。
房产税的税率设计研究已经有太多的学者做了探索与测算，大部分的税率设计是以保障居民收入作为前提进行研究的，而保障地方财政收入为前提的研究探索较少，所以本文的研究主线较为新颖，依法保障地产财政收入为前提，保障地方政府在开征房产保有税前后收支平衡，基于此用假设开征法进行计算，开征不动产税后，为了保证地方财政收入不减少，以土地出让金及现有的房产税合计作为应征不动产税总额进行测算重庆市万州区不动产税合理的税率和税负水平，并进行税负效果分析，同时选取的征税地点重庆市万州区不在2011年重庆市开征房产税的试点范围内，可以为在房产税方面相关政策的拟定与安排作为参考。
一、关于房产税税率的具体设计
（一）房产税税率设计的依据
1．财政保障
房产税综合平均税率的具体测算的首要前提即依法保障地产财政收入不减少，保障地方政府在开征房产保有税前后收支平衡，所以为了保证地方财政收入不减少，征收对象的税收收入应该与被评估不动产的市场价值持平，被评估不动产的价值越高，房产税收入也会越高，从而为地方财务供应源源不断的财政收入，同时也能够清晰直观的反应纳税人的房地产状况，但是从现实的角度看，采用房地产市场评估价值存在着现实的诸多困难，尤其面临两个较大的挑战，一个挑战就是很难从根本上保证评估机构的健全，另一个重要的挑战就是评估指标体系还有待完善。所以从现实的角度出发，以市场中不动产的市场交易价格作为参考标准来设计税率可能更符合实际情况，为了能够充分直观的体现被评估不动产的真实价值，改善现行的房地产价值与房产税脱节的现状。针对房地产具有保值增值的特性，对于房产税的计税依据，本文采取以市场价值为计税依据，这也是顺应市场经济国家以市场价值（评估值）作为计税依据的发展趋势。
征收对象的税收收入应该与不动产市场价值持平，以此保障税收收入稳定，故采用征收对象税收收入等于税基与征收率和税率三者之积这一等式关系进行测算。假定不动产税业已开征，按照统一税率人均征收的办法，分析此期间应该向市并测算不动产税对居民造成的负担轻重。这里以重庆市万州区为例进行测算分析。开征不动产税后，为保证政府财政收入不减少，这里以现有的房产税合计（包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税等）。本文对于不同用途房地产采用相同的税率，即综合平均税率的测算，征收对象税收收入=不动产价值=（住宅+商业+工业+农村不动产价值免征额）*征收率*税率，税基=城镇住宅总价值+商业不动产总价值+该年工业不动产总价值+农村不动产总价值免征额，通过其中，对商业不动产价值=土地出让金+建筑成本，工业不动产价值=土地出让金+建筑成本，农村不动产价值=人均房屋面积*农村人口数*房产建造的均价，通过具体收集数据进行测算在中国以外其他国家，房地产的税率一般情况是，工商业房地产的高于住宅房地产，但是在中国的国情条件下，工商企业交纳的营业税、企业所得税以及增值税比较高，出于公平的考虑，采用不同用途房地产适用相同的税率在我国是合理的，所以本文进行的是房产税综合平均的具体测算。
随着居民的住宅商品化程度的提高以及私人所拥有房产的不断增加，已经具备了对私人拥有房产课税的条件。随着社会发展，对于一些高收入阶层，通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住宅，他们所享受的社会公共服务也相应更多，因此，在遵循多受益者、纳税的公平原则下，将房产税的征税范围扩大到居民个人所拥有的不动产是合理的，同时随着经济水平的发展，农村家庭的收入也日益增多，故应该不仅对商业工业不动产征税，同时也应该对城镇住房不动产及农村不动产统一征收房产税，我国在起征点上确定有两种方式：金额和面积[4]。因为各地区的房价差别较大，设定一个统一的金额作为起征点显失公平，因此，本文参照国内研究成果，按照申请经济适用房或保障性住房的面积的要求面积确定免征额[5]，通过电话访问获取信息是，廉租房标准为低于10㎡, 廉租房的申请对象主要是针对本市城镇低收入，住房困难家庭。分配对象主要是低保户和一些特定保障对象，故申请经济适用房或保障性住房的面积的要求面积确定为10㎡。
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