保利房地产公司财务风险分析
在最近几年房产市场的发展是很迅猛的，于是行业内存在的弊端也渐渐显现出来，因此就导致了房地产企业所面临的财务风险不断增大。本文以保利房地产股份有限公司为例，分析了企业内部存在的筹资风险以及投资风险较高等财务风险问题，并且对其产生的主要原因进行了详细的剖析，比如负债规模不断上升，最后也通过点对点分析提出了降低过高的资产负债率的建议。企业必须树立正确的财务风险观念，加大对资金的利用率，降低过高的资产负债率等。关键词 房地产企业，财务，控制，防范
目 录
1 绪论1
1.1 研究背景1
1.2 研究意义1
2 财务风险理论概述1
2.1 财务风险的含义2
2.2 财务风险管理的定义2
3 保利房地产股份有限公司财务风险分析2
3.1 公司简介2
3.2 保利财务风险因素3
3.2.1 融资风险3
3.2.2 投资风险5
3.2.3 经营风险8
3.3 保利房地产财务风险产生的原因10
3.3.1 筹资风险成因分析10
3.3.2 投资风险成因分析10
3.3.3 运营风险成因分析12
4 保利房地产防范财务风险的措施12
4.1 融资风险防范规避策略13
4.1.1 优化融资环境13
4.1.2 扩展融资途径13
4.1.3 强化风控意识13
4.2 投资风险的规避策略14
4.2.1 深入了解市场需求14
4.2.2 制定相关措施14
4.3 经营风险的规避策略14
4.3.1 加强经营环境的研究14
4.3.2 加强房地产市场调查与预测14
4.3.3 不断提高物业管理水平15
结论16
致谢17
参考文献18
1 绪论
研究背景
自21世纪初期起房地产发展速度较为迅猛，并且相对其他产业具有关联范围广、带动效果强地优势，越发在国民 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
经济发展过程发挥着至关重要的作用。房地产在日益成为我国经济建设的带头产业地同时，高房价、畸形买房、炒房卖房以及成本与价值不对等等诸多缘由也导致其被国家列为“经济过热”之源。国家通过宏观调控政策发挥效力，一方面控制住了开发商对用地量的需求，另一方面改善了用地质量和效率，消费者也增强了对经济适用房的购买，近两年住房价格环比涨幅有所下降。
通过对目前房地产这种不健康的过热分析，可以看出目前房地产企业在发展的同时也面临着许多危机，这些危机有可能会给企业带来多种的影响，其中财务风险就是房地产行业发展中不可忽视的重要环节。本文主要就对如何有效控制防范房地产企业财务风险展开了深刻剖析——首先阐述了研究背景及其意义，阐述了一些国内外对于财务风险的经典论据与现阶段的研究成果；其次讨论了财务风险的定义及其影响；最后以保利地产公司为例，并运用数据表格的方式来清晰地阐明房地产企业财务风险并对其展开深刻的论述，最后研究探讨了产生这些情况的原因。
研究意义
研究人员通过大量的研究数据对财务风险分析的构成因素进行了详细剖析。目前国际上常用的财务风险分析方法主要是利率分析、比较分析和趋势分析，而我国中国目前的财务风险主要是基于利率分析，形成了一套包含盈利、偿付、经营和发展等“四种能力”的方法。由于经济环境在变，财务分析的衡量体系也从传统型开始转变成为全面灵活的指标体系。相比之下，房地产企业运用财务风险管理也是在逐步发展进步的，从最开始的基本分析到如今多个数据的综合考量，财务分析对房地产企业规划本身财务风险也起着越来越大的作用。
2 财务风险理论概述
2.1 财务风险
2008年刘春萍在《企业财务风险因素，类型及预防措施》一文中关于财务风险提出了一个定义：“企业财务风险指具体客观情况和具体时期在经营过程中，由于各种不确定因素的作用，使业务实际表现出现预期偏离目标，造成企业可能发生的负面后果。”但她并未对财务风险的定义进行界定。2011年王国义又提出：“财务风险狭义广泛，风险的狭义意味着更多的是财务风险，主要是由于财务杠杆的变动原因造成的但也伴随着一定的经营风险，财务风险主要是由于债务过高或不当投资导致负债比率上升债务比例下降；由于债务无法偿还，业务风险是由于公司业绩不佳造成的风险下降造成的。广义财务风险是指企业在进行财务活动的同时就伴随着风险。由于房地产的经营模式不稳定，可能会出现收益与预期不一致的情况。财务风险的来源广泛，包括利率风险、投资风险、汇率风险等都是我们通常会讨论广义的财务风险。”
2.2 财务风险管理
财务风险是风险的重要组成部分，即在财务运作中各业务实体通过识别、计量、分析各种风险，提出各种预防和控制方法确保经营利益的正常运行不受管理过程的损害。
其中房地产财务风险管理主要是指一系列关于控制、调整资金运作方式的日常工作活动，一方面其具有一定的投资建设需求，公司有时需要为建设分配资金，并对资金在财务活动的流动中产生的一些风险进行做出调整，它涵盖范围非常广泛，这也严重导致房地产业财务管理工作不能保证正常运作；另一方面房地产财务管理风险主要针对公司的财务活动过程中的一些风险问题，这些风险基本上是不可预测的、不可避免的，对房地产行业的影响短时间难以消除，这也是导致房地产财务管理效应变得较差的严重后果，产生与公司之前的财务预测不一致的情况，导致公司收入大幅度下降，造成公司重大损失，最终致使公司无法盈利。
3. 保利房地产财务风险分析
3.1 公司简介
保利地产有限公司成立于1992年，是国有控股地大型房地产、国家房地产开发资质企业，同时兼做房地产业务运营平台，在房地产品牌方面连续四年获得央企价值认可：
2006年7月，保利股票在上海证券交易所挂牌上市;
2009年，保利成为中国房地产试点品牌，价值为90.23亿元，同时被列为房地产上市公司综合价值第一，具有“中国上市公司优秀管理团队”的美誉;
2016年实现销售额2203.2亿元;
截至2016年，公司总资产突破4664亿元。
3.2 保利房地产财务风险因素分析
3.2.1融资风险
一、融资模式。保利房地产的品牌价值和综合实力目前位居全国第二，其当前采用的融资方式多种多样。向银行贷款、发行企业债券等是目前我国经济市场上基本的几种融资方式。中高端住房项目是保利地产的主要着手点，其主要针对高收入阶层，但高收入群体在整个社会群体中所占比重小，同时其个体的个性化需求也存在着较大的销售风险，保利多个项目较高的空置率也印证了这一点。高档住宅对品质要求高，会将大量资金投入在质量上。因此，这就需要其地产开发企业准备期的融资量要大，然而在地产开发的全寿命周期里准备期往往是不确定性最大的开发阶段。保利作为拥有良好信誉和雄厚实力的大型房地产开发商，基于其主打的高端房产项目，对于保利而言，融资渠道还需要进一步拓宽，融资方向还需要多方面选择，如果项目标的优质，前景可观，融资成本高也是有必要收入的。目前夹层融资、项目融资、发债融资、上市融资、海外资金、信托都是保利常用的融资手段。
目 录
1 绪论1
1.1 研究背景1
1.2 研究意义1
2 财务风险理论概述1
2.1 财务风险的含义2
2.2 财务风险管理的定义2
3 保利房地产股份有限公司财务风险分析2
3.1 公司简介2
3.2 保利财务风险因素3
3.2.1 融资风险3
3.2.2 投资风险5
3.2.3 经营风险8
3.3 保利房地产财务风险产生的原因10
3.3.1 筹资风险成因分析10
3.3.2 投资风险成因分析10
3.3.3 运营风险成因分析12
4 保利房地产防范财务风险的措施12
4.1 融资风险防范规避策略13
4.1.1 优化融资环境13
4.1.2 扩展融资途径13
4.1.3 强化风控意识13
4.2 投资风险的规避策略14
4.2.1 深入了解市场需求14
4.2.2 制定相关措施14
4.3 经营风险的规避策略14
4.3.1 加强经营环境的研究14
4.3.2 加强房地产市场调查与预测14
4.3.3 不断提高物业管理水平15
结论16
致谢17
参考文献18
1 绪论
研究背景
自21世纪初期起房地产发展速度较为迅猛，并且相对其他产业具有关联范围广、带动效果强地优势，越发在国民 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
经济发展过程发挥着至关重要的作用。房地产在日益成为我国经济建设的带头产业地同时，高房价、畸形买房、炒房卖房以及成本与价值不对等等诸多缘由也导致其被国家列为“经济过热”之源。国家通过宏观调控政策发挥效力，一方面控制住了开发商对用地量的需求，另一方面改善了用地质量和效率，消费者也增强了对经济适用房的购买，近两年住房价格环比涨幅有所下降。
通过对目前房地产这种不健康的过热分析，可以看出目前房地产企业在发展的同时也面临着许多危机，这些危机有可能会给企业带来多种的影响，其中财务风险就是房地产行业发展中不可忽视的重要环节。本文主要就对如何有效控制防范房地产企业财务风险展开了深刻剖析——首先阐述了研究背景及其意义，阐述了一些国内外对于财务风险的经典论据与现阶段的研究成果；其次讨论了财务风险的定义及其影响；最后以保利地产公司为例，并运用数据表格的方式来清晰地阐明房地产企业财务风险并对其展开深刻的论述，最后研究探讨了产生这些情况的原因。
研究意义
研究人员通过大量的研究数据对财务风险分析的构成因素进行了详细剖析。目前国际上常用的财务风险分析方法主要是利率分析、比较分析和趋势分析，而我国中国目前的财务风险主要是基于利率分析，形成了一套包含盈利、偿付、经营和发展等“四种能力”的方法。由于经济环境在变，财务分析的衡量体系也从传统型开始转变成为全面灵活的指标体系。相比之下，房地产企业运用财务风险管理也是在逐步发展进步的，从最开始的基本分析到如今多个数据的综合考量，财务分析对房地产企业规划本身财务风险也起着越来越大的作用。
2 财务风险理论概述
2.1 财务风险
2008年刘春萍在《企业财务风险因素，类型及预防措施》一文中关于财务风险提出了一个定义：“企业财务风险指具体客观情况和具体时期在经营过程中，由于各种不确定因素的作用，使业务实际表现出现预期偏离目标，造成企业可能发生的负面后果。”但她并未对财务风险的定义进行界定。2011年王国义又提出：“财务风险狭义广泛，风险的狭义意味着更多的是财务风险，主要是由于财务杠杆的变动原因造成的但也伴随着一定的经营风险，财务风险主要是由于债务过高或不当投资导致负债比率上升债务比例下降；由于债务无法偿还，业务风险是由于公司业绩不佳造成的风险下降造成的。广义财务风险是指企业在进行财务活动的同时就伴随着风险。由于房地产的经营模式不稳定，可能会出现收益与预期不一致的情况。财务风险的来源广泛，包括利率风险、投资风险、汇率风险等都是我们通常会讨论广义的财务风险。”
2.2 财务风险管理
财务风险是风险的重要组成部分，即在财务运作中各业务实体通过识别、计量、分析各种风险，提出各种预防和控制方法确保经营利益的正常运行不受管理过程的损害。
其中房地产财务风险管理主要是指一系列关于控制、调整资金运作方式的日常工作活动，一方面其具有一定的投资建设需求，公司有时需要为建设分配资金，并对资金在财务活动的流动中产生的一些风险进行做出调整，它涵盖范围非常广泛，这也严重导致房地产业财务管理工作不能保证正常运作；另一方面房地产财务管理风险主要针对公司的财务活动过程中的一些风险问题，这些风险基本上是不可预测的、不可避免的，对房地产行业的影响短时间难以消除，这也是导致房地产财务管理效应变得较差的严重后果，产生与公司之前的财务预测不一致的情况，导致公司收入大幅度下降，造成公司重大损失，最终致使公司无法盈利。
3. 保利房地产财务风险分析
3.1 公司简介
保利地产有限公司成立于1992年，是国有控股地大型房地产、国家房地产开发资质企业，同时兼做房地产业务运营平台，在房地产品牌方面连续四年获得央企价值认可：
2006年7月，保利股票在上海证券交易所挂牌上市;
2009年，保利成为中国房地产试点品牌，价值为90.23亿元，同时被列为房地产上市公司综合价值第一，具有“中国上市公司优秀管理团队”的美誉;
2016年实现销售额2203.2亿元;
截至2016年，公司总资产突破4664亿元。
3.2 保利房地产财务风险因素分析
3.2.1融资风险
一、融资模式。保利房地产的品牌价值和综合实力目前位居全国第二，其当前采用的融资方式多种多样。向银行贷款、发行企业债券等是目前我国经济市场上基本的几种融资方式。中高端住房项目是保利地产的主要着手点，其主要针对高收入阶层，但高收入群体在整个社会群体中所占比重小，同时其个体的个性化需求也存在着较大的销售风险，保利多个项目较高的空置率也印证了这一点。高档住宅对品质要求高，会将大量资金投入在质量上。因此，这就需要其地产开发企业准备期的融资量要大，然而在地产开发的全寿命周期里准备期往往是不确定性最大的开发阶段。保利作为拥有良好信誉和雄厚实力的大型房地产开发商，基于其主打的高端房产项目，对于保利而言，融资渠道还需要进一步拓宽，融资方向还需要多方面选择，如果项目标的优质，前景可观，融资成本高也是有必要收入的。目前夹层融资、项目融资、发债融资、上市融资、海外资金、信托都是保利常用的融资手段。
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