城土地出让制度对房地产价格的影响分析和改革研究以为例
摘要：研究城市土地出让制度对房地产价格的影响，对于完善城市土地出让制度，对房地产市场进行高效的宏观调控，具有重要的理论和实践意义。本文第一部分绪论，运用文献研究法总结了相关研究进展，说明了研究意义、目标、方法等；第二部分阐述了我国土地出让制度的历史沿革、运行特征和出让方式。第三部分对城市土地出让制度以及房地产价格之间的影响机制做初步分析。第四部分则以上海市为例，采用实证分析法、比较分析法对城市土地出让制度对房地产价格的影响进行实证研究，进行多元回归分析并得出结果，结果证明：城市土地出让制度对房地产价格的影响是多方面的，要从政策、市场等多个方面来解决问题。第五部分根据结果总结，提出合理的政策和改革建议。
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、绪论2
（一）选题背景和研究意义2
1.选题背景2
2.研究意义2
（二）国内外研究综述2
1.国外研究综述2
2．国内研究综述2
（三）研究目标和研究内容3
1.研究目标3
2.研究内容3
（四）研究方法和数据来源3
1.研究方法3
2．数据来源6
（五）技术路线4
二、我国城市土地出让制度的历史发展与现状分析4
（一）我国城市土地出让制度的历史沿革4
1.准备期（19791985）4
2.形成期（19851991）4
3.发展期（19922003）5
4.探索深化期（2003至今）5
（二）我国现行土地出让制度的运行特征5
1.经营行为的垄断性5
2.交易权利的不完全性和不对称性5
3.权利流转具有期限6
4.小结6
（三）我国现行土地出让制度的出让方式及其比较6
三、城市土地出让制度对房地产价格影响的理论分析6
（一）房地产价格的供需作用机制6
（二）城市土地出让制度运行中的政府行为动机6
（三
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）城市土地出让制度对房地产价格的影响7
（四）房地产价格影响因素分析7
1.自然因素7
2.经济因素7
3.政策因素8
4.社会因素8
5.人口因素8
四、城市土地出让制度对房地产价格影响的实证分析——以上海市为例8
（一）变量选择8
（二）多元线性回归模型的建立与检验8
1.多元线性回归一般模型8
2.模型指标和数据的选取8
3.建立模型9
4.模型的检验9
（三）结果分析10
五、结论及政策建议11
（一）结论11
（二）政策建议11
1.转变政府执政观念，加快政府职能转变11
2.设立多种监管渠道，加大违法行为处罚力度11
3.完善土地出让法律制度，给予制度保障12
4.因地制宜选择出让方式，控制土地供应总量12
5.建设土地价格预警机制，引进市场机制12
6.抑制土地财政、健全税收体制致12
致谢12
参考文献13
城市土地出让制度对房地产价格的影响分析和改革研究——以上海市为例
引言
引言
进入21世纪以来，尤其是近十年，相比城镇居民平均收入增加速度和我国经济总体增长水平来说，房价的上涨幅度非常大。房价过快上涨的现象，不仅会对城市居民的生活品质造成影响，还会使国民经济的发展严重畸形。建国以来的土地市场权力“寻租”、不公平竞争、地价不合理飙升、土地投机等问题亟待解决[13]。
从 2002年起，地价每年的涨幅都高于房价，且远远高于每年的居民消费价格指数[2]。显而易见，城市的房地产价格变化已不单单是市场供需机制在起作用，现行的城市土地出让制度在这一变化过程中发挥了重要的推动作用[3]。本文以上海市为例，探讨城市土地出让制度对于房地产价格的影响，进而提出政策建议，以期对房地产市场的健康合理发展提供可能的参考。
一、绪论
（一）选题背景和研究意义
1.选题背景
自从改革开放以来，我国的经济飞速发展，房地产市场的热度也节节攀升。然而，随之而来的是土地价格和房产价格双双大幅度攀升，这样的现象，使得政府难以根据现实进行有效的土地资源管理。分析高房价和高地价的潜在和根本原因，以及寻求房地产市场有序、健康地发展之策，是一个在理论和实践上都需要迫切解决的问题。
2．研究意义
对于房产来说，土地是其存在和建设的必要基础；而对于房地产市场来说，土地供应则是其生存和发展的前提。现在，我国城市房地产市场的土地来源在行政上主要依靠于城市土地出让制度，国家的宏观调控是中央政府调控全国房地产市场的主要行政手段。此制度有三大特点：第一，土地供应双轨制；第二，土地审批由政府垄断；第三，经营性土地必须经由“招、拍、挂”方式才能出让。在快速发展的房地产市场，房价和地价交替上升形成的经济繁荣的景象，和由此引发的公众的高期望值，引起了剧烈的辩论。研究城市土地出让制度对房地产价格的影响，对于完善城市土地出让制度，对房地产市场进行高效的宏观调控，具有重要的理论和实践意义。
（二）国内外研究综述
1．国外研究综述
在土地供应影响房地产价格研究方面，Jackson等建立了土地市场和房产市场之间的的关系模型，利用比较经济学的静态分析方法，发现土地供应政策不仅增加了边际土地价格成本，也在很大程度上影响房产价格[50]。Swoboda则建立了动态分析模型，发现了土地限制供应政策可以增加非限制地区的住房需求并提高其价格[51]。Whealon总结分析了19651990年的香港房地产数据，认为是香港的土地限制供应政策使得香港房地产价格飙涨[53]。RichardP.Fishman考虑多方利益，在平衡经济、生态以及社会效益的基础上，以公共利益最大化为政策实施依据，认为土地供应政策要成为政府控制、监管土地市场以及促进经济发展的有效手段[55]。Cartier在文献中表明，应明确中央政府和地方政府在土地供应政策中的角色和地位，使其在制定、执行、监督过程中都有法可依、有理可循。应以中央为主，地方为辅[36]。当中央与地方各级政府的权力割裂之时，比如“租金税”、“土地出让金”等分配的讨价还价，必然会令中央政策的本意得到扭曲[52]。Lin在中央和地方政府之间展开博弈分析，认为这个规律也同样适用于地方政府和房地产开发商，适用于社会主义初级阶段的中国。这并不仅仅因为中国是一个由政府垄断土地一级市场的国家，还有更加深层次、更加复杂的原因影响房地产价格[54]。
2.国内研究综述
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、绪论2
（一）选题背景和研究意义2
1.选题背景2
2.研究意义2
（二）国内外研究综述2
1.国外研究综述2
2．国内研究综述2
（三）研究目标和研究内容3
1.研究目标3
2.研究内容3
（四）研究方法和数据来源3
1.研究方法3
2．数据来源6
（五）技术路线4
二、我国城市土地出让制度的历史发展与现状分析4
（一）我国城市土地出让制度的历史沿革4
1.准备期（19791985）4
2.形成期（19851991）4
3.发展期（19922003）5
4.探索深化期（2003至今）5
（二）我国现行土地出让制度的运行特征5
1.经营行为的垄断性5
2.交易权利的不完全性和不对称性5
3.权利流转具有期限6
4.小结6
（三）我国现行土地出让制度的出让方式及其比较6
三、城市土地出让制度对房地产价格影响的理论分析6
（一）房地产价格的供需作用机制6
（二）城市土地出让制度运行中的政府行为动机6
（三
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）城市土地出让制度对房地产价格的影响7
（四）房地产价格影响因素分析7
1.自然因素7
2.经济因素7
3.政策因素8
4.社会因素8
5.人口因素8
四、城市土地出让制度对房地产价格影响的实证分析——以上海市为例8
（一）变量选择8
（二）多元线性回归模型的建立与检验8
1.多元线性回归一般模型8
2.模型指标和数据的选取8
3.建立模型9
4.模型的检验9
（三）结果分析10
五、结论及政策建议11
（一）结论11
（二）政策建议11
1.转变政府执政观念，加快政府职能转变11
2.设立多种监管渠道，加大违法行为处罚力度11
3.完善土地出让法律制度，给予制度保障12
4.因地制宜选择出让方式，控制土地供应总量12
5.建设土地价格预警机制，引进市场机制12
6.抑制土地财政、健全税收体制致12
致谢12
参考文献13
城市土地出让制度对房地产价格的影响分析和改革研究——以上海市为例
引言
引言
进入21世纪以来，尤其是近十年，相比城镇居民平均收入增加速度和我国经济总体增长水平来说，房价的上涨幅度非常大。房价过快上涨的现象，不仅会对城市居民的生活品质造成影响，还会使国民经济的发展严重畸形。建国以来的土地市场权力“寻租”、不公平竞争、地价不合理飙升、土地投机等问题亟待解决[13]。
从 2002年起，地价每年的涨幅都高于房价，且远远高于每年的居民消费价格指数[2]。显而易见，城市的房地产价格变化已不单单是市场供需机制在起作用，现行的城市土地出让制度在这一变化过程中发挥了重要的推动作用[3]。本文以上海市为例，探讨城市土地出让制度对于房地产价格的影响，进而提出政策建议，以期对房地产市场的健康合理发展提供可能的参考。
一、绪论
（一）选题背景和研究意义
1.选题背景
自从改革开放以来，我国的经济飞速发展，房地产市场的热度也节节攀升。然而，随之而来的是土地价格和房产价格双双大幅度攀升，这样的现象，使得政府难以根据现实进行有效的土地资源管理。分析高房价和高地价的潜在和根本原因，以及寻求房地产市场有序、健康地发展之策，是一个在理论和实践上都需要迫切解决的问题。
2．研究意义
对于房产来说，土地是其存在和建设的必要基础；而对于房地产市场来说，土地供应则是其生存和发展的前提。现在，我国城市房地产市场的土地来源在行政上主要依靠于城市土地出让制度，国家的宏观调控是中央政府调控全国房地产市场的主要行政手段。此制度有三大特点：第一，土地供应双轨制；第二，土地审批由政府垄断；第三，经营性土地必须经由“招、拍、挂”方式才能出让。在快速发展的房地产市场，房价和地价交替上升形成的经济繁荣的景象，和由此引发的公众的高期望值，引起了剧烈的辩论。研究城市土地出让制度对房地产价格的影响，对于完善城市土地出让制度，对房地产市场进行高效的宏观调控，具有重要的理论和实践意义。
（二）国内外研究综述
1．国外研究综述
在土地供应影响房地产价格研究方面，Jackson等建立了土地市场和房产市场之间的的关系模型，利用比较经济学的静态分析方法，发现土地供应政策不仅增加了边际土地价格成本，也在很大程度上影响房产价格[50]。Swoboda则建立了动态分析模型，发现了土地限制供应政策可以增加非限制地区的住房需求并提高其价格[51]。Whealon总结分析了19651990年的香港房地产数据，认为是香港的土地限制供应政策使得香港房地产价格飙涨[53]。RichardP.Fishman考虑多方利益，在平衡经济、生态以及社会效益的基础上，以公共利益最大化为政策实施依据，认为土地供应政策要成为政府控制、监管土地市场以及促进经济发展的有效手段[55]。Cartier在文献中表明，应明确中央政府和地方政府在土地供应政策中的角色和地位，使其在制定、执行、监督过程中都有法可依、有理可循。应以中央为主，地方为辅[36]。当中央与地方各级政府的权力割裂之时，比如“租金税”、“土地出让金”等分配的讨价还价，必然会令中央政策的本意得到扭曲[52]。Lin在中央和地方政府之间展开博弈分析，认为这个规律也同样适用于地方政府和房地产开发商，适用于社会主义初级阶段的中国。这并不仅仅因为中国是一个由政府垄断土地一级市场的国家，还有更加深层次、更加复杂的原因影响房地产价格[54]。
2.国内研究综述
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