宝鸡恒旺房地产开发有限公司成本管理问题及对策研究(附件)
随着国内房地产业的不断发展，最近几年，我国的房地产成本管理的观念也发生了改变。受到国家政策、经济大环境、同行业竞争日趋激烈等等综合因素的影响，我国的房地产业面临着更大的挑战。随着房地产行业间竞争的加剧，房地产企业成本管理变得困难，开发成本管理成为房地产企业重中之重，同时也是房地产行业规范化发展的趋势需要。本论阐述了论文写作的背景，利用房地产成本管理的相关理论，结合恒旺房地产开发有限公司成本管理现状，房地产项目成本管理的概念，研究分析了恒旺地产组织架构及成本管理制度对于成本管理的影响，基于房地产成本管理中存在的问题运用相关原理理论提出解决对策，提高其公司成本管理水平，并指出完善成本管理方法，解决成本管理问题的意义。其次，论文介绍了恒旺地产的基本情况，提出了地产解决成本管理问题的必要性和紧迫性。针对地产成本管理出现的问题，地产基于优化组织架构、制定成本管理制度、评估体系等的成本管理解决对策。介绍了各个管理方法的概念及详细内容。最后，做出了自己的结论。希望本文讨论的问题会对恒旺地产和其它的房地产行业的成本管理起到一定的指导。
目 录
1 绪论
1.1 研究背景及意义 1
1.1.1 研究背景 1
1.1.2 研究意义 1
1.2 国内外房地产成本管理研究现状 2
1.2.1 国外研究现状 2
1.2.2 国内研究现状 2
1.3 研究内容及研究方法 3
1.3.1 研究内容 3
1.3.2 研究方法 4
2 成本管理综述
2.1 成本管理的概念 5
2.2 成本管理的相关原理 5
2.2.1 目标成本管理 5
2.2.2 作业成本管理 5
2.2.3 战略成本管理 5
3 宝鸡市恒旺房地产开发有限公司成本管理现状及主要问题
3.1 宝鸡市恒旺房地产开发有限公司成本管理现状 6
3.1.1 公司概况 6
3.1.2 公司成本管理现状 6
3.2 宝鸡市恒旺房地产开发有限公司成本管理主要问题 6
3.2.1 组织架构及权责存在问题 7
3.2.2 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
成本管理制度不完善 7
3.2.3 缺乏项目管理后评估 8
4 加强宝鸡市恒旺房地产开发公司成本管理的建议
4.1 健全组织结构及权责划分 9
4.2 制定详细的成本管理制度 10
4.3 建立成本后评估体系 11
5 结论 13
参考文献 14
致谢 15
1 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
随着国内房地产业的不断发展，最近几年，我国的房地产成本管理的观念也发生了改变。受到国家政策、经济大环境、同行业竞争日趋激烈等等综合因素的影响，我国的房地产业面临着更大的挑战。首先，虽然我国房地产的发展非常迅猛，规模不断扩大，但是也需要重视房地产业发展的质量，不能仅仅是看到利润上的增长。应当重视成本管理，严格管控成本。通过成本的降低以达到利润的提高。
其次，规模的扩大、企业的增多自然增加了房地产业的竞争。在越来越激烈的竞争下，不管是已有多年发展经验的大企业还是新近发展起来的小企业都应该加强自身的竞争意识，通过成本管理提高自身的市场竞争力。
再次，由于房地产业涉及到土地和资金问题，因此受国家政策的影响十分明显。我国政府也十分关注房地业的发展，房地产是关系到国计民生的大事。为了稳定房价，使得老百姓住的起房，政府颁布了众多的宏观调控政策，其中包括了土地、销售以及融资政策等等。几大城市颁布的限购令和金融机构对于房贷政策的调控，直接影响了消费者的购房热情，使得房产销售受到了重大的影响。这些就要求企业重视成本的管控。目前，银行对房地业的融资限制较高，提升了企业的融资成本；政策方面，房贷的限定越来越严格、限购令的出台，使得销售情况受到影响。房地业如今的发展面临着如此之多的压力，因此必须重视成本管控。最后，收入水平和物价水平都对房地产业有一定影响。虽然 GDP 在不断增长，但是物价和人工成本都在增长。建材成本与劳动力成本的增长，给房地产业的发展带来的重大影响。
1.1.2 研究意义
恒旺地产公司所用开发的土地价格相对较低，同时项目所在地的人均收入相对较高，房价偏高，因此，恒旺地产的项目利润率较高，在投入少利润又较大的情况下，导致恒旺地产在成本管理方面不重视，对整个企业的盈利状况产生了较大的影响。
随着我国房地产行业的快速发展，房地产行业的竞争日益激烈，房地产企业开发成本管理成为重中之重，同时也是房地产行业规范化发展的趋势需要。构建恒旺地产成本管理研究的意义在于：
（1）提高恒旺地产的成本管理水平，优化管理制度，梳理企业成本管理的思路，实现企业利润最大化，促成企业利润稳定增长，节约成本。
（2）优化恒旺地产管理模式，使得企业各管理部门之间更好的协调与沟通，以提高企业成本管理的能力，从而优化成本，通过研究使得恒旺地产公司能够得到更好指导与借鉴。
（3）受到目前市场竞争、行业竞争、国家政策和物价的影响，合理的成本管理，可以使得恒旺地产的项目能够应对多变复杂的市场局势，房地产行业的持续发展关乎我国经济的稳定，对于市场房价的稳定有着积极作用。
1.2 国内外房地产成本管理研究现状
1.2.1 国外研究现状
随着社会经济发展，发达国家的房地产成本管理研究得到了逐步的提升完善，从最开始的成本核算与控制逐步发展为对成本的前端的预测、成本战略的发展、作业成本的管控等。国外众多国家对于房地产的发展都采取了相应的战略措施，并诞生了众多理论著作。
Robin Cooper和RefineSlagmulder提出IOCM ( Interorganizational cost mana gement)（2004）即组织内成本管理理念。该理念可以为企业“制造还是购买"提供相关决策依据,其由新古典主义经济学方面出发,研究供应商和客户的联系,再将它于成本管理上使用[1]。
Lisa M. Ellrama和Linda L. Stanleyb（2008）提出了三维并行工程(3DCE)。该工程把产品以及生产过程与供应链一体化管理作为三个维度，在现代成本管理中进行相关的应用，并将其与传统战略成本管理相结合，其中主要通过对五个公司的案例研究，用以例证三维并行工程能够为企业带来更高的经济效益[2]。
通过以上文献综述，可以发现国外对成本控制研究较为系统和完善，能够适应社会经济的发展，在成本管控的实际运用中更容易发挥出作用，对于房地产的发展具有更为强硬的指导意义，能够带动房地产企业朝着更好的发展趋势发展。
1.2.2 国内研究现状
高房价、超额利润的房地产时代，在很大程度上削弱了中国房地产企业
对成本管理的重视、也催生了“重营销、轻成本”的短视观念，导致目前国内房地产成本管理水平整体水平相对落后。不过，过内也有一大批标杆房地产企业在成本管理中进行积极的探索与实践，走出了一条创新之路，并形成了中国房地产成本管理的三大典型阶段。即：始自2003 年的成本核算阶段、从 2006 年起强调的成本控制阶段，以及从 2009 年开始形成的成本策划阶段。
高文静(2012)认为对项目成本进行管理,除了可以不断调整成本外,还能同时推动公司的科技和质量控制,以及劳动与物资控制,从多角度使公司获得突破性的发展,使公司综合控制程度得以提高[3]。
钱云腾(2012)认为房地产企业赢得市场竞争的关键是成本管理，重视成本管理可以促进房地产企业经营管理水平；在现代企业管理中，成本管理能使企业成本得到有效保障，还能促使企业改善其它方面的管理工作。房地产企业加强制定成本计划，包括制定项目成本计划与期间费用计划两部分；制定项目成本计划包括:首先通过项目的可行性研究和分析明确项目总投资目标,然后逐步分解总成本计划目标，接着进行成本估算,最终调整成本计划[4]。
目 录
1 绪论
1.1 研究背景及意义 1
1.1.1 研究背景 1
1.1.2 研究意义 1
1.2 国内外房地产成本管理研究现状 2
1.2.1 国外研究现状 2
1.2.2 国内研究现状 2
1.3 研究内容及研究方法 3
1.3.1 研究内容 3
1.3.2 研究方法 4
2 成本管理综述
2.1 成本管理的概念 5
2.2 成本管理的相关原理 5
2.2.1 目标成本管理 5
2.2.2 作业成本管理 5
2.2.3 战略成本管理 5
3 宝鸡市恒旺房地产开发有限公司成本管理现状及主要问题
3.1 宝鸡市恒旺房地产开发有限公司成本管理现状 6
3.1.1 公司概况 6
3.1.2 公司成本管理现状 6
3.2 宝鸡市恒旺房地产开发有限公司成本管理主要问题 6
3.2.1 组织架构及权责存在问题 7
3.2.2 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
成本管理制度不完善 7
3.2.3 缺乏项目管理后评估 8
4 加强宝鸡市恒旺房地产开发公司成本管理的建议
4.1 健全组织结构及权责划分 9
4.2 制定详细的成本管理制度 10
4.3 建立成本后评估体系 11
5 结论 13
参考文献 14
致谢 15
1 绪论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
随着国内房地产业的不断发展，最近几年，我国的房地产成本管理的观念也发生了改变。受到国家政策、经济大环境、同行业竞争日趋激烈等等综合因素的影响，我国的房地产业面临着更大的挑战。首先，虽然我国房地产的发展非常迅猛，规模不断扩大，但是也需要重视房地产业发展的质量，不能仅仅是看到利润上的增长。应当重视成本管理，严格管控成本。通过成本的降低以达到利润的提高。
其次，规模的扩大、企业的增多自然增加了房地产业的竞争。在越来越激烈的竞争下，不管是已有多年发展经验的大企业还是新近发展起来的小企业都应该加强自身的竞争意识，通过成本管理提高自身的市场竞争力。
再次，由于房地产业涉及到土地和资金问题，因此受国家政策的影响十分明显。我国政府也十分关注房地业的发展，房地产是关系到国计民生的大事。为了稳定房价，使得老百姓住的起房，政府颁布了众多的宏观调控政策，其中包括了土地、销售以及融资政策等等。几大城市颁布的限购令和金融机构对于房贷政策的调控，直接影响了消费者的购房热情，使得房产销售受到了重大的影响。这些就要求企业重视成本的管控。目前，银行对房地业的融资限制较高，提升了企业的融资成本；政策方面，房贷的限定越来越严格、限购令的出台，使得销售情况受到影响。房地业如今的发展面临着如此之多的压力，因此必须重视成本管控。最后，收入水平和物价水平都对房地产业有一定影响。虽然 GDP 在不断增长，但是物价和人工成本都在增长。建材成本与劳动力成本的增长，给房地产业的发展带来的重大影响。
1.1.2 研究意义
恒旺地产公司所用开发的土地价格相对较低，同时项目所在地的人均收入相对较高，房价偏高，因此，恒旺地产的项目利润率较高，在投入少利润又较大的情况下，导致恒旺地产在成本管理方面不重视，对整个企业的盈利状况产生了较大的影响。
随着我国房地产行业的快速发展，房地产行业的竞争日益激烈，房地产企业开发成本管理成为重中之重，同时也是房地产行业规范化发展的趋势需要。构建恒旺地产成本管理研究的意义在于：
（1）提高恒旺地产的成本管理水平，优化管理制度，梳理企业成本管理的思路，实现企业利润最大化，促成企业利润稳定增长，节约成本。
（2）优化恒旺地产管理模式，使得企业各管理部门之间更好的协调与沟通，以提高企业成本管理的能力，从而优化成本，通过研究使得恒旺地产公司能够得到更好指导与借鉴。
（3）受到目前市场竞争、行业竞争、国家政策和物价的影响，合理的成本管理，可以使得恒旺地产的项目能够应对多变复杂的市场局势，房地产行业的持续发展关乎我国经济的稳定，对于市场房价的稳定有着积极作用。
1.2 国内外房地产成本管理研究现状
1.2.1 国外研究现状
随着社会经济发展，发达国家的房地产成本管理研究得到了逐步的提升完善，从最开始的成本核算与控制逐步发展为对成本的前端的预测、成本战略的发展、作业成本的管控等。国外众多国家对于房地产的发展都采取了相应的战略措施，并诞生了众多理论著作。
Robin Cooper和RefineSlagmulder提出IOCM ( Interorganizational cost mana gement)（2004）即组织内成本管理理念。该理念可以为企业“制造还是购买"提供相关决策依据,其由新古典主义经济学方面出发,研究供应商和客户的联系,再将它于成本管理上使用[1]。
Lisa M. Ellrama和Linda L. Stanleyb（2008）提出了三维并行工程(3DCE)。该工程把产品以及生产过程与供应链一体化管理作为三个维度，在现代成本管理中进行相关的应用，并将其与传统战略成本管理相结合，其中主要通过对五个公司的案例研究，用以例证三维并行工程能够为企业带来更高的经济效益[2]。
通过以上文献综述，可以发现国外对成本控制研究较为系统和完善，能够适应社会经济的发展，在成本管控的实际运用中更容易发挥出作用，对于房地产的发展具有更为强硬的指导意义，能够带动房地产企业朝着更好的发展趋势发展。
1.2.2 国内研究现状
高房价、超额利润的房地产时代，在很大程度上削弱了中国房地产企业
对成本管理的重视、也催生了“重营销、轻成本”的短视观念，导致目前国内房地产成本管理水平整体水平相对落后。不过，过内也有一大批标杆房地产企业在成本管理中进行积极的探索与实践，走出了一条创新之路，并形成了中国房地产成本管理的三大典型阶段。即：始自2003 年的成本核算阶段、从 2006 年起强调的成本控制阶段，以及从 2009 年开始形成的成本策划阶段。
高文静(2012)认为对项目成本进行管理,除了可以不断调整成本外,还能同时推动公司的科技和质量控制,以及劳动与物资控制,从多角度使公司获得突破性的发展,使公司综合控制程度得以提高[3]。
钱云腾(2012)认为房地产企业赢得市场竞争的关键是成本管理，重视成本管理可以促进房地产企业经营管理水平；在现代企业管理中，成本管理能使企业成本得到有效保障，还能促使企业改善其它方面的管理工作。房地产企业加强制定成本计划，包括制定项目成本计划与期间费用计划两部分；制定项目成本计划包括:首先通过项目的可行性研究和分析明确项目总投资目标,然后逐步分解总成本计划目标，接着进行成本估算,最终调整成本计划[4]。
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