投资性房地产公允价值计量模式应用研究以金科地产为例
摘 要本文首先从现行会计准则对投资性房地产计量模式的规定入手，以金科地产为分析案例，通过财务视角，分析变更为公允价值计量模式给企业的经济带来的结果；然后根据案例分析说明公允价值计量模式在提高会计信息质量的同时，改善企业财务状况和经营成果，但也增加了企业经营业绩的不稳定性、公允价值信息披露不充分等问题；最后，在案例分析的基础上提出有关金科地产公允价值计量模式存在问题的建议及对策加大对利润操纵的监控、构建活跃的房地产市场、规范信息披露等，借此使公允价值计量模式在我国得以进一步的应用。
目录
1.绪论 1
1.1 研究背景 1
1. 2 研究意义 1
1.3研究方法 2
1.4文献综述 2
2.案例概述 4
2.1公司简介 4
2.2公司变更投资性房地产计量模式的动机分析 4
2.2.1满足公司融资需求 4
2.2.2提高企业会计信息的质量 5
3.案例分析 6
3.1金科地产计量模式变更年度情况分析 6
3.2金科地产计量模式变更影响分析 6
3.2.1对资产的影响 7
3.2.2对利润的影响 7
3.2.3对财务指标的影响 8
4.金科地产应用公允价值计量模式存在的问题 11
4.1增加经营成果的不稳定性 11
4.2利用公允价值计量模式操纵盈余 11
4.3对股利政策造成不利影响 11
4.4公允价值确认难度大 12
4.5公允价值信息披露不充分 12
5.案例启示与建议 13
5.1构建活跃的房地产交易平台 13
5.2强化对盈余操控的监督 13
5.3进一步修订会计准则 13
5.4进一步发展外部评估机构 14
5.5进一步规范企业信息披露 14
结束语 15
参考文献 16
致谢语 17
1.绪论
1.1 研究背景
伴随着市场经济的高速发展，全球一体化的进程也日趋加快，国内房地产 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
市场价格上涨并迅速发展。房地产与我们的生活紧密关联，在很多方面也有着非常重要的作用，其对于经济环境的敏感程度也较高。房地产行业在市场经济中有着重要的作用，这从过去10年里房地产投资占比数据中可以看出。在2006年之前，公司全部用固定资产或者存货来计算出于投资目的的房地产和自用的房地产，并且出于投资部分与自用部分并没有区分开。随着房价继续上涨，之前以历史成本计量的数值已经不能准确反映房产的现值，两者之间存在较大的差额，这对投资者的决策也产生了影响。
企业会计准则自2007年1月实施起，就明确了投资性房地产的概念：独立进行核算的资产科目，与固定资产、无形资产区分开，并以赚取租金或者资本增值，亦或是两者兼而有之为目的。虽然准则规定公司可以选择成本或者公允价值模式，但是公司考虑到成本问题都比较谨慎，因此没有大规模应用公允价值模式，只是设置了投资性房地产这一科目，其数额的计量也依然沿用成本模式。在公允价值模式下，企业以市场的价格为指导，这反映企业资产的真实价值同时确保会计信息的相关性原则。
2008年金融危机爆发时，全球的经济形式受到严重影响。在G20峰会上各国就公允价值会计去留的问题以及未来的发展方向进行了深刻讨论，最后达成统一意见：公允价值会计不能舍弃，我们需要共同建立一套高质量的全球统一的会计准则，面对这场危机。
在我国同国际会计研究人员的交流与协作下，我国公允价值的应用的进程得到了极大的促进。2014年，颁布了“企业会计准则39号”（CAS39），该准则对公允价值有关的概念做了全新定义。新准则的公布标志着中国会计准则和国际会计准则实现了实际意义上的同方向发展，此外，它还较大程度提高了投资性房地产公允价值计量的可操作性。这将有助于投资者做出更好的决策。
1. 2 研究意义
新会计准则从实施到现在有十多年的时间，然而采用公允价值模式的企业并没有很多。该计量模式有哪些优缺点？会对企业产生怎样的影响？本文就以金科地产作为案例，理论结合实际分析2012年后变更计量模式的金科地产，研究计量模式的改变对金科财务状况以及经营业绩的具体影响。探讨使用公允价值模式后是否能够提高企业财务信息的可靠性，是否为企业的管理者进行经济决策提供依据、是否能让财务报告使用者更真实地了解企业的会计信息。这将为会计信息用户、会计准则制定者和监管机构提供一些参考。
1.3研究方法
首先，使用文献综述的方法，从投资性房地产计量模式的现行会计准则入手，收集和整理准则的内容。以金科地产为研究对象，比较和分析公允价值模式变更前后给公司带来的经济后果。
然后，使用案例剖析的方法，说明转变计量模式可以改善企业财务状况、提升会计信息质量，但同时也增加了企业经营业绩的不稳定性、公允价值信息披露不充分等问题。
最后，在案例分析的基础上，对金科地产公允价值计量模式存在问题提出了一些建议和对策：加大对利润操纵的监控、构建活跃的房地产市场、规范信息披露等，借此给会计信息用户、会计准则制定者和监管机构提供一定的参考。
1.4文献综述
与西方相比国内对公允价值的有关研究相对较晚，所以国内的学者对其概念也就比较陌生。从2006年财政部发布“企业会计准则3号”（CAS3）起，国内学者才对其开始关注。自2007年1月1起，公允价值就被计入了会计计量属性，这消息对会计学术界来说是爆炸性的。公允价值的定义、应用方法和发展动向都引起了学术界的讨论，同时这也激起了学者们的钻研热情，各个方面的研究也蓬勃涌现。
葛家澍（2007）分析认为，公允价值计量是财务会计未来发展的趋势，如果全面推广公允价值，那么财务会计就可能反映出企业的价值。
目录
1.绪论 1
1.1 研究背景 1
1. 2 研究意义 1
1.3研究方法 2
1.4文献综述 2
2.案例概述 4
2.1公司简介 4
2.2公司变更投资性房地产计量模式的动机分析 4
2.2.1满足公司融资需求 4
2.2.2提高企业会计信息的质量 5
3.案例分析 6
3.1金科地产计量模式变更年度情况分析 6
3.2金科地产计量模式变更影响分析 6
3.2.1对资产的影响 7
3.2.2对利润的影响 7
3.2.3对财务指标的影响 8
4.金科地产应用公允价值计量模式存在的问题 11
4.1增加经营成果的不稳定性 11
4.2利用公允价值计量模式操纵盈余 11
4.3对股利政策造成不利影响 11
4.4公允价值确认难度大 12
4.5公允价值信息披露不充分 12
5.案例启示与建议 13
5.1构建活跃的房地产交易平台 13
5.2强化对盈余操控的监督 13
5.3进一步修订会计准则 13
5.4进一步发展外部评估机构 14
5.5进一步规范企业信息披露 14
结束语 15
参考文献 16
致谢语 17
1.绪论
1.1 研究背景
伴随着市场经济的高速发展，全球一体化的进程也日趋加快，国内房地产 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
市场价格上涨并迅速发展。房地产与我们的生活紧密关联，在很多方面也有着非常重要的作用，其对于经济环境的敏感程度也较高。房地产行业在市场经济中有着重要的作用，这从过去10年里房地产投资占比数据中可以看出。在2006年之前，公司全部用固定资产或者存货来计算出于投资目的的房地产和自用的房地产，并且出于投资部分与自用部分并没有区分开。随着房价继续上涨，之前以历史成本计量的数值已经不能准确反映房产的现值，两者之间存在较大的差额，这对投资者的决策也产生了影响。
企业会计准则自2007年1月实施起，就明确了投资性房地产的概念：独立进行核算的资产科目，与固定资产、无形资产区分开，并以赚取租金或者资本增值，亦或是两者兼而有之为目的。虽然准则规定公司可以选择成本或者公允价值模式，但是公司考虑到成本问题都比较谨慎，因此没有大规模应用公允价值模式，只是设置了投资性房地产这一科目，其数额的计量也依然沿用成本模式。在公允价值模式下，企业以市场的价格为指导，这反映企业资产的真实价值同时确保会计信息的相关性原则。
2008年金融危机爆发时，全球的经济形式受到严重影响。在G20峰会上各国就公允价值会计去留的问题以及未来的发展方向进行了深刻讨论，最后达成统一意见：公允价值会计不能舍弃，我们需要共同建立一套高质量的全球统一的会计准则，面对这场危机。
在我国同国际会计研究人员的交流与协作下，我国公允价值的应用的进程得到了极大的促进。2014年，颁布了“企业会计准则39号”（CAS39），该准则对公允价值有关的概念做了全新定义。新准则的公布标志着中国会计准则和国际会计准则实现了实际意义上的同方向发展，此外，它还较大程度提高了投资性房地产公允价值计量的可操作性。这将有助于投资者做出更好的决策。
1. 2 研究意义
新会计准则从实施到现在有十多年的时间，然而采用公允价值模式的企业并没有很多。该计量模式有哪些优缺点？会对企业产生怎样的影响？本文就以金科地产作为案例，理论结合实际分析2012年后变更计量模式的金科地产，研究计量模式的改变对金科财务状况以及经营业绩的具体影响。探讨使用公允价值模式后是否能够提高企业财务信息的可靠性，是否为企业的管理者进行经济决策提供依据、是否能让财务报告使用者更真实地了解企业的会计信息。这将为会计信息用户、会计准则制定者和监管机构提供一些参考。
1.3研究方法
首先，使用文献综述的方法，从投资性房地产计量模式的现行会计准则入手，收集和整理准则的内容。以金科地产为研究对象，比较和分析公允价值模式变更前后给公司带来的经济后果。
然后，使用案例剖析的方法，说明转变计量模式可以改善企业财务状况、提升会计信息质量，但同时也增加了企业经营业绩的不稳定性、公允价值信息披露不充分等问题。
最后，在案例分析的基础上，对金科地产公允价值计量模式存在问题提出了一些建议和对策：加大对利润操纵的监控、构建活跃的房地产市场、规范信息披露等，借此给会计信息用户、会计准则制定者和监管机构提供一定的参考。
1.4文献综述
与西方相比国内对公允价值的有关研究相对较晚，所以国内的学者对其概念也就比较陌生。从2006年财政部发布“企业会计准则3号”（CAS3）起，国内学者才对其开始关注。自2007年1月1起，公允价值就被计入了会计计量属性，这消息对会计学术界来说是爆炸性的。公允价值的定义、应用方法和发展动向都引起了学术界的讨论，同时这也激起了学者们的钻研热情，各个方面的研究也蓬勃涌现。
葛家澍（2007）分析认为，公允价值计量是财务会计未来发展的趋势，如果全面推广公允价值，那么财务会计就可能反映出企业的价值。
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