浅析房地产企业预收款管理
摘要 2Abstract 3前言 4一、 房地产企业的现状 4（一）新政下的房地产市场 4（二）房地产企业资金源的现状 4二、房地产企业预收款管理存在的问题 5（一）纳税税种发生变化存在纳税风险 5（二）开票手续繁琐 5（三） 回款时间不固定 51.因回款时间的不同造成违约金不同 5 2.贷款资料催缴力度不足 5 3.银行贷款监控力度不足 6（四）发票丢失的责任不明确 6三、加强预收款管理的措施 6（一）健全房地产企业预收款管理相关的法律法规 6（二）加大房地产业务流程管理，简化手续 6（三）销售回款管理监控 6（四） 明确发票丢失责任 7四、强化预收款管理，提高资金利用率 8结论 8参考文献 9致 谢 10浅谈房地产企业预收款管理房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产企业的主要资金来源除了银行贷款外，就是预售资金。随着国家经济不断发展，购房政策的新出，要求的提高，预售资金的回笼显得尤为重要，预收款的管理也需不断加强，提高企业资金周转率。
目 录
Abstract
Real estate enterprises, is refers to is engaged in real estate development, operation, management and service activities, and forprofit in independent operation, independent accounting economic organization. The main sources of funds for the real estate enterprises in addition to bank loans, is open to booking. As the countrys economic development, new housing policy, the improvement of requirement, it is particularly important to the presale funds collecting, advance management also needs to
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continue to strengthen, improve the enterprise capital turnover.
[Key words]: real estate enterprises presale receivables
前言
随着我国经济不断发展，基建投资规模不断扩大，房地产企业近年来发展飞快。由于建造周期长，金额大，预售商品房产生了较多的预收款。作为企业的主要资金来源，回笼也尤为重要，房地产业相较于其他企业的处理模式也相对复杂。
房地产企业有一定的行业特殊性，大都是期房预售，在房子交付前销售款记为预收款，属于公司负债。商品房预售所得的预收款作为房地产企业的负债融资，极大地缓解了房地产开发企业资金不足的局面，实质上降低了企业负债的风险，正是这种融资负债产生的净负债率并不高，使其在购房政策的出台，政府加压的环境中，也没有出现房价明显下降的现象。
销售商品房时，企业未发生实际销售行为，根据权责发生制原则的要求，不具备收入确认的条件。因此，此项资金的流入确认为企业负债，会计分录处理为借：银行存款/现金 贷：预收账款。
房地产企业的现状
（一）新政下的房地产市场
现由于购房新政推出，导致购房资格条件严苛，房地产也迎来了“冬天”。不得不提的是，尽管房地产销售市场开始降温，但今年的商品房销售额和销售面积都刷新了历史数据。房地产企业上半年屡屡拍地，高销售的成交使得房地产企业资金较为充裕。当前市场整体处于调整状态，政府限购限贷政策束缚，大力整治市场交易规范，使得房地产企业投资意愿不高。
苏州购房新政推出，自2016年10月4号起，外籍居民如需买房需提供1年及以上社保证明，且只可购买一套，首付比例30%。本市户籍居民最多只可购买3套住宅，且首付比列依次为30%、50%、80%，第四套起，无购房资格。
尽管楼市政策继续从严，房地产市场逐步降温，但并没有持续性下滑，政策也保障了房地产市场保持平稳态势。
（二）房地产企业资金源的现状
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”，股票代码001979.SZ）是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。为中国经济发展做出了重要的历史贡献，孵化并打造了以招商银行、平安保险、中集集团、Kingdee软件、TCL、招商地产等为代表的知名企业。
招商蛇口属于资金密集型行业，前期的投资资金需求较大，它要保证足够的资金支持才能确保企业的资金链不会断裂，销售资金的回笼也就变得尤为重要。购房人为购买商品房向银行贷款所支付的款项便是公司的预收款，也正是这些预收款加快了企业的资金周转，也降低了房地产信贷的风险。
2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产，实现招商局旗下城市的综合发展和行业经营的整体上市。公司以“生产、网络、金融、城市一体化”推动城市发展升级，致力于打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区。
目前，招商蛇口在国内核心城市的土地资源升值前景巨大，公司布局近40个城市，开发精品项目超200个。目前总资产达2418.40亿人民币，土地储备超3400万平方米，在建面积超1200万平方米，员工总数超21000人。(数据截止至2016年9月）
二、房地产企业预收款管理存在的问题
（一）纳税税种发生变化存在纳税风险
对于房地产企业而言，税收范围广泛，而且在实际纳税工作中需要考虑众多因素。“营改增”是今年对于房地产而言，最具影响力的事件之一。房地产开发企业采取预收款形式销售自行开发的房地产项目，需要在获取预收款时缴纳3%的预征税，在不动产发生实际销售行为，权属变更后，计算应纳税额并抵减预征税额。原有的营业税却要求房地产项目在收取预收款时即认定为纳税义务并缴纳5%的税率预缴营业税。“营改增”后，房地产开发企业在项目建造期间减少了税收，节省了大量的资金成本，而实际发生的税收责任于商品房交付时，避免了重复征税。企业在经营过程中获得预收款，是很平常的业务，然而在“营改增”后，这项业务的发生，对我们企业和财务人员都是一次业务刷新，若是企业或财务人员对预收款处理不当，企业将会存在纳税风险。
（二）开票手续繁琐
房地产企业纳税义务时间有了变化，由于客户购买的是本项目的预售房，一般房地产开发商是不建议客户开取发票，但由于购房人向有关单位办理提取公积金及公积金摊还手续时需提供购房发票，因此，房地产开发企业有义务按照税务机关要求，进行增值税发票的开具及申报缴纳税款。
为购房者开具增值税普通发票时，税率选择“零税率”，在发票备注栏里标注房地产企业预售不动产预收款项，开票金额为实际收到的预收款全款，等到次月15日通过《增值税预缴税款表》前往项目所属地进行申报。等到交房时将原先开取的发票收回，正式确认为收入开取不动产销售发票。
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Abstract
Real estate enterprises, is refers to is engaged in real estate development, operation, management and service activities, and forprofit in independent operation, independent accounting economic organization. The main sources of funds for the real estate enterprises in addition to bank loans, is open to booking. As the countrys economic development, new housing policy, the improvement of requirement, it is particularly important to the presale funds collecting, advance management also needs to
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continue to strengthen, improve the enterprise capital turnover.
[Key words]: real estate enterprises presale receivables
前言
随着我国经济不断发展，基建投资规模不断扩大，房地产企业近年来发展飞快。由于建造周期长，金额大，预售商品房产生了较多的预收款。作为企业的主要资金来源，回笼也尤为重要，房地产业相较于其他企业的处理模式也相对复杂。
房地产企业有一定的行业特殊性，大都是期房预售，在房子交付前销售款记为预收款，属于公司负债。商品房预售所得的预收款作为房地产企业的负债融资，极大地缓解了房地产开发企业资金不足的局面，实质上降低了企业负债的风险，正是这种融资负债产生的净负债率并不高，使其在购房政策的出台，政府加压的环境中，也没有出现房价明显下降的现象。
销售商品房时，企业未发生实际销售行为，根据权责发生制原则的要求，不具备收入确认的条件。因此，此项资金的流入确认为企业负债，会计分录处理为借：银行存款/现金 贷：预收账款。
房地产企业的现状
（一）新政下的房地产市场
现由于购房新政推出，导致购房资格条件严苛，房地产也迎来了“冬天”。不得不提的是，尽管房地产销售市场开始降温，但今年的商品房销售额和销售面积都刷新了历史数据。房地产企业上半年屡屡拍地，高销售的成交使得房地产企业资金较为充裕。当前市场整体处于调整状态，政府限购限贷政策束缚，大力整治市场交易规范，使得房地产企业投资意愿不高。
苏州购房新政推出，自2016年10月4号起，外籍居民如需买房需提供1年及以上社保证明，且只可购买一套，首付比例30%。本市户籍居民最多只可购买3套住宅，且首付比列依次为30%、50%、80%，第四套起，无购房资格。
尽管楼市政策继续从严，房地产市场逐步降温，但并没有持续性下滑，政策也保障了房地产市场保持平稳态势。
（二）房地产企业资金源的现状
招商局蛇口工业区控股股份有限公司（简称“招商蛇口”，股票代码001979.SZ）是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业。为中国经济发展做出了重要的历史贡献，孵化并打造了以招商银行、平安保险、中集集团、Kingdee软件、TCL、招商地产等为代表的知名企业。
招商蛇口属于资金密集型行业，前期的投资资金需求较大，它要保证足够的资金支持才能确保企业的资金链不会断裂，销售资金的回笼也就变得尤为重要。购房人为购买商品房向银行贷款所支付的款项便是公司的预收款，也正是这些预收款加快了企业的资金周转，也降低了房地产信贷的风险。
2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产，实现招商局旗下城市的综合发展和行业经营的整体上市。公司以“生产、网络、金融、城市一体化”推动城市发展升级，致力于打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区。
目前，招商蛇口在国内核心城市的土地资源升值前景巨大，公司布局近40个城市，开发精品项目超200个。目前总资产达2418.40亿人民币，土地储备超3400万平方米，在建面积超1200万平方米，员工总数超21000人。(数据截止至2016年9月）
二、房地产企业预收款管理存在的问题
（一）纳税税种发生变化存在纳税风险
对于房地产企业而言，税收范围广泛，而且在实际纳税工作中需要考虑众多因素。“营改增”是今年对于房地产而言，最具影响力的事件之一。房地产开发企业采取预收款形式销售自行开发的房地产项目，需要在获取预收款时缴纳3%的预征税，在不动产发生实际销售行为，权属变更后，计算应纳税额并抵减预征税额。原有的营业税却要求房地产项目在收取预收款时即认定为纳税义务并缴纳5%的税率预缴营业税。“营改增”后，房地产开发企业在项目建造期间减少了税收，节省了大量的资金成本，而实际发生的税收责任于商品房交付时，避免了重复征税。企业在经营过程中获得预收款，是很平常的业务，然而在“营改增”后，这项业务的发生，对我们企业和财务人员都是一次业务刷新，若是企业或财务人员对预收款处理不当，企业将会存在纳税风险。
（二）开票手续繁琐
房地产企业纳税义务时间有了变化，由于客户购买的是本项目的预售房，一般房地产开发商是不建议客户开取发票，但由于购房人向有关单位办理提取公积金及公积金摊还手续时需提供购房发票，因此，房地产开发企业有义务按照税务机关要求，进行增值税发票的开具及申报缴纳税款。
为购房者开具增值税普通发票时，税率选择“零税率”，在发票备注栏里标注房地产企业预售不动产预收款项，开票金额为实际收到的预收款全款，等到次月15日通过《增值税预缴税款表》前往项目所属地进行申报。等到交房时将原先开取的发票收回，正式确认为收入开取不动产销售发票。
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