土地调控政策对房地产市场价格的影响以成都市为例
土地调控政策对房地产市场价格的影响以成都市为例[20200501124547]
摘要： 1
摘要：近年来，中国工业化、城市化进程相继加快，经济社会进入快速发展阶段。而房地产市场也逐步升温，其快速发展从东部经济发达地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散。房地产的宏观调控在国民经济宏观调控中起着重要的作用，而其中运用土地政策参与国家宏观调控有利于促进土地市场的规范和发展,有利于增强国家宏观调控能力,保障国民经济稳定、健康发展。本文通过理论与实证研究,分析了土地政策参与国家宏观调控的内在机理,以成都为例检验了土地调控政策的效果，并为完善土地政策参与宏观调控机制的具体措施提供了可能的依据和参考。
*查看完整论文请 +Q: ^351916072*
关键字:土地政策；宏观调控；房地产市场；价格
目录
引言
中国目前的经济发展迅速，人民的生活水平明显有了很大的提高，与生活相关的住房问题也受到越来越多的重视。但是因为我国市场的制度环境本身存在很多不完善的地方，改革房地产市场化的时间也很短，同时我国的财政体制、土地制度等方面对房地产市场发展的内在机制也能产生很深远的影响，致使我国房地产结构性矛盾突出、房地产市场价格过快偏离居民的收入水平等问题日渐严重。良好的房地产市场发展关乎民生，也深刻的影响着整个国家宏观经济的健康运行。为保证房地产市场平稳发展，在制度本身仍在探索的情况下，国家对房地产市场的宏观调控就成为重要的手段。观察我国社会经济多年以来的发展，房地产业因为我国目前许多地方的经济过热和土地供给的低成本而发展到现在一个失衡的情况，再与土地市场的失衡是分不开的，所以在房地产市场的宏观调控中土地调控政策成为发展趋势。早在2004年我国宏观调控政策提出土地政策措施需严格执行的要求，这是我国宏观调控手段首次将土地政策加入，随后我国土地政策多次参与了宏观调控的实践，为促进土地政策能更好地发挥调控房地产市场的作用，有必要对我国土地政策参与房地产市场的宏观调控效果进行评价[1]。
本文试图先对土地政策影响房地产市场价格变化的内在机制进行理论进行分析，在此基础上，系统梳理我国近年来土地参与房地产宏观调控政策的演变及其特征，并以成都市为例，对成都市土地调控政策对房地产市场价格影响的实际效果进行实证研究，并提出可能的对策建议，以为完善我国土地调控政策、促进房地产市场良好发展提供可能的借鉴。
一、房地产市场宏观调控的土地政策及作用机制
土地政策是经济建设的基本国策。虽然每个国家都有很多种政策，但是因为土地是国民衣食住行等日常生活中所不可缺少的，所以土地政策是各种政策中最重要的，同时也是各项建设中必需的依据[2]。
影响房地产市场的土地政策的作用机制主要是“政府的土地政策产生的变化使得房地产市场交易中的种种中间变量也发生变化，最终对房地产成交量及其价格产生影响”[3]。详细来说，即政府出台的土地政策对土地市场产生作用，对房地产市场的价格产生影响，以达到调控房地产市场的效果。根据不同的作用机制，本文从影响房地产供给、影响房地产需求和其他辅助性政策这三个方面来分析。
（一）土地供给调控政策及其作用机制
1．土地供给的宏观调控政策
（1）土地供给总量调控
作为房地产经营与开发活动的不可缺少要素，土地的供给价格和数量的变化会对未来一段时间内房地产产品的供给数量产生影响。当前，我国大部分城市的城市土地收购储备出让体系已经建立，把农用地转用手续办理后对城郊农地征收、对城市规划区内待改造用地收回或收购，以此获得新增土地供给量，再对土地进行整理，使土地达到一定的出让条件，最后将土地投放到土地市场，采用“招拍挂”的这样的方式出让[4]。总体来说，政府会根据房地产市场的形势和其他产业用地的情况变化，建设用地供应量进行适当的调整，以维持房地产市场稳定。
（2）土地供给结构调控
土地供给结构的对房地产市场的调控主要表现在调整土地用途类型结构，从而对不同类型房地产市场产品的供给产生影响。土地供给结构对房地产市场的调控能反映各级政府对不同类型的房地产需求的态度。在管理和控制土地供应的情况下，即对用地计划进行调整和优化，能够对不同种类的房地产市场产品的供给结构产生一定的影响，使房地产产品的需求结构与其相适应，从而缓解房地产市场中产品供给和需求这一结构性的矛盾。
（3）土地供给方式调控
土地供给方式能对土地市场的交易价格直接产生影响，再通过影响房地产市场产品的成本来控制房价水平[5]。由于近年来地方政府过度依赖土地财政，加上不对称的地方财政收支，促使各城市政府更是鼓励地价节节攀升以及扩大土地出让收入的行为，并且公开竞价的“招拍挂”更是迎合了这一需求，因此，“招拍挂”这样的土地出让制度在今年来也受到越来越多的争议。
（4）用地管理调控
用地管理调控是利用其他的一些手段，比如行政和法律等手段对房地产用地中的违法行为进行规范，主要是对土地闲置、土地用途变更和保障房用地性质更改、没有经过批准对用地容积率修改、没有按照规定条件转让、违反土地规划等行为的监督和处置，规范土地市场交易秩序和维持房地产市场秩序、维护城市规划和土地规划的严肃性、保障普通商品房和保障房的有效供给[6]。
（5）土地规划调控
土地利用总体规划和相应的土地用途管制制度是从更大的范围和更长久的角度土地资源的利用以及各行业间的优化配置进行安排，依照土地管理法的规定，编制土地利用总体规划需要遵循五方面的原则：可持续利用、保护耕地和控制建设用地、统筹安排用地、提高土地利用效率、耕地占补平衡等。及时公布按照土地利用总体规划制定的用地计划，能稳定购房者和开发商[7]。
2．土地供给调控政策的作用机制
土地政策调控房地产市场供应的主要是依靠对土地供应的控制来实现的[8]。首先是政策主体选择一定的土地供应政策，作用于土地这中间变量，再通过房地产供应数量、价格和结构这些因素，最终达到房地产宏观调控的目标，控制房地产市场的价格。
表1：影响房地产价格的土地政策的作用机制
政策工具 实施主体 具体政策措施 中间变量 影响因素 最终效果
土地供应计划 中央和地方政府 限制建设用地的供应数量 可开发土地减少，地价上涨 开发地块减少，住房供应量下降 房价上涨
供应偏僻土地 土地质量偏低，供应地价低 降低了开发成本 房价下降
将保障房的比例提高 土地使用结构趋于合理 减少商品房供应量，增加保障房 调整了保障房与商品房结构
提高户型要求和市政配套设施要求 提高土地开发标准 开发成本上升 房价上涨
土地供应方式 中央政府 采用招拍挂出让方式 土地资源市场化 土地价格趋于合理 房价趋于稳定
土地供应政策参与房地产的宏观调控主要通过土地价格与房地产产品价格之间的关系、土地供应数量和房地产产品的供应数量之间的关系、土地供应结构和方式与房地产产品价格之间的关系等方面来体现[9]。土地政策参与房地产宏观调控会通过土地这个中间变量来控制房地产市场。通过调整土地供应总量、结构和方式等先作用在土地供应价格，再通过土地供应价格来影响刚地产的价格。
（二）土地需求调控政策及其作用机制
1．土地需求的宏观调控政策
（1）税收政策
土地税收政策参与房地产市场的宏观调控是通过政府对房地产市场上的土地税种、征税范围、税率、计税依据等进行一定的调整，使房地产市场中的各个经济主体的税负增加或减少，从而对其房地产经济行为进行调节的手段。现阶段和房地产市场有关的土地税种包括土地增值税、城镇土地使用税、印花税及土地交易税、耕地占用税等[10]。对房地产市场的调控作用，目前效果比较明显的税额核算、土地增值税的征税方式等，对抑制土地房地产的投机炒作有一定的作用。
（2）价格调控政策
作为房地产产品成本的一个重要组成部分，土地价格的调整在很大程度上影响到土地交易价格的高低，并对房地产产品价格产生调控作用。政府直接对土地交易价格进行管制，使房价产生变化回归正常。
2．土地需求调控政策的作用机制
土地税收政策是通过调整征收额度和征收范围来抑制消费者和开发商的需求，从而达到稳定房地产市场及价格[11]。
摘要： 1
摘要：近年来，中国工业化、城市化进程相继加快，经济社会进入快速发展阶段。而房地产市场也逐步升温，其快速发展从东部经济发达地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散。房地产的宏观调控在国民经济宏观调控中起着重要的作用，而其中运用土地政策参与国家宏观调控有利于促进土地市场的规范和发展,有利于增强国家宏观调控能力,保障国民经济稳定、健康发展。本文通过理论与实证研究,分析了土地政策参与国家宏观调控的内在机理,以成都为例检验了土地调控政策的效果，并为完善土地政策参与宏观调控机制的具体措施提供了可能的依据和参考。
*查看完整论文请 +Q: ^351916072*
关键字:土地政策；宏观调控；房地产市场；价格
目录
引言
中国目前的经济发展迅速，人民的生活水平明显有了很大的提高，与生活相关的住房问题也受到越来越多的重视。但是因为我国市场的制度环境本身存在很多不完善的地方，改革房地产市场化的时间也很短，同时我国的财政体制、土地制度等方面对房地产市场发展的内在机制也能产生很深远的影响，致使我国房地产结构性矛盾突出、房地产市场价格过快偏离居民的收入水平等问题日渐严重。良好的房地产市场发展关乎民生，也深刻的影响着整个国家宏观经济的健康运行。为保证房地产市场平稳发展，在制度本身仍在探索的情况下，国家对房地产市场的宏观调控就成为重要的手段。观察我国社会经济多年以来的发展，房地产业因为我国目前许多地方的经济过热和土地供给的低成本而发展到现在一个失衡的情况，再与土地市场的失衡是分不开的，所以在房地产市场的宏观调控中土地调控政策成为发展趋势。早在2004年我国宏观调控政策提出土地政策措施需严格执行的要求，这是我国宏观调控手段首次将土地政策加入，随后我国土地政策多次参与了宏观调控的实践，为促进土地政策能更好地发挥调控房地产市场的作用，有必要对我国土地政策参与房地产市场的宏观调控效果进行评价[1]。
本文试图先对土地政策影响房地产市场价格变化的内在机制进行理论进行分析，在此基础上，系统梳理我国近年来土地参与房地产宏观调控政策的演变及其特征，并以成都市为例，对成都市土地调控政策对房地产市场价格影响的实际效果进行实证研究，并提出可能的对策建议，以为完善我国土地调控政策、促进房地产市场良好发展提供可能的借鉴。
一、房地产市场宏观调控的土地政策及作用机制
土地政策是经济建设的基本国策。虽然每个国家都有很多种政策，但是因为土地是国民衣食住行等日常生活中所不可缺少的，所以土地政策是各种政策中最重要的，同时也是各项建设中必需的依据[2]。
影响房地产市场的土地政策的作用机制主要是“政府的土地政策产生的变化使得房地产市场交易中的种种中间变量也发生变化，最终对房地产成交量及其价格产生影响”[3]。详细来说，即政府出台的土地政策对土地市场产生作用，对房地产市场的价格产生影响，以达到调控房地产市场的效果。根据不同的作用机制，本文从影响房地产供给、影响房地产需求和其他辅助性政策这三个方面来分析。
（一）土地供给调控政策及其作用机制
1．土地供给的宏观调控政策
（1）土地供给总量调控
作为房地产经营与开发活动的不可缺少要素，土地的供给价格和数量的变化会对未来一段时间内房地产产品的供给数量产生影响。当前，我国大部分城市的城市土地收购储备出让体系已经建立，把农用地转用手续办理后对城郊农地征收、对城市规划区内待改造用地收回或收购，以此获得新增土地供给量，再对土地进行整理，使土地达到一定的出让条件，最后将土地投放到土地市场，采用“招拍挂”的这样的方式出让[4]。总体来说，政府会根据房地产市场的形势和其他产业用地的情况变化，建设用地供应量进行适当的调整，以维持房地产市场稳定。
（2）土地供给结构调控
土地供给结构的对房地产市场的调控主要表现在调整土地用途类型结构，从而对不同类型房地产市场产品的供给产生影响。土地供给结构对房地产市场的调控能反映各级政府对不同类型的房地产需求的态度。在管理和控制土地供应的情况下，即对用地计划进行调整和优化，能够对不同种类的房地产市场产品的供给结构产生一定的影响，使房地产产品的需求结构与其相适应，从而缓解房地产市场中产品供给和需求这一结构性的矛盾。
（3）土地供给方式调控
土地供给方式能对土地市场的交易价格直接产生影响，再通过影响房地产市场产品的成本来控制房价水平[5]。由于近年来地方政府过度依赖土地财政，加上不对称的地方财政收支，促使各城市政府更是鼓励地价节节攀升以及扩大土地出让收入的行为，并且公开竞价的“招拍挂”更是迎合了这一需求，因此，“招拍挂”这样的土地出让制度在今年来也受到越来越多的争议。
（4）用地管理调控
用地管理调控是利用其他的一些手段，比如行政和法律等手段对房地产用地中的违法行为进行规范，主要是对土地闲置、土地用途变更和保障房用地性质更改、没有经过批准对用地容积率修改、没有按照规定条件转让、违反土地规划等行为的监督和处置，规范土地市场交易秩序和维持房地产市场秩序、维护城市规划和土地规划的严肃性、保障普通商品房和保障房的有效供给[6]。
（5）土地规划调控
土地利用总体规划和相应的土地用途管制制度是从更大的范围和更长久的角度土地资源的利用以及各行业间的优化配置进行安排，依照土地管理法的规定，编制土地利用总体规划需要遵循五方面的原则：可持续利用、保护耕地和控制建设用地、统筹安排用地、提高土地利用效率、耕地占补平衡等。及时公布按照土地利用总体规划制定的用地计划，能稳定购房者和开发商[7]。
2．土地供给调控政策的作用机制
土地政策调控房地产市场供应的主要是依靠对土地供应的控制来实现的[8]。首先是政策主体选择一定的土地供应政策，作用于土地这中间变量，再通过房地产供应数量、价格和结构这些因素，最终达到房地产宏观调控的目标，控制房地产市场的价格。
表1：影响房地产价格的土地政策的作用机制
政策工具 实施主体 具体政策措施 中间变量 影响因素 最终效果
土地供应计划 中央和地方政府 限制建设用地的供应数量 可开发土地减少，地价上涨 开发地块减少，住房供应量下降 房价上涨
供应偏僻土地 土地质量偏低，供应地价低 降低了开发成本 房价下降
将保障房的比例提高 土地使用结构趋于合理 减少商品房供应量，增加保障房 调整了保障房与商品房结构
提高户型要求和市政配套设施要求 提高土地开发标准 开发成本上升 房价上涨
土地供应方式 中央政府 采用招拍挂出让方式 土地资源市场化 土地价格趋于合理 房价趋于稳定
土地供应政策参与房地产的宏观调控主要通过土地价格与房地产产品价格之间的关系、土地供应数量和房地产产品的供应数量之间的关系、土地供应结构和方式与房地产产品价格之间的关系等方面来体现[9]。土地政策参与房地产宏观调控会通过土地这个中间变量来控制房地产市场。通过调整土地供应总量、结构和方式等先作用在土地供应价格，再通过土地供应价格来影响刚地产的价格。
（二）土地需求调控政策及其作用机制
1．土地需求的宏观调控政策
（1）税收政策
土地税收政策参与房地产市场的宏观调控是通过政府对房地产市场上的土地税种、征税范围、税率、计税依据等进行一定的调整，使房地产市场中的各个经济主体的税负增加或减少，从而对其房地产经济行为进行调节的手段。现阶段和房地产市场有关的土地税种包括土地增值税、城镇土地使用税、印花税及土地交易税、耕地占用税等[10]。对房地产市场的调控作用，目前效果比较明显的税额核算、土地增值税的征税方式等，对抑制土地房地产的投机炒作有一定的作用。
（2）价格调控政策
作为房地产产品成本的一个重要组成部分，土地价格的调整在很大程度上影响到土地交易价格的高低，并对房地产产品价格产生调控作用。政府直接对土地交易价格进行管制，使房价产生变化回归正常。
2．土地需求调控政策的作用机制
土地税收政策是通过调整征收额度和征收范围来抑制消费者和开发商的需求，从而达到稳定房地产市场及价格[11]。
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/ggsygl/1270.html
