营改增对房地产企业税负的影响以市某房地产企业为例
2016年5月1日,中国开始全面实施“营业税改征增值税(VAT)”的政策,房地产业也被纳入改革范围。房地产行业的改革将在国民经济中发挥着重要的作用,其涉及金融和税收,与人民的生活息息相关。在这种情况下,本文将以税负变动为研究对象,从数量和时间的角度出发,同时结合与企业相关人员的访谈内容，研究“营改增”对房地产企业税负的影响。本文一是从数量角度出发,定义本文所指的税负水平为流转税税负水平,然后对“营改增”实施对房地产企业税负产生的影响进行理论研究。研究税法规定下营业税和增值税的差异,探讨其对房地产企业税负水平的影响,将“营改增”的影响分为由税率上升导致的增税效应与由进项抵扣导致的减税效应,建立分析模型。接着将2012年投入产出表的数据带入模型,进行测算并得到结论:房地产业税负将降低。其次,以Z房地产公司A开发项目为分析对象,测算了营改增对房地产企业税负水平的影响。根据房地产企业增值税的核算方法,计算出A项目的预缴税、进项税、销项税,然后得出当期应纳税额和项目的增值税税金总额。计算出营业税和增值税纳税额后与理论分析的结论进行比较,以进一步证明和补充理论分析的结果。接着,从时间上看,分析营改增对房地产企业缴税时间的影响。房地产行业有一系列的特点,如发票难以获得,进项分散,收入比成本早,土地成本的比例在总成本中较高。但由于企业在收到预收账款时只需按3%的比例预缴税款,与营业税的5%相比,通过延迟缴纳税款进一步降低了房地产业的税负。最后,基于以上研究,综合考虑数量和时间的因素,笔者得出“营改增”对房地产企业税负水平的影响与结构性减税的宗旨相符,并分析了与以前学者得出不同结论的原因。笔者还对访谈内容进行了总结并发表了个人看法。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key Words 2
引言 3
文献综述 3
理论分析 4
（一）营业税与增值税的税制差异 4
1.税率 4
2.计税方法 5
3.价税关系 5
（二）分析模型 5
1.模型建立 5
2.税率提高的增税效应 5
3.进项抵扣的减税效应 6
（1）进项可抵扣水平 6< *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
br /> （2）投入产出水平 7
4.“营改增”对房地产业流转税总体税负水平的影响 8
三．案例分析 8
（一）案例情况说明 8
1.企业基本情况 8
2.楼盘基本情况 9
3.收入实现即营业税缴纳情况 9
（1）收款类型 9
（2）收入实现与营业税缴纳的数额和时间 9
（二）增值税测算 10
1.收到预售款时 10
2.取得增值税进项税额的核算 10
（1）土地获得费及应税销售额 10
（2）前后期工程费 11
（3）房地产开发费 11
（4）开发间接费用 12
（5）财务费用 12
3.正式交房销售时增值税的核算 12
4.当期一般计税方法下应纳增值税的核算 12
四．“营改增”对房地产企业纳税时间的影响 13
（一）房地产业涉税特征 13
1.收入早于成本 13
2.土地成本在总成本中比重大 13
3.项目单独核算 13
4.增值税发票难以取得 13
（二）纳税义务发生时间 13
（三）“营改增”使房地产企业前期缴纳税款减少 14
五．结语 14
致谢 14
参考文献 14
附录 15
“营改增”对房地产企业税负的影响
——以南京市某房地产企业为例
金融学院会计学系 徐舒心
引言
引言:中国自2016年5月1日起全面实施“营改增”政策，其中建筑、房地产、金融、生活服务等行业均被纳入改革范围，这一政策的目的是确保所有部门的税负只减不增。从长远看，实行消费型增值税将刺激投资、促进产业结构调整、消除重复征税、增强国内产品竞争力，对经济增长产生积极的推动作用。
目前不少已经对“营改增”的影响进行了研究，但多为仅仅从理论角度分析或从已试点行业的企业计算。本文采用了最新的投入产出表数据，将结合南京市具体企业研究“营改增”政策对房地产企业的影响，同时将会从时间的角度更深层次地分析“营改增”对房地产企业税负所带来的影响。
一．文献综述
从试点改革前夕至今，诸多专家学者已经着重关注“营改增”带来的效应问题。以试点实施作为临界点，相关讨论可以被划分为两个阶段：第一个阶段是实施试点前的理论思考；第二个阶段是实践后的总结。其中，第一个阶段的研究重点在于对税负与税制优化效应的分析，第二个阶段的研究扩展到了对未来经济发展的影响上。针对“营改增”是否具有税制优化效应，众多学者一致认为“营改增”将促进我国税制的完善，不仅可以消除重复征税促进税收公平，也可以促进消费税改革，以及倒逼分税制改革。因此“营改增”的税制完善效应毋庸置疑。同样，对于“营改增”的经济结构调整效应，众多学者认为这一税制改革将促进产业结构的优化，尤其是促进第三产业的发展。但是，面对“营改增”的税负效应，各界学者各抒己见，截至目前有关“营改增”的税负效应的研究成果有：
田志伟和胡怡建（2013年）利用税收CGE模型研究“营改增”前后各行业两税税负的动态变化情况，探讨出短期内税率设计等方式可以使得扩围行业税负平衡，但长期来看，一部分行业税负有上升的趋势。郭均英与刘慕岚（2015年）采用“营改增”后上海市上市公司的数据，得出“营改增”政策能降低税负的结论。杨默如与叶慕青（2016年）选取交通运输业和部分现代服务业上市公司20112013年的数据对这两个行业上市公司的“营改增”效应进行进一步研究。通过实证检验得出改革前后整体税负显著下降的结论，其中交通运输业整体税负变化不明显，但是现代服务业整体税负下降特别明显。
但是也有一些持相反态度的学者认为，“营改增”政策可能会提高服务业企业税负。2007年岳树民和李建清指出，鉴于营业税的税率在 3% ～5% 之间而增值税税率为17%，如果企业采用17%的标准税率，企业税收负担将普遍增大。此外，孙钢(2011)也指出，服务业改征增值税后带来的最棘手问题是许多企业进项税额少，从而会因抵扣不足使税负增加。针对上海市部分试点企业税负不减反增的问题，潘文轩（2014年）通过对上海市118个有效样本进行研究从而得出部分企业税负增加的原因，包括：适用增值税税率过高、企业中间投入比率偏低、固定资产更新周期较长、改革试点范围有限、获得增值税发票困难等。
总之，理论上，增值税具有税收中性，因此“营改增”具有税负降低效应。但是从实际测算来看，理论假设与实践结果存在差距，分行业测算与分企业测算结论不一。相关研究从具体的行业出发，主要研究成果集中在交通运输业、建筑业、房地产业、金融业几个行业。但是，无论是哪一行业，不同学者得出的结论不一致，或减少或增加，受纳税人身份、行业细分程度、“营改增”时间长短等因素的影响而得出不同的结果。
就房地产行业来看，目前文献还存在一些不足之处。学者们关注的主要问题是“营改增”对房地产企业税负的影响，而且大多从理论分析或利用虚拟的公司数据，即使是对企业税收筹划的建议方面也多着眼于对开发成本的筹划。考虑到“营改增”已全面实施，后期研究中应利用真实公司的年度数据，准确测算出“营改增”的施行对房地产企业税负的影响，在税收筹划方面也可以根据实际操作中的问题提出更多更易操作的建议。目前，我们还不能对“营改增”对房地产业是好是坏下定论，从与企业财务人员的访谈中也可以看出：土地、建筑材料和劳务成本是房地产企业的主要成本，而劳务成本不可抵扣进项税额。虽然改革后，购买土地、建材的增值税可以从销售房产的销项税中抵扣，但是流转税税负下降可能意味着企业所得税税负将上升，甚至会导致企业净利润率下降。单就税负而言，如果要通过“营改增”，使企业的总体税负得以下降，增值税税率的设置就成为重要因素，所以现行税率能否起到降低总体税负的效果也值得进一步研究。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key Words 2
引言 3
文献综述 3
理论分析 4
（一）营业税与增值税的税制差异 4
1.税率 4
2.计税方法 5
3.价税关系 5
（二）分析模型 5
1.模型建立 5
2.税率提高的增税效应 5
3.进项抵扣的减税效应 6
（1）进项可抵扣水平 6< *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
br /> （2）投入产出水平 7
4.“营改增”对房地产业流转税总体税负水平的影响 8
三．案例分析 8
（一）案例情况说明 8
1.企业基本情况 8
2.楼盘基本情况 9
3.收入实现即营业税缴纳情况 9
（1）收款类型 9
（2）收入实现与营业税缴纳的数额和时间 9
（二）增值税测算 10
1.收到预售款时 10
2.取得增值税进项税额的核算 10
（1）土地获得费及应税销售额 10
（2）前后期工程费 11
（3）房地产开发费 11
（4）开发间接费用 12
（5）财务费用 12
3.正式交房销售时增值税的核算 12
4.当期一般计税方法下应纳增值税的核算 12
四．“营改增”对房地产企业纳税时间的影响 13
（一）房地产业涉税特征 13
1.收入早于成本 13
2.土地成本在总成本中比重大 13
3.项目单独核算 13
4.增值税发票难以取得 13
（二）纳税义务发生时间 13
（三）“营改增”使房地产企业前期缴纳税款减少 14
五．结语 14
致谢 14
参考文献 14
附录 15
“营改增”对房地产企业税负的影响
——以南京市某房地产企业为例
金融学院会计学系 徐舒心
引言
引言:中国自2016年5月1日起全面实施“营改增”政策，其中建筑、房地产、金融、生活服务等行业均被纳入改革范围，这一政策的目的是确保所有部门的税负只减不增。从长远看，实行消费型增值税将刺激投资、促进产业结构调整、消除重复征税、增强国内产品竞争力，对经济增长产生积极的推动作用。
目前不少已经对“营改增”的影响进行了研究，但多为仅仅从理论角度分析或从已试点行业的企业计算。本文采用了最新的投入产出表数据，将结合南京市具体企业研究“营改增”政策对房地产企业的影响，同时将会从时间的角度更深层次地分析“营改增”对房地产企业税负所带来的影响。
一．文献综述
从试点改革前夕至今，诸多专家学者已经着重关注“营改增”带来的效应问题。以试点实施作为临界点，相关讨论可以被划分为两个阶段：第一个阶段是实施试点前的理论思考；第二个阶段是实践后的总结。其中，第一个阶段的研究重点在于对税负与税制优化效应的分析，第二个阶段的研究扩展到了对未来经济发展的影响上。针对“营改增”是否具有税制优化效应，众多学者一致认为“营改增”将促进我国税制的完善，不仅可以消除重复征税促进税收公平，也可以促进消费税改革，以及倒逼分税制改革。因此“营改增”的税制完善效应毋庸置疑。同样，对于“营改增”的经济结构调整效应，众多学者认为这一税制改革将促进产业结构的优化，尤其是促进第三产业的发展。但是，面对“营改增”的税负效应，各界学者各抒己见，截至目前有关“营改增”的税负效应的研究成果有：
田志伟和胡怡建（2013年）利用税收CGE模型研究“营改增”前后各行业两税税负的动态变化情况，探讨出短期内税率设计等方式可以使得扩围行业税负平衡，但长期来看，一部分行业税负有上升的趋势。郭均英与刘慕岚（2015年）采用“营改增”后上海市上市公司的数据，得出“营改增”政策能降低税负的结论。杨默如与叶慕青（2016年）选取交通运输业和部分现代服务业上市公司20112013年的数据对这两个行业上市公司的“营改增”效应进行进一步研究。通过实证检验得出改革前后整体税负显著下降的结论，其中交通运输业整体税负变化不明显，但是现代服务业整体税负下降特别明显。
但是也有一些持相反态度的学者认为，“营改增”政策可能会提高服务业企业税负。2007年岳树民和李建清指出，鉴于营业税的税率在 3% ～5% 之间而增值税税率为17%，如果企业采用17%的标准税率，企业税收负担将普遍增大。此外，孙钢(2011)也指出，服务业改征增值税后带来的最棘手问题是许多企业进项税额少，从而会因抵扣不足使税负增加。针对上海市部分试点企业税负不减反增的问题，潘文轩（2014年）通过对上海市118个有效样本进行研究从而得出部分企业税负增加的原因，包括：适用增值税税率过高、企业中间投入比率偏低、固定资产更新周期较长、改革试点范围有限、获得增值税发票困难等。
总之，理论上，增值税具有税收中性，因此“营改增”具有税负降低效应。但是从实际测算来看，理论假设与实践结果存在差距，分行业测算与分企业测算结论不一。相关研究从具体的行业出发，主要研究成果集中在交通运输业、建筑业、房地产业、金融业几个行业。但是，无论是哪一行业，不同学者得出的结论不一致，或减少或增加，受纳税人身份、行业细分程度、“营改增”时间长短等因素的影响而得出不同的结果。
就房地产行业来看，目前文献还存在一些不足之处。学者们关注的主要问题是“营改增”对房地产企业税负的影响，而且大多从理论分析或利用虚拟的公司数据，即使是对企业税收筹划的建议方面也多着眼于对开发成本的筹划。考虑到“营改增”已全面实施，后期研究中应利用真实公司的年度数据，准确测算出“营改增”的施行对房地产企业税负的影响，在税收筹划方面也可以根据实际操作中的问题提出更多更易操作的建议。目前，我们还不能对“营改增”对房地产业是好是坏下定论，从与企业财务人员的访谈中也可以看出：土地、建筑材料和劳务成本是房地产企业的主要成本，而劳务成本不可抵扣进项税额。虽然改革后，购买土地、建材的增值税可以从销售房产的销项税中抵扣，但是流转税税负下降可能意味着企业所得税税负将上升，甚至会导致企业净利润率下降。单就税负而言，如果要通过“营改增”，使企业的总体税负得以下降，增值税税率的设置就成为重要因素，所以现行税率能否起到降低总体税负的效果也值得进一步研究。
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/kjx/1027.html
